【正文】 ，由政府來投資興建老年公寓的基礎設施，但在經營管理上則采用聘用制，招聘社會人員來進行經營管理。一些地區(qū)的經驗表明，由政府部門建設基礎設施，招聘人員進行經營的，這樣硬件起點高，護理人員穩(wěn)定，服務質量有保障，并且分高、中、低檔以滿足不同層次人群的需要，供不應求，因為解決了前期的投入，運營的負擔比較小，加之經營靈活，因而呈現出勃勃生機。某市老年公寓和福建省廈門市金尚老年公寓都是屬于這種類型的公寓，它是由民政局建設基礎設施，招聘人員進行管理和經營的，這些老年公寓的共同特點是設施齊全，漂亮美觀舒適，因為有編制而使服務人員有保證，服務質量也較好，相應的收費也較高，能入住的大多是離退休干部，也有一些是子女經濟條件好，愿意資助老人入住的?！吧鐣α哭k老年公寓”由于“社會福利社會化”政策的鼓勵，近幾年，由社會力量興辦的老年公寓發(fā)展較快，有些已初步形成了一定的規(guī)模，為我國老年福利設施的社會化與市場化開辟了前進的道路。這些由社會力量興辦的老年公寓，有些是通過改造以往的廢舊設施，盤活不良資產改建而成。隨著非公有制經濟的發(fā)展，以及社會福利社會化政策的實施，社會力量興辦的老年公寓正在逐漸增加，并取得了明顯的經濟效益和社會效益。 某市老年服務機構發(fā)展現狀與趨勢隨著老齡化社會的到來，老年人養(yǎng)老問題日益突出。某市一些養(yǎng)老院因社會需求旺盛出現了床位嚴重供不應求的現象。同時，因為各種條件的限制，某市各養(yǎng)老機構服務水平參差不齊。某市老齡辦工作人員表示，某市許多養(yǎng)老機構存在設施簡陋、服務水平低的狀況，大多數還停留在集體宿舍的層面，只能滿足老人基本的生活需求，老人的伙食、文娛方式都很單一，不能真正意義上滿足市民養(yǎng)老需要。 未來新建的養(yǎng)老機構將以多功能性綜合性養(yǎng)老服務為標準，服務內容包括居住、教育、休閑、醫(yī)療、臨終關懷等多項功能，以便更大限度地滿足市民的不同層次需求。養(yǎng)老機構選址也將盡可能選在依山傍水、遠離喧囂的區(qū)域內，生活配套設施齊全，在老年人活動區(qū)域內，將設飯店、咖啡館、幼兒園、學校等公共設施，方便老年人與其他社會人群的交流。 某老年服務中心市場前景分析目前我國老年人口已超過 億，到 2020 年，中國的老年人口將達到 億人，老齡化水平將達到 ％。到 2050 年，中國的老年人口總量將超過４億人，老齡化水平將超過 30％以上。人口專家預計，2035 年前后，我國 65 歲以上老人占總人口比例將上升到 20%.不斷擴容的老年人群，使“銀發(fā)經濟”商機日益凸顯。根據全國老齡工作委員會提供的數據，目前我國老年人市場的年消費需求為 6000 億元，預計到2022 年將達到 1 萬億元。 在異軍突起的“銀發(fā)經濟”中，養(yǎng)老、托老服務最為引人注目。年輕人由于工作壓力增大，無暇照料父母長輩，使目前老人家庭“空巢”現象日益明顯。據國家民政部門預計，到 2022 年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達 70%左右。在這種背景下，激活了社會化養(yǎng)老、托老的市場需求，越來越多的老年人開始自費走進養(yǎng)老院。面對我國億萬老人養(yǎng)老這一旺盛的市場需求，養(yǎng)老、托老服務已成為一個新的創(chuàng)業(yè)領域。近年來，某市老年社會福利事業(yè)在市委、市政府的正確領導下，得到了較快發(fā)展，在一定程度上緩解了老年人的社會福利服務需求，為本市的經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定做出了積極貢獻，但是，隨著社會的發(fā)展，特別是人口老齡化呈現較快的發(fā)展趨勢；某市不僅已經進入老齡化社會，而且老齡化程度遠遠高于全國平均水平。而以市福利為代表的各類福利機構檔次低、設施簡陋、占地狹窄、環(huán)境嘈雜，已遠遠不能滿足日益增長的社會老年人福利服務需求。因此，新建設施功能先進、面向社會全方位開放、滿足社會不同層次老年人福利服務需求的現代化老年服務中心，市場前景廣闊。第四章 項目區(qū)建設條件 項目區(qū)概況某市位于河南省中西部，中岳嵩山南麓。市境東西長 56 千米，南北寬 千米，總面積 1220 平方千米?？側丝?64 萬人（2022 年） ，有24 個民族。 地形以山地丘陵為主，屬溫帶大陸性氣候，年平均降水量640 毫米，年平均氣溫 ℃。 207 國道與 21316 省道貫通全境，鄭少洛、禹登高速公路縱橫交錯，某鐵路與京廣、隴海、焦枝鐵路干線相連，形成了四通八達、方便快捷的交通網絡，某已成為中州大地上一座人居環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)景致怡人的現代旅游名城。本項目位于某鎮(zhèn)**莊村（三皇寨景觀大道旁） 。三皇寨景區(qū)自然風光奇特，人文景觀豐富，森林環(huán)境優(yōu)美，主要人文景觀有蓮花寺、清微宮、安陽宮、三皇寺、盤古洞、玉皇廟等。自然景觀有好漢坡、龍脊峽、猴子觀云海、老虎石、龍頭、龍尾、駱駝石、象門關、一線天、飛來石、吊橋、三仙石、石林、千佛迎賓、懸空棧道等幾十處，是登山健身，休閑觀光，探險尋幽的著名旅游勝地。項目選址如下圖所示： 基礎設施條件某市近年來城鄉(xiāng)建設成效明顯，表現在以下幾個方面。一是統籌城鄉(xiāng)發(fā)展，小城鎮(zhèn)及新農村建設穩(wěn)步推進。編制完成了市域村鎮(zhèn)體系規(guī)劃、12 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃和 201 個村莊規(guī)劃。8 個建制鎮(zhèn)生活垃圾中轉站全部實現正常運行，總投資 9000 萬元，開工 29 項小城鎮(zhèn)建設項目；鄭州市 17 個新農村建設項目點全部開工，86 個分類整治村村容村貌整治工程全面展開。累計完成投資 億元，新建農村住房 11 萬平方米，新修道路 公里，農村生產生活環(huán)境有效改善。二是規(guī)劃先行，實施精品工程，加快中心城區(qū)建設。全面啟動新一輪《某市城市總體規(guī)劃》修編工作，完成了 10 個重點區(qū)域控制性詳細規(guī)劃編制工作；南環(huán)一路、嵩陽南路、嵩山南路等工程進展順利， “三館”動工拆遷，龍騰大道、棋盤山公園前期準備工作有序進行；完成了洧河西路、福佑路、谷路街南段綠化和市區(qū)主干道行道樹、綠籬補栽工程。三是深入開展“靚化城市、整潔鄉(xiāng)村”環(huán)境衛(wèi)生集中整治和“精品街” 、 “嚴管街”綜合治理活動，城鄉(xiāng)面貌進一步改善，我市順利通過國家園林城市復驗。 自然條件地形、地貌某市居“天地之中” 、國之中、河南省中西部，東臨省會鄭州，西接古都洛陽，東南接許昌，南望伏牛山脈，北眺九曲黃河。地形以山地丘陵為主。氣候條件某市屬溫帶大陸性氣候，年平均氣溫 ℃，四季分明，氣候宜人。某城處于中岳嵩山之懷，周邊是滿山遍野、四季常青的松柏，市區(qū)的綠色游園、花園式單位、沿街花木密布，綠化面積達 124 公頃，市區(qū)綠化覆蓋率 %，壞境優(yōu)美，空氣清新宜人。自然條件對建設項目的影響（1）對施工條件的影響某市水源豐富且雨量集中，光照充足，無霜期長，自然條件總體來說有利于施工，只是部分年季有水災、旱澇現象，冬季輕凍，工程施工有影響。（2）對工程造價的影響某市建筑材料資源豐富，無需長途運輸。主要材料能自給足。部分水泥、石子來自毗鄰地區(qū)，這樣大大降低了工程造價。第五章 建設規(guī)劃和內容 建設規(guī)模本項目建設規(guī)模是根據本地區(qū)老年服務市場需求和政府資金籌措情況進行確定的。本項目總用地面積 42700 平方米（約 畝） ，建筑基底面積 平方米，總建筑面積 平方米，樓層主體結構為三層，局部為二層，項目建成后可容納老年人 400 人入住。其中：（一） 、老年公寓 5 棟，建筑面積為 平方米（A 棟 平方米；B 棟 平方米；C 棟 平方米；D 棟 平方米；E 棟 平方米） ；（二） 、餐廳建筑面積為 平方米；（三） 、醫(yī)療保健中心建筑面積為 648 平方米；（四） 、員工宿舍 2 棟，建筑面積為 平方米（A 棟 792 平方米，B 棟 平方米） ；（五） 、活動室建筑面積為 平方米。 建設內容①土建工程：建設現代化養(yǎng)老福利社區(qū)和老年公寓，醫(yī)療保健館，兼具理療溫浴、文體健身、老年教育、康復養(yǎng)老等功能的老年服務中心。②設備工程：項目購置生活器具、空調、醫(yī)療器械等各類設備。③輔助工程：項目配套建設給排水、變配電、消防、圍墻、綠化、道路、等基礎設施工程。第六章 工程方案 設計思想按 照 老 年 人 社 會 福 利 機 構 基 本 規(guī) 范 要 求 ， 依 據 地 形 特 點 ， 合 理 規(guī) 劃 ，科 學 分 配 服 務 功 能 ， 使 所 有 建 筑 物 得 到 功 能 明 確 ， 系 統 分 明 ， 布 置 整 齊 。執(zhí) 行 國 家 方 針 政 策 ， 注 重 社 會 效 益 ， 體 現 “以 人 為 本 ”的 和 諧 社 會理 念 ， 整 體 符 合 富 平 縣 總 體 規(guī) 劃 。 從 目 的 性 、 方 案 及 實 際 設 施 上 考 慮 老人 的 起 居 、 日 常 事 務 、 個 人 愛 好 習 慣 、 社 會 接 觸 及 文 娛 體 育 活 動 等 方 面 ，以 體 現 他 們 生 活 方 式 的 連 續(xù) 性 ， 最 重 要 的 目 標 就 是 盡 可 能 長 時 間 維 持 其獨 立 生 活 能 力 。建 設 一 個 設 施 先 進 、 功 能 齊 全 、 服 務 一 流 、 管 理 現 代 、 環(huán) 境 優(yōu) 美 、綠 色 環(huán) 保 的 老 年 服 務 中 心 。此 外 ， 景 觀 設 計 也 是 老 年 服 務 中 心 設 施 中 一 個 非 常 重 要 的 設 計 元 素 ，例 如 花 園 中 優(yōu) 美 的 景 色 ， 可 為 老 年 人 提 供 愉 悅 的 心 情 ， 從 而 減 少 高 血 壓等 老 年 常 見 病 的 發(fā) 生 ， 也 可 在 一 定 程 度 上 減 輕 壓 力 和 痛 苦 ； 在 小 區(qū) 花 園入 口 處 鋪 設 水 平 走 道 ， 適 合 老 年 人 悠 閑 地 漫 步 ； 同 時 ， 景 觀 設 計 也 應 考慮 到 季 節(jié) 的 更 替 ， 顏 色 的 選 擇 等 因 素 ， 從 而 為 老 年 人 營 造 一 個 美 好 的 居住 環(huán) 境 。 設計原則 以 現 狀 為 基 礎 ， 充 分 考 慮 地 形 因 素 ， 盡 量 減 小 土 方 量 。 強 調 建 設 的 整 體 性 ， 包 括 功 能 布 局 、 住 宅 分 布 、 道 路 系 統 、 綠化 系 統 、 活 動 空 間 分 布 與 市 政 基 礎 設 施 ， 統 一 規(guī) 劃 ， 整 體 設 計 。 以 環(huán) 境 建 設 為 重 點 ， 充 分 利 用 規(guī) 劃 區(qū) 塊 范 圍 內 自 然 環(huán) 境 和 地 形地 貌 ， 以 廣 場 、 水 系 、 綠 帶 等 內 容 為 載 體 ， 點 ， 線 、 面 互 為 串 聯 ， 全 方位 營 造 養(yǎng) 老 宜 居 環(huán) 境 。 規(guī) 劃 、 建 筑 及 景 觀 風 格 具 有 鮮 明 的 時 代 特 征 ， 同 時 反 映 文 化 與地 方 特 色 。 盡 量 考 慮 經 濟 性 及 可 操 作 性 ， 多 建 普 通 性 公 寓 ， 采 取 經 濟 實 用手 段 。 自 主 進 行 種 殖 活 動 ， 既 豐 富 了 老 人 的 日 常 活 動 內 容 ， 又 部 分 解 決了 菜 籃 子 貨 源 ， 減 少 運 營 成 本 ， 在 此 基 礎 上 盡 量 創(chuàng) 造 良 好 的 空 間 及 景 觀環(huán) 境 規(guī)劃目標 以 “老 有 所 養(yǎng) 、 老 有 所 醫(yī) 、 老 有 所 學 、 老 有 所 樂 、 老 有 所 為 ”為 目 標 ， 建 設 充 滿 燦 爛 陽 光 、 新 鮮 空 氣 、 濃 郁 樹 蔭 的 寧 靜 、 祥 和 、 舒 適安 全 的 環(huán) 境 ， 為 孤 老 人 、 孤 兒 和 其 他 弱 勢 群 體 生 產 生 活 、 學 習 等 服 務 內容 ‘ 以 建 設 尊 老 為 目 標 ， 注 重 加 強 人 與 人 之 間 的 聯 系 ， 營 造 良 好 的居 住 生 活 環(huán) 境 ， 注 重 步 行 游 憩 綠 地 系 統 的 建 設 ， 亦 為 員 工 創(chuàng) 造 安 全 、 方便 、 舒 適 的 工 作 環(huán) 境 。 堅 持 可 持 續(xù) 發(fā) 展 思 想 和 生 態(tài) 思 想 ， 使 其 真 正 落 到 實 處 ， 針 對 地形 地 貌 ， 處 理 好 豎 向 設 計 和 排 水 系 統 ， 構 筑 良 好 而 獨 特 的 生 態(tài) 居 住 環(huán) 境 規(guī)劃布局（ 1） 總 體 框 架規(guī) 劃 通 過 入 口 空 間 塑 造 ， 廣 場 空 間 的 延 伸 擴 張 ， 地 塊 中 部 利 用 形 態(tài)豐 富 的 植 物 和 硬 質 地 面 形 成 景 觀 軸 線 ， 增 添 地 塊 的 人 氣 和 空 間 凝 聚 力 。南 北 向 主 要 采 用 硬 質 鋪 地 和 中 心 廣 場 形 成 步 行 景 觀 軸 線 ， 形 成 豐 富 多 彩的 外 部 空 間 。（ 2） 建 筑 布 局建 筑 采 用 院 落 式 布 置 ， 有 利 于 南 向 或 東 南 向 的 夏 季 主 導 風 向 的 通 行圍 而 不 合 ， 既 有 利 于 通 風 ， 又 有 利 于 景 觀 營 造 ， 考 慮 到 日 照 通 風 特 點 ，住 宅 朝 向 以 南 偏 東 15 度 到 正 南 北 向 之 間 布 置 ， 營 造 共 享 的 內 部 庭 院 ，住 宅 層 數 為 3F， 切 合 當 地 實 際 和 老 人 使 用 方 便 ， 本 次 規(guī) 劃 住 宅 高 低 錯落 ， 豐 富 了 地 塊 空 間 。（ 3） 交 通 流 線 分 析努 力 營 造 暢 通 、 方 便 的 道 路 交 通 系 統 和 充 分 的 停 車 用 地 ， 同 時 保 證人 的 步 行 活 動 不 受 、 少 受 干 擾 ， 使 人 車 最 大 限 度 的 分 流 ， 同 時 滿 足 消 防要 求 。 基 地 用 地 與 周 邊 除 接 入 點 外 ， 有