【正文】 ，增加單位時間內(nèi)的銷售與招商速度，用氣勢去贏得客戶。 策略四：速戰(zhàn)速決，一擊制勝強(qiáng)者的策略就是一擊致命，因為我們是強(qiáng)者，所以我們要一擊制勝。樹立高人一等的市場形象，可以讓我們站在一個高平臺向市場說話，才有引領(lǐng)市場的品牌魅力，才能最終讓我們成為具有標(biāo)準(zhǔn)制定者的身份資格。結(jié)論：項目運(yùn)作求精求穩(wěn)，品牌運(yùn)作求快求新。本項目通過第一個提出“豪布斯卡”、“復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)”的概念，根據(jù)這一概念進(jìn)行功能的策劃與規(guī)劃，并集中精力進(jìn)行現(xiàn)場的形象展示，做出較好的賣場包裝，展開市場推廣攻勢，從而在延壽引起震蕩，在商業(yè)領(lǐng)域引人注目，并波及全省。結(jié)論：品牌策略，本項目的形象定位為延壽的新城標(biāo)。結(jié)論：中高端的購物環(huán)境是市場的空白點(diǎn)，應(yīng)予以充分利用并在項目中充分體現(xiàn)。結(jié)論：引入知名品牌的經(jīng)營者進(jìn)場是我們成功的關(guān)鍵點(diǎn)。 認(rèn)知化的品牌消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)和消費(fèi)行為日趨成熟。結(jié)論：企業(yè)進(jìn)場的目的是創(chuàng)造利潤！ 個性化的消費(fèi)如今的社會，人們對生活的形態(tài)有更多的選擇需求，追求消費(fèi)個性化，厭煩單調(diào)不合口味的商品已形成一種趨勢。 差異化的觀念差異化不是為追求差異化而造成差異，重要的是要考慮消費(fèi)需求，是根據(jù)市場導(dǎo)向來創(chuàng)新產(chǎn)品。即使在同一個城市或地區(qū)，都可以找到經(jīng)營同類商品的經(jīng)營場所。當(dāng)有業(yè)主經(jīng)營不善或預(yù)將商鋪進(jìn)行出租的情況發(fā)生時，統(tǒng)一由公司根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，自儲備商戶中進(jìn)行選擇引進(jìn)租賃。 招商政策可根據(jù)項目定位、招商目標(biāo)、招商進(jìn)度及經(jīng)營位置等因素，為有影響力的目標(biāo)品牌經(jīng)銷商制定并提供相應(yīng)的招商優(yōu)惠政策，從而實現(xiàn)本項目能夠如期順利開業(yè)并可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)營目標(biāo)。178。178。 門市商服178。178。 綜合商場178。同時采取以制定規(guī)劃《目標(biāo)品牌經(jīng)銷商目錄》的方式進(jìn)行主動招商為主，登記選鋪的被動招商為輔。 小結(jié)為了符合現(xiàn)代化大型主題商業(yè)廣場的規(guī)劃布局的要求、提升區(qū)域商業(yè)環(huán)境的品質(zhì)，更為了提升本項目二期住宅物業(yè)品質(zhì)與價值的升值空間；我們結(jié)合了本項目的建筑格局、二期住宅項目的位置及原有業(yè)態(tài)規(guī)劃布局中存在的問題，給出了上述業(yè)態(tài)規(guī)劃建議。所以只要將該辦公大樓進(jìn)行簡單改造，就可作為農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營之用，不但滿足了縣政府對農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行搬遷治理的需求，又可保證該辦公大樓的利用與獲利。在此我們建議先暫將該廣場作為停車場及燒烤夜市，即補(bǔ)充了本項目的功能，又為本項目的后續(xù)發(fā)展預(yù)留了再規(guī)劃的空間。 原有規(guī)劃的問題 綜合商場由于綜合商場為新建物業(yè)，建筑、裝飾及配套設(shè)施都比較優(yōu)良，如在此進(jìn)行農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營，勢必造成該商場品質(zhì)的下降及設(shè)施設(shè)備的快速消耗與老化，并影響該商場作為本項目的商業(yè)核心地位與價值、為二期住宅物業(yè)提供配套服務(wù)的功能及長期發(fā)展不斷升值獲利的能力。178。178。 辦公大樓178。 露天市場178。178。178。178。178。178。178。 門市商服178。178。178。 業(yè)態(tài)布局 綜合市場178。 從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議。 從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級經(jīng)營商家要求的建議。本商業(yè)項目要著力營造商業(yè)的交易性、多元性、服務(wù)性、體驗性、趣味性、休閑性、娛樂性的功能。 展示功能：體現(xiàn)城市會客廳功能，集文化藝術(shù)、城市宣傳、歷史科教、生活時尚、商業(yè)推廣于一體的活動展示功能。 辦公功能：提供5A級配套服務(wù)，做延壽縣的CBD總部。 娛樂體驗功能：體現(xiàn)在各類體驗式、享受型消費(fèi)活動中，如餐飲、SPA、桌球、網(wǎng)吧、美容、美發(fā)、攝影、運(yùn)動、健身、游泳、影院、劇場等。 超市功能：滿足商圈內(nèi)及周邊人群的日常購物需求，并具有輻射全縣的功能。 業(yè)態(tài)定位根據(jù)豪布斯卡(HOPSCA)概念，本項目應(yīng)具有百貨、大中型超市、批發(fā)市場、專營專賣、商業(yè)街鋪、會所、餐飲休閑、文化娛樂、美容健身、景觀園林等組合。經(jīng)營商戶：指正在從事商業(yè)零售經(jīng)營活動的品牌經(jīng)銷商，由于經(jīng)營周轉(zhuǎn)資金存在一定的壓力，代理權(quán)年限的制約，需要根據(jù)市場變化進(jìn)行經(jīng)營位置調(diào)整等因素與特點(diǎn)，所以一般采取租賃的形式進(jìn)行經(jīng)營。178。高薪行業(yè)從業(yè)者：因商鋪投資的高風(fēng)險、高收益特性，其投資人群年齡正在呈年輕化態(tài)勢發(fā)展，一些從事證券、銀行、醫(yī)療、保險、銷售、IT、代理行業(yè)的高薪青年群體正在被商鋪投資的前景所吸引。在中國，我們不能回避權(quán)錢結(jié)合所帶來的灰色收入，而灰色收入者大多通過購置固定資產(chǎn)實現(xiàn)資本轉(zhuǎn)移。此類人群無固定職業(yè)，多閑置資金，以中青年女性為主。 購鋪出租者企業(yè)家：固定資產(chǎn)投資保值獲利。 購鋪?zhàn)誀I者私營業(yè)主：指正在從事商業(yè)零售經(jīng)營活動的業(yè)戶，目前有產(chǎn)經(jīng)營，有擴(kuò)大經(jīng)營的需求，渴望購買商鋪?zhàn)灾鹘?jīng)營，實現(xiàn)房產(chǎn)升值與投資升值的雙贏。延壽的商業(yè)市場現(xiàn)狀應(yīng)屬于后者，需要進(jìn)行合理有效的培養(yǎng)與引導(dǎo)。 市場定位根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的特殊屬性，目標(biāo)市場客戶的定位應(yīng)分為投資者和消費(fèi)者兩大類，下面就這兩大目標(biāo)市場客戶群體分別進(jìn)行定位闡述。在其內(nèi)部，由于各類功能要素空間組合的差異，大型HOPSCA可視為城市大系統(tǒng)中的一個重要組成部分。 結(jié)論HOPSCA，是當(dāng)代城市社會經(jīng)濟(jì)相互交融、有機(jī)聯(lián)系的必然結(jié)果。通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)辦公、會所、居住等多種功能的組合，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，創(chuàng)造了新的盈利模式；臨街鋪位及步行街高價銷售獲利；綜合商場通過部分出售與部量作為固定資產(chǎn)租賃獲利；住宅則通過成功銷售獲利。178。 巨大的社會效應(yīng)因HOPSCA所處的城市位置和規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)。 內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性HOPSCA內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合；HOPSCA對外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模。兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時段，會對商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費(fèi)產(chǎn)生不同的需求。 土地使用均衡性HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能。其擁有城市的多種功能：商務(wù)辦公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商業(yè)、文化、購物餐飲娛樂消費(fèi)、物資集散、旅游、展覽、交通等，形成HOPSCA功能的多樣性和復(fù)合性，同時各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充。178。178。178。 高可達(dá)性HOPSCA通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對集中的區(qū)域，如位于城市核心，城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。同時HOPSCA通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。178。 豪布斯卡(HOPSCA)最大的優(yōu)勢在于資源共生、聚合增值。 豪布斯卡(HOPSCA)為歐美國家最先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式，本質(zhì)為酒店HOTEL＋辦公OFFICE＋停車場PARKING＋大型綜合購物中心SHOPPING MALL＋商貿(mào)博覽CONVENTION＋國際公寓APARTMENT的復(fù)合體。本項目商業(yè)部分包括2層的綜合商場一棟，建筑面積12,000平方米； 3層的聯(lián)體門市商服五棟，合計建筑面積29,000平方米；果蔬露天批發(fā)市場一處，占地面積5,000平方米；花園噴泉廣場一處，占地面積10,000平方米。 項目綜述本項目位于延壽鎮(zhèn)公安街、東風(fēng)路、新華街合圍處，原第一糧庫區(qū)域地塊。在此政策背景下，通過招商引資，哈爾濱大眾商城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入巨資，開發(fā)建設(shè)了延壽大眾商城項目，并將本項目建設(shè)成為及購物、休閑、娛樂于一體的益民工程。延壽縣委縣政府領(lǐng)導(dǎo)班子經(jīng)研究決定，將延壽縣原第一糧庫區(qū)域地塊開發(fā)建設(shè)成為延壽最大的商貿(mào)、物流及休閑中心。2. 項目定位 項目背景2007年，延壽縣政府決定將重點(diǎn)發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與環(huán)境治理，創(chuàng)建商業(yè)核心、打造城市東部商圈，綜合治理占道馬路市場、退路進(jìn)廳、改善環(huán)境列為縣政府工作的重中之重。%；零售貿(mào)易餐飲業(yè)實現(xiàn)商品銷售額76,260萬元；全年共發(fā)放從業(yè)人員勞動報酬14,980萬元，%；在崗職工平均工資9,855元，比上年增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5,519元，%；農(nóng)民人均純收入4,033元，%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額127,236萬元，比上年初增加3,530萬元，%。 農(nóng)貿(mào)市場延壽鎮(zhèn)只有一家中型農(nóng)貿(mào)及小商品市場，其外圍為門市及露天蔬菜、水果、日雜市場，是延壽鎮(zhèn)及周邊居民、餐飲、小零售商的采購集散場所，環(huán)境臟亂差，有待進(jìn)行治理整頓并退路進(jìn)廳。 專業(yè)門市延壽鎮(zhèn)的門市專業(yè)店主