【正文】 ,南北通透,主力戶型為三房二廳，輔以少量二房二廳和復式房。該項目與本案定位相似，且距離最近，有很強的競爭性。廣告宣傳雖多，但沒抓住本質。宣傳推廣項目有圍墻、車身、荊門晚報廣告等。價格：均價1200元/㎡。戶型三室二廳三室二廳三室二廳三室二廳面積(㎡)120 配套設施三網(wǎng)合一、 對講門、紅外線 、 游泳池、會所、雙語幼兒園等 物業(yè)管理㎡l 萬豪國際規(guī)劃 該項目位于象山大道與泉口一路交匯處，由嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，武漢新德坊物業(yè)顧問有限公司全程行銷代理，總建筑面積約6萬㎡，由16棟多層組成，其中一期7棟，二期9棟，有磚混和框架兩種結構，整個小區(qū)呈T字型分布。 周邊消費群體有較強的經(jīng)濟實力，但是購商品住宅的意愿不強；荊門消費者基本上都有自已的住房，很多人住單位房或自己蓋房居住，商品住宅市場不溫不火。名稱物業(yè)形態(tài)均價(元/㎡)主力戶型萬豪國際多層12003*2宏業(yè)城市花園多層11703*2溫馨園多層10503*2 區(qū)域內開發(fā)商逐漸成熟。主力戶型為三房兩廳，如萬豪國際戶型全部設計為三房二廳。名稱規(guī)模(㎡)銷售率(%)萬豪國際60000定65宏業(yè)城市花園6070090溫馨園500020區(qū)域物業(yè)均為多層，結構上磚混與框架并存。荊門房地產(chǎn)發(fā)展的重心在南城區(qū)和西城區(qū)，但北城區(qū)良好的社會條件也有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。如億達城市花園一期設計有錯層結構，二期全為平層結構。作為中小城市，投資型產(chǎn)品逐步被市民接受，如洪源家居廣場一推出就受到青睞，市場火爆，6月18日開始，幾天時間已有420人認籌。如丁香苑、葡萄園前期沒有小高層，但后期規(guī)劃有小高層住宅物業(yè)。如華府馨園將采用招標的方式來選取物業(yè)管理公司。如萬豪國際請武漢新德坊物業(yè)顧問公司作全程代理。如萬豪國際設有游泳池、雙語幼兒園、會所、綠化廣場等，億達城市花園設有會所、幼兒園、大型廣場、酒樓等。同時原有的億達世紀花園二期工程、葡萄園城市花園二期工程等續(xù)建項目已取得土地使用權，并完成前期工作，文峰小區(qū)、匯豐園、寶運花園、凱凌紫竹園等項目的房屋主體基本竣工，后期投入也不多。2005年新開工的23個項目中，除丁香苑（規(guī)劃可建面積18萬平方米）、萬豪園（）、凱凌中心城區(qū)通過近幾年的建設，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的閑置居住用地越來越少，特別是隨著企業(yè)改制的深入，老城區(qū)原有企業(yè)成規(guī)模的空地基本通過招牌掛的方式出讓完畢，中心城區(qū)基本沒有適合房地產(chǎn)開發(fā)的成片熟地、凈地可出讓，而現(xiàn)行居民對中心城區(qū)的房屋情有獨鐘，并不看好南城區(qū)和東城區(qū)，雖然諸多開發(fā)商也在南城區(qū)和東城區(qū)購地，但目前不是開發(fā)的黃金季節(jié)，暫時不會動工建設，而在等待土地的升值。去年以來，國家加大了對房地產(chǎn)業(yè)的金融政策的調控力度，一方面降低按揭成數(shù)、提高首付比例，另一方面提高開發(fā)商自有資金的比例，嚴格控制項目貸款，如果這些政策繼續(xù)下去，將對2005年投資自主增長機制產(chǎn)生不利影響。受諸多因素影響，2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模，預計增幅為15%。投資增幅不大。綜上所述，2005年商品房價格呈上升趨勢。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅也將由原來的查帳征收改為查帳征收與核定征收相結合的方式，開發(fā)企業(yè)的稅收支出將增加。五是稅費的增加。四是人防設施的增加。2004年與2003年相比，原材料中的鋼材、水泥、玻璃等建材價格漲幅均在20%以上，部分建材漲幅甚至超過50%，從而導致商品房建安成本的上揚。開發(fā)商在小區(qū)建設中會更注重在規(guī)劃設計、環(huán)境配套上使用新材料、新工藝，加大配套設施的投入，以此形成新的賣點，如小區(qū)智能化管理等高端設備的引進、多層轉向高層、磚混轉向框架等，必然帶來開發(fā)成本的增加，并拉動房價上揚。二是住宅品質的提升。根據(jù)國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》和國土資源部、監(jiān)察部《關于嚴格實行經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》精神，今后用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權將以招標、拍賣和掛牌的方式出讓，其價格將大幅上揚，這在2004年已初見端倪，如2004年1月16日拍賣的南臺路19號國有土地，其起拍價為900萬元人民幣，最后以1830萬元成交，高出起拍價1倍，創(chuàng)出了我市商住用地的出讓最高價。房價由房屋建造成本決定，2005年房屋開發(fā)成本將在以下幾個方面發(fā)生變化。綜合上述三種需求，預計2005年市場需求量超過35萬平方米。百戶居民抽樣調查表明，目前純投資性購買住房者達到10%，用于實際居住的首次購房者占60%，用于改善居住條件二次購房者占30%。從“被動性”需求看，因城市建設而帶來的拆遷改造力度加大，2005年城區(qū)就將拓寬白云大道，改造深圳大道和蔡灣新村，新建創(chuàng)業(yè)一路、創(chuàng)業(yè)二路、龍井大道，需拆遷居民743戶，面積13萬平方米左右，將近上年的三倍。2005年，我市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持強有力的增長勢頭。如果調控得當，這種發(fā)展態(tài)勢將持續(xù)至2020年。據(jù)統(tǒng)計，中心城區(qū)80年代以前修建的住房有近400萬平方米，如果按照住宅折舊年限40年計算，每年折舊率為2%，每年共需折舊10萬平方米。現(xiàn)有城區(qū)住房普遍存在戶型不合理、功能質量差、配套不完善的問題，而且建筑材料、建筑工藝和建筑施工上都普遍不適應現(xiàn)代居住需要，由此帶來城鎮(zhèn)居民以舊換新、以小換大、以次換好的需求，近期每年約需更換新房屋10萬平方米。同時據(jù)房改部門統(tǒng)計，2004年市直229個財政撥款單位中無房和住房未達標職工5112人，148家企業(yè)無房和住房未達標職工12791人，這部分人要實現(xiàn)小康居住目標，就需住房面積64萬平方米。根據(jù)建設部公布的全面建設小康社會居住目標，到2020年，城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米。未來一段時期的住房需求主要表現(xiàn)在三個方面?！靶】挡恍】担P鍵看住房”。按照荊門市中長期發(fā)展規(guī)劃，到2010年，中心城區(qū)的人口將達到50萬，6年中凈增16萬人，按其一半的需求量計算，達到住房小康目標，則需新建住宅建筑面積280萬平方米，平均每年需要46萬平方米。而且今后幾年，我市的經(jīng)濟仍將保持快速增長勢頭，這必將進一步推動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。近年來，荊門市國民經(jīng)濟一直保持較高的增長速度，從2000年到2004年國內生產(chǎn)總值年均增長8%左右，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到7749元，%?；谝陨媳尘胺治觯窈髱啄昵G門市房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間。1配套較全，一般均配三網(wǎng)合一、紅外線、對講門、管道煤氣等，但部分開發(fā)商收取配套費。銷售員素質普遍不高，服務意識淡薄，專業(yè)水平較低。月之間。本市熱銷戶型為三房二廳面積在120－140㎡之間，約占總銷售量的40%，面積在100－120之間的三房二廳也較暢銷，約占總銷售量的30%，二房二廳基本為滯銷戶型，約占總銷售量的20%，其它戶型約占總銷售量的10%。產(chǎn)品以磚混多層為主導，輔以少量框架結構（價格高出磚混60100元/㎡），紫竹苑推出帶電梯小高層，市場反應較冷淡。從新房市場看，比上年增長51%，待銷商品房（空置時間1年以內），滯銷商品房（空置時間1—3年）?？傮w供大于求，多為現(xiàn)房存量房供應。2004年，我市開發(fā)的商品房中，120平方米以上，價位在16—25萬元的中高檔商品房占開發(fā)總量的75%，成為市場主打產(chǎn)品，而同期中低檔住宅基本空檔，特別是2001年停批經(jīng)濟適用住房后，中低檔住宅建設處于停滯狀態(tài)。住房供應結構性矛盾比較突出。僅2004年，在產(chǎn)權部門登記的上市交易私房就有6萬多平方米。這在南城區(qū)表現(xiàn)尤為突出。目前，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體素質普遍不高，中心城區(qū)50家開發(fā)企業(yè)，具有二級開發(fā)資質的僅4家，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)投資實力較弱，缺乏“領跑”樓市、主導潮流、帶動力強的龍頭企業(yè)，以致小區(qū)建設規(guī)模不大，檔次不高零星建設沒有得到有效控制。由于存量土地分散、零碎供應，導致多數(shù)樓盤規(guī)模較小，檔次不高。%，%的平均水平，也低于周邊城市襄樊、宜昌、荊州等地，與其支柱產(chǎn)業(yè)的地位不相稱，與中等城市的品位不適應。荊門城區(qū)2000年以來房地產(chǎn)稅收完成情況 單位：萬元年 份稅 種20002001200220032004房地產(chǎn)營業(yè)稅1281812179165041769219979契稅房 產(chǎn)1062223004101128地 產(chǎn)6018249216772土地增值稅1622414931212005年城區(qū)在售物業(yè)一覽表名稱地理位置物業(yè)形態(tài)規(guī)模(㎡)均價(元/㎡)主力戶型銷售率(%)紫竹苑長寧大道多層、小高層2500016003*280億達城市花園虎牙關大道多層22700013503*240匯豐園大橋巷多層2900012203*240富康園虎牙大道多層100007203*25萬豪國際象山大道多層6000012003*2定65宏業(yè)城市花園濟河三組多層6070011703*2