【正文】 建筑 業(yè) 教育科研 咨詢服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn) 能源化工 生物醫(yī)藥 電子電工 總計 高 檔 國際大廈 13 0 0 0 0 0 0 4 3 0 0 2 22 金獅大廈 0 0 12 12 5 0 5 18 2 8 1 7 70 中檔 加城大廈 0 3 3 4 6 5 2 12 7 1 2 4 49 國際經(jīng)貿(mào)大廈 1 2 16 7 5 2 6 18 1 3 0 8 69 東環(huán)大廈 1 2 7 0 2 2 3 3 1 1 1 2 25 低檔 華孚大廈 0 0 3 2 1 3 0 8 4 0 0 2 23 開發(fā)大廈 0 0 6 1 3 3 4 12 2 4 0 7 42 金洲大廈 0 0 2 0 6 0 0 6 0 0 0 2 16 總計 15 7 49 26 28 15 20 81 20 17 4 34 316 分析： ● 從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標(biāo)客層主要集中在咨詢服務(wù)類、貿(mào)易、電子電工、制造業(yè)、物流等行業(yè)，對寫字樓的需求主要集中在咨詢服務(wù)、貿(mào)易等相關(guān)企業(yè)！ ● 入住園區(qū)寫字樓的企業(yè)占第一位的是電子、機(jī)械等高科技企業(yè)，因為園區(qū)在定位時就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主 ● 入住新區(qū)寫字樓的企業(yè)占第一位的是物流類企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運(yùn)作，依靠快速引進(jìn)原料，產(chǎn)出成品，送抵市場，因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅 大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 19 ● 本案周邊寫字樓為早期建成，檔次較低，但出租率很高，市場需求較大； ● 新區(qū)金融貿(mào)易區(qū)地逐漸成熟 ，對本案周邊商務(wù)地位產(chǎn)生輻射效應(yīng)； ● 蘇州寫字樓開始升溫，購買寫字樓成為發(fā)展趨勢； （ 4）威脅點分析： 隨著配套設(shè)施（酒店的建成）的完善，國際會展中心檔次將會提升，及新地中心、金河國際大廈的推出對本案產(chǎn)生正面競爭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由項目合作方為主實施開發(fā)。 五、收入計算 大廈出售方案：售價 6500～ 7000元 /平方米，車庫出租正常年份年收入 54萬元（按 200個車位計算，每個車位每月 225元， 50個車位外來人員免費(fèi)使用），物業(yè) 管理費(fèi)收入 250萬元 /年，即按 10元 /月 .平方米計算（含每周 15中央空調(diào)電費(fèi)）。 所得稅稅率 33%，公積金 10%，公益金 5%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、開發(fā)進(jìn)度計劃 前期： 20xx年 4月～ 7月 成立項目公司、項目立項、報批、設(shè)計、審查、申領(lǐng)施工許可證、招投標(biāo)等工作，簽定施工合同、施工進(jìn)場前準(zhǔn)備 中期： 20xx年 8月～ 20xx年 8月 基礎(chǔ)、主體工程、水、電安裝 后期： 20xx年 9月～ 20xx年 1月 內(nèi)外部裝修、室外道路及管網(wǎng)、工程收尾工作、工程竣工驗收、銷售及出租的開始 三、造價 本項目大廈建筑面積為 220xxm2，車庫 4500m2。 項目公司成立董事會，人員雙方協(xié)商確定，公司的經(jīng)營管理職能主要由合作單位負(fù)責(zé)，公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)由雙方投入人力，發(fā)揮各自優(yōu)勢，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，參與企業(yè)管理，共同開拓市場，使企業(yè)健康發(fā)展。 存在兩種合作方式：方案一 設(shè)立項目公司，方案二 由合作方承包開發(fā)。 三香路、西環(huán)高架出入口也近在咫尺 ，距干將路地鐵?？奎c也只有一步之遙。地塊面積小，但是形狀方正較為規(guī)則，地勢平坦，便于規(guī)劃和節(jié)約建造成本。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）租賃市場分析 案名 租金（元/M2*月） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /M2*月） 出租率 停車費(fèi) 空調(diào)開放 時間 中檔 國際經(jīng) 貿(mào)大廈 65 元 /㎡ .月 包括在租金內(nèi) 92％ 地上免費(fèi) 地下 340元 /位 .月 周一至周五 (中央 ) 國際會 展中心 65 元 /㎡ .月 包括在租金內(nèi) 65％ 地上免費(fèi) 地下 500元 /位 .月 周一至 周五 （ 中央 ） 低檔 嘉 誠大廈 30－ 40 元 /㎡ .月 包括在租金內(nèi) 99％ 地上免費(fèi) 無地下車庫 光大銀行 32元 元 /㎡ .月 4元 /㎡ .月 60％ 地下車庫免費(fèi) 柜式空調(diào) 協(xié)和大廈 40 元 /㎡ .月 6元 /㎡ .月 周一至周五 中央 萬盛大廈 42元 /㎡ .月 70％ 免費(fèi) 無中央空調(diào) 嘉登大廈 30元 /㎡ .月 包括在租金內(nèi) 90％ 免費(fèi) 無中央空調(diào) 金洲大廈 22元 /㎡ .月 包含在租金內(nèi) 60％ 免費(fèi) 無中央空調(diào) 開發(fā)大廈 28元 /㎡ .月 包含在租金內(nèi) 98% 免費(fèi) 無中央空調(diào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 13 集眾多國內(nèi)金融、保險、電信等企業(yè)， 商業(yè)氛圍濃厚。 （ 3）配套設(shè)施狀況 案名 主要配套 高檔 國際大廈 中央空調(diào)、多功能廳、商務(wù)中心、小型超市、餐廳、健身房、信譽(yù)較好的物業(yè)公司。都采用中央空調(diào)、周六周天都不開放。很多有經(jīng)驗的浙江、上海投資客開始向蘇州的商用物業(yè)進(jìn)軍，而蘇州住宅房價的持續(xù)高漲也使一些敏銳的蘇州人把投資的眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?，銀行抵押按揭，使他們能夠從容 地 進(jìn)行投資。小面積、高檔次、服務(wù)全的寫字樓是他們的首選，但這個市場，蘇州還存在著巨大的空缺。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如東環(huán)路的綜藝開元項目均價在 5000左右，開盤數(shù)周內(nèi)即迅速銷售一空。 新區(qū)板塊： ● 新區(qū)寫 字樓市 場多集 中在 獅山路 的濱河 路到長 江路 一帶，多屬于中檔、中高檔，出租率一般在 90%以上，每平方米租金一般在 40— 85元之間，新區(qū)的金獅大廈每平方米租金（包括物業(yè)管理費(fèi)）甚至達(dá)到了 100元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5 第二部分 蘇州市 寫字樓市場 調(diào)查 一、 寫字樓市場發(fā)展歷程 蘇州早在上個世紀(jì) 90 年代就開始 發(fā)展寫字樓 ， 并且曾出現(xiàn)過寫字樓熱。蘇州某設(shè)計研究院有限公司東側(cè)地塊如不盡快開發(fā)建設(shè)，極可能有被市政府無償收回的危險，為此對東側(cè)地塊的開發(fā)利用成為該院的當(dāng)務(wù)之急。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。三香路中段（本案再往東 1公里）有蘇州建材研究院、建設(shè)銀行蘇州分行、蘇州海關(guān)、雅都大酒店、蘇州供電局大樓、胥城大廈（ 承接過 APEC財長會議、亞洲資本論壇 ） 、萬勝大廈等辦公區(qū)域。 第一部分 項目背景 一、地塊坐落位置及環(huán)境 本地塊 地處蘇州市三香路 179號，現(xiàn)有設(shè)計繪圖樓東側(cè)，整個大院用地面積 M2，已利用面積 M2，預(yù)留面積 M2，其中東側(cè)（主樓）預(yù)留用地面積 ，南側(cè)（車庫、道路及綠化）預(yù)留用地 M2。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本案所在區(qū)段是蘇州市委、市政府所在地，處于蘇州整體規(guī)劃中心區(qū)，環(huán)境靜謐，交通便捷，位置優(yōu)越，為蘇州市黃金地段中現(xiàn)今僅有的地塊。三香路東段（本案再往東 2公里左右）有華僑飯店、開發(fā)大樓、工商銀行蘇州分行等寫字樓。 金 融 商 貿(mào) 中 心 行 政 商 貿(mào) 中 心 人民政府Rmzhf ●國際會展中心