【正文】 本報告是嚴格保密的。 建立超越競爭的營銷全攻略 —— 鴻榮源 〃 尚都營銷報告 締造西岸王者 本報告是嚴格保密的。 【前言】 ?本次匯報的目的在于： ? 明確項目的推廣思路和方向； ? 確定銷售推廣的關鍵節(jié)點 ?本次匯報的內容為策略大綱，具體方案將根據(jù)工作進展分階段提交。 ?本報告暫未涉及商業(yè)部分。 本報告是嚴格保密的。 項目介紹 本報告是嚴格保密的。 【項目區(qū)位】 鴻榮源尚都 現(xiàn)有商住物業(yè) 體育場、體育館 行政中心 中心公園 ?寶安中心區(qū)地王，擁有最大景觀面； ?北、西北、西可觀體育中心； ?西南、南向可觀行政中心，中、高層單位可觀中心區(qū)中央景觀帶，高層單位可觀海，視野、景觀絕佳； ?東北為規(guī)劃住宅用地，東南為天悅龍庭； 本報告是嚴格保密的。 【項目概況】 項目經(jīng)濟技術指標： 占地： 建面： 212800平方米 住宅： 162700平方米 商業(yè)： 50000平方米 容積率： 總戶數(shù)： 1314戶 停車位： 1883輛 本報告是嚴格保密的。 【項目定位回顧】 項目定位： 區(qū)域性豪宅 本報告是嚴格保密的。 【戶型比例及分布】 兩房 三房 三房 四房 四房 四房以上 合計 戶均面積 7090 90110 110130 120160 160以上 170 套數(shù) 238 243 299 492 —— 70 1342 122平米 套數(shù)比例 18% 18% 22% 37% —— 5% 100% N 本報告是嚴格保密的。 【項目特色及亮點】 ? 位于寶安中心區(qū)最核心位臵，毗鄰體育中心、行政中心、中央景觀帶，占據(jù)整個中心區(qū)城市景觀資源最豐富的地段； ? 緊鄰地鐵寶安中心出口，交通便利； ? 點式布局規(guī)劃良好，兩梯四戶，幾乎所有單位為南向，采光通風良好； ? 產(chǎn)品細部處理良好，建筑風格尊貴、沉穩(wěn)而有內涵； ? 戶型結構合理，雙向無干擾空中庭院、入戶花園，產(chǎn)品附加值高； ? 產(chǎn)品亮點突出，貝爾高林法式園林、天際泳池、觀景電梯、空中廊橋； ? 配套優(yōu)越，城市配套、城市會所、商業(yè)街區(qū)、酒店式大堂； ? 區(qū)域內最大車位戶數(shù)比； ? 第一太平戴維斯國際物管顧問； ? 寶安品牌開發(fā)商、區(qū)域品牌影響力極高； 本報告是嚴格保密的。 【營銷節(jié)點】 ? 2023年 11月 28日認籌 ? 2023年 8月解籌 本報告是嚴格保密的。 【項目推廣回顧】 聯(lián)合媒體及寶安中心區(qū)各發(fā)展商共同挖掘片區(qū)價值， 并通過持續(xù)大規(guī)模的炒作為提升片區(qū)形象 “深圳西岸” 橫空出世 本報告是嚴格保密的。 【項目形象】 圍墻 深圳西岸首府，人生自在非凡處 本報告是嚴格保密的。 【項目推廣回顧】 咨詢處 寶安體育館 樓書 本報告是嚴格保密的。 ? 2023年 11月 28日認籌，誠意金 RMB10,000元； 當天認籌近 500個，現(xiàn)認籌超過 700個 【項目推廣回顧】 本報告是嚴格保密的。 寶安豪宅專家，品質一脈傳承 1998年，雅豪軒 2023年，御景臺 2023年，麗景城 2023年，熙園 2023年，鴻景園 【發(fā)展商印象】 本報告是嚴格保密的。 目標設定 本報告是嚴格保密的。 【目標設定】 ? 成為深圳西岸標桿物業(yè)； ? 實現(xiàn)片區(qū)同期項目市場最高價格； ? 滿足項目可持續(xù)銷售需求； ? 優(yōu)化發(fā)展商金字品牌； 本報告是嚴格保密的。 【關于目標的思考】 目 標 市場啟示 客戶分析 策略形成 策略執(zhí)行大綱 競爭分析 本報告是嚴格保密的。 市場啟示 本報告是嚴格保密的。 202 2023年政府出讓住宅用地情況 單位：萬平方米 010203040506070羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗2023202301020304050羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗2023年企業(yè)轉讓住宅用地情況 【市場啟示一】 本報告是嚴格保密的。 自 2023年起深圳開始實行用地三年緊控政策， 2023年比 2023年政府住宅用地供應量銳減 50%以上。 2023年政府住宅用地出讓量集中于寶安、龍崗兩區(qū)，其中寶安占總量的 65%以上。企業(yè)轉讓住宅用地中，寶安、龍崗兩區(qū)占全市住宅轉讓用地 85%以上，其中寶安占全市的50%；關內土地供應基本枯竭。 深圳住宅開發(fā)由內至外的趨勢成為定局，未來兩年內，寶安、龍崗必將成為深圳住宅開發(fā)的熱點區(qū)域，尤其以寶安為主。 【市場啟示一】 關內土地供應枯竭 寶安將成市場熱點 本報告是嚴格保密的。 【市場啟示二】 ? 二線關弱化，拆關大勢所趨； ? 地鐵因素（ 1號線延長線）； ? 政府大力投資改善關外基礎設施建設； ? 全面實行城市化管理； 寶安城市環(huán)境不斷改善 與特區(qū)界限逐步打破 關內客戶開始認同寶安 本報告是嚴格保密的。 龍華 寶安 中心區(qū) 新安 西鄉(xiāng) 寶安房地產(chǎn)市場的集中分布于龍華組團及西部組團（新安、西鄉(xiāng)、中心區(qū)），由于地理位臵及本項目面市時間等因素， 2023年西部組團將是研究的重點。 【市場啟示三】 本報告是嚴格保密的。 項目 名稱 占地面積 建筑 類別 戶型及面積 開盤時間 起價 銷售 情況 位 置 建筑面積 入伙時間 均價 新安湖三期 6700㎡ 高層 2房至 5房 85330㎡ 04年 10月開始認購 未定 興華路與建 安一路 40000㎡ 未定 香繽 廣場 15313㎡ 高層 1房至 5房 30160㎡ 04年 11月 20日開始 未定 建安一路 170000㎡ 新安片區(qū)即將推出項目 【市場啟示三】 新安片區(qū) 2023年推出量較小，大多為高容積率（超過 6）項目，項目指標決定其品質不佳； 本報告是嚴格保密的。 項目 名稱 占地面積 建筑 類別 戶型及面積 推出時間 項目情況 位 置 建筑面積 碧海名園二期 28480 ㎡ 小高層 2房 寶安大道與西鄉(xiāng)大道交匯處 99634 ㎡ 天琴閣 ㎡ 小高層 4房 明年 出地面三層 西鄉(xiāng)大道與新 湖路交匯處 ㎡ 富通城 ㎡ 小高層 2房至 5房 明年 主體建造中 西鄉(xiāng)大道旁 ㎡ 宏發(fā) 項目 63094 ㎡ 小高層 2房至 5房 明年 基礎施工 94區(qū) 163933 ㎡ 西鄉(xiāng)片區(qū)即將推出項目 【市場啟示三】 西鄉(xiāng)片區(qū)由于區(qū)域的局限，一直以來均不是熱點片區(qū)，雖然有少數(shù)大盤支撐，但項目開發(fā)周期較長，暫時無法形成規(guī)模市場效應。 本報告是嚴格保密的。 項目名稱 占地面積 總建面積 推出面積 推出時間 深業(yè)新岸線 183875㎡ 478000㎡ 140000㎡ 2023年 6月 幸福海岸 1期 104616㎡ 390810㎡ 83780㎡ 2023年 12月 時代家園 24000㎡ 130000㎡ 130000㎡ 2023年 12月 麗晶國際 24291㎡ 134946㎡ 60000㎡ 2023年 1月 金泓凱旋城 ㎡ ㎡ 248000㎡ 2023年 2月 天悅龍庭 51825㎡ 171000㎡ 100000㎡ 2023年 5月 云天雅苑 ㎡ ㎡ ㎡ 2023年 8月 尚都 ㎡ ㎡ ㎡ 2023年 8月 寶安中心區(qū)即將推出項目 【市場啟示三】 寶安中心區(qū) 20232023年推出量大，成為市場主角。 本報告是嚴格保密的。 【市場啟示三】 寶安中心區(qū)成為市場主角 本報告是嚴格保密的。 0501001502002023 2023 2023中心區(qū)供應量寶安銷售量單位：萬平方米 自 2023年富通好望角一期打響寶安中心區(qū)地產(chǎn)開發(fā)第一炮， 2023年寶安中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模激增， 2023年更會出現(xiàn)井噴，預計 2023年、 2023年兩年供應量將達到 200萬平方米。 2023年全寶安銷售量為163萬平方米， 2023年 110月份達到 131萬平方米，預計全年銷售量接近 145萬平方米。 2023年寶安中心區(qū)供應量預計為 150萬平方米，超過2023年全寶安銷售量。 【市場啟示四】 區(qū)域內客戶難以消化 20232023 寶安供需關系圖 本報告是嚴格保密的。 【市場總結】 ? 關內土地供應急劇下降，寶安中心區(qū)將成為市場熱點區(qū)域； ? 寶安城市化進程不斷加速，利好不斷，各種原來長期影響關內客戶破關臵業(yè)的因素逐步改善，寶安得到部分關內客戶認可； ? 寶安中心區(qū)開發(fā)號角吹響，兩年近 200萬平方米的供應量使其成為市場必然的主角；