【正文】 所得稅稅率 33%，公積金 10%，公益金 5%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五、收入計(jì)算 大廈出售方案：售價(jià) 6500～ 7000元 /平方米，車庫出租正常年份年收入 54萬元（按 200個(gè)車位計(jì)算，每個(gè)車位每月 225元， 50個(gè)車位外來人員免費(fèi)使用），物業(yè) 管理費(fèi)收入 250萬元 /年，即按 10元 /月 .平方米計(jì)算（含每周 15中央空調(diào)電費(fèi)）。 二、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 前期： 20xx年 4月～ 7月 成立項(xiàng)目公司、項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)批、設(shè)計(jì)、審查、申領(lǐng)施工許可證、招投標(biāo)等工作，簽定施工合同、施工進(jìn)場前準(zhǔn)備 中期： 20xx年 8月～ 20xx年 8月 基礎(chǔ)、主體工程、水、電安裝 后期： 20xx年 9月～ 20xx年 1月 內(nèi)外部裝修、室外道路及管網(wǎng)、工程收尾工作、工程竣工驗(yàn)收、銷售及出租的開始 三、造價(jià) 本項(xiàng)目大廈建筑面積為 220xxm2，車庫 4500m2。由項(xiàng)目合作方為主實(shí)施開發(fā)。 項(xiàng)目公司成立董事會(huì)，人員雙方協(xié)商確定，公司的經(jīng)營管理職能主要由合作單位負(fù)責(zé)，公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)由雙方投入人力，發(fā)揮各自優(yōu)勢，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，參與企業(yè)管理，共同開拓市場，使企業(yè)健康發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 存在兩種合作方式：方案一 設(shè)立項(xiàng)目公司，方案二 由合作方承包開發(fā)。 19 ● 本案周邊寫字樓為早期建成，檔次較低，但出租率很高，市場需求較大； ● 新區(qū)金融貿(mào)易區(qū)地逐漸成熟 ，對本案周邊商務(wù)地位產(chǎn)生輻射效應(yīng)； ● 蘇州寫字樓開始升溫，購買寫字樓成為發(fā)展趨勢； （ 4）威脅點(diǎn)分析： 隨著配套設(shè)施（酒店的建成）的完善，國際會(huì)展中心檔次將會(huì)提升，及新地中心、金河國際大廈的推出對本案產(chǎn)生正面競爭。 三香路、西環(huán)高架出入口也近在咫尺 ，距干將路地鐵?？奎c(diǎn)也只有一步之遙。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。地塊面積小，但是形狀方正較為規(guī)則，地勢平坦，便于規(guī)劃和節(jié)約建造成本。 蘇州寫字樓業(yè)種形態(tài)分析 案 名 行政辦公 金融 業(yè) 貿(mào)易 物流 制造 業(yè) 建筑 業(yè) 教育科研 咨詢服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn) 能源化工 生物醫(yī)藥 電子電工 總計(jì) 高 檔 國際大廈 13 0 0 0 0 0 0 4 3 0 0 2 22 金獅大廈 0 0 12 12 5 0 5 18 2 8 1 7 70 中檔 加城大廈 0 3 3 4 6 5 2 12 7 1 2 4 49 國際經(jīng)貿(mào)大廈 1 2 16 7 5 2 6 18 1 3 0 8 69 東環(huán)大廈 1 2 7 0 2 2 3 3 1 1 1 2 25 低檔 華孚大廈 0 0 3 2 1 3 0 8 4 0 0 2 23 開發(fā)大廈 0 0 6 1 3 3 4 12 2 4 0 7 42 金洲大廈 0 0 2 0 6 0 0 6 0 0 0 2 16 總計(jì) 15 7 49 26 28 15 20 81 20 17 4 34 316 分析： ● 從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標(biāo)客層主要集中在咨詢服務(wù)類、貿(mào)易、電子電工、制造業(yè)、物流等行業(yè)，對寫字樓的需求主要集中在咨詢服務(wù)、貿(mào)易等相關(guān)企業(yè)！ ● 入住園區(qū)寫字樓的企業(yè)占第一位的是電子、機(jī)械等高科技企業(yè)，因?yàn)閳@區(qū)在定位時(shí)就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主 ● 入住新區(qū)寫字樓的企業(yè)占第一位的是物流類企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運(yùn)作，依靠快速引進(jìn)原料，產(chǎn)出成品，送抵市場，因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅 大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 國際經(jīng)貿(mào)大廈出租率為 92％，這得益與它的知名度及良好的物業(yè)管理及相關(guān)配套。 （ 2）租賃市場分析 案名 租金（元/M2*月） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /M2*月） 出租率 停車費(fèi) 空調(diào)開放 時(shí)間 中檔 國際經(jīng) 貿(mào)大廈 65 元 /㎡ .月 包括在租金內(nèi) 92％ 地上免費(fèi) 地下 340元 /位 .月 周一至周五 (中央 ) 國際會(huì) 展中心 65 元 /㎡ .月 包括在租金內(nèi) 65％ 地上免費(fèi) 地下 500元 /位 .月 周一至 周五 （ 中央 ） 低檔 嘉 誠大廈 30－ 40 元 /㎡ .月 包括在租金內(nèi) 99％ 地上免費(fèi) 無地下車庫 光大銀行 32元 元 /㎡ .月 4元 /㎡ .月 60％ 地下車庫免費(fèi) 柜式空調(diào) 協(xié)和大廈 40 元 /㎡ .月 6元 /㎡ .月 周一至周五 中央 萬盛大廈 42元 /㎡ .月 70％ 免費(fèi) 無中央空調(diào) 嘉登大廈 30元 /㎡ .月 包括在租金內(nèi) 90％ 免費(fèi) 無中央空調(diào) 金洲大廈 22元 /㎡ .月 包含在租金內(nèi) 60％ 免費(fèi) 無中央空調(diào) 開發(fā)大廈 28元 /㎡ .月 包含在租金內(nèi) 98% 免費(fèi) 無中央空調(diào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 方圓大酒店 分析： ● 中高檔寫字樓內(nèi)配套設(shè)施齊全，為業(yè)主提供個(gè)性化和大眾化服務(wù)，物業(yè)管理到位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 產(chǎn)品外立面裝修素質(zhì)高，氣勢龐大，電梯數(shù)量多，速度快，內(nèi)部配套齊全，提供服務(wù)較多。 13 集眾多國內(nèi)金融、保險(xiǎn)、電信等企業(yè)， 商業(yè)氛圍濃厚。 ● 而中檔寫字樓的室內(nèi)配套設(shè)施就不是很健全，但它們周邊的配套卻很健全。 （ 3）配套設(shè)施狀況 案名 主要配套 高檔 國際大廈 中央空調(diào)、多功能廳、商務(wù)中心、小型超市、餐廳、健身房、信譽(yù)較好的物業(yè)公司。 12 元 /㎡，出租率也在 90％以上 。都采用中央空調(diào)、周六周天都不開放。園區(qū)高樓林立是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，對寫字樓需求是必然的。很多有經(jīng)驗(yàn)的浙江、上海投資客開始向蘇州的商用物業(yè)進(jìn)軍，而蘇州住宅房價(jià)的持續(xù)高漲也使一些敏銳的蘇州人把投資的眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?，銀行抵押按揭，使他們能夠從容 地 進(jìn)行投資。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。小面積、高檔次、服務(wù)全的寫字樓是他們的首選，但這個(gè)市場，蘇州還存在著巨大的空缺。部分寫字樓租售價(jià)格近兩年來出現(xiàn)了近 40％的增長 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 反映出了蘇州寫字樓市場的一些全新需求。如東環(huán)路的綜藝開元項(xiàng)目均價(jià)在 5000左右，開盤數(shù)周內(nèi)即迅速銷售一空。 三、寫字樓市場供求分析 供求分析 外資企業(yè)紛紛進(jìn)駐，私營企業(yè)大量涌現(xiàn)，蘇州現(xiàn)有的寫字樓已經(jīng)不能滿足市場巨大需求。 新區(qū)板塊： ● 新區(qū)寫 字樓市 場多集 中在 獅山路 的濱河 路到長 江路 一帶，多屬于中檔、中高檔，出租率一般在 90%以上，每平方米租金一般在 40— 85元之間，新區(qū)的金獅大廈每平方米租金（包括物業(yè)管理費(fèi)）甚至達(dá)到了 100元。 園區(qū)板塊： ●園區(qū)是蘇州寫字樓三大板塊中租金最高的，甲級(jí)寫字樓也是分布最多的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 寫字樓三大板塊整體特征 ： （ 1）蘇州市區(qū)寫字樓平均租金價(jià)格最低； （ 2）城西新區(qū)寫字樓出租率最高； （ 3）園區(qū)整體來說寫字樓的物業(yè)檔次高，因此租金價(jià)格也最昂貴； （ 4）中高檔寫字樓出租率明顯高于中低檔寫字樓； （ 5）新區(qū)、園區(qū)都即將陸續(xù)推出中高檔寫字樓大盤，未來寫字樓市場分流不可避免。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。