【正文】 ：3F：4F：80001F：3002F：2003F：1204F：75銷售價格為一期銷售價格，其中2F為歷史銷售價格；，20年包租，年回報9％，預計回收期12年左右。月）備注坡子街民俗美食街81,000405001F： 1201402F：85953F：40 4F； 30租金為坡子街中等位置的湘韻閣租金水平。租金水平由解放西路口向南北兩端遞減。（三）臨街鋪位調查分析部分街鋪位統(tǒng)計（按租金降序排列）序號店名類型面積行業(yè)租金經(jīng)營情況1平價自選超市街鋪15零售80一般2同意蓄電池街鋪8其他75一般3洪湖浪糧油總代理街鋪12零售67較好4金太陽鞋業(yè)批發(fā)市場街鋪6零售67較好5伍哥煙酒超市街鋪10零售60較好6易飛風箏街鋪10零售60較差7好望角超市街鋪17零售59較好8湘海煙酒街鋪60零售58較好9美容美發(fā)街鋪15其他53較好10龍興菜館街鋪90餐飲50一般11旺旺商店街鋪24零售50一般序號店名類型面積行業(yè)租金經(jīng)營情況12田記蓄電池經(jīng)營部街鋪20其他50較差13珍珠奶茶街鋪17餐飲47一般14湘水人家街鋪20餐飲45一般15紅蓬子大排擋街鋪25餐飲40一般16夕陽紅商店街鋪30零售40一般17周記超市街鋪25零售40一般18廣佬生蠔街鋪40餐飲38一般19長沙輪渡客運站一帶街鋪街鋪3840零售25較差20強強油脂街鋪35零售23一般n 最高月租金在解放路口附近約在80元/平米n 最低月租金在靠近本項目的長沙輪渡客運站為25元/平米n 沿江路商業(yè)物業(yè)主要由私戶改建和臨街小商鋪組成，除幾家較大餐館和酒吧外，整體形象較差，加上區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛不濃，造成整體租金水平較低，大部分商業(yè)物業(yè)租金水平在4070元/平方米大型餐飲主要集中在沿江路（中山路至湘春路路段），面積在40005000之間，消費水平分中高檔與高檔兩個檔次，經(jīng)營狀態(tài)良好。外婆橋店n 江路娛樂業(yè)是解放西路酒吧一條街的延伸，相對解放路及長沙市其他娛樂場所，規(guī)模較小。湘江風光帶美食街號稱長沙最方便、最時尚的美食街，客戶群覆蓋全長沙市，具有較大的影響力。n 業(yè)態(tài)：沿江路商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主，占43%，是店鋪數(shù)量最多和營業(yè)面積最大的業(yè)態(tài)，其次為零售，占25%，再次為娛樂休閑及賓館?？紤]倒長沙經(jīng)濟的快速增長、人均消費能力位于全國前列、目前長沙城市化水平等因素，隨著省政府南遷、岳麓區(qū)開發(fā)、北城的復興，部分城區(qū)對商業(yè)物業(yè)的將需求依然存在。u 根據(jù)實地調研情況，但是依照長沙市的開發(fā)情況，還有約230萬平米的商業(yè)營業(yè)類物業(yè)的施工面積，長沙商業(yè)地產(chǎn)的總體形勢雖長期看好，但短期內(nèi)有可能趨于嚴峻。由于零售業(yè)市場完全開放，等待已久的外資零售企業(yè)在中國市場正式邁開擴張步伐，這必然會對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)帶來沖擊。長沙的大型商場、規(guī)劃上控制的不是很好，導致過量等。u 構建集購物、休閑、餐飲、旅游于一體的全方位新理念的消費體系還有待進一步完善。以小商業(yè)為主，個人經(jīng)營發(fā)達，但沒有熱點及持續(xù)發(fā)展的全面的整合擴張計劃。 （二）存在問題u 商業(yè)地產(chǎn)同質化，長沙傳統(tǒng)的百貨商業(yè)格局，在經(jīng)營結構上定位較雷同，缺乏個性化和特色，現(xiàn)有的大型商廈中絕大多數(shù)是百貨商店，業(yè)態(tài)較為單一。u 高回報率和產(chǎn)權式銷售的普遍，從另一面也反映了長沙商業(yè)地產(chǎn)的形勢總體上不容樂觀，因為直接銷售或者產(chǎn)權式銷售，都是為了更好的銷售樓盤。u 從總量上，長沙商業(yè)營業(yè)類地產(chǎn)近兩年開發(fā)量較大，相當于長沙市區(qū)居民人均新增商業(yè)面積將超過1平米。主要因為2004年多個大型產(chǎn)權式商業(yè)項目集中上市，充分消化市場需求；同時長沙銅鑼灣項目、國中星城項目發(fā)售后，至今未能開業(yè)，對市場造成較大的負面影響，使投資客戶對產(chǎn)權式商鋪模式產(chǎn)生懷疑；u 據(jù)行業(yè)公司調查數(shù)據(jù)顯示：%，%（含已出租經(jīng)營但未出售的物業(yè)），由此可鑒：長沙需求市場對裙樓物業(yè)的買賣是一種抵抗的姿態(tài)，主要障礙在于投資總金額過高以及長沙商業(yè)裙樓售價與租價倒掛。施工面積，%,%；，%，%，%其中：新開工面積，％, %；，%104．78萬平方米，%，%；竣工面積，％,%；，%；，%；%現(xiàn)房銷售面積，％；，%，%%；預售面積，%,%；，%，%%；空置面積，%，%，%，%。2002004年長沙市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本情況指標2006年一季度2005年2004年情況完成投資額，％，%。從五一商圈銅鑼灣廣場與王府井商業(yè)廣場之爭，到中南汽車世界與“雨花五金機電市場”的大戰(zhàn)，市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)與市郊專業(yè)市場之間的競爭繼續(xù)呈白熱化趨勢。由于商業(yè)企業(yè)的需求，投資者普遍看好外資零售開放元年等利好因素，導致商鋪市場異?；钴S，一些地段商鋪的平均回報率達到8%－10%。長沙市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在2004年出現(xiàn)空前的放量，2004年施工面積較2003年增長近一倍，竣工面積增長近50％，主要表現(xiàn)為房價走高（門面均價11078元/m2，%）、租價分化、商業(yè)價值高的商業(yè)用地供應不足，營銷推廣突出表現(xiàn)在產(chǎn)權式商鋪的普遍。三、長沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析（一）基本情況長沙“商鋪投資”在2001年開始興起。2006年“五一”黃金周長沙旅游情況：據(jù)統(tǒng)計，“五一”黃金周期間，%，％，；，%，％，旅游總人數(shù)和旅游總收入在連續(xù)高速增長的情況下，今年又有新的突破，長沙作為全國旅游目的地城市的形象得到了進一步凸現(xiàn)。名山主要有：岳麓山、大圍山、道吾山、石柱峰、影珠山、黑糜峰、回龍山、溈山等；名水主要有：湘江、瀏陽河、瀏陽 湖、撈刀河、靳江河、溈水河和黃材水庫等；名泉主要有：白沙井、灰湯溫泉、白鶴泉等；名洲主要有：桔子洲、月亮島等；名園主要有：湖南烈士公園、天心公園、桔洲公園、南郊公園、望月公園、曉園公園、瀏陽烈士公園、沿江綠化帶和長沙動物園等；名洞主要有：九溪洞、古風洞等；國家級文物保護區(qū)：秋收起義文家市會師舊址，黃興故居、墓，劉少奇故居、岳麓書院、長沙銅官窯遺址，譚嗣同故居省級文物保護單位：51處2005年長沙旅游業(yè)概況2005年全年全市接待國內(nèi)旅游者2489萬人次，%，%；，%；，%。近幾年長沙美容美發(fā)業(yè)發(fā)展迅速，開始朝高檔次、大規(guī)模的方向發(fā)展，不斷地有新的經(jīng)營模式和定位出現(xiàn)，美容美發(fā)業(yè)已經(jīng)由邊緣行業(yè)成為長沙第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，從高檔美容美發(fā)美體店分布可得知，該行業(yè)租金承受力相對較弱。（五）美容美發(fā)美體名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況摩登漂亮寶貝SPA店解放中路2000多二層街鋪周邊公司白領58500連鎖依集洗浴、按摩、健身、休閑、娛樂、美食6大功能于一體的夜間活動中心多種形式于一體的綜合性大規(guī)模洗浴中心是長沙洗浴業(yè)今后發(fā)展的大方向，洗浴場所經(jīng)營面積越來越大；均消費水平在50150之間。電游廳名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況城市英雄解放西路143號500一層裙樓步行街人流2050租賃好工人文化宮電玩廳東塘工人文化宮300一層裙樓學生210租賃一般金滿地電游黃興路培元橋500一層裙樓學生510租賃較差電游廳主要消費人群為年輕人，以學生為主，對區(qū)域內(nèi)人流依賴性較強，營業(yè)面積在300500之間（四）休閑行業(yè)分析本次調查共調查較大型休閑店152家，其中洗浴按摩業(yè)135家，占89%；運動休閑業(yè)17家占11%。月左右，高檔網(wǎng)吧租金受能力較強。網(wǎng)吧名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況云旗網(wǎng)絡休閑會所解放西路214號1000以上一層裙樓白領35元/小時租賃好大茂網(wǎng)絡黃興路步行街中心廣場名優(yōu)特大樓3F1000以上一層裙樓游戲玩家35元/小時連鎖好倚天網(wǎng)絡會所人民中路324號1000以上一層裙樓周人群、游戲玩家48元/小時租賃好長沙市網(wǎng)吧呈現(xiàn)中高低檔營運情況都不錯，同時消費檔次差距明顯，低檔12元/小時，高檔38元每小時，中檔23元每小時，不同檔次的店面主要體現(xiàn)在設備、裝修、位置上。典型酒吧分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費水平營運方式營運情況魅力四射1200解放西路4000一層裙樓白領，聚會80100連鎖好金色年華解放西路8000二層裙樓白領，聚會100150租賃好可可清吧解放西路500一層裙樓白領、商務30以上連鎖好藍魅酒吧解放西路1500二層裙樓白領，聚會3080租賃較好長沙市大型酒吧將表演、歌廳、迪廳、餐飲組合在一起，面積在15008000平方之間，主要集中在解放路酒吧一條街，近兩年有向辦公聚集區(qū)擴張的勢勢，消費主要以個人聚會和商務為主，租金承受能力較強，解放路西路酒吧一條街1F街鋪租金達300元/平方米u 從租金承受能力來看，新世紀體育中心金色年約約2500平方米，層高5米，可隔兩層使用，60萬/月，合240元/平方米（三）娛樂行業(yè)成分析在娛樂場所中網(wǎng)吧所占比例最大占55%，其次為歌廳KTV占29%，同次為酒吧占8%，其他為影院、劇院、電子游戲廳共占8%。大型餐飲店選址主要考慮主要消費群距離、交通便捷性、停車面積等。典型中餐店分析：名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費水平營運方式營運情況富臨飯店（維一店）唯一國際三樓1500一層裙樓商務50100連鎖好大蓉和酒樓迎賓路169號4000二層裙樓商務4080連鎖好秦皇食府總店湘江大道218號5000二層裙樓商務4080連鎖好長沙市中高檔中餐廳經(jīng)營面積在2000平方米至5000平方米不等，最大的達1萬多平方米，人均消費30以上。u 從檔次構成來看：二環(huán)以內(nèi)較大餐飲業(yè)中高檔店占10%，中檔店占69%，低檔店占21%。餐飲業(yè)構成分析：u 餐飲業(yè)構成來看：二環(huán)以內(nèi)較大餐飲業(yè)中中餐類比例最大，占77%，其次為其他餐飲類店鋪（主要是早點、小吃、糕點等）占13%，再次為西餐類（主要是咖啡廳、西餐廳等），占7%，最后為茶樓占3%。（二）餐飲行業(yè)分析長沙二環(huán)以內(nèi)較大規(guī)模服務業(yè)業(yè)態(tài)結構圖我司針對長沙市二環(huán)以內(nèi)服務行業(yè)較大規(guī)模商業(yè)進行摸底調查，共調查相關產(chǎn)業(yè)店鋪2218家，其中餐飲類1237家，娛樂216家，休閑類152家，美容美發(fā)類376家，賓館及招待所類174家，其他行業(yè)63家。但大型購物中心、專賣店、精品店等相對滯后。n 紅星大市場：位于于韶山南路，匯集了紅星建材市場、紅星水果產(chǎn)品市場、紅星電腦電器市場、 紅星漣源百貨城、紅星糖酒副食品市場、紅星糖酒副食品市場、紅星蔬菜市場、紅星糧油市場、紅星花卉市場、紅星花木基地、紅星畜禽市場、紅星水果市場、紅星農(nóng)博交易中心、紅星日用品批發(fā)市場等專業(yè)市場。n 高橋批發(fā)大市場：位于湖南高橋大市場位于省會長沙京珠高速、成(都)廈(門)高速公路交匯處，是省市“九五”重點工程和國家重點扶持的市場建設項目，中南地區(qū)規(guī)模最大的國家級綜合批發(fā)市場和全國第五大市場。專業(yè)市場在長沙還有幾個大型商業(yè)批發(fā)市場，其交易額在全國大型市場中居領先地位。 火車站商圈環(huán)繞火車站廣場周邊，包括八一西路、朝陽路等，以大型超市為主要業(yè)態(tài)以及專業(yè)市場為主，主要有：金蘋果服裝市場，國美，阿波羅商業(yè)廣場，家潤多千禧店，新一佳萬通店、三湘、南湖五金機電建材市場、朝陽路五個數(shù)碼廣場等，隨著政府加大對火車站及周邊環(huán)境的整治，火車站商圈——這個昔日因“經(jīng)營環(huán)境”不好而衰落了的老牌商業(yè)區(qū)域，開始重新顯現(xiàn)出其獨特的商業(yè)經(jīng)營魅力，引來通程電器、國美電器、新一佳超市、百信鞋業(yè)等品牌商家紛紛入駐，火車站商圈將迎來一個繁榮興盛的高速發(fā)展期。文化大廈等項目，就帶著酒店商務圈定位的痕跡。其中大型百貨店以阿波羅商業(yè)城和友誼商店為代表；商業(yè)地產(chǎn)項目有著與商圈相符的特色，像處在解放路口星級酒店商務圈內(nèi)的維一經(jīng)過多年的發(fā)展，東塘商圈已成為長沙城南一個重要的節(jié)點，是長沙唯一有實力和五一商圈叫板的黃金商圈，號稱“長沙徐家匯”，經(jīng)營業(yè)態(tài)十分豐富，百貨、購物中心、超市、專賣店、餐飲、專業(yè)市場樣樣齊全，主要商家百貨有友誼商城、通程名品中心；超市有新一佳、步步高、家潤多；專賣店有國美電器、百勝鞋城等；專業(yè)市場有神禹女人服裝市場、東塘大都市地下步行商業(yè)街、東塘服裝交易大樓；餐飲有新東方大酒店、東塘火宮殿、新華削面館等。五一路—黃興路商圈處于城市最核心地帶，是長沙最早形成的商圈，是目前長沙規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最齊全的商圈，主要以百貨、購物中心、超市、專賣店、餐飲等組成，此商圈也是長沙人流量最密集，生意最好的商業(yè)圈，主要有兩大塊組成：五一廣場及黃興南路步行街，環(huán)繞五一