【正文】 展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠(chéng)客戶； ■ 前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同； 劣勢(shì)：■ 認(rèn)籌期長(zhǎng)達(dá) 8個(gè)月，客戶維系困難； ■ 項(xiàng)目等待期長(zhǎng)，客源流失機(jī)會(huì)大； 機(jī)會(huì)：■ 深圳西岸將成為未來(lái)兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域 ■ 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開(kāi)始認(rèn)同； ■ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可肆機(jī)而動(dòng)，靜觀其變； ■ 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推廣也為本項(xiàng)目帶來(lái)客源； 威脅：■ 同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ■ 關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)臵業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 策略形成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【客戶總結(jié)】 ? 從 VIP客戶分析來(lái)看，客戶定位與實(shí)際基本吻合，作為區(qū)域性豪宅，其目標(biāo)客戶為具有一定購(gòu)買(mǎi)能力和鑒賞能力的社會(huì)中堅(jiān)力量； ?客戶對(duì)發(fā)展商品牌、區(qū)位、景觀資源、樓盤(pán)形象較為認(rèn)同； ?營(yíng)銷推廣需從客戶購(gòu)買(mǎi)心理出發(fā)，建立符合其購(gòu)買(mǎi)本質(zhì)的營(yíng)銷手段； ?由于本地客戶難以消化寶安中心區(qū)井噴式供應(yīng)量，必須繼續(xù)挖掘關(guān)內(nèi)客戶，尤其是南山客戶； ?關(guān)內(nèi)客戶對(duì)出關(guān)臵業(yè)仍存在對(duì)區(qū)位和品質(zhì)的心理障礙。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【本項(xiàng)目認(rèn)籌客戶分析】 區(qū)域：寶城 % 西鄉(xiāng) % 寶安各鎮(zhèn) % 南山 % 其他 % ? 本項(xiàng)目 VIP認(rèn)籌客戶中，以寶安客戶為主； ? 由于寶安中心區(qū)未來(lái)兩年龐大的市場(chǎng)供應(yīng)量，單純以寶安區(qū)域的客戶不能滿足項(xiàng)目銷售需求，必須更廣泛的爭(zhēng)取關(guān)內(nèi)的客戶資源； ? 在項(xiàng)目先期僅對(duì) “深圳西岸”片區(qū)及項(xiàng)目形象進(jìn)行少量炒作的情況下，仍獲得超過(guò) 16%的關(guān)內(nèi)客戶，印證了客戶正逐漸外拓的趨勢(shì)。 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【競(jìng)爭(zhēng)占位】 品質(zhì) 形象 本項(xiàng)目 天悅龍庭 金成時(shí)代 深業(yè)新岸線 麗晶國(guó)際 幸福海岸 金泓凱旋城 本項(xiàng)目目前所具備的品質(zhì)及所展示的形象均為片區(qū)最高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 規(guī)模 地段 景觀 容積率 發(fā)展商品牌 戶型 金成時(shí)代 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 云天雅苑 ★★ ★★★ ★★ ★★★★ 麗晶國(guó)際 13萬(wàn) ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 金鴻凱旋城 51萬(wàn) ★★ ★★★ ★★★ ★★★ 幸福海岸 41萬(wàn) ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 深業(yè)新岸線 55萬(wàn) ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★ 天悅龍庭 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ 鴻榮源尚都 21萬(wàn) ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ 【品質(zhì)分析】 從產(chǎn)品品質(zhì)而言，本項(xiàng)目與天悅龍庭屬于第一陣營(yíng) 本項(xiàng)目在地段、景觀、發(fā)展商品牌、戶型設(shè)計(jì)方面具有一定優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。部分躍式 【戶型分析】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 麗晶國(guó)際 【戶型分析】 二房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、雙陽(yáng)臺(tái) 三房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、通透 入戶花園 三房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、通透 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深業(yè)新岸線 三房，戶型方正 大多配有入戶花園 通透，無(wú)露臺(tái)贈(zèng)送 部分戶型設(shè)計(jì)不合理 四房，戶型方正 部分配有入戶花園 通透，無(wú)露臺(tái)贈(zèng)送 部分戶型設(shè)計(jì)不合理 【戶型分析】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【開(kāi)發(fā)商分析】 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 發(fā)展商形象 開(kāi)發(fā)量 客戶認(rèn)同度 客源分布 寶安 特區(qū) 寶安 特區(qū) 金成時(shí)代 金成 寶安二線 ★★ —— ★★ —— 寶安 云天雅苑 松茂 首個(gè)項(xiàng)目 —— —— —— —— —— 麗晶國(guó)際 德業(yè)基 寶安二線 ★★ —— ★★ —— 寶安 金鴻凱旋城 屹海達(dá) 寶安二線 ★★ —— ★★ —— 寶安 幸福海岸 福中福 寶安二線 ★★★ —— ★★★ —— 寶安 深業(yè)新岸線 深業(yè) 深圳二線 —— ★★★★ —— ★★★★ 特區(qū) 天悅龍庭 龍光 首個(gè)項(xiàng)目 —— —— —— —— —— 鴻榮源尚都 鴻榮源 寶安一線 深圳二線 ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★★ ★★★ 寶安 特區(qū) 本項(xiàng)目發(fā)展商片區(qū)知名度及認(rèn)同度高，客源豐富，在寶安本地具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【地段價(jià)值分析】 深業(yè)新岸線 云天雅苑 金成時(shí)代 幸福海岸 尚都 天悅龍庭 麗晶國(guó)際 凱旋城 地段價(jià)值排序： 第一陣營(yíng)：尚都 天悅龍庭 第二陣營(yíng)：深業(yè)新岸線 幸福海岸 麗晶國(guó)際 金成時(shí)代 第三陣營(yíng)：凱旋城 云天雅苑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 o 入市時(shí)間接近，同期供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 o 本項(xiàng)目的最主要競(jìng)爭(zhēng)層面是區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) o 本項(xiàng)目推出時(shí)間略為滯后 2023 2023 幸福海岸 金成時(shí)代 尚都 云天雅苑 深業(yè)新岸線 金泓凱旋城 麗晶國(guó)際 天悅龍庭 【入市時(shí)間分析】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬于被中心區(qū)邊緣化的地域，項(xiàng)目規(guī)模較小，難以打造豪宅形象，所在居住氛圍比較濃厚，小區(qū)自有商業(yè)配套，但產(chǎn)品主力戶型以 2房及小 3房為主，成為片區(qū)比較稀缺的產(chǎn)品，梯戶比有在片區(qū)中擁有優(yōu)勢(shì)。 【個(gè)盤(pán)分析】 麗晶國(guó)際 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總占地面積 24292 （ 平方米 ） 總建筑面積 130000（ 平方米 ） 商業(yè)面積 16000（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 3000（ 平方米 ） 會(huì)所： 3000（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 7棟 主要樓宇類型 高層 總戶數(shù) 855戶 建筑設(shè)計(jì) 深圳清華苑建筑設(shè)計(jì)有限公司 物業(yè)管理 德業(yè)基物業(yè)管理有限公司 目標(biāo)客戶 新中心區(qū)中高端客戶、南山置業(yè)者 特色： 7棟半圍合設(shè)計(jì)，產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢(shì)。結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)看，此項(xiàng)目具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 濱海中心區(qū)的一座大型人文新城，高臺(tái)府邸，院落式組合空間，立面現(xiàn)代精美，富有濱海特色。 【個(gè)盤(pán)分析】 金成時(shí)代 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 125日解籌，均價(jià) 4500元。 特色： 開(kāi)發(fā)商力圖打造適合郊區(qū)化居住形式的花園小區(qū)，以營(yíng)造運(yùn)動(dòng)休閑的生活方式為賣(mài)點(diǎn)，將對(duì)關(guān)內(nèi)白領(lǐng)有一定吸引力 。 【個(gè)盤(pán)分析】 深業(yè)新岸線 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總占地面積 183800（ 平方米 ） 總建筑面積 560000（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 4000（ 平方米 ） 會(huì)所 、 活動(dòng)中心： 3000（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 棟數(shù) 一期 9棟 主要樓宇類型 5棟 1626層高層＋ 4棟水岸多層 總戶數(shù) 一期 1163戶 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) LLA／深圳筑博 物業(yè)管理 深業(yè)集團(tuán) （ 深圳 ） 物業(yè)管理有限公司 目標(biāo)客戶 寶安及南山客戶 特色： %超低建筑覆蓋率 計(jì)劃分三期自東向西滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)期為 4年，預(yù)計(jì)到 2023年 ， 訴求 親水型、國(guó)際化、生態(tài)式、標(biāo)志性、亞熱帶濱海純正生活岸線的高尚住宅區(qū) 。 客戶定位為：本地高端臵業(yè)者，尤其是二次臵業(yè)者，主要包括高收入的政府公務(wù)員、企業(yè)高層管理者、私營(yíng)業(yè)主等。 【個(gè)盤(pán)分析】 天悅龍庭 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 小區(qū)配套齊全，綠化面積近 30000多平方米。 總占地面積 （ 平方米 ） 總建筑面積 210000 （ 平方米 ） 商業(yè)面積 15000左右 （ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 2400（ 平方米 ） 會(huì)所 、 物業(yè)用房： 600（ 平方米 ） 居委會(huì)： 100（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 13棟 主要層數(shù) 28層 主要樓宇類型 高層 總戶數(shù) 1180戶 建筑設(shè)計(jì) 澳大利亞柏濤 （ 墨爾本 ） 建筑設(shè)計(jì)有限公司 園林設(shè)計(jì) 香港泛亞易道有限公司 物業(yè)管理 中海物業(yè) 目標(biāo)客戶 寶安及南山高端客戶 特色： 項(xiàng)目園林景觀規(guī)劃由泛亞易道負(fù)責(zé)，以簡(jiǎn)潔輕盈的現(xiàn)代典雅風(fēng)格為主。 南頭 15萬(wàn) 5200－ 6500 新安 15萬(wàn) 4500－ 5200 西麗 15萬(wàn) 4800－ 5800 中心區(qū) 150萬(wàn) 4800－ 5800 西鄉(xiāng) 28萬(wàn) 3800－ 4800 同價(jià)片區(qū) 2023年供應(yīng)量對(duì)比，寶安中心區(qū)存在巨大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并以超前的規(guī)劃、純凈的片區(qū)形象于其他各片區(qū)形成明顯的差異化，片區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是最主要的競(jìng)爭(zhēng)層面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【市場(chǎng)總結(jié)】 ? 關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)急劇下降，寶安中心區(qū)將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域； ? 寶安城市化進(jìn)程不斷加速，利好不斷，各種原來(lái)長(zhǎng)期影響關(guān)內(nèi)客戶破關(guān)臵業(yè)的因素逐步改善，寶安得到部分關(guān)內(nèi)客戶認(rèn)可；