【正文】 對貸款購買第三套及以上住房的 ,大幅度提高首付款比例和利率水平； ？ ?在中國房地產市場快速發(fā)展的近幾年里，對房地產調控構成實質性影響的信貸政策主要有二： 2022年的“ ”（利空）； 2022年的“ ”（利好）。 45 新政出臺的背景： 10年 房地產市場出現(xiàn)了一種價格異常波動 ， 市場存在著有意挑戰(zhàn)政策的趨勢 26%24%16% 10% 5%0%5%10%15%20%25%30%1000 2022 3000 4000 5000 6000 06.Q106.Q206.Q306.Q407.Q107.Q207.Q307.Q408.Q108.Q208.Q308.Q409.Q109.Q209.Q309.Q410.Q1元 / 平米全國 商品房銷售價格季度走勢 情況銷售均價 同比增速2 . 0 %2 . 8 %3 . 9 %5 . 7 %7 . 8 %9 . 5 %1 0 . 7 %1 1 . 7 % 2%0%2%4%6%8%10%12%14%0 9 .1 0 9 . 3 0 9 . 5 0 9 .7 0 9 . 9 0 9 . 1 1 1 0 . 1 1 0 . 370 個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 情況同比 環(huán)比09年下半年開始，全國房價再次瘋狂上漲，至 2022年第 1季度，全國商品房銷售均價達 5193元 /平米，同比 09年 1季度上漲 16％ 0202240006000800010000120221400016000180002022007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3北京房價走勢050001000015000202202500007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3上海房價走勢0 5000 10000 15000 20220 25000 30000 07.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3杭州房價走勢107％ 一線城市： 10年 3月份與 09年同期相比平均上漲 55％，二線城市也上漲了 47% 本報告是嚴格保密的。 43 基于以上的研究和判斷， 6500整體市場定位應跳脫競爭激烈的同質化公共休閑市場，采取差異化策略，定位剛起步的高端休閑市場 麗水云天 古龍汀溪 發(fā)現(xiàn)之旅 天頤香溪 湯泉世紀 歐洲小鎮(zhèn) 圣地亞哥 未來海岸 東方高爾夫 本項目 6500畝應該跳脫大眾休閑的同質化競爭，定位剛起步的高端休閑市場 面向大眾休閑娛 面向高端商務休閑 競爭激烈，同質化鹽嚴重 大量私企老板會高端休閑提供了堅實基礎，市場存在機會，且競爭項目少，容易超越 本報告是嚴格保密的。據(jù)統(tǒng)計 2022年，福建民營經濟生產總值占全省 GDP的六成多，對國民經濟的貢獻率達 %。 本報告是嚴格保密的。 ?長期度假遠程化、國際化。 ?休閑度假目的地向臵業(yè)目的地發(fā)展。 ?高端休閑市場出現(xiàn)，只集中在少數(shù)高端人群，漸顯兩級分化。 ?觀光旅游保持平穩(wěn)。 ?觀光旅游占據(jù)主導地位。 40 休閑度假趨勢研判：根據(jù)對發(fā)達地區(qū)休閑度假發(fā)展歷程的研究發(fā)現(xiàn)，隨著城市等級和經濟發(fā)展到一定水平，高端商務休閑開始從大眾休閑中分化出來 深圳有觀瀾高爾夫 大廣佛地區(qū)有中信山語湖 成都有麓山國際 杭州有九龍山莊 本報告是嚴格保密的。 長期專注于食品產業(yè)鏈的深度發(fā)展，于近年涉足房地產行業(yè)，缺乏相關開發(fā)經驗，項目前景不確定性大。始建于 2022年成立綜合開發(fā)事業(yè)部，并成立福建天湖生態(tài)旅游休閑中心有限公司 ,注冊資本 1000萬美元。 本報告是嚴格保密的。 2022年底 完成征地 5400畝，已投入 億，平整土地 2022多畝，完成部分基礎配套建設。 37 市場現(xiàn)狀：廈門區(qū)域大眾休閑項目眾多，市場競爭激烈；但面向高端的休閑項目匱乏 資源 物業(yè) 麗水云天 溫泉結合山景資源 聯(lián)排、疊加 古龍汀溪 溫泉結合山景資源 聯(lián)排、疊加 發(fā)現(xiàn)之旅 山景結合溫泉資源 獨棟、公寓 天頤香溪 山景 占地 50萬平米 湯泉世紀 山景、溫泉濕地公園 占地 28萬平米 歐洲小鎮(zhèn) 山景 占地 3萬平米 馨香谷 山湖景觀 占地 37萬平米 東方高爾夫 海景、 27洞高爾夫 占地 20萬，容積率 汀溪板塊 ： 規(guī)劃有高端企業(yè)會所，但一直未開工建設，原有 低端形象 未被打破 馬洋溪板塊 ：以溫泉和山景為資源，已形成大眾消費知名區(qū)域，大眾休閑項目聚集，正向規(guī)?；l(fā)展，在休閑市場中已形成 低端形象 市場形象良好，品質較高；為廈門 高端休閑物業(yè) 本報告是嚴格保密的。 35 從海西城市群的高度看項目所處的南翼新城，發(fā)現(xiàn)其完全具備發(fā)展城市群休閑度假區(qū)域的條件 南翼新城 連捷溫泉6500畝 海西城市群 6500畝連捷溫泉隸屬的南翼新城作為福建省 21試點小城鎮(zhèn)之一，我們必須站在整個海西城市群的角度來發(fā)現(xiàn)其機會 從距離看，南翼新城在空間上具備承接海西城市群休閑功能的條件 從城市功能上看，南翼新城定位為廈門的“ 后花園 ” ，也支持整體發(fā)展成為休閑區(qū)的功能 從資源稟賦上看，大規(guī)模、擁有溫泉、山體和高爾夫球場等資源也使得以項目為代表的南翼新城具備發(fā)展城市群休閑的基礎 我們應該發(fā)展什么檔次的休閑度假？ 本報告是嚴格保密的。 33 從城市功能上看，南翼新城定位為廈門的 “ 后花園 ” ，也支持整體發(fā)展成為休閑區(qū)的功能 ?城市邊緣開始融合 ?廈、漳、泉、龍等閩西南區(qū)域一體化 ?03年島內城市化率達到 93%，島外城市化率僅為 23% ?06年全市化率達到 68%，預計10年將達到 75% ?80年廈門設立經濟特區(qū)，同年建成區(qū)面積 12平方公里 ?84年經濟特區(qū)擴大到全島 ?2022年島內城市建成區(qū) 20平方公里 20222022年 2022年以前 島內城市化 區(qū)域一體化 島外城市化 2022年以后 北區(qū)層面 城市休閑配套板塊 遠郊旅游度假板塊 近郊休閑度假板塊 城市化加速了城市休閑板塊的區(qū)位轉移 本報告是嚴格保密的。 31 項目所處的南翼新城隸屬海峽西岸城市群，目前海峽西岸城市群已進入成長期，為項目發(fā)展提供了極大發(fā)展機會 雛形期 成長期 成熟期 特征： ?各城市間的交通脈絡初步打通，建立相向聯(lián)系 ?各中心城市經濟發(fā)展迅猛 ?城市建筑物高密度聚集 ?各城市間基礎設施初步一體化 ?城市間社會、文化交流加快 ?人口流動加快，向中心城市聚集 特征： ?交通、信息網絡更加完善，開始建立雙向或多向聯(lián)系 ?各城市基礎設施進一步完善 ?產業(yè)聚集逐漸形成，不同產業(yè)開始分別向不同城市遷移，城市分工進一步深化 特征： ?與其它城市群對接，形成城市綿延區(qū)，進入更高一層的發(fā)展階段 ?交通、信息網絡架構成熟，城市間往來迅速、密集，呈多向聯(lián)系 ?產業(yè)聚集度高，城市分工明確，形成互補效應 海峽西岸城市群 階段 指標 城市群 雛形期 人均 GDP小于 3000美元 大武漢城市群 成長期 人均 GDP大于 3000美元，小于10000美元 海峽西岸、長三角、珠三角 成熟期 人均 GDP大于 10000美元 以倫敦為核心的城市群 城市群的發(fā)展過程及階段性特征 2022福建各市經濟情況 類別 福州 廈門 泉州 漳州 三明 晉江 GDP（億元） 增速 % % % % % % 常住人口 （萬人） 人均 GDP（美元） 2022年福建省人均ＧＤＰ達4838美元 本報告是嚴格保密的。選擇 13個具有國際影響的城市，盡快發(fā)展并培育為世界級城市和國際性都市； ? 積極促進小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展 ； ? 適應城鎮(zhèn)體系發(fā)展的趨勢，重視對城市連綿區(qū)的合理組織，完善發(fā)展政策和 管理體制 國家城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標： 重要任務 中國定位的 5個國家中心城市 30 世聯(lián)對小城鎮(zhèn)發(fā)展的觀點：在城市群規(guī)劃已然成為中國城市未來發(fā)展的主導方向的前提下， 作為城市群戰(zhàn)略的平衡與補充的中小城鎮(zhèn)其發(fā)展必然要依附核心城市群 1 2 3 4 國家城市經濟布局發(fā)展階段的必然結果 核心城市群在經濟發(fā)展中占據(jù)著持續(xù)強化的主導地位 利用城市群進行城市間資源優(yōu)化配置，逐步成為地方政府的共識 中國的整體城市化已進入中小城市向大城市人口流動的階段 城市群規(guī)劃的現(xiàn)實主導性 ?中小城鎮(zhèn)同樣是國家政策扶持的對象， 但其政策力度與具體資金投入相對于城市群戰(zhàn)略輕微很多 ； ?未來具有潛力的中小城鎮(zhèn)更多是依附于核心城市群，擁有獨特比較優(yōu)勢的中小城鎮(zhèn)。 ” ? 以各級中心城市為依托，組織與經濟社會發(fā)展水平、自然和環(huán)境條件相匹配，適應經濟全球化趨勢的城鎮(zhèn)體系和經濟網絡，合理配置空間資源，縮小城鄉(xiāng)差別， 實現(xiàn)城鎮(zhèn)與區(qū)域的協(xié)調發(fā)展。改革開放 20年來，城鎮(zhèn)化仍然未 能與工業(yè)化同步發(fā)展。 “六五”以來的城市發(fā)展方針 —— 注：以上資料來源于建筑部總規(guī)劃師陳曉麗的觀點及相關新聞報道的整理 《 全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 》 對中國城鎮(zhèn)發(fā)展與布局政策的建議 摘要 存在的問題 —— ? 城市發(fā)展各自為政，資源難以集約利用，重復建設； ? 城市化速度滯后于工業(yè)化速度； ? 城市的國際競爭力不足。 28 項目所在的南翼新城作為福建省 21個試點小鎮(zhèn)之一，高規(guī)格的規(guī)劃和政策支持將是本項目發(fā)展的基礎 安溪縣以重金計劃打造“ 海西溫泉第一鎮(zhèn) ” ?投資計劃：安溪縣計劃投資 116億元 ，全力打造南翼新城（龍門鎮(zhèn)，含官橋部分區(qū)域）。 26 因此 888畝作為項目的啟動區(qū)，其規(guī)模難以形成區(qū)域影響力，必須立足于 6500畝的整體開發(fā) 項目名稱 規(guī)模 正開發(fā)項目 發(fā)現(xiàn)之旅 1290畝 南安香草世界 4500多畝 龍巖云頂茶園 11550畝 麗水云天 800畝 龍巖紫金體育公園 3000畝 長泰休閑都市之海西國際城 4200畝 待開發(fā)項目 紫云山 15萬畝 天湖 5400畝 海峽茶博園 犀山風景區(qū) 7000多畝 ?孤立地開發(fā) 888畝將難以形成區(qū)域影響力，一定要依托整體 6500畝 那么 6500畝的定位又是什么？ 本報告是嚴格保密的。 25 要建立項目影響力，化解區(qū)域抗性是首要任務；根據(jù)項目的條件和開發(fā)商的目標，塑造愿景、規(guī)劃取勝是項目的可行模式 效果 必要條件 特征 本項目選擇 大規(guī)模前期投入 前期大規(guī)模投入，強勢氛圍營造，形成市場影響 前期大規(guī)模的資金投入，清晰的全局規(guī)劃 務實，風險低 個性化產品打造 細分市場，差異化競爭，高針對性，對市場部分客戶建立強勢吸引 市場發(fā)展到一定程度，目標客戶群已經具一定規(guī)模 投入小，風險大 賣愿景，規(guī)劃取勝 立足高端規(guī)劃，建立美好愿景，以規(guī)模和愿景形成市場影響力 項目整體規(guī)模