【正文】 /㎡ .月 4元 /㎡ .月 60％ 地下車庫免費(fèi) 柜式空調(diào) 協(xié)和大廈 40 元 /㎡ .月 6元 /㎡ .月 周一至周五 中央 萬盛大廈 42元 /㎡ .月 70％ 免費(fèi) 無中央空調(diào) 嘉登大廈 30元 /㎡ .月 包括在租金內(nèi) 90％ 免費(fèi) 無中央空調(diào) 金洲大廈 22元 /㎡ .月 包含在租金內(nèi) 60％ 免費(fèi) 無中央空調(diào) 開發(fā)大廈 28元 /㎡ .月 包含在租金內(nèi) 98% 免費(fèi) 無中央空調(diào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 分析： ● 市 區(qū)寫字樓檔次較低，沒有高檔寫字樓，只有中低檔的； ● 中檔寫字樓租金在 65元 /㎡ .月（包括物業(yè)管理費(fèi)）； ● 停車費(fèi)在三個(gè)板塊中最高為 340－ 500元 /位 .月（地下），且都采用中央空調(diào)。 ● 國際會(huì)展中心因內(nèi)部配套設(shè)施未完善，故租金、出租率相對(duì)較低。 ● 國際經(jīng)貿(mào)大廈出租率為 92％，這得益與它的知名度及良好的物業(yè)管理及相關(guān)配套。 ● 租金在 30－ 40元 /㎡ .月不等，免費(fèi)的停車位，且車位緊缺，除協(xié)和大廈大廈外都無中央空調(diào)。因此有一半寫字樓出租率很低。 （ 3）配套設(shè)施狀況 案名 主要配套 中檔 國際經(jīng)貿(mào) 大廈 食 堂、茶座和休息區(qū)、便利店、中國人民銀行、 國際會(huì) 展中心 低檔 嘉誠大廈 食堂、交通銀行、太平洋保險(xiǎn)公司 衛(wèi)星電視、娛樂城、 光大銀行 萬盛大廈 嘉登大廈 金洲大廈 開發(fā)大廈 寫字樓銷售市場分析 案名 售價(jià) 總建筑面積 面積范圍 高檔 世紀(jì)金融大廈 9000元 /㎡ 58400m2 80150m2 星海國際廣場 8500元 /㎡ 51274㎡ 131647m2 金河國際大廈 8000元 /㎡ 73134㎡ 77－ 186㎡ 低檔 協(xié)和大廈 5100元 /㎡ 40－ 130 m2 分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 ● 蘇州寫字樓在原有出租的基礎(chǔ)上出現(xiàn)買賣趨勢，并且出售產(chǎn)品本身檔次高，品質(zhì)優(yōu)秀，內(nèi)部配套設(shè)施比較齊全，銷售狀況良好。 ● 售價(jià)在 8000－ 9000元 /㎡。 ● 出租面積范圍在 80－ 186㎡，部分為整層出租，房間可自由組合。 蘇州寫字樓業(yè)種形態(tài)分析 案 名 行政辦公 金融 業(yè) 貿(mào)易 物流 制造 業(yè) 建筑 業(yè) 教育科研 咨詢服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn) 能源化工 生物醫(yī)藥 電子電工 總計(jì) 高 檔 國際大廈 13 0 0 0 0 0 0 4 3 0 0 2 22 金獅大廈 0 0 12 12 5 0 5 18 2 8 1 7 70 中檔 加城大廈 0 3 3 4 6 5 2 12 7 1 2 4 49 國際經(jīng)貿(mào)大廈 1 2 16 7 5 2 6 18 1 3 0 8 69 東環(huán)大廈 1 2 7 0 2 2 3 3 1 1 1 2 25 低檔 華孚大廈 0 0 3 2 1 3 0 8 4 0 0 2 23 開發(fā)大廈 0 0 6 1 3 3 4 12 2 4 0 7 42 金洲大廈 0 0 2 0 6 0 0 6 0 0 0 2 16 總計(jì) 15 7 49 26 28 15 20 81 20 17 4 34 316 分析： ● 從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標(biāo)客層主要集中在咨詢服務(wù)類、貿(mào)易、電子電工、制造業(yè)、物流等行業(yè)，對(duì)寫字樓的需求主要集中在咨詢服務(wù)、貿(mào)易等相關(guān)企業(yè)！ ● 入住園區(qū)寫字樓的企業(yè)占第一位的是電子、機(jī)械等高科技企業(yè)，因?yàn)閳@區(qū)在定位時(shí)就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主 ● 入住新區(qū)寫字樓的企業(yè)占第一位的是物流類企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運(yùn)作，依靠快速引進(jìn)原料，產(chǎn)出成品，送抵市場，因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅 大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。 ● 市區(qū)的寫字樓相對(duì)比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫字樓也 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 沒有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征 五、項(xiàng)目立地及 SWTO分析 項(xiàng)目立地分析 本案北至三香路、南至蘇州評(píng)彈學(xué)校、東鄰龍庭食府（餐廳）、西靠蘇州非金屬業(yè)設(shè)計(jì)研究院。地塊面積小，但是形狀方正較為規(guī)則，地勢平坦，便于規(guī)劃和節(jié)約建造成本。周邊配套設(shè)施齊全（酒店、賓館、茶館、銀行、郵政、快餐店、超市、復(fù)印店、廣告公司、圖紙制作、印刷公司等一應(yīng)俱全）。 項(xiàng)目周邊寫字樓租賃市場分析 案名 租金 （元 /M2*月） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /M2*月） 出租率 停車費(fèi) 空調(diào)開放 時(shí)間 高檔 金獅 大廈 100 包括在租金內(nèi) 98％ 地上白天免費(fèi) 地下 500元 /位 .月 周一至周天 （中央） 金河國 際大廈 100左右 17元 已包括 贊無定價(jià) 中央 中檔 華福 大廈 45 98％ 地下小車 250 大車 400元 /位 .月 柜式空調(diào) 新創(chuàng) 大廈 64 包括在租金內(nèi) 80％ 無地下車位 地上免費(fèi) 周一至周五 (中央 ) 國際經(jīng)貿(mào)大廈 65 包括在租金內(nèi) 92％ 地上免費(fèi) 地下 340元 /位 .月 周一至周五 (中央 ) 國際會(huì) 展中心 65 包括在租金內(nèi) 65％ 地上免費(fèi) 地下 500元 /位 .月 周一至 周五 （ 中央 低檔 嘉誠 大廈 30－ 40 包括在租金內(nèi) 99％ 地上免費(fèi) 無地下車庫 嘉登 大廈 30 包括在租金內(nèi) 90％ 免費(fèi) 無中央空調(diào) 光大銀行 32 4 60％ 地下車庫免費(fèi) 柜式空調(diào) 百合花 公寓 35左右 200－ 300 元 /位 .月 柜式空調(diào) 方圓大 酒店 40 包括在租金內(nèi) 無地下車位 地上免費(fèi) 柜式空調(diào) 分析： ● 周邊寫字樓多位中低檔寫字樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 ● 周邊市政配套設(shè)施齊全，內(nèi)部配 套設(shè)施少，大都采用中央空調(diào)，租金在 45－ 65元 /㎡ .月， 停車費(fèi)在 250至 500元 /位 .月 ，出租率很高（除國際會(huì)展中心）。 ● 可見中高檔寫字樓非常緊缺。 項(xiàng)目 SWOT分析 （ 1）優(yōu)勢點(diǎn)分析： ● 周邊交通便利，形成交通網(wǎng)絡(luò)體系。 三香路、西環(huán)高架出入口也近在咫尺 ，距干將路地鐵?？奎c(diǎn)也只有一步之遙。公交線路有 1 83 6 60 3 2 3 91路； ● 本案處于市區(qū)行政辦公中心內(nèi)，距新區(qū)金融商貿(mào)中心也不足兩公里； ● 周邊人氣旺盛（靠近家樂福、蘇大附二 醫(yī)院、 ）商業(yè)氛圍濃厚并且 集中（靠近新區(qū)金融貿(mào)易中心）； ● 配套服務(wù)設(shè)施齊全 （酒店、賓館、茶館、銀行、郵政、快餐店、超市、復(fù)印店、廣告公司、印刷公司） （ 2）劣勢點(diǎn)分析： ● 本案右側(cè)和后邊分別是學(xué)校和陳舊住宅區(qū)、對(duì) 樹立本案形象有一定影響 ● 周邊配套設(shè)施檔次相對(duì)較低，如酒店（除雅都大酒店外）、茶館、咖啡廳、賓館、餐廳等檔次較低。 （ 3）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ● 本案周邊暫無高檔寫字