【正文】 干 將 路 蘇 蘇 太 州 蘇 桐 州 雅 湖 革 州 建 建 蘇 都 管 命 人 材 行 州 大 光 理 博 民 研 蘇 海 酒 西 大 處 物 政 究 州 關(guān) 店 銀 館 府 徑 院 分行 環(huán) 行● 三 ● ● 香 香 香 路 ● ● ● ● 獅 山 山 路 路 三 香 路 ● ● ● ● ● ● ● ● 體 家 蘇 白 蘇 嘉 上 北 育 樂 大 云 州 登 海 京 路 中 福 附 二醫(yī)院 虹 飯 計(jì)劃 大廈 路 永 華 心 店 生育委員會 樂 聯(lián) 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前，江蘇省和蘇州市地方政府出臺的文件中，對改制企業(yè)在改制過程中辦理土地出讓手續(xù)可享受優(yōu)惠政策 ，土地出讓金的降低，無疑會降低東側(cè)地塊的開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)程度。 早在 1991 至 1992 年時(shí)，蘇州曾出現(xiàn)過一股 “ 辦公司熱 ” ，全民經(jīng)商的熱情讓很多人都擁有著 “ 辦公室夢想 ” ，于是，大大小小的辦公室遍地開花，甚至很多家庭住宅也租給公司辦公用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7 ●市區(qū)寫字樓多為 90年代初期建造，多為中低檔寫字樓，市區(qū)寫字樓戶型多不能分割，辦公面積比較小。 ● 新地中心位于蘇州高新區(qū) CBD，為雙子塔型 建筑，是蘇州第一 個(gè)綜合辦公 、商務(wù)、 休閑于一體 ，整個(gè)項(xiàng)目 總建筑面 積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 蘇州商務(wù)大廈 全裝修寫字樓價(jià)格每平方米約 5500－ 6500元之間 。 9 ● 由專業(yè)物業(yè)打理，這樣的寫字樓在目前蘇州市場上幾乎還是個(gè)空白點(diǎn)， ● 而這類小面積寫字樓特別適合一批成長型企業(yè)，伴隨著蘇州外資的涌入和民 營 的發(fā)展，市場將會有巨大的需求，租賃前景十分看好。 （ 2） 民營、私營企業(yè)及轉(zhuǎn)制公司。 四、蘇州寫字樓市場研究 寫字樓租賃市場及配套分析 【園區(qū)寫字樓】 （ 1）區(qū)位特征 園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因?yàn)閳@區(qū)的地價(jià)較高。 ●中檔和低檔寫字樓集中在東環(huán)路、 中新路 附近，都是以前建造的。 建園大廈 世紀(jì)金融大廈 加城大廈 星海國際廣場 中檔 嘉實(shí)大廈 中央空調(diào)或獨(dú)立空調(diào)、免費(fèi)的停車場，旁邊的配套設(shè)施較齊全。新區(qū)目有三座高檔寫字樓，都為高層建筑。 14 案名 主要配套 高 檔 金獅大廈 餐飲服務(wù)、快餐中心、華夏銀行、 DHL、商務(wù)中心、（復(fù)印、傳真、分發(fā)郵件、信函、郵政服務(wù)、 EMS、健身中心、（桌球、乒乓球、健身房）網(wǎng)球場、蘇醫(yī)附二醫(yī)院金獅醫(yī)務(wù)所、會議室、蘇星商務(wù)（機(jī)票、火車票、訂送服務(wù)）百家利超市、英沃美人中心、洗車場、迪歐咖啡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 ● 蘇州寫字樓在原有出租的基礎(chǔ)上出現(xiàn)買賣趨勢，并且出售產(chǎn)品本身檔次高，品質(zhì)優(yōu)秀，內(nèi)部配套設(shè)施比較齊全，銷售狀況良好。周邊配套設(shè)施齊全（酒店、賓館、茶館、銀行、郵政、快餐店、超市、復(fù)印店、廣告公司、圖紙制作、印刷公司等一應(yīng)俱全）。公交線路有 1 83 6 60 3 2 3 91路； ● 本案處于市區(qū)行政辦公中心內(nèi)，距新區(qū)金融商貿(mào)中心也不足兩公里； ● 周邊人氣旺盛（靠近家樂福、蘇大附二 醫(yī)院、 ）商業(yè)氛圍濃厚并且 集中（靠近新區(qū)金融貿(mào)易中心）； ● 配套服務(wù)設(shè)施齊全 （酒店、賓館、茶館、銀行、郵政、快餐店、超市、復(fù)印店、廣告公司、印刷公司） （ 2）劣勢點(diǎn)分析： ● 本案右側(cè)和后邊分別是學(xué)校和陳舊住宅區(qū)、對 樹立本案形象有一定影響 ● 周邊配套設(shè)施檔次相對較低，如酒店（除雅都大酒店外）、茶館、咖啡廳、賓館、餐廳等檔次較低。 方案一設(shè)立項(xiàng)目公司 本項(xiàng)目是一項(xiàng)較大的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，面對著眾多開發(fā)樓盤的競爭與復(fù)雜的開發(fā)建設(shè)、銷售經(jīng)營過程，為充分發(fā)揮該地塊效能，使項(xiàng)目獲得成功，應(yīng)組建一個(gè)項(xiàng)目公司來實(shí)施本項(xiàng)目的開發(fā)。 項(xiàng)目前期，雙方各指派 1人具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作，人員在月底前到位。 土地費(fèi)用 5830萬元 2200 220xx=4840萬元 2200 4500=990萬元 建筑安裝裝修及設(shè)備造價(jià) 2600元 / m2 序號 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 造價(jià) 1 建筑安裝工程 220xx 1250 2750萬元 2 設(shè)備 消防 220xx 200 440萬元 電梯 4 715000 286萬元 分層中央空調(diào) 220xx 350 770萬元 弱電 220xx 150 330萬元 3 裝修 室內(nèi) 220xx 375 825萬元 室外 8000 400 320萬元 合計(jì) 220xx 5721萬元 單位造價(jià) 2600元 其它投資 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 土地費(fèi)中已包含契稅，不另計(jì)算。 23 前期費(fèi) 用 30 ＝ 66萬元 基礎(chǔ)設(shè)施（變電所改造） 150萬元 公共配套設(shè)施 626萬元 其中：車庫 1000 ＝ 450萬元