【正文】 回收期10年，故項目可行；（2）動態(tài)投資回收期——考慮資金時間價值的情況下，以凈收入抵償全部投資所需的時間①粗略估算 公式：=0其中，i—行業(yè)基準(zhǔn)收益率，取i=10% 由現(xiàn)金流量表可知，累計凈現(xiàn)值NPV第10年出現(xiàn)正值，故動態(tài)投資回收期 T=9（不包括建設(shè)期）②精確估算 公式：T=（n1）+ =（91）+|477|/491 = （不包含建設(shè)期） 其中，n為累計凈現(xiàn)值NPV出現(xiàn)正值的年份 可知：考慮了資金時間價值后，該項目動態(tài)回收期約為9年，比靜態(tài)回收期約長2年，但仍小于該行業(yè)基準(zhǔn)回收期10年，故該項目可行。以上第10年末凈現(xiàn)金流量=1591萬元，說明該項目的凈收入抵償全部投資后仍有盈余；第10年末凈現(xiàn)值NPV=13萬元，說明該項目除獲得行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%的收益外還有多余的收益，故該項目可行。上述各指標(biāo)都說明該項目的經(jīng)濟(jì)效益良好，回報率高，可以投資。估算結(jié)果：隨著營業(yè)收入增加而成本費用基本不變，利潤總額第一年為287萬，逐年提高，第四年開始穩(wěn)定在482萬；稅后利潤第一年為192萬，逐年提高，第四年開始穩(wěn)定在258萬。（2）管理費用包括：①加盟管理費，%收??；②固定資產(chǎn)折舊（采用直線折舊法，不考慮資金時間價值）固定資產(chǎn)原值=1776萬元固定資產(chǎn)殘值=原值*4%=1776*4%=71萬元折舊年限=20*60%+5*40%=14年（其中建筑折舊年限20年，建設(shè)費用占建安費的60%；設(shè)備折舊年限5年，設(shè)備購置安裝費用占建安費的40%）故 每年折舊費=（固定資產(chǎn)原值殘值）/ 折舊年限=121萬元③無形及遞延資產(chǎn)攤銷 無形及遞延資產(chǎn)原值=加盟費50萬+開辦費27萬=77萬 攤銷年限為5年 故 每年應(yīng)攤銷費用=原值 / 攤銷年限=（3）財務(wù)費用主要為長期借款利息 建設(shè)期應(yīng)計借款利息算入固定資產(chǎn)原值進(jìn)行折舊提取經(jīng)營期每年借款利息=年初累計借款額*%（三年還清貸款，其余年份借款利息為0）估算結(jié)果：總成本費用變化較小，第一年為521萬，第二年為509萬，第三年為516萬，第四年開始穩(wěn)定在522萬；總成本費用包括營業(yè)成本、管理費用和財務(wù)費用，其中營業(yè)成本占30%。（詳見表1）表1 投資計劃與資金籌措表： 單位：萬元項目合計建設(shè)期經(jīng)營期備注121總投資20001853147固定資產(chǎn)原值=建設(shè)投資無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)+建設(shè)期利息=1776萬元建設(shè)投資18261826估算如表2所示（見附錄）（其中1000萬借入，826萬自有）建設(shè)期利息2727借入資金/2貸款利率(%)＝（1000/2）％＝27流動資金147147全部自有2資金籌措20001853147資金籌集中，自有資金與借入資金比例約為1：1，因為在“錦江之星”擔(dān)保的情況下，銀行貸款可達(dá)投資總額的50％，期限不超過5年自有資金1000853147用于建設(shè)投資853853用于流動資金147147長期借款10001000表2 建設(shè)投資估算表 單位：萬元估算價值（萬元）占建設(shè)投資比例(%)備注1固定資產(chǎn)投資1749建安工程費用900每平米3000元，建筑面積3000平米3000元/m23000m2＝900萬元土地征用費750每平米15000元，占地面積500平米15000元/m2500m2＝750萬元工程建設(shè)其他費用63包括：可行性研究費1％、勘察設(shè)計費2％、廠址選擇費1％及工程監(jiān)理保險費2％，合計占建安費的7％預(yù)備費36按建安費的4%估算2無形資產(chǎn)投資（加盟費）50指加盟“錦江之星”一次性支付的加盟費50萬3遞延資產(chǎn)投資（開辦費）27包括咨詢費、人員培訓(xùn)費、籌建人員工資等（占建安工程費用的約3%）合計1826100 還本付息計劃長期借款1000萬，經(jīng)營期（第2年）開始還款，3年還清（不含建設(shè)期）： 建設(shè)期（第1年）應(yīng)計利息27萬元經(jīng)營期（第2年）計息56萬元，還本328萬元經(jīng)營期（第3年）計息37萬元，還本332萬元經(jīng)營期（第4年）計息19萬元，還本340萬元表3 還本付息計劃 單位：萬元項目建設(shè)期經(jīng)營期12341長期借款及還本付息年初累計借款1000 672 340 本年應(yīng)計利息27 56 37 19 本年還本328 332 340 2還本資金來源328 332 340 折舊費121 121 121 攤銷費15 15 15 未分配利潤192 195 204 注：本年應(yīng)計利息=年初累計借款額*% 年初累計借款=去年年初累計借款 本年還本額 還本資金來源于折舊費、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費和本年末未分配利潤六、 財務(wù)分析 收益估算（1）年客房收入＝平均每間客房每天租金客房出租率120間客房365天 其中，平均每間客房每天租金定為188元，低于同等級酒店 客房出租率第一年為62％，以后按每年5％的速度遞增，第四年達(dá)到并穩(wěn)定于77％（參照各地“錦江之星”加盟店的經(jīng)營情況及廈門實際情況）（2）一般，經(jīng)濟(jì)型酒店年客房收入占營業(yè)總收入的60％，據(jù)此估算年營業(yè)總收入（3）一般，年餐飲收入和其他收入分別占營業(yè)總收入的35%和5%，據(jù)此估算估算結(jié)果：隨著出租率提高，營業(yè)總收入在經(jīng)營期第一年為851萬，逐年上升，第四年穩(wěn)定在1057萬，其中刻房收入占60%，餐飲收入占35%，其他收入占5%。（詳見附錄表2）（3）資金籌措計劃：2000萬總投資中自有資金1000萬，長期借款1000萬。建設(shè)投資（包括建設(shè)期利息）在建設(shè)期（第1年）一次性投入，流動資金在經(jīng)營期開始（第2年）投入。威脅（T）：正在新建的明發(fā)商業(yè)城將會給我們帶來不少商機(jī)，但它本身定位于集旅游、購物、娛樂、休閑、酒店、餐飲多種功能兼收并蓄的商業(yè)城，它建成后附帶的明發(fā)酒店（四星）將成為我們一個強(qiáng)勁的競爭對手。（2）項目周圍尚未有同類型的酒店與我們形成競爭。（3） 項目地處廈門繁華的商業(yè)圈、交通樞紐地帶，嘉禾路、廈禾路、蓮前路和湖濱南路都是廈門市的交通要道，因此項目周圍環(huán)境會比較嘈雜。隨著明發(fā)商業(yè)廣場的建成，法國家樂福、英國Ｂ＆Ｑ（百安居）、美國時代華納等世界500強(qiáng)企業(yè)將進(jìn)駐，福廈鐵路和機(jī)場快速路也在明發(fā)商業(yè)廣場預(yù)留了出站口，這將在更大程度上影響廈門未來的人流、物流，擔(dān)負(fù)起地域核心或新型城市中心的作用，并豐富廈門旅游市場，項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀閺B門新興商業(yè)中心和商業(yè)重地，聚集眾多商業(yè)化設(shè)施，其商業(yè)價值也在逐漸提升。蓮坂地塊基于富山商圈，雄踞龍頭位置，地理位置十分顯赫。項目用地有30多條公交車輛?？?，交通便捷，各方人流都可快速匯聚。四、 項目選址：廈門市中心蓮坂地塊 （SWOT分析）優(yōu)勢（S）：（1）地理位置優(yōu)越，周邊有較大的車流量、人流量，交通發(fā)達(dá)。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子縮短減少2分錢；用最簡單的板式床，免去音樂、燈控面板、浴缸等。（3）節(jié)約成本項目的能源、水資源、人工、用品、設(shè)備等都高度節(jié)省。（2）提高性價比項目把性能提升的重點放在了客房上，不僅空調(diào)、24小時熱水、客房面積、衛(wèi)生設(shè)施不亞于二星，而且在設(shè)計理念和裝潢水平上大大超越了二星，把現(xiàn)代家居的簡約、清新、溫馨、舒適、實用的特征融入客房，給客人以“家”的感覺。把服務(wù)功能集中在住宿上，把餐飲、購物、娛樂功能大大壓縮、簡化。（2）出租率：根據(jù)“錦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以及廈門實際情況，我們預(yù)測營業(yè)期第一年出租率可達(dá)62%，以后每年以5%速度遞增，第二、三年分別67%、72%，從第四年開始穩(wěn)定在77%。有數(shù)據(jù)顯示, 我國70%的工薪族可以接受150～200元左右的價位。根據(jù)項目市場定位進(jìn)行定價與出租率預(yù)測：（1）定價：從廈門各酒店定價來看，廈門共有68家星級酒店（以下的房價為標(biāo)準(zhǔn)間房價）：兩家五星級的優(yōu)惠房價分別為575元/間和568元/間；四星級以及準(zhǔn)四星的優(yōu)惠價