【正文】 ◆裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理具體內(nèi)容盡早明確，保證宣傳資料的準(zhǔn)備工作?！舯緯r(shí)間表只含營銷有關(guān)內(nèi)容，但項(xiàng)目工程進(jìn)度的配合是前提。根據(jù)4。 各相關(guān)單位已確定，媒體宣傳逐漸開始。 銷售期的連續(xù) 新樓盤的推出過程有預(yù)熱、升溫和爆發(fā)三個(gè)階段，一旦推出后，要借助開盤的氣勢(shì)熱炒熱賣創(chuàng)造銷售佳績，如果開盤后因較長假期而中斷，勢(shì)必會(huì)影響銷售速度，造成廣告投入的浪費(fèi)。3．4．2“征集樣板客戶，贈(zèng)送樣板裝修費(fèi)”引客計(jì)劃目的：在內(nèi)部認(rèn)購期間截留競(jìng)爭(zhēng)樓盤看樓客戶中本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，并詳細(xì)了解其消費(fèi)動(dòng)機(jī)、習(xí)慣等為公開發(fā)售作準(zhǔn)備；開始時(shí)間：售樓處交付后第一周。3．2．2媒體計(jì)劃 ◆導(dǎo)入期：開盤前以贊助專欄文章的形式樹立知名度； ◆開盤前一周：核心主題形象廣告 ◆開盤后兩個(gè)月：系列售賣廣告 ◆春節(jié)前兩個(gè)月：系列事件營銷/促銷廣告 說明：具體計(jì)劃將在開盤前1個(gè)半月作出 3．3．3費(fèi)用預(yù)算根據(jù)國際文化大廈、國際商會(huì)大廈一期等樓盤的統(tǒng)計(jì)，媒體廣告費(fèi)用在200—300萬之間。3．2．6費(fèi)用預(yù)算見下表形象包裝費(fèi)用預(yù)估表項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量小計(jì)（萬元）區(qū)域模型5萬1主體模型7萬1樓書30萬3000份海報(bào)、折頁2萬共6000份展板1200元/塊10背景板400元/平方米20平方米其它（網(wǎng)頁、紙袋、式算紙等）3合計(jì) 備注：內(nèi)部家私，放像區(qū)電器和電腦演示系統(tǒng)等不計(jì)入 以上預(yù)算及項(xiàng)目僅是我們現(xiàn)階段的初步計(jì)劃，詳細(xì)方案需與廣告公司確定后，另行提供。3．2．2海報(bào) ◆內(nèi)容以濃縮樓書中的形象與賣點(diǎn)為主，結(jié)合不同的營銷活動(dòng)制作不同主題 ◆海報(bào)比樓書、折頁成本低，表現(xiàn)的內(nèi)容可更豐富、活潑 ◆可用于對(duì)登記客戶直郵 ◆4開對(duì)折、彩頁、雙面3．2．3折頁 ◆小開本，易折帶 ◆比較實(shí)地表現(xiàn)樓盤價(jià)值資訊 ◆投資方面重點(diǎn)介紹本樓盤的投資收益，租金回報(bào)。樣板房早期建議在第6層，具體根據(jù)“征集樣板客戶，贈(zèng)送樣板裝修費(fèi)”活動(dòng)結(jié)果實(shí)施裝修；后期根據(jù)需要增設(shè)第8層復(fù)式樣板房和高層樣板房。售樓處辦公用品清單 銷售大廳： 匯線通8線：傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、飲水機(jī)、POS機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)各一臺(tái)；音響（提前接線）、無線MIC、大屏幕背投影電視各一套；接待臺(tái)（雙層）一套； 辦公室 辦公臺(tái)椅4套（英龍、世聯(lián)各兩套）；文件柜；更衣架；IDSN上網(wǎng)電腦、打印機(jī)各兩臺(tái)；保險(xiǎn)柜、飲水機(jī)各一臺(tái)； 其它 煙灰缸、紙婁、紙巾、復(fù)印紙一批3．1．3看樓通道 要點(diǎn)：保證通道的采光與通風(fēng)；保證整潔、干凈、有裝飾；墻面應(yīng)有處理，布置一定的展板；有導(dǎo)示牌指引方向； 注意點(diǎn)：通風(fēng)與采光要好，燈光展示板宣染出的氣氛，通道中的導(dǎo)示明顯；3．1．4售樓處前廣場(chǎng) 參照“漢唐大廈”實(shí)景注意點(diǎn)：室外的廣場(chǎng)的狀態(tài)直接表達(dá)了開發(fā)展的開發(fā)理念，環(huán)境的提高前透支是一種信心、實(shí)力的體現(xiàn)。參觀人流所能接觸到的地方都要利用起來展示或體現(xiàn)樓盤價(jià)值。70年的“展業(yè)”解決方案 我們的目標(biāo)客戶最大的心愿就是想盡早、盡快、盡量低成本的拓展自己的事業(yè)，性能價(jià)格比高，且價(jià)格在他們的承受范圍之內(nèi)的物業(yè)是他們的首選。 “性能價(jià)格比”提升之道 （樓頂?shù)臉?biāo)志性設(shè)計(jì)；內(nèi)外裝修精巧、時(shí)代感設(shè)計(jì)）； （參見下圖）；基本功能面積一覽表分類名稱數(shù)量大小檔次要求位置建議等大廈自有自營面積會(huì)議室2間各30人高檔裙樓（帶先進(jìn)的視吸設(shè)備、視頻會(huì)議系統(tǒng)）1間60人中高檔（多功能）裙樓或地下室職工餐廳1間150人中檔地下室（配置3臺(tái)微波爐；2臺(tái)多功能電飯煲）熱水機(jī)、果汁機(jī)、咖啡機(jī)等1臺(tái)；5張餐臺(tái)自助式茶水間1間實(shí)用面積45平米中檔自助式洗衣房+沖涼房1間實(shí)用面積50平米中檔（合約350平米）頂樓；聯(lián)合《計(jì)算機(jī)世界》等機(jī)構(gòu)建設(shè)帶指定營業(yè)范圍、優(yōu)惠優(yōu)惠價(jià)服務(wù)大廈客戶等條件出租面積資訊館/休閑交流平臺(tái)1間800平米中檔裙樓商務(wù)中心1間實(shí)用面積20平米中檔裙樓24小時(shí)便利店1間實(shí)用面積60平米中檔裙樓商務(wù)咖啡廳1間實(shí)用面積80平米中高檔裙樓主題式酒吧、沙龍式清吧2間實(shí)用面積各150平米中高檔裙樓中西餐廳1間實(shí)用面積300平米中高檔裙樓（裙樓合計(jì)約650平米）C. 營銷塑造 a. 獨(dú)特的推廣主題 b 大氣的推廣名稱 c 價(jià)值感極強(qiáng)的宣傳物料 d 到位的局部實(shí)景展示 項(xiàng)目定位之物業(yè)定位中心西區(qū)世貿(mào)商圈“超時(shí)尚”寫字樓（實(shí)在、實(shí)用、實(shí)惠兼精巧體面） 項(xiàng)目定位之市場(chǎng)定位銷售價(jià)格英龍大廈有色大廈財(cái)富大廈喜年中心項(xiàng)目市場(chǎng)定位圖2．7項(xiàng)目定位之客戶定位綜合品質(zhì) 寫字樓客戶分析（參見下頁附表）項(xiàng)目客戶定位分析客戶分類具體描述主要分布1按行業(yè) 分工貿(mào)類（有實(shí)業(yè)背景）電子、通訊、新材料、機(jī)電、辦公自動(dòng)化科技園商圈：車公廟商圈：華強(qiáng)北商圈：南山商圈2其它（比較分散）3純貿(mào)易類（進(jìn)出口、代理、批發(fā)零售）國貿(mào)商圈：華強(qiáng)北商圈，中心區(qū)商圈：東門商圈4金融、證券、保險(xiǎn)類地王商圈：中心區(qū)商圈5資本投資類地王商圈：是心區(qū)商圈6服務(wù)于企業(yè)的企業(yè)類（管理咨詢、法律顧問、設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)、資訊媒體等）華強(qiáng)北商圈：車公廟商7按成立年限分創(chuàng)業(yè)初期（03年）華強(qiáng)北商圈：車公廟商圈：東門商圈8創(chuàng)業(yè)中期（35年）華強(qiáng)北商圈：車公廟商圈：國貿(mào)商圈9成長期（510年）國貿(mào)商圈：地王商圈：中心區(qū)商圈10成熟期（10年以上）國貿(mào)商圈：地王商圈：中心區(qū)商圈11按資本來源分內(nèi)資（比較分散）12港資國貿(mào)商圈：地王商圈13外資國貿(mào)商圈：地王商圈：中心區(qū)商圈需求面積范圍或要求價(jià)格承受力運(yùn)營費(fèi)低廉程度要求功能完善程度要求物業(yè)形象檔案要求周邊配套齊全程度要求交通停車方便程度要求物業(yè)投資回報(bào)要求片區(qū)行業(yè)集中度要求景觀要求人均面積盡可能大普遍追求中等偏下偏高偏低偏低偏高偏低偏高高偏低（比較分散）普遍追求中等偏下偏高偏低偏低偏高偏低偏高偏高偏低人均面積盡可能小普遍追求中等偏下偏低偏高偏高偏低偏高偏高偏高適中偏高1000平米以上承受力高偏低偏高高高深莫測(cè)偏低高適中偏高適中偏高人均面積偏大承受力高偏低偏高偏低高適中偏高適中偏高人均面積盡可能大中等價(jià)位偏高偏高偏高偏高偏高適中偏高偏高適中偏高50300偏低很高偏低中等偏低偏高中等偏高偏高偏低偏低150600中等偏低偏高中等偏高中等偏高偏高中等偏高適中偏高適中偏高適中偏高5001500中等偏低中等中等偏高偏高偏低高適中偏高適中偏高適中偏高1000以上承受力高偏低偏高偏高偏低高適中適中偏高偏高人均面積偏?。ū容^分散）偏高偏低中等偏高中等偏高中等偏高適中偏高適中偏高適中偏高人均面積偏小中等偏高中等中等偏高偏低高適中適中偏高適中偏高人均面積偏小承受力高偏低偏高高偏低高適中偏高偏高 2。且未來發(fā)展?jié)摿Υ?；通過區(qū)域模型直觀展示；組織媒體進(jìn)行片區(qū)炒作，讓客戶理解和認(rèn)同其未來前景價(jià)值勤，制作相關(guān)主題印刷品2S22004年行將通車的地鐵出入口位于本項(xiàng)目100米區(qū)域內(nèi)，再加之緊鄰深南大道，南側(cè)臨濱海大道，交通十分方便，便利的交通將會(huì)創(chuàng)造出無限的商機(jī)；在樓書等印刷宣布傳品上明確標(biāo)示出車行路線和公交、地鐵部位置3S3緊臨深南大道，屬深南大道沿線物業(yè)，北面昭示效果強(qiáng)制作大型樓體條幅、廣告牌加以充分利用4S4南北兩面有開揚(yáng)的景觀，高層南向單位可眺海景、青山，高層北向單位可望農(nóng)翠綠、安托山脈印刷品宣傳品上實(shí)景展示5S5每個(gè)單位帶獨(dú)立洗手間，每層又設(shè)公用洗手間、方便客戶據(jù)需要取舍適用，即可拆除獨(dú)立洗手間擴(kuò)大工作面積，又可保留它以增加舒適度設(shè)置示范單位展示層；在印刷宣傳品上設(shè)計(jì)具體案例進(jìn)行說明；作為一個(gè)主賣點(diǎn)包裝宣傳?！? 目前車公廟工業(yè)區(qū)寫字樓的客戶主要是三類：①電子類；②廣告及投資顧問類；③實(shí)體類（即前店后廠類）。健身房。區(qū)域?qū)懽謽且咽畚飿I(yè)銷售資料調(diào)查表（二）物業(yè)名稱單位面積（㎡）主力戶型（㎡）主力客戶群總樓層展示性交通樞紐大廈交通辦公樓200300小型設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)公司、投資公司25深南路邊，展示性強(qiáng)創(chuàng)展中心510F大載間寫字樓、1213F公寓式辦公樓4075裝飾公司、網(wǎng)絡(luò)公司、投資公司電腦公司、外資企業(yè)等29深南路邊；樓宇標(biāo)識(shí)性明顯；展示性強(qiáng)創(chuàng)新科技廣場(chǎng)300、47800475小型電子公司、裝飾公司、設(shè)計(jì)公司20天安工業(yè)區(qū)內(nèi)，展示性差大慶大廈301206085設(shè)計(jì)公司、產(chǎn)品代理公司、工貿(mào)公司33位于深南路邊，展示性強(qiáng)世貿(mào)中心招商銀行總部華為公司、金融證券公司39深南路邊；西部辦公組團(tuán)標(biāo)志性建筑昭示示性極強(qiáng)蒼松大廈80300150左右設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、事務(wù)所22泰然工業(yè)區(qū)內(nèi)，展示性差特區(qū)報(bào)業(yè)大廈212527414463270大型公司總部證券公司、律師事務(wù)所50先期限開發(fā)的辦公物業(yè)這一位于深南路邊，展示性極強(qiáng)奧林匹克大廈95整層90120電腦公司、設(shè)計(jì)公司、小公司27商報(bào)路、展示性一般江蘇大廈（公寓）190、2300、350（4047078085）200（50）大型公司總部、證券公司、中/大型投資公司、律師事務(wù)所51中心區(qū)內(nèi)、樓宇形象好、展示性強(qiáng)壹世界55300200400商貿(mào)公司、投資公司28臨紅荔路新洲路，展示性一般中銀大廈50整層100136金融投資公司、外企公司電腦公司28臨紅荔路，中心區(qū)內(nèi)嘉匯新城主力80、10150、191200109小型電腦公司、商貿(mào)公司、投資公司、投資客38位于深南路邊、展示性強(qiáng)國際文化大廈5040080150小型電腦公司、商貿(mào)公司、投資公司29臨深南大道，展示性強(qiáng)國際商會(huì)大廈519自由組合200商貿(mào)公司、投資公司上市公司、房地產(chǎn)相關(guān)公司28中心區(qū)南區(qū)內(nèi)，展示性強(qiáng)調(diào)查結(jié)論◇寫字樓項(xiàng)目大多對(duì)形象展示要求較高；◇小型公司、代理公司、律師事務(wù)所等要求40—70平方米單位的寫字樓；◇大、中型公司要求200平方米以上單位的寫字樓；◇普通公司接受100—200平方米單位的寫字樓?？們r(jià) 車公廟片區(qū)寫字樓單位總價(jià)于57萬元至135萬元之間；中心區(qū)寫字樓單位總價(jià)則相對(duì)較高，介于60萬到420萬元之間。（2） 置業(yè)群體特征 多數(shù)寫字樓的客戶以小型的資訊、投資、設(shè)計(jì)、廣告、電腦公司為主流客戶： 200㎡以上的開間做主要戶型的寫字樓如江蘇大廈、報(bào)業(yè)大廈的客戶檔次相對(duì)較高，有證券公司、律師事物所等。由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓建設(shè)成本低，因此租金水平亦低（35—40元/㎡），自然會(huì)吸引一部分高新技術(shù)小企業(yè)入駐。③ 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)深圳市政府為扶持高新技術(shù)企業(yè)而設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在近兩年的政策傾斜下，正日新月異的加速建設(shè)，現(xiàn)已出具規(guī)模。 區(qū)域概述① 中心區(qū)CBD商務(wù)區(qū)