【正文】 爭(zhēng)的差異化價(jià)值體現(xiàn) 應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略 面對(duì)冷清的房市，應(yīng)繼續(xù)以 剛性需求 為主導(dǎo)，以自住客為主進(jìn)行營(yíng)銷； 充分挖掘本地客戶，大力拓展 周圍片區(qū) 及 關(guān)內(nèi)福田、羅湖的 客戶資源； 面對(duì)巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須充分挖掘項(xiàng)目亮點(diǎn)，突出項(xiàng)目的 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ，真正尋找到 競(jìng)爭(zhēng)差異點(diǎn)進(jìn)行 集中引爆！ 項(xiàng)目 賣點(diǎn) 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 我們的競(jìng)爭(zhēng)策略 萬(wàn)科城 發(fā)展商品牌 /成熟別墅社區(qū) /品質(zhì)大盤 景觀及社會(huì)資源占有性 /高贈(zèng)送率 /高性價(jià)比 /市場(chǎng)核心地位 ?突出區(qū)域價(jià)值 —— 社會(huì)資源與稀缺景觀資源的占有性； ?突出產(chǎn)品的高性價(jià)比 —— 價(jià)格策略增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力； 大山地 發(fā)展商品牌 /大盤豪宅片區(qū) /未來(lái)規(guī)劃利好 /地鐵物業(yè) /深藍(lán)物管 交通便利性 /規(guī)模大盤 /配套完善 /自然資源 /大面積贈(zèng)送空間 /性價(jià)比高 ?突出城市價(jià)值 —— 交通的便利性、成熟的生活配套； ?突出項(xiàng)目對(duì)稀缺景觀資源的占有性； ?突出產(chǎn)品的高性價(jià)比 —— 在已有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)格策略增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力； 千林山 發(fā)展商品牌 /稀缺景觀資源 /品質(zhì)大盤 核心地段 /配套完善 /片區(qū)成熟度 /大面積贈(zèng)送空間 /性價(jià)比高 ?突出城市價(jià)值與自然資源的共享 —— 核心地段、社會(huì)配套與稀缺景觀資源的多重占有性； 紫麟山 片區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿?/高檔社區(qū) /景觀資源 /規(guī)模大盤 核心地段 /規(guī)模大盤 /大面積贈(zèng)送空間 /性價(jià)比高 /配套完善 /自然資源 ?突出城市價(jià)值 —— 交通的便利性、成熟的生活配套； ?突出項(xiàng)目的市場(chǎng)站位與品質(zhì)感； 我們的競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì) ：區(qū)域核心地位 /城市價(jià)值 /稀缺自然資源 /高性價(jià)比 賣點(diǎn)分析，競(jìng)爭(zhēng)策略形成 —— 建立龍崗第一別墅豪宅地位，并進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣，擴(kuò)大客戶層面 我們的競(jìng)爭(zhēng) 策略 ：突出項(xiàng)目對(duì) 城市價(jià)值 與 景觀資源 的雙重占有性；是全資源型最佳自住別墅； 新面貌迎接新挑戰(zhàn)，強(qiáng)勢(shì)樹立龍崗第一別墅豪宅地位！ 客戶分析 Part 2 新市場(chǎng)條件下的客戶策略： —— 充分挖掘區(qū)域的剛性需求 《 2022地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典 》 100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國(guó)貨到滿意付款 訂購(gòu)熱線： 13666100049 :1014899638 公園大地客戶總述 公園大地1 期成交客戶區(qū)域分布6%12%55%9%5%7%5% 1%羅湖、鹽田福田中心城、龍崗鎮(zhèn)橫崗、布吉寶安坪山坪地、坑梓、葵涌南山深圳外到 訪渠道 比例 路過(guò)現(xiàn)場(chǎng)及路牌 50% 老業(yè)主及朋友介紹 26% 報(bào)紙 1 1% 網(wǎng)絡(luò) 7. 3% 短信及電臺(tái) 4. 2% 電視 1. 5 % 合計(jì) 100% 一期 兩房 三房 小四房 中四房 大四房 五房 頂層復(fù)式 別墅 洋房復(fù)式 合計(jì) 推出 60 171 57 55 65 19 1 41 30 499 剩余 1 1 2 1 2 0 1 14 10 32 相較于平面產(chǎn)品的高銷售率，別墅和洋房復(fù)式存量較多，消化 47套，剩余 24套，證明本項(xiàng)目前期積累客戶處于 別墅類別的消費(fèi)水平的少 客戶通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際展示及路過(guò)的比較多。 2022年，公園大地一成不變的形象展示已有一年之久。 單價(jià) 63592 45370 總價(jià) 11821448萬(wàn) 6821142萬(wàn) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 —— 萬(wàn)科清林徑，一期以聯(lián)排產(chǎn)品為主，現(xiàn)階段區(qū)域價(jià)值無(wú)法與本項(xiàng)目匹比 A B 一期 開放售樓處 /樣板房 08年 3月中旬 08年 4月中旬 08年 09/10月 一期聯(lián)排入市銷售 一期高層入市銷售 一期 總面積 總套數(shù) 主力產(chǎn)品 高層 45880平米 約 500套 90平米以下產(chǎn)品，以二房戶型為主 聯(lián)排 20210平米 約 100套 200多平米聯(lián)排 其它 商業(yè)： 12220平米（持有招商） /幼兒園 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 —— 深業(yè)紫麟山，以聯(lián)排別墅作為一期的主力戶型啟動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，但項(xiàng)目居住的成熟度是軟肋 分期 一期 建筑面積 59740 住宅面積 55050 套數(shù) 202套 主力產(chǎn)品 4/6聯(lián)排 260270平米 商業(yè) 會(huì)所 1250（ 2個(gè)山頂會(huì)所） 配套 幼兒園： 2500 車位數(shù) 441 車位比 1： 占地面積 住宅建筑面積 高層 中高層 15309 TH 55050 商業(yè) 8000 會(huì)所 2450 幼兒園 2500 其他建筑面積 150 別墅 08年 5月 08年 8月 開放售樓處 一期 別墅 入市銷售 一期：以別墅類產(chǎn)品啟動(dòng)，分東西兩區(qū) 產(chǎn)品類型： 4聯(lián)排 /6聯(lián)排別墅為主，主力戶型面積為 260270平米 明星產(chǎn)品預(yù)測(cè)： 水岸樓王 —— 位于中央谷地水景邊緣，南向面水 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 2022年的公園大地已成為龍崗乃至深圳開發(fā)商的參觀必達(dá)之地。南向雙套間設(shè)計(jì)。 每戶均有前院、內(nèi)院（雙內(nèi)院設(shè)計(jì)）和側(cè)院。 總價(jià)預(yù)期 10001200萬(wàn) 8001000萬(wàn) 大山地 聯(lián)排端戶 聯(lián)排中間戶 面積 (平方米 ) 232256 159237 贈(zèng)送面積比 1~ 戶型優(yōu)勢(shì) 客廳層高 ，主臥層高 ；客廳主臥大開間；南向雙套間設(shè)計(jì)。 每戶均有前后院和內(nèi)院。 類型 面積區(qū)間 單套總價(jià) (萬(wàn)元 ) 均價(jià) (萬(wàn)元 ) 總套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 疊加別墅 150 160 324 486 72 21 51 平地聯(lián)排中間戶 159 237 614 1028 50 5 45 平地聯(lián)排端戶 232 40 1064 1303 4 0 4 山體聯(lián)排別墅 192 196 580 705 24 12 12 雙拼 /水屋 245 1512 2263 5 0 5 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 —— 大山地 產(chǎn)品對(duì)比：公園大地面積普遍大于大山地的同類產(chǎn)品，因此相同的總價(jià)在公園大地可以買到更大的面積。 后市監(jiān)測(cè)：大山地前期共余 66套聯(lián)排 /雙拼別墅，后期還有 43套別墅推出。 后續(xù)主力銷售產(chǎn)品為總價(jià)在 300500萬(wàn) 的疊加別墅 ,以及 6001000萬(wàn) 聯(lián)排別墅。疊加別墅共推出 72套 ,目前剩余 51套；平地聯(lián)排共推出 54套，目前剩余 49套；山地聯(lián)排共推出 24套，目前剩余 12套。 產(chǎn)品構(gòu)成、價(jià)格及銷售 大山地做為橫崗的純粹別墅社區(qū) ,加上品牌開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力，項(xiàng)目在市場(chǎng)上是占據(jù)了一定的地位和影響力的。本項(xiàng)目仍局限于龍崗中心城本地輻射區(qū)域，龍崗中心城本地最高端客戶都未能完全覆蓋到 萬(wàn)科城 公園大地 客戶區(qū)域來(lái)源%%%%%%%%%%%寶安 其他 羅湖 南山 龍崗 福田客戶職位% %%%%%%%%%%大中型企業(yè)普通職員公務(wù)員大中型企業(yè)高層管理者大中型企業(yè)中層管理者，小企業(yè)高層管理者中小企業(yè)主其他關(guān)內(nèi)客戶比例達(dá)到 65%，遠(yuǎn)超龍崗本地客戶 近 3倍 vs 購(gòu)買別墅的客戶是誰(shuí)？ 龍崗鎮(zhèn)區(qū)（老街、坪山、坪地、橫崗）私企業(yè)主。后續(xù)產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目別墅不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 對(duì)本項(xiàng)目的聯(lián)排別墅銷售構(gòu)成一定競(jìng)爭(zhēng)。而 62套剩余單位中的 53套 全部為聯(lián)排別墅，總價(jià)區(qū)間在 7001100萬(wàn) 之間 。其中， 大山地由于前期別墅存量較大，與本項(xiàng)目的客戶競(jìng)爭(zhēng)更為激烈 本項(xiàng)目戶型面積相對(duì)較大，戶型更舒適但總價(jià)更高， 本項(xiàng)目對(duì)龍城公園的獨(dú)享性，資源優(yōu)勢(shì)顯著 本項(xiàng)目位于龍崗中心城的核心位置，區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)顯著 本項(xiàng)目的形象展示及風(fēng)格已被龍崗客戶所認(rèn)可，相比同片區(qū)的兩個(gè)待開發(fā)別墅項(xiàng)目有先機(jī)優(yōu)勢(shì) —— 與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在 規(guī)模、資源、區(qū)位 及 產(chǎn)品形象 方面均具備一定優(yōu)勢(shì)；由于與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品推售時(shí)間相近，存在一定的客戶爭(zhēng)奪！ 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 —— 萬(wàn)科城，強(qiáng)勢(shì)別墅主打推廣，影響本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品在客戶心中的排位 分類 面積區(qū)間 單套總價(jià) (萬(wàn)元 ) 均價(jià) (元 ) 總套數(shù) 銷售 套數(shù) 剩余 套數(shù) 聯(lián)排 端戶 235244 10121141 42445 46 38 53 聯(lián)排 中間戶 211246 719903 36829 45 雙拼 256269 12871784 58314 26 18 8 景院 別墅 178185 591662 33662 40 39 1 產(chǎn)品構(gòu)成、價(jià)格及銷售 200平米以下的景院別墅總價(jià)在 600萬(wàn)左右，客戶認(rèn)可度較高，目前已經(jīng)基本銷售告罄。 蝴蝶谷 /63套 /剩余 6套 僑城東方花園 /9100/18套 /剩余 1套 中信紅樹灣四期 /600多套 /推出 300套 ,銷售 32套 月亮灣別墅 /2萬(wàn) /82套 東方尊峪 /33萬(wàn) /1610套 /剩余 398套 鴻景翠峰泰和園 / /447套 /剩余 27套 淘金山二三期 / /1000多套 羅湖花園 /7萬(wàn) /280套（拼合） 百仕達(dá) /22萬(wàn) /860套 博海名苑 / /248套 /剩余 154套 卓越維港 /556套 城市山林二期 /816套 城市假日二期 /500套 后海公館 /548套 /剩余約 210套 澳城 /8萬(wàn) /387套 /剩余 250套 海月四期 / 其他 招華曦城 / /100套 大山地 /21萬(wàn) /1610套 /剩 301套 星河丹堤 /高層 518套 /剩余 171套 熙龍灣 /22萬(wàn) /約 1000套 星河丹堤 E區(qū) /14萬(wàn) 寶能 /30萬(wàn) /約 1000套 華潤(rùn)項(xiàng)目 /10萬(wàn) /800套 城濱雅園 /6萬(wàn) /700套 蘭江蓮塘尾 /9萬(wàn) /450套 華萊利蓮塘尾 / /350套 云頂香格里拉 / /350套 2022年 僑香諾園 /207套 /剩余 166套 一季度 萬(wàn)科清林徑 /36萬(wàn) 皇庭港灣 / / 桑泰丹華 /16萬(wàn) /390多套 德意民居 / /622套 諾德國(guó)際 /20萬(wàn) /1500套 240260㎡ TH 南山 新世界西麗湖項(xiàng)目 近 100套 200400 南山 中信紅樹灣五期 — — 25套 350~400 南山 月亮灣別墅 2 82套 2022年底 200300 南山 卓越維港 ～ 300 福田 星河丹堤三期 — — 103套 200~300 羅湖 蘭江項(xiàng)目 6 30套 280350 鹽田 聯(lián)泰梅沙灣 14 69套 未知 鹽田 天琴灣三期 25 未知 2022年中 未知 鹽田 凱旋灣 8 近 100套 未知 寶安 萬(wàn)科璞園 94套 300多 — 400多 寶安 招華曦城二期 10 20 152套 獨(dú)棟 370480；雙拼 350 TH250330 觀瀾 和黃觀湖園 —— 未知 龍崗 深業(yè)紫麟山 14 5萬(wàn)／總 20萬(wàn) 180 250280 龍崗 萬(wàn)科清林徑項(xiàng)目 20 36 81套 2022 250左右 純水岸四期 / /194套 /剩余 101套 2022年 2022年 四季度 二季度 三季 度 香蜜湖一號(hào)高層 /8萬(wàn) /318套 /剩余 22套 招商蘭溪谷二期 /537套 /剩余約 430套 南山區(qū) 御景東方東堤園 / /70套 /剩余 27套 福田區(qū) 羅湖區(qū) 城中央 /1007套 /剩余 343套 紅墅林 / /149套 【 注 】 ：紅色方框?yàn)樵谑垌?xiàng)目，紫色方框?yàn)閷⑹奂霸谑┕ろ?xiàng)目，藍(lán)色方框?yàn)榍捌陧?xiàng)目。 大疆無(wú)界 萬(wàn)科城 散 點(diǎn) 個(gè) 盤 供 應(yīng) （集中蓮塘尾） 公園大地、紫麟山、 千林山、 閱山華府 17英里 鹽