【正文】 商場全面實(shí)行計(jì)算機(jī)管理。2層男裝。1層珠寶、化妝品。四、說明本價(jià)格是根據(jù)目前的市場情況所作，在項(xiàng)目推出時(shí)有可能做調(diào)整。平方米。所選物業(yè)及其參數(shù)值設(shè)置如下表： 物業(yè)名稱地理位置系 數(shù)綜合配套系 數(shù)建筑標(biāo)準(zhǔn)系 數(shù)環(huán)境現(xiàn)狀系 數(shù)目前售價(jià)（元/平米）海龍大廈1114700太平洋國際大廈116000中關(guān)村大廈1120000清華同方科技廣場113180銀網(wǎng)中心11114300藍(lán)星大廈11116000計(jì)算本項(xiàng)目出售價(jià)格 根據(jù)確定的各項(xiàng)目參數(shù)計(jì)算本項(xiàng)目的銷售價(jià)格，公式如下：XI=（M*1*1*1*1）/AI*BI*CI*DI 其中： XI為本項(xiàng)目計(jì)算價(jià)格 AI為各參考項(xiàng)目的地理位置系數(shù) BI為各參考項(xiàng)目的綜合配套系數(shù) CI為各參考項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)系數(shù) DI為各參考項(xiàng)目的環(huán)境現(xiàn)狀系數(shù) M為各參考項(xiàng)目的價(jià)格 按此公式計(jì)算出本項(xiàng)目價(jià)格如下表：本項(xiàng)目計(jì)算價(jià)格參數(shù)來源計(jì)算過程X1=10280海龍大廈設(shè)定值X1=（14700*1*1*1*1）/（*1*1*）X2=14692太平洋國際大廈設(shè)定值X2=（16000*1*1*1*1）/（1***）X3=13986中關(guān)村大廈設(shè)定值X3=（20000*1*1*1*1）/（*1*1*）X4=18080清華同方科技廣場設(shè)定值X4=(13180*1*1*1*1)/ (*1**)X5=11818銀網(wǎng)中心X5=（14300*1*1*1*1）/（*1*1*1）X6=17778藍(lán)星大廈X6=（16000*1*1*1*1）/（1*1**1） 將上表中數(shù)據(jù)加權(quán)平均，確定其價(jià)格X，即X=∑XI/6，其結(jié)果如下： 本項(xiàng)目銷售價(jià)格為：X=（10280+14692+13986+18080+11818+17778）/6=14439元/平方米二、收益還原法 收益還原法計(jì)算銷售價(jià)格是建立在租價(jià)和售價(jià)有一定比例的基礎(chǔ)之上，也叫租售比法，實(shí)際上是與市場比較法相結(jié)合的一種計(jì)算方式。附件1:寫字樓銷售價(jià)格計(jì)算方式一、市場比較法市場比較法是將本項(xiàng)目和其他周邊項(xiàng)目的各項(xiàng)同類因素進(jìn)行比較，并設(shè)置相應(yīng)參數(shù)值，定量表達(dá)各因素之間的差異程度。獲得了發(fā)展商給予的特殊獎(jiǎng)勵(lì)。 出租華澳公寓及嘉慧苑1996年物業(yè)尚未完全竣工時(shí)開始租售工作，1年內(nèi)出租率達(dá)100%，租戶多為商住公司?？傊夜鹃L期以來建立并可利用的資源包括：政府資源；客戶資源。我公司在中關(guān)村長期以來代理了大理的寫字樓與公寓，如海龍大廈、紫金大廈、中關(guān)村科技發(fā)展大廈、萬泉新新家園、華澳公寓、沁園公寓等。（三）發(fā)展商背景原總公司北京萬通實(shí)業(yè)是北京頗具影響的民營大型專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)商，有成功策劃、開發(fā)大型綜合物業(yè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，如萬通新世界廣場、萬泉新新家園。由于公司凝聚了一大批高素質(zhì)的人員，所以能迅速地吸收各方面新的理念和知識(shí)并加以靈活運(yùn)用，以敏銳的眼光大膽地超前運(yùn)作，最終走到同行業(yè)之首。%。（三） 有關(guān)銷售周期預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售周期為1820個(gè)月，銷售周期的具體步驟需要根據(jù)產(chǎn)品、售價(jià)和工期進(jìn)度制定，銷售周期之內(nèi)我們完成樓宇全部銷售面積的75%。底商以銷售為主。（一） 建議開盤時(shí)機(jī)在項(xiàng)目拿到銷售證時(shí)正式開盤。單頁單頁的制作費(fèi)用相對(duì)低廉，是樓書的主要補(bǔ)充，在銷售過程中可以作為大量散發(fā)的宣傳品。（五）物業(yè)管理公司先期確定物業(yè)管理公司，并對(duì)客戶做出一定的承諾，可以消除客戶的懷疑心理，促進(jìn)成交。銷售中心的位置可以選在四環(huán)路邊。可選擇的宣傳媒體有：n 路牌廣告n 報(bào)紙n 專業(yè)雜志n 互聯(lián)網(wǎng)n 電臺(tái)（五）其它推廣手段展示會(huì)本項(xiàng)目可以充分利用圖書城所擁有的客戶人流優(yōu)勢，進(jìn)行不同規(guī)模的展示會(huì)，提高項(xiàng)目的知名度。軟廣告要形成系列。開盤以后重點(diǎn)宣傳，形成沖擊波開盤時(shí)，項(xiàng)目初次亮相，客戶對(duì)此有一個(gè)了解、認(rèn)知的過程，需要加大力度，擴(kuò)大宣傳面。（二）宣傳力度宣傳方面資金投入比例要根據(jù)宣傳效果而定，如果廣告效果良好，反饋踴躍，成交量高，則應(yīng)加大投入；反之，如果效果不佳，則要尋找原因，謹(jǐn)慎投入。進(jìn)而推出能代表本區(qū)域形象的8樓，通過對(duì)8樓的介紹，烘托本案的獨(dú)到風(fēng)格和文化。在房地產(chǎn)業(yè)具有悠久歷史的發(fā)達(dá)資本主義國家，房地產(chǎn)發(fā)展商的利潤很大部分已經(jīng)取決于對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營。從商品服務(wù)體現(xiàn)差異通過樹立本地域的功能定位，在商品上體現(xiàn)差異，更主要的是在服務(wù)理念上體現(xiàn)不同。而隨著人們生活水平的提高以及視野的開闊，對(duì)于綠色和生態(tài)的生活越來越重視。在日后的寫字樓項(xiàng)目銷售中，人性化的設(shè)計(jì)將成為競爭的重點(diǎn)。n 緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)使用同一設(shè)備，平時(shí)播放背景音樂，出現(xiàn)火警時(shí)，播放緊急廣播，引導(dǎo)人群疏散。n 完善微小蜂窩數(shù)字無繩電話系統(tǒng)，應(yīng)用于物業(yè)部門，可以使用戶在任何時(shí)間、地點(diǎn)及時(shí)找到物業(yè)人員；如果用戶有此項(xiàng)需求，也可以加裝此項(xiàng)設(shè)備。入住的公司可以建立自己的網(wǎng)站，開辟自己的主頁，介紹自己的產(chǎn)品和服務(wù)。（二）智能化系統(tǒng)本項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)應(yīng)主要體現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)（1）辦公場所n 采用先進(jìn)的綜合布線產(chǎn)品，主干光纖，水平六類，帶寬200兆，千兆主干，提供10M/100M到桌面。五層以上：電梯間采用花崗巖地面，石材裝飾墻壁，藝術(shù)吊頂；辦公空間可以采用普通裝修，水泥地面，涂料墻，普通吊頂。對(duì)于本項(xiàng)目的硬件配備情況，我們從裝修和智能化系統(tǒng)兩個(gè)方面進(jìn)行建議。在年齡方面，中青年占80%，老年占20%。因此，在8樓的設(shè)計(jì)上，應(yīng)力求現(xiàn)代、高雅，與斜街形成鮮明對(duì)比。同時(shí)為了突出本地域的風(fēng)格，我們建議放開視野，大膽啟用不同的建筑風(fēng)格、造型和材料，使建筑本身能體現(xiàn)與眾不同，通過建筑向人們傳播現(xiàn)代的精神和文化，彰顯發(fā)展商的卓越不群，達(dá)到樹立文化地標(biāo)的作用。新建建筑需要在功能和交通組織上考慮與保留建筑的溝通；其次是多層次功能之間的關(guān)系。通過合理的設(shè)計(jì)，精心的策劃和專業(yè)的營銷推廣，本案完全有成為北京知名案例的可能。n 教育、科研和人力資源等行業(yè)。天。具體推算見附件1。其底商建議作為以高檔次休閑服務(wù)為中心的商業(yè)設(shè)施，不作為買賣商業(yè)。這樣不但可以使8樓的人員方便出入，使教堂更加肅穆安靜，而且可以提高教堂部分房屋的利用率。建成后的商業(yè)街有書店，音像店，小型影院，電子圖庫商店，酒吧，咖啡館，茶舍，網(wǎng)吧等，可以開設(shè)多種形式的主題吧，白天銷售書籍，夜晚舉辦音樂、話劇、歌舞等現(xiàn)場演出。同時(shí)可以合理有效借助基督教堂所散發(fā)的文化氣息，使本地域的定位具有唯一性?？陀^存在對(duì)本定位物業(yè)的需要。定位依據(jù)如下： 中關(guān)村定位中關(guān)村定位為：“中關(guān)村科技區(qū)核心區(qū)，將建設(shè)成一個(gè)以高新技術(shù)為特征的都市中心。原因只有兩個(gè)：客戶少或者價(jià)格高；西區(qū)的寫字樓將在3年內(nèi)建成上市，提供約120萬平米的寫字樓商鋪等；西區(qū)的項(xiàng)目起點(diǎn)高，配套好，功能全。一、 SWOT分析（一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析 通過對(duì)本項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢：價(jià)格有優(yōu)勢；發(fā)展商具有的文化特質(zhì)給項(xiàng)目以獨(dú)特定位；周邊商業(yè)氛圍濃；有一個(gè)教堂，可以體現(xiàn)獨(dú)到的文化氛圍，有塑造概念的空間。調(diào)查還顯示，有一部分客戶租用了位于本地域的倉儲(chǔ)面積。客流人數(shù)分值見下表。對(duì)展示間的調(diào)查中，太平洋市場一層展示間出租率90%以上，主要從事計(jì)算機(jī)、顯示器、數(shù)碼電子產(chǎn)品等銷售，客戶有國內(nèi)知名的大型電子企業(yè)，也包括SONY、三星等國外知名企業(yè)。攤位的出租價(jià)格從2000元/月到4000元/月不等，付款多位半年付和年付。這三個(gè)商場分別開業(yè)于1994年、1995年和1997年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)構(gòu)成見下表。同時(shí)，我們也對(duì)本地域的商業(yè)情況進(jìn)行了初步的調(diào)查。表6中關(guān)村寫字樓車位數(shù)量調(diào)查入住時(shí)間名 稱總建筑面積（平方米） 車位總計(jì)（個(gè)）地上地下車位數(shù)/千平米（個(gè)）數(shù)量(個(gè))比例數(shù)量個(gè)比例1996航天長城大廈4萬50無無50100%泛亞大廈270008050%30%3平均1997光大國信大廈142726060100%無無知春大廈3000025010040%15060%平均1998中成大廈無無無無無0希格瑪中心910003030100%無無理工科技大廈6萬1803017%15083%3學(xué)研大廈116無無116100%海淀新技術(shù)大廈5714030010033%20067%平均1999中電信息大廈430001635534%10866%海龍大廈360無無360100%北京硅谷電腦城4200030020067%10033%方圓大廈27545270無無270100%平均2000海泰大廈987162303013%20087%北大太平洋大廈41600150無無150100%中關(guān)村大廈380001702012%15088%理想大廈3103010%28090%平均2001騰達(dá)大廈600未定未定600100%太平洋國際大廈6萬600無無600100%10數(shù)碼大廈120035029%85071%平均 從下圖可以看出，隨著中關(guān)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地下車位的比例越來越大。詳細(xì)結(jié)果見表5。這個(gè)情況表明發(fā)展商對(duì)中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好，惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報(bào)。由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)，既有處于創(chuàng)業(yè)階段的小公司，也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè)，因此客戶對(duì)寫字樓價(jià)格和面積的需求呈現(xiàn)出多元化。從這個(gè)情況也可以看出，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象。其他幾個(gè)價(jià)格區(qū)間供應(yīng)量相對(duì)較少，見圖2。（2）人文特征分析西北部是各大高校集中地，因而誕生了許多以高校為依托的高新科技企業(yè)，人口平均年齡也較年輕。圖1北京市甲級(jí)寫字樓2001年租金價(jià)格走勢二、 中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場調(diào)查與分析根據(jù)我們公司對(duì)中關(guān)村寫字樓整體市場的跟蹤、調(diào)查與分析，我們提供如下結(jié)論：n 2002年中關(guān)村地區(qū)寫字樓將繼續(xù)保持高的供應(yīng)量，總供應(yīng)量在三十萬平方米左右n 有近一半的物業(yè)只租不售，表明中關(guān)村寫字樓市場的前景看好，發(fā)展商惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報(bào)n ，n 中關(guān)村地區(qū)已經(jīng)供應(yīng)的寫字樓入住率較高，目前仍處于供小于求的狀態(tài)n 寫字樓的主要客戶為國營、集體和私營電子科技企業(yè)及與之相配套的服務(wù)性行業(yè)，規(guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性大企業(yè)少n 中關(guān)村地區(qū)寫字樓售價(jià)大部分在13000～14999元/平方米之間，占可售面積的47%具體分析如下。平方米的甲級(jí)寫字樓有80家，日租金水平在34元/天而且從長期的發(fā)展來看，中關(guān)村、CBD物業(yè)的升值潛力是最毋庸置疑的，因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛能所蘊(yùn)涵的寫字樓物業(yè)需求量和規(guī)模都是相對(duì)剛性的。尤其是