房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實(shí)用技巧-文庫吧資料
2025-07-03 14:40本頁面
【正文】 目的。（三）規(guī)劃短工期的傳統(tǒng)產(chǎn)品，以節(jié)省成本，提高投資報(bào)酬。例如不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，許多反應(yīng)快的發(fā)展商就推出低總價(jià)的套房或二房型的產(chǎn)品，并搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買氣，快速銷售完畢。這種方式常見于舊屋投資市場(chǎng)，也就是買人尚有更新價(jià)值的舊建筑物，保留其基本結(jié)構(gòu)，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由于投入成本少，工期短，著改建得當(dāng)，通常能在很短時(shí)間內(nèi)賺取理想的報(bào)酬。下面幾個(gè)方案，有助于提高不動(dòng)產(chǎn)短期投資利益。對(duì)于希望短期獲利的不動(dòng)產(chǎn)投資者而言，除了只圖買進(jìn)賣出、賺取時(shí)機(jī)價(jià)差的方式之外，如果想在有限時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造不動(dòng)產(chǎn)附加值，以增加投資利益，則須借助有效的產(chǎn)品定位。（二）短期獲利。為謀取增值的實(shí)務(wù)做法也有不少，例如，短期內(nèi)尚無利用或開發(fā)價(jià)值的土地，可采取消極的養(yǎng)地策略；對(duì)于已初現(xiàn)地段價(jià)值的土地，則可采取先建后售策略；再者如麥當(dāng)勞的做法，先找到好地，興建商場(chǎng)，通過經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氣息后，就自然可坐享不動(dòng)產(chǎn)的增值利益。那么究竟應(yīng)如何作產(chǎn)品定位，即如何利用土地，才能賺取不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期持有的利益呢？首先，要先辨別獲得長(zhǎng)期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經(jīng)營(yíng)或使用收入，也就是不動(dòng)產(chǎn)所有者即經(jīng)營(yíng)者或使用者，自行利用空間賺取商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利益；第三是保值或增值利益，這種利益可能來自于通貨膨脹效果，可能由于社會(huì)進(jìn)步或環(huán)境改良，也可能因?yàn)槠渌恋叵刃惺褂?，?dǎo)致后利用的價(jià)值土地水漲船高。這也是為什么在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)既有追逐短線獲利，從事現(xiàn)房或預(yù)售房買進(jìn)賣出賺取價(jià)差的投資人，也有投入資金興建大樓卻只租不售的開發(fā)商。任何一種投資標(biāo)的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)。例如拉高建筑物高度，超越鄰近建筑物高度；增加高樓層面積，以塑造“準(zhǔn)頂樓”空間（即指與頂樓具備同樣采光、通風(fēng)條件的高樓層）；或利用二疊或三疊規(guī)劃，使得有天（頂樓）有地（一樓）的空間增加。例如門面市場(chǎng)重視臨街性，在規(guī)劃上須注意維持眼好動(dòng)線及聯(lián)外機(jī)會(huì)；頂樓市場(chǎng)追求通風(fēng)、采光及視野等條件，因此須注意棟距開窗、隔熱等設(shè)計(jì)。例如在商業(yè)氣息濃厚的黃金地段，借助一樓帶二樓或地下室合并規(guī)劃，以增加門面市場(chǎng)的供給量；或頂樓采取樓中樓設(shè)計(jì)，能滿足更多的頂樓市場(chǎng)需求者，都是創(chuàng)造更高價(jià)值空間的好方法。就產(chǎn)品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場(chǎng)的異質(zhì)性之外，還要注意下列事項(xiàng)，以充分發(fā)揮空間的附加值。 （四）是中間層市場(chǎng)，包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這種地利條件及稀有性，使得門面市場(chǎng)的價(jià)值不但比其他樓層高，而且還常出現(xiàn)求過于供的現(xiàn)象。（二）是門面市場(chǎng)，通常是指建筑物的一樓至二樓。我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個(gè)市場(chǎng)個(gè)別考慮它們的定位特性。公共設(shè)施的規(guī)劃將越來越受到重視，產(chǎn)品定位者若能適當(dāng)掌握各種公共設(shè)施的功能，可使公共設(shè)施空間發(fā)揮“小兵立大功”的作用。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對(duì)于分?jǐn)傇O(shè)施的購(gòu)買者而言，相當(dāng)于購(gòu)買有收益的長(zhǎng)期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同時(shí)也較易維護(hù)整體建筑的品質(zhì)，在使用價(jià)值高的地段時(shí)頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。這類公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性，例如任何個(gè)人想擁有一個(gè)私人游泳池都是奢侈的事，但是通過
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