【正文】 。 土地費中已包含契稅，不另計算。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七 、其它參數(shù) 計算期：產(chǎn)品出售方案 10年，以季為單位，出租方案 40年，以年為單位。 大廈出租方案：租金 50元 /月 .平方米，正常年份出租率 90%，車庫出租正常年份年收入 54萬元（按 200個車位計算，每個車位每月 225元， 50個車位外來人員免費使用），物業(yè)管理費收入 250萬元 /年（ 90%出租率計算為 225萬元），即按 10元 /月 .平方米計算（含每周 15中央空調(diào)電費）。 23 前期費 用 30 ＝ 66萬元 基礎(chǔ)設(shè)施（變電所改造） 150萬元 公共配套設(shè)施 626萬元 其中：車庫 1000 ＝ 450萬元 80 ＝ 176萬元 開發(fā)期稅費（配套費） 173 ＝ 其它工程 費用 占建安費用 1% 管理費 100萬元 銷售費 按收入 2% 不可預(yù)見費 占建安費用 3% 四、資金籌措 全部使用自有資金。 土地費用 5830萬元 2200 220xx=4840萬元 2200 4500=990萬元 建筑安裝裝修及設(shè)備造價 2600元 / m2 序號 項目 數(shù)量 單價 造價 1 建筑安裝工程 220xx 1250 2750萬元 2 設(shè)備 消防 220xx 200 440萬元 電梯 4 715000 286萬元 分層中央空調(diào) 220xx 350 770萬元 弱電 220xx 150 330萬元 3 裝修 室內(nèi) 220xx 375 825萬元 室外 8000 400 320萬元 合計 220xx 5721萬元 單位造價 2600元 其它投資 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 22 第四部分 參考資料 一、產(chǎn)品方案 大廈 20層，面積 220xx平方米，車庫 4500平方米，加上主樓地下室及地面車位，配置停車位 200～ 250個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 方案二 由合作方承包 蘇州某國家級科研設(shè)計機構(gòu)以授讓開發(fā)土地及現(xiàn)金 1000萬元出資，要求分得摟面面積一半，不參加項目具體管理，只參與設(shè)計方案確定，對進度、質(zhì)量提出要求。 項目前期，雙方各指派 1人具體負(fù)責(zé)項目工作，人員在月底前到位。 根據(jù)樓面的市場價格按雙方所占投資總額的實際比例分配項目開發(fā)建設(shè)的相應(yīng)樓層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。合作開發(fā)內(nèi)容為蘇州某國家級科研設(shè)計機構(gòu)公司東側(cè)辦公地塊的開發(fā)工程并對外經(jīng)營銷售。 方案一設(shè)立項目公司 本項目是一項較大的開發(fā)建設(shè)項目，面對著眾多開發(fā)樓盤的競爭與復(fù)雜的開發(fā)建設(shè)、銷售經(jīng)營過程，為充分發(fā)揮該地塊效能，使項目獲得成功，應(yīng)組建一個項目公司來實施本項目的開發(fā)。 20 第三部分 項目運作 現(xiàn)在蘇州某國家級科研設(shè)計機構(gòu)有兩個問題需要解決，一是沒有房地產(chǎn)開發(fā)的實際操作經(jīng)驗，二是目前還缺少一定資金，除了提供土地，另外只能再提供 1000萬元的現(xiàn)金。 市場定位 ● 可做中檔偏高產(chǎn)品，避免與高檔產(chǎn)品競爭（新區(qū)的新地中心即將推出、金河國際大廈，及配套相繼完善后的國際會展中心的出租） ● 項目附近多為中檔寫字樓，且檔次偏低，這便為本項目產(chǎn)品定位提供市場縫隙 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。公交線路有 1 83 6 60 3 2 3 91路； ● 本案處于市區(qū)行政辦公中心內(nèi)，距新區(qū)金融商貿(mào)中心也不足兩公里； ● 周邊人氣旺盛（靠近家樂福、蘇大附二 醫(yī)院、 ）商業(yè)氛圍濃厚并且 集中（靠近新區(qū)金融貿(mào)易中心）； ● 配套服務(wù)設(shè)施齊全 （酒店、賓館、茶館、銀行、郵政、快餐店、超市、復(fù)印店、廣告公司、印刷公司） （ 2）劣勢點分析： ● 本案右側(cè)和后邊分別是學(xué)校和陳舊住宅區(qū)、對 樹立本案形象有一定影響 ● 周邊配套設(shè)施檔次相對較低，如酒店（除雅都大酒店外）、茶館、咖啡廳、賓館、餐廳等檔次較低。 項目 SWOT分析 （ 1）優(yōu)勢點分析： ● 周邊交通便利，形成交通網(wǎng)絡(luò)體系。 18 ● 周邊市政配套設(shè)施齊全，內(nèi)部配 套設(shè)施少，大都采用中央空調(diào)，租金在 45－ 65元 /㎡ .月， 停車費在 250至 500元 /位 .月 ，出租率很高（除國際會展中心）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。周邊配套設(shè)施齊全（酒店、賓館、茶館、銀行、郵政、快餐店、超市、復(fù)印店、廣告公司、圖紙制作、印刷公司等一應(yīng)俱全）。 17 沒有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征 五、項目立地及 SWTO分析 項目立地分析 本案北至三香路、南至蘇州評彈學(xué)校、東鄰龍庭食府（餐廳）、西靠蘇州非金屬業(yè)設(shè)計研究院。 ● 市區(qū)的寫字樓相對比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫字樓也 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ● 出租面積范圍在 80－ 186㎡，部分為整層出租，房間可自由組合。 16 ● 蘇州寫字樓在原有出租的基礎(chǔ)上出現(xiàn)買賣趨勢，并且出售產(chǎn)品本身檔次高，品質(zhì)優(yōu)秀，內(nèi)部配套設(shè)施比較齊全，銷售狀況良好。 （ 3）配套設(shè)施狀況 案名 主要配套 中檔 國際經(jīng)貿(mào) 大廈 食 堂、茶座和休息區(qū)、便利店、中國人民銀行、 國際會 展中心 低檔 嘉誠大廈 食堂、交通銀行、太平洋保險公司 衛(wèi)星電視、娛樂城、 光大銀行 萬盛大廈 嘉登大廈 金洲大廈 開發(fā)大廈 寫字樓銷售市場分析 案名 售價 總建筑面積 面積范圍 高檔 世紀(jì)金融大廈 9000元 /㎡ 58400m2 80150m2 星海國際廣場 8500元 /㎡ 51274㎡ 131647m2 金河國際大廈 8000元 /㎡ 73134㎡ 77－ 186㎡ 低檔 協(xié)和大廈 5100元 /㎡ 40－ 130 m2 分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ● 租金在 30－ 40元 /㎡ .月不等，免費的停車位，且車位緊缺，除協(xié)和大廈大廈外都無中央空調(diào)。 ● 國際會展中心因內(nèi)部配套設(shè)施未完善，故租金、出租率相對較低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。有交通方向的優(yōu)勢，但早期的寫字樓規(guī)劃車庫不能滿足辦公需求。 【市區(qū)寫字樓】 （ 1）區(qū)位特征 市區(qū)寫字樓大多為 90年代初期建造，為中低檔寫字樓。 新創(chuàng)大廈 低 檔 百合花公寓 餐飲、茶館、咖啡館。 14 案名 主要配套 高 檔 金獅大廈 餐飲服務(wù)、快餐中心、華夏銀行、 DHL、商務(wù)中心、（復(fù)印、傳真、分發(fā)郵件、信函、郵政服務(wù)、 EMS、健身中心、（桌球、乒乓球、健身房）網(wǎng)球場、蘇醫(yī)附二醫(yī)院金獅醫(yī)務(wù)所、會議室、蘇星商務(wù)（機票、火車票、訂送服務(wù)）百家利超市、英沃美人中心、洗車場、迪歐咖啡。 （ 3）配套設(shè)施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫