【正文】 2082 2519 2754 3417 3702 3991 4217 4455 4705 4967 5242 5530 5834 6152 6487 6838 7206 7609 盈利能力分析該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=17776萬元0，投資回收期PT＝，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=％。序號(hào)項(xiàng)目貸款期間經(jīng)營(yíng)期間20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331經(jīng)營(yíng)收入00 2500 4594 6201 6873 7217 7578 7957 8354 8772 9211 9671 10155 10662 11196 11755 12343 12960 13608 14289 15003 2經(jīng)營(yíng)稅金00 137 253 341 378 397 417 438 459 482 507 532 559 586 616 647 679 713 748 786 825 營(yíng)業(yè)稅00 125 230 310 344 361 379 398 418 439 461 484 508 533 560 588 617 648 680 714 750 城市維護(hù)建設(shè)稅00 9 16 22 24 25 27 28 29 31 32 34 36 37 39 41 43 45 48 50 53 教育費(fèi)附加00 4 7 9 10 11 11 12 13 13 14 15 15 16 17 18 19 19 20 21 23 3房產(chǎn)稅00 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 （2）所得稅所得稅按應(yīng)納所得稅額的25%計(jì)算（本可研報(bào)告未采用業(yè)主提供所得稅優(yōu)惠政策15﹪計(jì)算）。（詳見財(cái)務(wù)報(bào)表――《項(xiàng)目成本費(fèi)用分析表》） 項(xiàng)目成本費(fèi)用分析表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目貸款期間經(jīng)營(yíng)期間20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331外購(gòu)材料00000000000000000000002工資及福利　　550 578 606 637 669 702 737 774 813 853 896 941 988 1037 1089 1143 1201 1261 1324 1390 3修理費(fèi)0 0 52 52 52 52 52 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 4管理費(fèi)用　　250 459 620 687 722 758 796 835 877 921 967 1015 1066 1120 1176 1234 1296 1361 1429 1500 5營(yíng)銷費(fèi)用　　75 138 186 206 217 227 239 251 263 276 290 305 320 336 353 370 389 408 429 429 6折舊費(fèi)001047 1047 1047 1047 1047 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 7攤銷費(fèi)0 0 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 8利息支出　　306 475 409 344 278 205 98 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9總成本費(fèi)用0 0 2309 2778 2950 3002 3013 2471 2449 2439 2532 2630 2732 2840 2953 3071 3196 3327 3464 3609 3760 3898 其中：固定成本0 0 1382 1551 1485 1420 1354 757 651 553 553 553 553 553 553 553 553 553 553 553 553 553 可變成本0 0 927 1227 1465 1583 1659 1713 1798 1886 1979 2077 2179 2287 2400 2519 2643 2774 2912 3056 3207 3345 10經(jīng)營(yíng)成本（1+2+…+5）0 0 927 1227 1465 1583 1659 1713 1798 1886 1979 2077 2179 2287 2400 2519 2643 2774 2912 3056 3207 3345 備注：建設(shè)期的管理費(fèi)、工資、營(yíng)銷費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。土地?zé)o形資產(chǎn)攤銷按照50年攤銷，攤銷率為2％。還款計(jì)劃為：2014年還款500萬元，2015年還款1000萬元，2016年還款1000萬元，2017年還款1000萬元，2018年還款1000萬元，2019年還款1500萬元；2020年還款2000萬元；還款方式為：2014年末還款一次，以后貸款年限每年還款兩次，分別為年中和年底各還一次，每次償還金額為當(dāng)年應(yīng)償還金額的50％。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為長(zhǎng)期借款利息，%。（2）營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用按照營(yíng)業(yè)收入的3％提取。（1）工資及福利、維修費(fèi)該項(xiàng)目在建設(shè)期員工按照15人計(jì)算工資及福利，在項(xiàng)目建設(shè)竣工投入運(yùn)營(yíng)后預(yù)計(jì)員工為110人，每人每年按照5萬元計(jì)算工資及福利，并且每年以5％的增長(zhǎng)率增加工資及福利。③2019年及以后的租賃收入以2018年的收入為基數(shù)按照每年5%遞增。凍庫(kù)、交易市場(chǎng)及辦公用房等出租率按照2014年40％、2015年70％、2016年90％、2017年95％預(yù)測(cè)收入。 （詳見――《租賃物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)表》） 租賃物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模㎡2014年40%2015年70%2016年90%2017年95%2018年95%收入收入收入收入收入(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)1凍庫(kù)381062交易市場(chǎng)70003辦公用房194974倒班樓22345地下停車位2176物業(yè)管理668277合計(jì)①租賃價(jià)格參照周邊物流中心的租賃價(jià)格取最低數(shù)，其中凍庫(kù)按平均100元/m2/月，交易市場(chǎng)按80元/m2/月，辦公用房按35元/ m2/月，宿舍按10元/ m2/月，車位按每個(gè)150元/位/月。 基準(zhǔn)點(diǎn)本項(xiàng)目的基準(zhǔn)點(diǎn)為計(jì)算期的第一年即第1年年初。（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要參數(shù)基準(zhǔn)收益率%，為使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)穩(wěn)健起見，同時(shí)考慮風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼等因素，將本項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率Ic定為8%。動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則除了計(jì)算投資回收期外，根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原理，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計(jì)算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指針，使得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)更合理。六、財(cái)務(wù)效益分析（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的原則本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)遵循如下原則：可靠性原則基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要參照近期同類建設(shè)工程項(xiàng)目及調(diào)研項(xiàng)目數(shù)據(jù)，來源可靠；計(jì)算方法和原則依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)測(cè)算人員為具有專業(yè)背景和資深經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員。（2）申請(qǐng)銀行貸款國(guó)際冷鏈物流發(fā)展有限公司充分利用自身的優(yōu)勢(shì)和擁有的資源，構(gòu)建了良好的融資平臺(tái)。不可預(yù)見費(fèi)按照工程費(fèi)用的2％計(jì)提，2％＝。該項(xiàng)目的流動(dòng)資金主要為建設(shè)期的管理費(fèi)、工資及營(yíng)銷費(fèi)用，建設(shè)期2年；建設(shè)期現(xiàn)有員工15人，按照每人每年5萬元計(jì)算，建設(shè)期工資＝1552＝150萬元；建設(shè)期管理費(fèi)按照2014年收入的10％計(jì)提，管理費(fèi)預(yù)計(jì)為250萬元；建設(shè)期營(yíng)銷費(fèi)用參照2014年?duì)I銷費(fèi)計(jì)提，建設(shè)期營(yíng)銷費(fèi)用為752＝150萬元。建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用為借款利息，該項(xiàng)目貸款本金為8000萬元，％；一期項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年5月竣工，該筆貸款預(yù)計(jì)2013年初發(fā)放。工程設(shè)備主要為凍庫(kù)制冷設(shè)備，該項(xiàng)目采用了投標(biāo)人中基西南的報(bào)價(jià)方案，根據(jù)投標(biāo)文件可知，制冷設(shè)備總價(jià)為3500萬元。其他工程費(fèi)用總要為設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等，該項(xiàng)目由信息產(chǎn)業(yè)電子第十一設(shè)計(jì)研究院科技工程股份有限公司XX分公司設(shè)計(jì)，按照每平方米16元計(jì)收設(shè)計(jì)費(fèi)：建筑面積設(shè)計(jì)單價(jià)＝。一期項(xiàng)目承建單位為XX建工第十一建筑工程有限責(zé)任公司、XX南洋建筑安裝工程有限公司。（三）投資估算建設(shè)工程投資估算表序號(hào)項(xiàng)目規(guī)劃單位造價(jià)金額指標(biāo)單位（元）（萬元）1土地征地費(fèi)20010㎡2土地整治及基礎(chǔ)工程20010㎡3土建工程77511㎡㎡建筑單位施工費(fèi)77511㎡　3304主材費(fèi)用77511㎡　4工程其他