【正文】 ； 獨棟別墅 /㎡ 聯(lián)排別墅 7500元 /㎡ 森林半島洋房 5000元 /㎡ 毛坯 小戶型 4500元 /㎡ 精裝 基本指標： 總占地近 4000畝，以別墅為主。 美倫公寓： —— 提供集中式分時太陽能熱水供應 —— 熱水器嵌入式安裝到屋頂里，成為屋頂?shù)囊徊糠?。發(fā)展商于是發(fā)展 兒童會所 ，希望以此來俘虜家長！ 六、智能化 七、環(huán)保、節(jié)能 ? 市場創(chuàng)新 深圳 *園林敏感點強化 * 園林敏感點 實現(xiàn)功能 強化點 硬質(zhì)景觀 智能化 觀賞 綠化維護 小區(qū)品質(zhì) 小品所體現(xiàn)的項目品質(zhì) 國際級大師的雕塑作品、藝術展示區(qū)域 超越客戶的期望方式： 小品位置； 大型小品應用所體現(xiàn)的震憾感； 可延展的小品應用（有故事的小品） 標志在設計、用材、 VI中所體現(xiàn)的項目品質(zhì) 功能的噱頭 高科技環(huán)保產(chǎn)品的應用 智能照明，智能灌溉 軟硬地比、水景的維護、喬木和灌木的比例、樹木如何能反應季節(jié)的變化、如何增加植物的動感、白天和夜間的效果、景觀設施功能化、藝術化 …… 也可通過土地的改造改變土地屬性 五、配 套 功能設置 層次①：基本配套 居民使用需求高，能夠保證收益的科目：乒乓球、臺球、棋牌、羽毛球、網(wǎng)球 層次②：創(chuàng)新配套 投入較少的免費科目：屋頂晾曬平臺、陽光閱覽室、公共洗衣房（可采用投幣式，主要洗滌大物）、網(wǎng)吧、公共廚房 層次③：形象配套 投入及運營成本較高，以提升項目形象為目的：動感多功能影院、動感 SPA中心、多功能會客廳、社區(qū)招待所 鼓勵 權(quán)衡 可選 產(chǎn)品策略 〃 會所 1 *會所敏感點強化 * 香港凱旋門 (案例 ) 區(qū)域營銷管理部 區(qū)域營銷管理部案例 香港 〃 名門 配套 ● 基于以下戰(zhàn)略思考：資金回 籠、利潤提升、明晰的競爭 策略、明晰的風險回避策略 ● 不同的戶型配比方案，相應 的條件及結(jié)果 戶型配比原則和評價標準 (續(xù) ) 明晰的資金策略 哪部分可滿足資金迅速回籠（如贈送或創(chuàng)新戶型），哪部分滿足提升利潤（如商業(yè)）。 政策因素：特別是贈送面積，各地有不同的政策。 ● 基于以下戰(zhàn)略思考：資金回 籠、利潤提升、明晰的競爭 策略、明晰的風險回避策略 ● 不同的戶型配比方案，相應 的條件及結(jié)果 戶型配比原則和評價標準 基于總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略： 總體定位：主流？跟隨？補缺？組合？ 總體發(fā)展戰(zhàn)略：低成本？差異性？ 總體形象：在戶型面積及特色上如何體現(xiàn)？ 基于市場的戶型特征、現(xiàn)狀和趨勢 : 市場前期及目前的戶型種類：主流和非主流配比 周邊即將推的戶型有幾類。 停車位 基本功能 地下集中式陽光車庫，獨立停車位（ 1： 1） 產(chǎn)品策略 可以考慮地下層，屋前花園，樓頂花園，露臺等。 會客廳 核心功能 保證尺度 彰顯主人身份的關鍵區(qū)域，強調(diào)會客廳的尺度與采光性，多數(shù)豪宅項目配有露臺、陽臺等，注意空間延展和景觀面。 *強化戶型核心功能配備 * 功能區(qū) 關鍵點 功能區(qū)概述 入戶方式 尊貴性體現(xiàn) 單元電梯直接入戶（參考香蜜湖 1號入戶方式） 臥室功能 核心功能 保證尺度 主人房配有衣間、洗手間；目前市面衣間和洗手間的尺度大小有別，為體現(xiàn)居住舒適度，衣間和洗手間的空間尺度要求越來越高，圣莫麗斯達到了3M進深。如公共區(qū)域（如走廊）壁柜等方式。主要包括日常舊物品，未來兒童用品等?？紤]家庭臨時人數(shù)變化，以 46人餐桌為宜。廚房應為封閉式設計，但如有條件，餐廚空間應具有一定的視線交流（如玻璃隔斷等），或有送菜口等。在家吃飯的比例也大于其他人群。（重要） 最小面寬： 2500，推薦面寬 28003000。面積不宜過大。 客廳，餐廳，廚房應該按傳統(tǒng)空間流線分開設置，但餐廳及廚房宜有視線溝通。因此戶型結(jié)構(gòu)應方正。 考慮到主人私密性，有必要設置獨立主衛(wèi)。 由于社交族在公共空間和個人空間的權(quán)重中傾向于前者，因此主臥室滿足正常基本功能即可。 客用區(qū)域（書房，次衛(wèi)）等客用空間不宜靠近主臥室。 書房承擔偶爾客人留宿的功能。有條件的情況下，可按照準三件套配置（含非正式淋浴區(qū)）。 PLAYYARD社交型 戶型設計邏輯 關鍵詞二：客用區(qū)域 由于客人活動頻次高。 如有條件，建議設計入戶花園或大景觀陽臺，并與室內(nèi)保持良好的視線溝通。 書房與公共空間宜采用非剛性分隔（如位門等形式），界面開放。除沙發(fā)電視組之外，其他的聚合點建議以獨特的玩樂空間（比如吧臺）來實現(xiàn)?？臻g開闊，能容納 67人同時活動。 半戶外空間需承擔衣物晾曬、雜務收納、休憩觀景等空間功能，并注意解決衣物晾曬對室內(nèi)觀瞻的影響問題。宜設計入戶花園、大陽臺等半戶外休閑空間。 在條件允許的情況下，主衛(wèi)可適當提高舒適度，在北方除淋浴外可增設浴缸。 主臥室宜設計“延展空間”。 主臥室如與書房相鄰，則兩房之間宜設直接連通。 主臥室宜直接連通衛(wèi)生間。 書房與公共空間宜采用非剛性分離（如拉門等形式），界面開放。非吃飯時間，餐臺可以作為上網(wǎng)區(qū)。精裝修風格時尚。必須解決油煙問題，可嘗試中西分離式廚房，半開放式廚房等形式。 HEAVEN享受型 戶型設計邏輯 HEAVEN享受型 戶型設計邏輯： 關鍵詞一：開放公共空間 關鍵詞二：強調(diào)主臥室舒適度 關鍵詞三：半戶外休閑空間 HEAVEN享受型 戶型設計邏輯 關鍵詞一：混合公共空間 最大限度的展開公共空間的界面，將傳統(tǒng)的獨立廚房、獨立餐廳、獨立客廳、獨立書房糝和為一個開放的大空間。 ? 居家族不太把外人請到家里，也不愿意花錢在房屋的彰顯和情趣設計上，他們看重的是房屋的使用價值和實用性。 客戶的產(chǎn)品需求 四個人群的房屋價值觀需求 ? 展示族認為房屋是象征自己成就感和社會認同的重要標志，他們不喜歡傳統(tǒng)的家居模式，他們更希望房子看起來氣派豪華。 SY21BY MIRVAC 越成熟的市場，越能體現(xiàn)細分 BECTON案例 客戶的產(chǎn)品需求分析 高端產(chǎn)品價值的客戶敏感點分析 精裝修 智能化 社區(qū) 配套 社區(qū) 規(guī)劃 外立面 公共 空間 建筑 風格 園林 戶型 產(chǎn)品 分支 編號 產(chǎn)品價值 敏感點 客戶敏感等級 應對策略 高 中 低 1 戶型 ? 2 園林 ? 3 公共空間 ? 4 社區(qū)配套 （會所等） ? 5 外立面 ? 6 建筑風格 ? 7 社區(qū)規(guī)劃 ? 8 精裝修 ? 9 智能化 ? 一、土地分析 二、規(guī) 劃 規(guī)劃的選擇 入口顯赫原則 ? 小區(qū)主入口的標志性：廣場、標志物（雕塑、燈塔、噴水池、會所） ? 土地價值最大化的選擇 深圳萬科城 長沙項目 商 業(yè) 規(guī) 劃 商業(yè) 底商 底商的原則 一般商鋪二層很難銷售，因此在可能的條件下盡可能不做二層商業(yè) 例：某地塊當只有一邊適合做商業(yè)，沿街長度為 A時，底商的進深一般是 12M，而營銷提出的商業(yè)面積為 S=12M*3A，這種時候如何處理？難道要建三層商業(yè)嗎？ 規(guī)劃方案評價的五個方面 評價方案的角度： 主要從銷售和客戶的角度， 從以下幾個方面考慮： 方案 方案一 方案二 方案三 經(jīng)濟指標是否一致 分期銷售的適宜性 首期產(chǎn)品能較好的銜接市場 容易分期開發(fā) 展示區(qū)可先行建成 整體形象定位要求：賣相 形象 1： 形象 2： 沿街的標志性形象 特殊部分：比如內(nèi)部商業(yè) 住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍 其它特殊情況評價：管理 三、建筑風格 ? 立面氣質(zhì) 公建化、城市化 四、戶 型 應對敏感策略： 在不同建筑面積條件下保證主人房、客廳、廚房基本功能區(qū)間的舒適尺度和景觀朝向； 通過內(nèi)庭院、入戶花園、露臺等方式進行實在的面積贈送，確保贈送面積的靈活使用性。 方便的公交路線；附近或小區(qū)里有小規(guī)模的便利店、商店、超市；附近或小區(qū)里有中小規(guī)模的醫(yī)療機構(gòu)。 生活保障：是我家的一項重要投資，是未來生活的保障。 務實之家 [家庭特征 ]家庭低收入 [購房動機 ]大房（提升）： 比現(xiàn)在擁有更大的廳、臥室 置業(yè)： 為了置業(yè) /給后輩留下一份產(chǎn)業(yè) [對房子的態(tài)度 ]棲身居住：只是吃飯睡覺的地方。 [產(chǎn)品需求 ]低的價格 追求低生活成本，生活便利。對房屋價值無更高需求，停留在滿足生理需求層面。周邊小區(qū)的檔次也要很好、擁有高素質(zhì)的小區(qū)居民、有名氣的開發(fā)商。 跟風：周圍人都買，自己也想買；消費存在一家的炫耀心理 [對房子的態(tài)度 ]社會標簽：是我事業(yè)成功的標志、可以給我家掙得面子、體現(xiàn)我家社會地位。 [購房動機 ]社會地拉提升：希望和跟我家社會地位相當?shù)娜? 住一起?？拷吧珒?yōu)美的風景，空氣質(zhì)量好；小區(qū)或周邊有大規(guī)模的園林設計和良好綠化。 [對房子的態(tài)度 ]照顧老人：子女照顧老人的地方 /讓老人安享晚年的地方。 [購房動機 ]孝敬老人： 為了讓老人就醫(yī)更便利，父母年紀大了想和他們住在一起。 改善住房條件： 現(xiàn)有住房不理想 {對房子的態(tài)度 }房屋是孩子成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源 工作場所 {房屋特征需求 }與孩子成長相關的 文化教