【正文】 2 用地性質(zhì) 文化娛樂用地3 建筑面積 m2 4 容積率 5 綠地率 %6 建筑密度 m2 7 建筑層數(shù) 低層8 建筑耐久年限 年 509 建筑結(jié)構(gòu)耐火等級 級 二10 屋面防水等級 級 三11 建筑抗震設(shè)防類別 類 丙12 抗震設(shè)防烈度 度 613 結(jié)構(gòu)形式 框架結(jié)構(gòu)14 建設(shè)期 年 215 定員 人 4016 項目總投資 萬元 300017 年營業(yè)收入 萬元 83318 年總成本費用 萬元 19 年利潤總額 萬元 20 凈利潤 萬元 % 稅前21 財務(wù)內(nèi)部收益率 %% 稅后序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注動態(tài)投資回收期（稅前）22 投資回收期 年動態(tài)投資回收期（稅后）23 總投資利潤率 % % 可行性研究編制原則、依據(jù)與范圍編制原則（1）響應(yīng)河南省發(fā)改委、省民政廳等 11 部近日聯(lián)合出臺的《全面推進居家養(yǎng)生服務(wù)的意見》的相關(guān)精神，建立和完善社會養(yǎng)生服務(wù)體系，促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展；設(shè)立功能多元、設(shè)計理念先進、配套設(shè)施完善的綜合性老年服務(wù)中心；緩解某市養(yǎng)老市場突出供需矛盾和養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施簡陋、服務(wù)水平低下的現(xiàn)狀；遵循經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益并舉的原則。（3）建筑造型兼顧當(dāng)?shù)亟ㄖ碍h(huán)境特色，力求整體協(xié)調(diào)，統(tǒng)一和諧。（4）項目選址上，遵循“遠離城市喧囂，依山傍水，交通便捷”的區(qū)域。 （2）項目的總體規(guī)劃、平面布置、建設(shè)設(shè)計、公用設(shè)施等技術(shù)方案。 （4） 、項目實施原則及實施進度。（6）社會效益分析 結(jié)論本項目主題是養(yǎng)老，項目定位的入住人群一部分是社會孤困優(yōu)撫對象，另一部分是首先富裕起來的老年人階層，大部分來自鄭州、開封、洛陽，少部分來自省內(nèi)的周邊城市，甚至有來自世界各地的國際商旅人士，這些人群的不斷流動，將必然產(chǎn)生消費、就業(yè)、產(chǎn)品、稅收以及信息的相互流動，同時對地區(qū)性經(jīng)濟產(chǎn)生重大影響。同時，還為社會提供文化活動及其場所，創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，改善了某市的投資環(huán)境，從而增加某市文化、社會、經(jīng)濟三大效益。項目實施后能在很大程度上改善周圍區(qū)域的城鄉(xiāng)面貌，能為老年人家庭提供一個高標(biāo)準(zhǔn)的生活居住環(huán)境，極大的提升他們的生活水平，還可為社會提供一定的商業(yè)及活動場所，創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，對改善***鎮(zhèn)形象、對改善***鎮(zhèn)投資環(huán)境、對促進某市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和國際文化旅游名城的打造，具有十分重要的意義。第二章 項目建設(shè)背景及必要性 項目建設(shè)背景政策背景（1） 、 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要（20222022） 》加快老齡事業(yè)發(fā)展步伐，重點解決老齡事業(yè)發(fā)展中的突出問題，落實“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”，把老齡事業(yè)推向全面發(fā)展的新階段；初步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟要求、體現(xiàn)城鄉(xiāng)不同特點的城市和農(nóng)村養(yǎng)老保障體系；建立老年人管理與服務(wù)體系，進一步豐富老年人的精神文化生活，加強思想政治工作，切實維護老年人的合法權(quán)益。健全老齡工作體系?！兑?guī)劃》把發(fā)展老年文化教育事業(yè)擺在了重要位置，強調(diào)要加強老齡事業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，提出要努力增加資金投入，加強老年文化場所和設(shè)施建設(shè)。（2） 、河南省發(fā)改委、省民政廳等 11 部近日聯(lián)合出臺的《全面推進居家養(yǎng)生服務(wù)的意見》：隨著我國人口老齡化進程加快，家庭養(yǎng)老功能日益弱化，老年人養(yǎng)老服務(wù)已經(jīng)成為重大的社會問題。為全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作，提高老年人生命生活質(zhì)量?！兑庖姟诽岢鐾七M居家養(yǎng)老服務(wù)工作的基本原則：第一堅持以人為本。第三堅持因地制宜。居家養(yǎng)老是一項涉及全社會的工作，政府、社會、家庭都要參與，必須采取多種形式，努力調(diào)動各方面積極因素，共同做好這項工作。同時指出，推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的保障措施，首先要發(fā)揮政府主導(dǎo)作用。最后要切實加強對居家養(yǎng)老服務(wù)工作的領(lǐng)導(dǎo)。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，完善養(yǎng)老服務(wù)體系，促進經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，是關(guān)系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。根據(jù)民政部統(tǒng)計，至 2022 年底，全國 65 歲及以上老年人口 11309 萬人，占全國總?cè)丝诘?%， 60 歲及以上老年人口 16714萬人，占全國總?cè)丝诘?%。人口老齡化現(xiàn)象是社會經(jīng)濟不斷發(fā)展,醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)不斷改善,科學(xué)和文明程度不斷提高，出生水平、死亡水平不斷下降，科學(xué)平均期望壽命不斷延長的結(jié)果。社會老齡化問題涉及政治、經(jīng)濟、文化、穩(wěn)定、發(fā)展和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系到國計民生和國家長治久安的重大問題。因此，近幾年來黨和國家都非常關(guān)注和投入巨資改善老年人的養(yǎng)老問題。當(dāng)前，在我國養(yǎng)老以居家養(yǎng)老為主，社會養(yǎng)老為輔，社會機構(gòu)養(yǎng)老只是一種補充形式。社會化養(yǎng)老機構(gòu)的出現(xiàn)，順應(yīng)了社會發(fā)展的形勢，有力地解決了社會養(yǎng)老問題。由于生活自理能力下降，老人們需要照料，然而生活工作節(jié)奏的加快，使一對中年夫婦既要供養(yǎng)一至四位老人，又要忙于工作和養(yǎng)育下一代的矛盾日益突出。 居家養(yǎng)老服務(wù)是指政府和社會力量依托社區(qū)，為居家的老年人提供生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護理和精神慰藉等方面服務(wù)的一種服務(wù)形式。全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)，是破解我國日趨尖銳的養(yǎng)老服務(wù)難題，切實提高廣大老年人生命、生活質(zhì)量的重要出路；是弘揚中華民族尊老敬老優(yōu)良傳統(tǒng)，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；是促進家庭和諧、社區(qū)和諧和代際和諧，推動社會主義和諧社會建設(shè)的重要舉措；也是加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，擴大就業(yè)渠道和促進經(jīng)濟增長的重要途徑。滿足廣大老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要，讓老年人共享經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展的成果，是中國共產(chǎn)黨全心全意為人民服務(wù)根本宗旨的體現(xiàn)，是在新的歷史條件下貫徹落實江澤民同志關(guān)于“三個代表”重要思想的體現(xiàn)，也是國家和社會義不容辭的責(zé)任。如何處理好和解決好人口老齡化過程中出現(xiàn)的各種矛盾和問題，切實保障老年人的合法權(quán)益，對促進經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展都具有重要意義。 項目建設(shè)的必要性符合國家社會福利政策的要求2022 年，國務(wù)院辦公廳曾轉(zhuǎn)發(fā)民政部等 11 部委《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》 ，確定了鼓勵社會力量投資興辦社會福利機構(gòu)的優(yōu)惠政策。根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》 （國辦發(fā)[2022]6 號）要求， “地方各級人民政府要不斷加大投入，建立健全老年福利服務(wù)體系，為城鄉(xiāng)無勞動能力、無生活來源、無贍養(yǎng)人的老年人和生活困難的老年人提供無償或低收費服務(wù)，保障他們的基本生活” ；“地方各級人民政府和有關(guān)部門要采取積極措施，大力支持發(fā)展各類社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)” 。他們是社會功臣，今日社會理所當(dāng)然地應(yīng)懷著感激的心情關(guān)注他們，為他們提供參與社會生活、安度晚年的一切方便。滿足社會的需求老年服務(wù)中心的出現(xiàn)，一是客觀上是給老年人老有所依、老有所養(yǎng)、老有所樂的生活方式多了一個選擇的機會。對拉動內(nèi)需，推動社會經(jīng)濟發(fā)展起到積極作用?，F(xiàn)在，已有越來越多的老年人想離開家庭到養(yǎng)老機構(gòu)安享晚年。入住老年服務(wù)中心，改變了自己的生活，煥發(fā)了生命的活力。 “寡人”不孤，老人們總能找到和自己情趣相投的一起聊天、下棋。如今，在入住的人流中，還有一些身體健康又有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的老人，這種純休閑型老人的入住，證明了我國經(jīng)濟發(fā)展、人民群眾生活質(zhì)量提高的另一個方面。 目 前 社 會 福 利 社 會 化 的 改 革 ， 相 當(dāng) 的 重 點 放 在 原有 社 會 福 利 機 構(gòu) 走 向 自 負 盈 虧 方 面 。 這 與 現(xiàn) 有 的 不 同 層 次 老 年 人 的 需 求 已 經(jīng) 不 相 適 應(yīng) ， 同 時 養(yǎng) 老 設(shè) 施 供需 的 矛 盾 也 會 隨 著 老 齡 人 口 的 迅 速 發(fā) 展 而 日 趨 加 大 。 20 世 紀(jì) 80 年 代 以 來 ， 60 歲 以 上 的 老 年 人 口 平 均 每 年 以3%的 速 度 持 續(xù) 增 長 ， 更 為 突 出 的 是 ， 80 歲 以 上 高 齡 老 人 已 高 達 1100 萬 ，并 以 年 均 5%的 速 度 遞 增 。中 國 老 年 人 口 規(guī) 模 之 大 ， 老 齡 化 速 度 之 快 ， 高 齡 人 口 之 多 ， 都 是 世界 人 口 發(fā) 展 史 上 前 所 未 有 的 。 2022 年 比 1982 年 老 年 人 口 幾 乎 翻 了 一 番 。第 二 階 段 ： 發(fā) 展 階 段 2022 ～ 2025 年 60 歲 以 上 老 年 人 口 由 億 增 長 到 億 ， 比 重 由 ％ 增長 到 ％ 。第 三 個 階 段 ： 高 峰 階 段 2025 年 ～ 2055 年60 歲 以 上 的 老 年 人 口 由 億 增 長 到 億 ， 比 重 由 ％ 增長 到 30％ ， 比 2022 年 翻 了 兩 番 。表 31： 我 國 人 口 年 齡 構(gòu) 成 及 發(fā) 展 預(yù) 測 一 欄 表中 國 人 口 年 齡 構(gòu) 成 及 發(fā) 展 預(yù) 測 (%)年 份 1953 1964 1982 1990 2022 2020 2040 2050014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 老 年 住 宅 的 現(xiàn) 狀（ 1） 老 年 建 筑 的 現(xiàn) 狀 據(jù) 有 關(guān) 部 門 的 調(diào) 查 表 明 ， 與 目 前 超 過 億 的 60 歲 以 上 的 老 年 人相 比 較 ， 我 國 只 有 42022 多 所 的 養(yǎng) 老 機 構(gòu) ， 所 擁 有 的 床 位 還 不 到 100萬 張 ， 只 能 為 1%（ 億 ） 的 老 年 人 解 決 住 房 問 題 。具 體 調(diào) 查 情 況 見 下 表 ：表 32： 當(dāng) 前 我 國 國 內(nèi) 老 年 設(shè) 施 狀 況 一 覽 表當(dāng) 前 國 內(nèi) 老 年 設(shè) 施 狀 況項 目 居 住 對 象 自 理 程 度 護 理 方 式 功 能 組 成老 年公 寓在 一 定 幫 助下 能 獨 立 生 活的 健 康 老 人自 理 最 低 幫 助管 理 、 醫(yī) 護 、 公 共 空 間（ 門 廳 、 餐 廳 、 文 娛 、 健身 ） 服 務(wù) 用 房福 利 院無 親 戚 、 子女 贍 養(yǎng) 及 無 生活 來 源 的 老 人自 理 或辦 自 理最 低 幫 助 半護 理管 理 、 醫(yī) 護 、 公 共 空 間（ 門 廳 、 餐 廳 、 文 娛 、 健身 ） 服 務(wù) 用 房 、 醫(yī) 療 保 健托 老 所白 天 家 中 無人 照 顧 ， 而 生活 又 不 能 自 理的 老 人半 自 理或 不 能 自理半 護 理居 住 單 元 （ 臥 室 、 活 動室 、 衛(wèi) 生 間 、 盥 洗 室 ） 、醫(yī) 護 、 餐 廳 、 管 理 、 接 待 、活 動 及 服 務(wù) 用 房護 理 院生 活 不 能 自理 、 需 要 半 護理 或 全 護 理 的老 人半 自 理或 不 能 自理半 護 理 /全護 理護 理 單 元 （ 老 人 居 室 、衛(wèi) 生 間 、 走 廊 、 活 動 空 間 、標(biāo) 準(zhǔn) 層 設(shè) 集 中 廚 房 ） 、 醫(yī)療 、 護 理 、 康 復(fù) 、 管 理 以及 服 務(wù) 用 房 等老 年 設(shè)施 綜 合體各 種 類 型 均包 括 綜 合老 年 設(shè) 施綜 合 體 各 種 類 型 均 包 括（ 2） 老 年 人 的 居 住 模 式①購 買 房 屋 居 住 2022 年 人 口 普 查 資 料 顯 示 ， 我 國 老 年 家 庭 戶 中 ， 購 買 商 品 房 的 占%， 購 買 經(jīng) 濟 適 用 房 的 占 %， 購 買 原 公 有 住 房 的 占 %。 縣 購 買 商 品 房 、 經(jīng) 濟 適 用房 和 原 公 有 住 房 的 戶 總 共 不 超 過 %。② 自 行 建 房 居 住 個 人 建 房 有 自 籌 自 建 、 自 建 公 助 、 集 資 聯(lián) 建 或 集 資 合 作 建 房 等 多 種形 式 。 2022 年人 口 普 查 資 料 顯 示 ， 我 國 老 年 家 庭 戶 中 ， 自 建 住 房 的 占 %其 中 市 、鎮(zhèn) 自 建 住 房 的 占 %和 %， 而 縣 自 建 住 房 高 %。③ 租 房 居 住 這 是 住 宅 消 費 者 支 付 一 定 的 房 屋 租 金 ， 取 得 房 屋 居 住 使 用 權(quán) 的 一 種住 房 消 費 形 式 。 居 住 在 農(nóng) 村 地 區(qū) 的 老 年 家 庭 戶 ， 僅 有%的 戶 租 住 公 有 住 房 或 經(jīng) 濟 適 用 房 。 而 從 規(guī) 模 上 來 說 ， 純 粹 作 為 老 年 住 宅 來 發(fā) 展 的樓 盤 國 內(nèi) 有 兩 個 ， 一 個 是 廣 州 的 頤 年 園 ， 中 國 第 一 個 規(guī) 模 最 大 的 長 者 社區(qū) ， 另 外 一 個 是 北 京 的 東 方 太 陽 城 ， 目 前 國 內(nèi) 最 大 的 退 休 社 區(qū) 。 我國老年服務(wù)機構(gòu)發(fā)展趨勢按照投資和經(jīng)營主體劃分，我國目前發(fā)展起來的老年服務(wù)機構(gòu)大致有：“政府辦老年公寓”、“政府投資、個人運營型老年公寓”和“社會辦老年公寓”這三種類型，他們在服務(wù)設(shè)施、資金來源、經(jīng)營管理等方面各有異同，發(fā)展?fàn)顩r也各有差別。建國以后，我國政府在養(yǎng)老福利設(shè)施上，主要是針對“五保戶”、“困難戶”等對象所建立起來的“敬老院”、“養(yǎng)老院”等，隨著人口老齡化程度的加深，市場經(jīng)濟的逐步發(fā)展，政府在養(yǎng)老福利設(shè)施方面的認(rèn)識開始發(fā)生變化，并且開始鼓勵“社會福利社會化”，鼓勵社會力量參與興建老年福利設(shè)施，但在另一方面，以政府為主要資金來源和主要經(jīng)營者的老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施也在逐漸增多。 “政府投