【正文】 4％以上，尤其國際大廈和加城大廈出租率都在98％以上，可見園區(qū)高檔寫字樓是供不應(yīng)求的，特別是配套設(shè)施齊全、智能化較高、物業(yè)管理到位的寫字樓更是搶手，而且價格不斷上漲。物業(yè)管理差、都為多層建筑，建造時間較早，出租率較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）配套設(shè)施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。有交通方向的優(yōu)勢，但早期的寫字樓規(guī)劃車庫不能滿足辦公需求。 （ 3）配套設(shè)施狀況 案名 主要配套 中檔 國際經(jīng)貿(mào) 大廈 食 堂、茶座和休息區(qū)、便利店、中國人民銀行、 國際會 展中心 低檔 嘉誠大廈 食堂、交通銀行、太平洋保險公司 衛(wèi)星電視、娛樂城、 光大銀行 萬盛大廈 嘉登大廈 金洲大廈 開發(fā)大廈 寫字樓銷售市場分析 案名 售價 總建筑面積 面積范圍 高檔 世紀金融大廈 9000元 /㎡ 58400m2 80150m2 星海國際廣場 8500元 /㎡ 51274㎡ 131647m2 金河國際大廈 8000元 /㎡ 73134㎡ 77－ 186㎡ 低檔 協(xié)和大廈 5100元 /㎡ 40－ 130 m2 分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 17 沒有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征 五、項目立地及 SWTO分析 項目立地分析 本案北至三香路、南至蘇州評彈學(xué)校、東鄰龍庭食府（餐廳）、西靠蘇州非金屬業(yè)設(shè)計研究院。 項目 SWOT分析 （ 1）優(yōu)勢點分析： ● 周邊交通便利，形成交通網(wǎng)絡(luò)體系。 20 第三部分 項目運作 現(xiàn)在蘇州某國家級科研設(shè)計機構(gòu)有兩個問題需要解決，一是沒有房地產(chǎn)開發(fā)的實際操作經(jīng)驗，二是目前還缺少一定資金，除了提供土地，另外只能再提供 1000萬元的現(xiàn)金。 根據(jù)樓面的市場價格按雙方所占投資總額的實際比例分配項目開發(fā)建設(shè)的相應(yīng)樓層。 22 第四部分 參考資料 一、產(chǎn)品方案 大廈 20層，面積 220xx平方米，車庫 4500平方米，加上主樓地下室及地面車位，配置停車位 200～ 250個。 七 、其它參數(shù) 計算期：產(chǎn)品出售方案 10年，以季為單位，出租方案 40年，以年為單位。 。 大廈出租方案：租金 50元 /月 .平方米，正常年份出租率 90%，車庫出租正常年份年收入 54萬元（按 200個車位計算，每個車位每月 225元， 50個車位外來人員免費使用），物業(yè)管理費收入 250萬元 /年（ 90%出租率計算為 225萬元），即按 10元 /月 .平方米計算（含每周 15中央空調(diào)電費）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場定位 ● 可做中檔偏高產(chǎn)品，避免與高檔產(chǎn)品競爭（新區(qū)的新地中心即將推出、金河國際大廈，及配套相繼完善后的國際會展中心的出租） ● 項目附近多為中檔寫字樓，且檔次偏低，這便為本項目產(chǎn)品定位提供市場縫隙 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 18 ● 周邊市政配套設(shè)施齊全，內(nèi)部配 套設(shè)施少，大都采用中央空調(diào)，租金在 45－ 65元 /㎡ .月， 停車費在 250至 500元 /位 .月 ，出租率很高（除國際會展中心）。 ● 市區(qū)的寫字樓相對比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫字樓也 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ● 租金在 30－ 40元 /㎡ .月不等，免費的停車位，且車位緊缺，除協(xié)和大廈大廈外都無中央空調(diào)。 【市區(qū)寫字樓】 （ 1）區(qū)位特征 市區(qū)寫字樓大多為 90年代初期建造，為中低檔寫字樓。 ● 中檔寫字樓都建造相對較早租金在 45－ 64元 /㎡，高于園區(qū)價格，入住率很高達 92％以上，管理費在 /㎡ .月左右，低于園區(qū)?？照{(diào)采用獨立式，比較靈活。寫字樓周邊交通便利，免費停車空 調(diào)開放比較靈活、因此頗受歡迎。 （ 2）租賃市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。寫字樓市場的投資回報率可以達到 10%— 15%。 ● 需要交通的便利，至少開車、停車要非常方便。目前蘇州進駐的外資企業(yè)達到1000多家，其中世界 500強企業(yè)已進入約 100家，這一比例仍在不斷擴大。 ● 20xx年下半年，園區(qū)甲級寫字樓租金價格一般在每 平方米 75元左右（不含物業(yè)管理費），今年園區(qū)寫字樓租金目前已經(jīng)上升為每平方米 80— 90元左右。 板塊分析 市區(qū)板塊： ● 20xx年末蘇州市區(qū)寫字樓出租率在 70%— 75%之間，市區(qū)租金 20xx年底一般每平方米在 30— 65元之間，集中段為 35— 50元 。而現(xiàn)在的商家、公司對于寫字樓的定位 和以前大不相同了，現(xiàn)在更講究氣派、規(guī)模，以及良好的內(nèi)部環(huán)境、物業(yè)管理和配套設(shè)施，寫字樓也不再純粹定位于辦公場所，而是一個會客、商務(wù)洽談的場所。 據(jù)上述分析，該院東側(cè)地塊的開發(fā)條件業(yè)已成熟，應(yīng)抓緊 時間，早日進行實質(zhì)性的運轉(zhuǎn)。 根據(jù)總體 規(guī)劃，預(yù)留二期建設(shè)用地 M2，其中東側(cè)面積 ，南側(cè) M2，土地性質(zhì)屬國有劃撥土地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 蘇州 中材 大廈案例 蘇州某國家級科研設(shè)計機構(gòu)辦公大樓東側(cè)預(yù)留一塊二期工程用地，用地性質(zhì)為綜合用地，地段上佳，擬建 220xx 平方米中高檔寫字樓， 4500平方米車庫，經(jīng)規(guī)劃部門批獲。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。詳見下圖。 1990年建成院設(shè)計繪圖樓，建筑面積 13000M2，十四層。據(jù)此可推測，該院東側(cè)地塊開發(fā)為中高檔次的辦公物業(yè)樓的市場機會已經(jīng)顯現(xiàn)。 近幾 年 來 ，隨著蘇州經(jīng)濟的日益發(fā)展，對商鋪寫字樓的需求又在漸漸升溫。 寫字樓三大板塊整體特征 ： （ 1）蘇州市區(qū)寫字樓平均租金價格最低； （ 2）城西新區(qū)寫字樓出租率最高； （ 3）園區(qū)整體來說寫字樓的物業(yè)檔次高，因此租金價格也最昂貴； （ 4）中高檔寫字樓出租率明顯高于中低檔寫字樓； （ 5）新區(qū)、園區(qū)都即將陸續(xù)推出中高檔寫字樓大盤，未來寫字樓市場分流不可避免。 園區(qū)板塊： ●園區(qū)是蘇州寫字樓三大板塊中租金最高的，甲級寫字樓也是分布最多的。 三、寫字樓市場供求分析 供求分析 外資企業(yè)紛紛進駐，私營企業(yè)大量涌現(xiàn)，蘇州現(xiàn)有的寫字樓已經(jīng)不能滿足市場巨大需求。 反映出了蘇州寫字樓市場的一些全新需求。部分寫字樓租售價格近兩年來出現(xiàn)了近 40％的增長 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。園區(qū)高樓林立是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，對寫字樓需求是必然的。 12 元 /㎡，出租率也在 90％以上 。 ● 而中檔寫字樓的室內(nèi)配套設(shè)施就不是很健全，但它們周邊的配套卻很健全。 ● 產(chǎn)品外立面裝修素質(zhì)高，氣勢龐大，電梯數(shù)量多，速度快，內(nèi)部配套齊全，提供服務(wù)較多。 方圓大酒店 分析： ● 中高檔寫字樓內(nèi)配套設(shè)施齊全，為業(yè)主提供個性化和大眾化服務(wù)，物業(yè)管理到位。 ● 國際經(jīng)貿(mào)大廈出租率為 92％，這得益與它的知名度及良好的物業(yè)管理及相關(guān)配套。 蘇州寫字樓業(yè)種形態(tài)分析 案 名 行政辦公 金融 業(yè) 貿(mào)易 物流 制造 業(yè)