【正文】 相融合（含營(yíng)利性場(chǎng)所）；216。 中央步行街個(gè)性家裝風(fēng)格、效果實(shí)景展示區(qū)外的空白區(qū)域設(shè)若干小規(guī)模；252。 在初期建議免費(fèi)提供給商家使用，待形成較穩(wěn)定的特色后收費(fèi)；216。 也可搭配國(guó)內(nèi)外家裝發(fā)展歷程和經(jīng)典家裝范例的介紹和展示；252。 裝修的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格由商家自己設(shè)計(jì)，由賣場(chǎng)按照風(fēng)格進(jìn)行協(xié)調(diào)組合；252。 個(gè)性家裝實(shí)景體驗(yàn)區(qū)：252。 在2樓設(shè)置如星巴克、狼群派克等知名特色咖啡館，憑借其魅力吸引人流；252。252。 餐飲、娛樂店鋪：252。 “紫薇之家”因其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及相應(yīng)消費(fèi)行為的特點(diǎn)，使其不可能如后期所經(jīng)營(yíng)的快速消費(fèi)品等類項(xiàng)目的組團(tuán)那樣人流如織，這也為設(shè)置休閑吧等設(shè)施提供了條件； 252。 現(xiàn)場(chǎng)小舞臺(tái)，專人現(xiàn)場(chǎng)演奏/演唱，符合目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)情調(diào)的需求，不僅吸引人流，也可成為一個(gè)家居廣場(chǎng)的休閑吧，作為商家與重要客戶的洽談場(chǎng)所，輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功；并且這種細(xì)節(jié)上的考慮還體現(xiàn)了“紫薇之家”細(xì)致、周到的VIP服務(wù)風(fēng)格；252。 貫穿組團(tuán)的人造溪流，溪流上方鋪設(shè)強(qiáng)化玻璃地板，作為休閑吧地板；252。因此景觀的設(shè)置比較重要并應(yīng)給其留出足夠的休憩空間；252。 熱帶雨林水景觀休閑吧：252。體驗(yàn)個(gè)性家裝實(shí)景體驗(yàn)，休閑娛樂設(shè)施香港名店廊特色商品下的港島風(fēng)情實(shí)景打造的港味風(fēng)情步行街 以上主題的設(shè)計(jì)是基于目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理、行為特點(diǎn)，以及在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中實(shí)用性的考慮而形成的，具有相當(dāng)?shù)目尚行裕?“溫馨步行街景觀設(shè)計(jì)的具體為：組團(tuán)主題景觀內(nèi)容家居廣場(chǎng)休閑amp。柱距與商鋪單元面寬有著直接的關(guān)系，因此根據(jù)本項(xiàng)目的柱距標(biāo)準(zhǔn)15m15m，我們將商鋪的開間、進(jìn)深、面積劃分為如下標(biāo)準(zhǔn)： 開間進(jìn)深面積開間進(jìn)深面積5 m10 m50㎡7．5 m15 m112．5㎡15 m75㎡22．5 m168．75㎡20 m100㎡30 m225㎡15 m30 m450㎡45 m675㎡60 m900㎡6．景觀設(shè)計(jì)建議：1) 商鋪展示效果：賣場(chǎng)店鋪采用全透明化展示功能設(shè)計(jì)，店鋪的格局設(shè)計(jì)應(yīng)以適合展示為目的，導(dǎo)入“天天展銷會(huì)”的理念；2) 特色景觀步行街：首層開辟貫穿建材與家居二大組團(tuán)（步行街全長(zhǎng)大約235M，建材超市長(zhǎng)約105M 家居廣場(chǎng)長(zhǎng)約135M，寬10—12M）之間的特色景觀步行街，達(dá)到既保持組團(tuán)之間連貫性，又提供特色景觀展示空間的效果。5． 商鋪的單元面積規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：除主力店面積需要獨(dú)立結(jié)構(gòu)和單獨(dú)處理外，大多數(shù)商鋪的單元面積設(shè)計(jì)一般情況下是在設(shè)定好一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，根據(jù)客戶的需要來分割相應(yīng)的單元面積。4． 步行街建議：在商業(yè)空間步行化的規(guī)劃思路下，“紫薇之家”將由四條主干步行街貫穿（在原有基礎(chǔ)上，建議增加一條南北走向的步行街廊道）。3． 人流的交通動(dòng)線組織建議：人流、客流決定商戶的銷售額，人流組織的一大原則就是讓人流要經(jīng)過盡量多的門店而且又不能將距離拉得太長(zhǎng)。我們?cè)趯?duì)各商鋪位置布局進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點(diǎn)”對(duì)組織人流所發(fā)揮的作用。 考慮在外立面向客戶提供一定的廣告位，增強(qiáng)商業(yè)氣氛和增加收益；建議在入口處外立面設(shè)置大型液晶顯示屏作為廣告位，既解決廣告位問題，又避免了廣告過濫，同時(shí)動(dòng)態(tài)的影音廣告也較靜態(tài)平面廣告有更好的視覺效果；216。 另考慮到西萬路高新企業(yè)集群一方人流到達(dá)的問題，建議設(shè)地下通道，通道設(shè)兩處出口，一處位于“紫薇之家”1F，一處位于外廣場(chǎng)（此處出口應(yīng)注意與外部景觀的融合，建議使之成為景觀的一部分）；216。 將圓形的中廳移至兩面端頭以突出強(qiáng)調(diào)；216。 賣場(chǎng)的私家車停車場(chǎng)移至賣場(chǎng)后面，BUS、TAXI停車場(chǎng)置于賣場(chǎng)前面廣場(chǎng)，以解決組團(tuán)之間交通重復(fù)和廣場(chǎng)擁擠的問題，最大限度合理分配空間；216。我們?cè)诂F(xiàn)有設(shè)計(jì)稿件基礎(chǔ)上，在建筑設(shè)計(jì)方面作如下建議。3) “特色零售商店”調(diào)整為“香港名店廊”；“香港名店廊”的稱呼簡(jiǎn)單明了、清晰地向消費(fèi)者告知了組團(tuán)所經(jīng)營(yíng)商品的性質(zhì)，具有上口、易記憶的特點(diǎn)。2) “家居廣場(chǎng)”調(diào)整為“溫馨家天下”；努力營(yíng)造溫馨的氛圍，既拉近與消費(fèi)者之間的距離，增強(qiáng)品牌的親和力，又表現(xiàn)出商品齊全的特點(diǎn)。自己造家”“建材精品一網(wǎng)打盡”“原汁原味港島名店中心” 核心點(diǎn)確立至此，我們根據(jù)對(duì)“紫薇之家”的定位及定位的內(nèi)涵，根據(jù)USP的主張，在打造一些特色主題之后，營(yíng)造相應(yīng)的核心點(diǎn)予以支撐：一、組團(tuán)主題名稱建議 鑒于“紫薇之家”現(xiàn)有組團(tuán)名稱“建材廣場(chǎng)”、“家居廣場(chǎng)”、“特色零售商店”存在過于平凡、記憶度低等問題，與賣場(chǎng)品牌形象不太相符，為更貼切地表現(xiàn)組團(tuán)特色，我們認(rèn)為應(yīng)對(duì)組團(tuán)主題名稱進(jìn)行調(diào)整并作出建議如下：1) “建材廣場(chǎng)”調(diào)整為“建材精品印象館”；強(qiáng)調(diào)“紫薇之家”建材組團(tuán)顛覆傳統(tǒng)業(yè)態(tài)堆碼式、開敞式陳列為主的展示模式，導(dǎo)入實(shí)景印象展示廳的全新模式。所以，“紫薇之家”的人流和消費(fèi)客流，需要依靠一些獨(dú)特的元素/功能進(jìn)行引導(dǎo)。整體規(guī)劃布局建議鑒于“建材廣場(chǎng)”作為貴公司物流體系的環(huán)節(jié)， 建議貴司考慮將“家居廣場(chǎng)”組團(tuán)與“建材廣場(chǎng)”組團(tuán)在建筑規(guī)劃上對(duì)調(diào)，使“家居廣場(chǎng)”組團(tuán)更靠近丈八公路，增加人流。樓 層主 題功 能 組 合1香港名店廊香港特色名品店鋪、步行街景觀2香港特色名品店鋪、步行街景觀 銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街↓ 注： 所謂名店廊的香港特色商品主要指：l 零關(guān)稅協(xié)議中涉及的香港知名品牌商品，如服裝、鐘表、珠寶、化妝品等；可以零關(guān)稅為賣點(diǎn)，訴求“更便宜的香港名牌”來吸引客源；l 香港知名藝人、名人等自己開設(shè)的店鋪；以香港名人，尤其是知名藝人自開店為主力店的組成，可以發(fā)揮以下的效果：店鋪的經(jīng)營(yíng)者本身就是一個(gè)巨大的噱頭；經(jīng)營(yíng)者為了替自己的店鋪?zhàn)鲂麄魍茝V，勢(shì)必會(huì)邀請(qǐng)同為名人的友人捧場(chǎng)助興，這將又是良好的賣點(diǎn)；開發(fā)商以優(yōu)惠的條件招睞這些店鋪，雖然犧牲一部分收益，但卻節(jié)省了宣傳費(fèi)用；l 其它香港特色名品及服務(wù)提供。 特色商鋪以香港“購物天堂”的商業(yè)風(fēng)情為背景，打造原汁原味的港島室內(nèi)商業(yè)步行街，建議本項(xiàng)目室內(nèi)步行街可參照香港某一室內(nèi)商業(yè)步行街實(shí)景打造。3F服務(wù)中心紫薇大賣場(chǎng)辦公室、供應(yīng)鏈聯(lián)盟商辦公室、多功能大廳會(huì)議室、多功能小廳會(huì)議室，辦公區(qū)域提供酒店寫字間式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。如：板材、石材、涂料、門窗、鐵藝、吊頂材料、水暖管件、不銹鋼、電工電料、工藝玻璃等。樓 層主題功 能 組 合1F我愛廚房以整體廚房樣板展示廚具專區(qū)為主；家清源以展示衛(wèi)浴潔具專區(qū)為主；燈火輝煌燈飾展示專區(qū)設(shè)計(jì)沙龍邀知名家裝設(shè)計(jì)公司設(shè)常年設(shè)計(jì)室休閑設(shè)施特色景觀休閑步行街，以水吧、書吧穿插其間，點(diǎn)綴步行街的休閑性。與家居組團(tuán)共同打造家居、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”跨行業(yè)聯(lián)合的經(jīng)營(yíng)模式。 建材廣場(chǎng)鑒于建材商品的特殊性和以批發(fā)為主的特點(diǎn)，以及周邊地塊今后的發(fā)展方向。5F樂翻天休閑、娛樂主力店、景觀。DIY雅趣與其他家居小飾品相融合的以“DIY”為主題的展區(qū)和互動(dòng)體驗(yàn)區(qū)。木の物語以紅木家具專區(qū)為主的特色展區(qū)。休閑設(shè)施情調(diào)咖啡/西餐廳。海外風(fēng)潮以歐美等外埠現(xiàn)代風(fēng)情的進(jìn)口家具為主的特色展區(qū)。未來之光與室內(nèi)特色景觀步行街相結(jié)合，做未來家居商品發(fā)展趨勢(shì)的“概念家居商品”展示，與世界家居文明發(fā)展史的展示融為一體。倉庫、室內(nèi)停車位。通過科學(xué)的區(qū)分與導(dǎo)購，使消費(fèi)者在體驗(yàn)穿越時(shí)空般的家居文化的同時(shí)，也可以直奔主題，找到至愛，輕松地實(shí)現(xiàn)家居風(fēng)格一體化、家居高品位的夢(mèng)想。 家居廣場(chǎng)以品牌和風(fēng)格為主要?jiǎng)澐謽?biāo)準(zhǔn)，綜合考慮品類、用途、產(chǎn)地等劃分標(biāo)準(zhǔn)，采取“風(fēng)格分館經(jīng)營(yíng)”的劃分方略。在“紫薇之家”的業(yè)態(tài)功能定位方面，鑒于“紫薇之家”（尤其家居組團(tuán)）在銷售/展示的商品品類、功能、品牌上的多樣性，我們認(rèn)為簡(jiǎn)單劃一的劃分標(biāo)準(zhǔn)顯然不能很好地實(shí)現(xiàn)展示和人流動(dòng)線疏導(dǎo)的目標(biāo)，因此我們建議考慮按商品的品類、品牌、功能、風(fēng)格等不同劃分標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地綜合，設(shè)定科學(xué)合理的劃分標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們?cè)谶@里將依此對(duì)三部分進(jìn)行功能界定、主題構(gòu)思。l 經(jīng)營(yíng)合作特色化——項(xiàng)目租賃、產(chǎn)權(quán)銷售與合作、自營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)相結(jié)合。l 經(jīng)營(yíng)主題特色化——縱觀西安市同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式，而忽略了針對(duì)消費(fèi)者在實(shí)際購物過程中休閑與娛樂性的商業(yè)體驗(yàn)。及時(shí)提供最新行業(yè)市場(chǎng)資訊，引導(dǎo)場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)品類向需求量最旺盛的產(chǎn)品方向發(fā)展。收費(fèi)合理、質(zhì)量良好的物業(yè)管理服務(wù)。l 軟件服務(wù)新—— 擁有專門的物流中心，為客戶提供有償?shù)奈锪鞣?wù)。主題概念設(shè)計(jì)同時(shí)要迎合西安市人文，又要符合未來發(fā)展趨勢(shì)的主題概念。l 服務(wù)專業(yè)，提供完善的配套服務(wù)，杜絕亂收費(fèi)。敝司建議以家居用品、建材主力店為核心商家，輔以辦公家具制品等周邊產(chǎn)品。l 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃專業(yè)，即項(xiàng)目所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品針對(duì)目標(biāo)客較強(qiáng)。對(duì)于“紫薇之家”的功能定位，簡(jiǎn)單來講就是 —— 專、新、特“?！眑 產(chǎn)品定位中高檔，爭(zhēng)取知名品牌客戶和有口碑的經(jīng)營(yíng)者（最好為國(guó)際知名品牌店）入場(chǎng)。 整個(gè)建筑與西面（西萬路西側(cè)）、北面（丈八東路北側(cè)），沒有地下通道的連接，造成交通道對(duì)人流道的隔斷；因此，在進(jìn)行設(shè)計(jì)概念定位時(shí)不應(yīng)拘泥于現(xiàn)有設(shè)計(jì)稿，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效的改進(jìn)。 賣場(chǎng)外立面廣告位的預(yù)留與建筑外立面設(shè)計(jì)的融合問題；216。 由于建材廣場(chǎng)與家居廣場(chǎng)之間預(yù)留的交通道，造成2個(gè)組團(tuán)之間的割裂，整體性降低；216。2． 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)存在的問題在對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)稿進(jìn)行分析的過程中，發(fā)現(xiàn)存在以下幾方面的問題：216?！白限敝摇睒I(yè)態(tài)組合存在的問題在于，因?yàn)橄嗷ラg消費(fèi)行為類型的不同，使得“特定目的的計(jì)劃性消費(fèi)”與 “非特定目的消費(fèi)”兩者存在矛盾。依照消費(fèi)者購買行為分析：在上述四大業(yè)態(tài)中，家居用品和建材產(chǎn)品的消費(fèi)者購買行為屬于“特定目的的計(jì)劃性消費(fèi)”，即消費(fèi)者在產(chǎn)生購買家居用品或建材的需求時(shí)（如：住宅裝修、喬遷新居等），才會(huì)前往銷售場(chǎng)所購買；而特色零售商鋪賣品與休閑、娛樂、餐飲的產(chǎn)品或服務(wù)經(jīng)營(yíng)等則在大多數(shù)情況下屬于“非特定目的消費(fèi)”或“隨意消費(fèi)”，即消費(fèi)者不必在有既定購買目的的情況下也可前往。 各功能區(qū)相融合的原則；252。 迎合目標(biāo)消費(fèi)群喜好的原則；252。核心競(jìng)爭(zhēng)力n 集購物、特色景觀、休閑、娛樂、餐飲于一體的新型公園式專業(yè)賣場(chǎng)模式；n 更細(xì)致、更周到的VIP服務(wù)；功能定位部分在完成“紫薇之家”的品牌定位，并賦予其充實(shí)的內(nèi)涵之后，還需要具體功能的支撐，否則，只能是一具徒有其名的空殼。2紫薇家故事購物公園“紫薇”品牌襯托，“家故事”滲入人文元素，“購物公園”突出購物場(chǎng)所娛樂休閑性。 機(jī)關(guān)、事業(yè)單位；252。 中高收入人群；252。 男女性兼顧；252。 全新的家居、建材購買模式的倡導(dǎo)者252。 另外，招商引入西安市場(chǎng)尚缺的名牌產(chǎn)品或精品主力店形成的差異化；至此，我們可以這樣來看：“紫薇之家”是在“紫薇”強(qiáng)大品牌的支撐下，具備其他同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者所不具備的集主題購物、休閑、餐飲、娛樂等一站式消費(fèi)服務(wù)功能于一體，家居、建材主題產(chǎn)品的公園式專業(yè)賣場(chǎng)。 經(jīng)營(yíng)模式的新穎性是典型的差異化表現(xiàn)；252。值得注意的是品牌優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)和輔助功能優(yōu)勢(shì)：252。三． “紫薇之家”在同類業(yè)態(tài)中具有哪些足以形成差異化的優(yōu)勢(shì)根據(jù)前面的SWOT分析，我們可以清楚地看到“紫薇之家”在業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)中具有的優(yōu)勢(shì)。短期目標(biāo)(招商/租賃)足夠數(shù)量的主力店及其他商家入駐賣場(chǎng)。因此，我們建議“紫薇之家”的具體營(yíng)銷目標(biāo)定位為：遠(yuǎn)期目標(biāo)(品牌樹立/經(jīng)營(yíng))西安市乃至整個(gè)西部地區(qū)最具品牌效應(yīng)的大型多功能家居、建材專業(yè)賣場(chǎng)。優(yōu)點(diǎn)：l 雖然降低了有效營(yíng)業(yè)面積最大可租、可售性，但是可以將一部分面積充分利用進(jìn)行景觀、附屬設(shè)施的建設(shè)，改善了賣場(chǎng)環(huán)境，提高整體的檔次；l 賣場(chǎng)購物環(huán)境和品牌形象的提升會(huì)對(duì)招商，尤其