【正文】 ，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ● 中檔寫字樓都建造相對較早租金在 45－ 64元 /㎡，高于園區(qū)價格，入住率很高達 92％以上，管理費在 /㎡ .月左右，低于園區(qū)。 （ 2）租賃市場分析 案名 租金（元 /M2*月） 物業(yè)管理費 （元 /M2*月） 出租 率 停車費 空調(diào)開放 時間 高檔 金獅 大廈 100 包括在租金內(nèi) 98％ 地上白天免費 地下 500元 /位 .月 周一至周天（中央） 金河國 際大廈 100左右 包括在租金內(nèi) （ 17 元 /.月） 贊無定價 中央 中檔 華 福 大廈 45 /.月 98％ 地下 250元 /位 .月 柜式空調(diào) 新創(chuàng)大廈 64 包括在租金內(nèi) 90％ 無地下車位 地上免費 周一至周五 (中央 ) 低檔 百合花 公寓 35左右 /.月 200－ 300 元 /位 .月 柜式空調(diào) 方圓大 酒店 40 包括在租金內(nèi) 無地下車位 地上免費 柜式空調(diào) 分析： ● 高檔寫字樓租金在 100元 /㎡（包括物業(yè)管理費），出租率在 98％以上，停車費較高，且停車位也充足。新區(qū)目有三座高檔寫字樓，都為高層建筑。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。空調(diào)采用獨立式，比較靈活。空調(diào)周六、日都不開放，且都采用中央空調(diào)，不夠靈活，且通風也不是最好。 建園大廈 世紀金融大廈 加城大廈 星海國際廣場 中檔 嘉實大廈 中央空調(diào)或獨立空調(diào)、免費的停車場，旁邊的配套設施較齊全。物業(yè)管理差、都為多層建筑，建造時間較早，出租率較高。寫字樓周邊交通便利，免費停車空 調(diào)開放比較靈活、因此頗受歡迎。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●中檔和低檔寫字樓集中在東環(huán)路、 中新路 附近，都是以前建造的。 11 案名 租金（元/M2*月） 物業(yè)管理費 （元 /M2*月） 出租率 停車費 元 /位 .月 高檔 國際大廈 75 22 98％以上 周一至周五 （中央） 世紀金 融大廈 84 20 94％ 500 地下 周一至周五 （中央） 加城大廈 80 包括在租 金內(nèi) 98％ 500地下 周一至周五 （中央） 中檔 衛(wèi)星天線 廈 55－ 60 包括在租金內(nèi) 97% 免費 柜式空調(diào) 綜藝開元 45 95% 200 柜式空調(diào) 東環(huán)大廈 45－ 46 包括在租 金內(nèi) 90％ 免費 周一至周五 （中央） 國際科技園 50 6 99% 免費 柜式空調(diào) 低檔 嘉騰大廈 40 包括在租 金內(nèi) 免費 無空調(diào) 荷花苑大廈 30 包括在租金內(nèi) 96% 免費 無空調(diào) 分析： ●高檔寫字樓主 要集中 園區(qū) CBD附近， 租金價格一般在每平方米 80元 /㎡左右，（物業(yè)管理費 20元 /㎡左右），停車費在 300－500元 /㎡， 出租率都在 94％以上，尤其國際大廈和加城大廈出租率都在98％以上，可見園區(qū)高檔寫字樓是供不應求的，特別是配套設施齊全、智能化較高、物業(yè)管理到位的寫字樓更是搶手，而且價格不斷上漲。 （ 2）租賃市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 園區(qū)寫字樓大部分是前幾年建造 的（除建園大廈和星海國際 廣場在建 ）外， 未來商業(yè)規(guī)劃中，已經(jīng)把寫字樓作為商業(yè)重點規(guī)劃的重要組成部分了，園區(qū)寫字樓除了國際大廈、世紀金融大廈、建園大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈、星海國際廣場和萬怡大酒店之外，還將有兩幢 60層高的雙子塔組成的 40萬綜合建筑群。 四、蘇州寫字樓市場研究 寫字樓租賃市場及配套分析 【園區(qū)寫字樓】 （ 1）區(qū)位特征 園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因為園區(qū)的地價較高。在蘇州投資房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個值得關注的焦點，從去年開始，就有越來越多的外地及蘇州本地購房者將購置的物業(yè)作投資用途。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。外向型經(jīng)濟的發(fā)展正催生著一大批為其做服務、配套的相關小型企業(yè)，這些新增小型公司都有意改善辦公條件，又不想 “大而全 ”的辦公司，也希望在擁有公共配套齊全的寫字樓中占有一席之地。 （ 2） 民營、私營企業(yè)及轉(zhuǎn)制公司。 作為一個經(jīng)濟增長型城市，蘇州的移民城市魅力凸顯。寫字樓市場的投資回報率可以達到 10%— 15%。 20xx年 以前 ，蘇州市寫字樓市場一直以 租賃為主 ， 20xx年 以后 ，蘇州寫字樓市場 一改以往以租賃為主的局面，買樓比例大增 。 9 ● 由專業(yè)物業(yè)打理，這樣的寫字樓在目前蘇州市場上幾乎還是個空白點， ● 而這類小面積寫字樓特別適合一批成長型企業(yè)，伴隨著蘇州外資的涌入和民 營 的發(fā)展，市場將會有巨大的需求，租賃前景十分看好。 ● 不需要太大的空間，但門面要氣派，環(huán)境高雅，進出交通便捷，內(nèi) 部會議室、商務中心等商務配套完善 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ● 需要交通的便利，至少開車、停車要非常方便。蘇州商務大廈還沒正式登場就無比火爆 。 蘇州商務大廈 全裝修寫字樓價格每平方米約 5500－ 6500元之間 。 據(jù)蘇州市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示， 20xx年蘇州大市范圍內(nèi)辦公樓竣工面積僅為 41835平米， 20xx年 1― 8月份新開工面積只有 14046平米，而同期銷售面積達到了 52029平米，且銷售價格一路走高。目前蘇州進駐的外資企業(yè)達到1000多家，其中世界 500強企業(yè)已進入約 100家，這一比例仍在不斷擴大。 8 120xx0平方米，是一座具城市配套功能的大型綜合項目 ， 26層以下是國際甲級寫字樓。 ● 新地中心位于蘇州高新區(qū) CBD，為雙子塔型 建筑，是蘇州第一 個綜合辦公 、商務、 休閑于一體 ，整個項目 總建筑面 積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 園區(qū)高樓林立是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，對寫字樓需求是必然的，高檔的寫字樓非常有可能作為景觀性地標。 ● 20xx年下半年，園區(qū)甲級寫字樓租金價格一般在每 平方米 75元左右（不含物業(yè)管理費），今年園區(qū)寫字樓租金目前已經(jīng)上升為每平方米 80— 90元左右。 這些都是市區(qū)板塊寫字樓板塊租金相對較低的原因。 7 ●市區(qū)寫字樓多為 90年代初期建造，多為中低檔寫字樓，市區(qū)寫字樓戶型多不能分割，辦公面積比較小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 板塊分析 市區(qū)板塊： ● 20xx年末蘇州市區(qū)寫字樓出租率在 70%— 75%之間，市區(qū)租金 20xx年底一般每平方米在 30— 65元之間，集中段為 35— 50元 。 從建筑風格來看，蘇州市區(qū)多為 90年代 傳統(tǒng)建筑風格的乙級寫字