房地產產品定位實用技巧-閱讀頁
2025-07-12 14:40本頁面
【正文】 旦售出，要想以原先成本再行補貨，已不太可能，所以通貨膨脹時持物特價而沽，已成為一般商品所有者普遍的心態(tài)。就發(fā)展商而言，在預售時如果房屋已售出，其可收入的金額已固定，而其營建成本卻尚未發(fā)生，雖然發(fā)包給承建商，營建成本也已固定，但是在營建合約中往往有明確規(guī)定，即物價上漲一定成數以上時，營建成本也要跟著調整，使得發(fā)展商的營建成本，在通貨膨脹時期，面對增加的機會大為提高。選擇產品時，應注意列事項：（1） 產品的施工期限不宜過長；（2） 產品要以能克服余屋銷售壓力的設計為主；（3） 針對投資人的保值心理設計產品。（二）市場不景氣時的產品定位。經濟、法令規(guī)章等因素的影響，但對于從事投資興建的發(fā)展商及擁有土地使用權的地產主而言，最為其所關注的還是市場交易的熱絡程度，也就是一般俗稱的“回春”，除了某些個案或由于地點特殊，或由于定位成功，而能創(chuàng)造銷售佳績之外，大多數的發(fā)展商及地產主都不免對這股揮之難去的不景氣陰霆大感頭痛。這種方法可能其理論意義大于實際效用，而且因為影響景氣因素的復雜性，還可能使依賴這種方法的人須多繞些遠路。一般而言，當買賣雙方對景氣的看法越分歧，則市場越活躍，這種現(xiàn)象在股票、不動產等投資性的產品市場尤其明顯。因此面臨不景氣時，首先需找出何人有購買意愿，也就是發(fā)掘潛在的目標市場。一旦確定了目標市場，就可以進一步分析何種因素可以強化目標市場客戶的購買意愿：是具競爭力的低價格，是產品的獨特設計，還是訴求工期長的輕松付款條件？尤其需要特別留意的，是目標市場的核心需求，也就是客戶真正的需求是什么，才能根據這個基礎，發(fā)展突破不景氣市道的適當產品。產品要有明確的競爭條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購買意愿。例如有的公司的產品力求縮短工期，增加價格競爭的條件；有的財規(guī)劃工程或長的高層建筑，并配合輕松的付款條件，以吸引投資性客戶等，這些都是結合多元功能為一體的例子。尤其不要盲目售出，落得“賺了銷售率，賠了報酬率”的窘態(tài)。產品應保留調整的彈性。例如小單元面積分隔或合并的彈性，商業(yè)或住宅用途轉換的彈性，以及選擇性銷售（如分棟、分期銷售）的彈性等。除非是劃撥土地，否則只要是出讓土地，土地成本往往較高，積壓在土地的資金大，即使有銀行貸款，其每月的利息負擔也很重，因此土地只要晚一天開發(fā)，對發(fā)展商而言，都是一筆沉重的資金負擔；即使是合建情況下，因為要支付給供地方相當大額的履約保證金及興建時的拆遷補償費、房租補貼等，所以一樣要面臨資金積壓的問題，只是程度稍微比購地輕微。一般而言，銷售成數在5成—7成以下，建筑融資較難取得。所以對于財務壓力大的發(fā)展商而言，在進行產品定位時，應注意下列事項。產品設計以簡單樓房為主。套房產品在成為余屋時及大單元面積產品在不景氣時，其銷售都會有難度，所以在財務壓力大的情況下，應特別注意規(guī)避此類產品的設計，以避免產品賣不出去，造成資金積壓。很少有一種產品能像房地產一樣，閑置一段時間后，不但未損及價值，反而可借景氣、需求及投資風氣之機，而有大幅度的增值。而如果有財務壓力的話，則宜訴求周轉性快的產品，通過調周轉性的產品，一來可靈活資金的應用，二來則可提高投資報酬
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