【正文】 格升值空間更好，但通關項目定位和發(fā)展，不利于項目高檔次形象主題的塑造和深化，同時優(yōu)勢單位的待建會使更多的目標庫戶群體持幣待購處于觀望狀態(tài)，不能再項目前期形成足夠的火爆局面從而影響項目的形象、銷售進度和附加價值的攀升，故此方案也不可行：方案從西南部開啟分析：毫無爭議該部位是整個項目用地中最優(yōu)勢的單位，對于先期塑造項目形象深化主題都是符合的，按照目前房地產(chǎn)市場分布狀態(tài)，低開高走的價格策略一旦投入實施也應該可以預見火爆狀態(tài)，只是那這么優(yōu)秀的地段以較低價格出售實在是浪費資源，同時與項目最高檔次嘴硬最高價格的隱性價格策略也不相融合，并且東部價格的攀升程度尚是未知的，很大程度上取決于項目前期的運營狀況，故本方案應該說值得商榷；綜合上述：分期發(fā)展的策略原則和方針在于既不能先從絕對優(yōu)勢的位置開起也不能從絕對劣勢的單位開啟。（二）、分期發(fā)展計劃：根據(jù)對XX市場歷年來市場區(qū)劃量的分析我們知道，當?shù)厥袌雒磕暧行枨缶S持在1012萬左右，根據(jù)目前市場總體供應量綜合權衡，我司建議采用46年的時間分三期對項目進行區(qū)劃操作。除以上所論述，本案雖然在環(huán)境上、交通上等占據(jù)較大優(yōu)勢，但所在區(qū)域目前市政配套狀況跟進不足，對于住宅性物業(yè)而言，市政配套的配置情況在一定程度上極大影響著項目的實際銷售，如果以分期開發(fā)的方式進行市場推廣，其實也是在等待市政大環(huán)境的過程，隨著本案的不斷深入進行，市政配套設施的逐步完善，必將會本案后期的升值創(chuàng)造出條件。在實現(xiàn)同質(zhì)化的同時完成差異化。這方面我們都可以利用不同程度的同質(zhì)化或予以彌補，我司項目位置、環(huán)境如果能成功地實現(xiàn)同質(zhì)化競爭策略必然可以截流一大批客源。對其應在適當調(diào)整的前提下實現(xiàn)與本案的雙贏。針對進中城雅居的有關策略調(diào)整。從營造品牌的差異化來看，本案遠遠強過錦繡XX，此為優(yōu)勢壁壘的第二點，錦繡XX的宣傳并沒有新意，產(chǎn)品設計上與目前市場上的供應品并無他大差別，而我司項目“新人居生活方式”的主題的前提下，注入了新的因子，因為理念常新，故股品牌的生命力和競爭力才能長久。在市場競爭策略方面我們可以營造以下的優(yōu)勢壁壘：從品牌輻射擴張的勢態(tài)來看，錦繡XX整體進展狀況并不理想，其開盤實際的選擇也存在較大失誤，平白浪費掉一次旺銷的機會，正處在低落階段，而我司項目尚處于籌備狀態(tài)，完全有機會有時間做好相關設計，并且在吸取其經(jīng)驗教訓，從容選擇入市時機，主動掌握好個銷售周期，此為優(yōu)勢壁壘之一。五、本案核心競爭力體系的建立：針對錦繡XX的市場競爭策略：錦繡XX是我司項目最主要和最直接的競爭對手，該項目發(fā)展商是近幾年來迅速發(fā)展起來的品牌，在XX房地產(chǎn)市場場的發(fā)展過程中，與本案開發(fā)商開發(fā)業(yè)績等方面相比一直稍遜一籌，故也就一直在明爭暗斗，加之此兩項目所處的位置非常接近，短兵相接在所難免。以人為本的新型人居思想要想得以實現(xiàn)，必須歸結到具體的環(huán)境配套設施、景觀設施、物管配套、服務配套、教育配套、運動配套等共同組建起來的網(wǎng)絡系統(tǒng)中。（1）、為營造社區(qū)內(nèi)居民參與各項社區(qū)事務的風氣與習慣，經(jīng)常策劃并舉辦有助于這種風氣的活動：如業(yè)主聯(lián)誼會、義務勞動、環(huán)保衛(wèi)生活動、敬老愛幼活動、社區(qū)互助活動建立促進居民積極參與的組織和制度（2）、創(chuàng)造有利于人們交往的場所和空間，構筑起充滿人間樂趣和天倫之樂的親和空間。親和空間：也可以理解成為可交往空間，隨著房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，住宅小區(qū)的增多，樓房居住方式使得“圍城”現(xiàn)象日益嚴重，人們被阻隔在單元住宅里，失去了很多和外界的交往交流機會。取之自然，優(yōu)于自然；“雖為人為，宛如天成”是親水空間創(chuàng)造的真諦，原則是安全、近人的尺度和長流不息。親水空間：水是萬物之靈，是生命之源；可以說人類歷史就是一部人、水交融的文化史，水文化是綠色文化的主要分支，水空間則是綠空間的重要組成部分。讓人們，尤其是青少年，從小就親近綠色、親近動物，與自然和睦相處，在他們心靈深處培養(yǎng)純真博大的愛心，另外應賦予綠色以文化品位和藝術風格，不要盲目追崇“※ ※ ※ 風格” ，最持久的綠化風格是自然風格，是永遠充滿生機活力使人百看不厭玩味無窮的自然景象和自然情調(diào)，也是目前發(fā)達國家和地區(qū)居住者去追求的園林藝術風格。要實現(xiàn)人與自然、人與人之間能夠和諧發(fā)展、友好共生的聚居群落，要求設計施工單位利用好現(xiàn)有資源；要求人主動減少污染、要求在規(guī)劃原則上以人為本，在建造中盡量采用科技產(chǎn)品，節(jié)約資源，最終達到舒適、健康、優(yōu)美、高效的目的。生態(tài)：作為新型人居環(huán)境社區(qū)的訴求重點之一，生態(tài)環(huán)境必然是極為重要的一點。.通過我們對社區(qū)文化的深入研究認為，在本案社區(qū)人文環(huán)境的營造上得落腳點就是“以人為本”，我司對本項目的策劃力圖通過社區(qū)文化活動，營造積極、上進、健康、樂觀、豁達、友善的人文氛圍，建立一種新型的有利于目標客戶與社區(qū)與社會同步發(fā)展的關系環(huán)境，從而使人們身心雙方面得到良好的陶冶和濡染，使人生活得更充實、美滿和具有幸福感。在此基礎上，將環(huán)境、配套等融合起來，旨在營造一種和諧的社區(qū)人文氛圍,倡導一種健康 科學 積極向上文明的生活，在為業(yè)主構筑融入優(yōu)美的生活環(huán)境、健康的身心、和睦的家庭、友善的人際關系 寬廣的空間、深厚的文化為一體的社區(qū)生活，使我們的目標客戶在高品位氛圍的棲居中達到和諧溫馨的至臻境界，讓他們對家的溫馨、生活的美滿感覺油然而生。（二）、主題詮釋：隨著社會的發(fā)展文明的進步，現(xiàn)代社會價值的多元化傾向也給人們帶來了極大的沖擊，人們對生活品質(zhì)、身份地位、個性彰顯的體現(xiàn)等方面有了多層面的要求，這不僅體現(xiàn)在對物質(zhì)生活的追求上，更體現(xiàn)在對居住環(huán)境和生活方式的關注上。訴求語：“品味尊貴經(jīng)典，攜手和諧人居” ； “入主高尚社區(qū)，再塑鎦金人生”口號：“以人為本，打造XX首個新貴生活圈”本案核心價值的形成：主題核心價值的兩重性：能切切實實的實現(xiàn)和諧的新型人居環(huán)境和社會關系的產(chǎn)品有力的借助當今建設和諧社會主流思想的這個載體進行營銷推廣和傳播兩條線有機的結合起來，以軟硬件有機相結合，為開發(fā)商與目標客戶群體實現(xiàn)最大價值的雙贏。：首期價格定位：價格定位上的原則采用低開高走的方式，首期起價應維持在13001400之間，隨著銷售深入和項目優(yōu)勢競爭力的增強，根據(jù)不同的階段和實際銷售狀況予以調(diào)整，爭取保證實現(xiàn)項目整體均價達到1500元目標客戶群體定位：由于本項目的市場定位，我們可以預測及判斷目標客戶群體將是具有一定社會地位、經(jīng)濟基礎的、高收入群體；都是富裕階層，且一般應該為二次置業(yè)者，年齡介乎3650歲之間的人士為絕大部分，另外還包括收入狀況較高且穩(wěn)定的新消費理念的倡導者和追隨者，這些人正在租房或居住在單位公寓，其年齡結構一般在2640歲之間。（4）、項目導入市場應以高檔社區(qū)的形象推出：社區(qū)相對于小區(qū)要大且完善許多，項目以社區(qū)推出，從直觀上已經(jīng)讓客戶感覺到項目在各項生活配套設施上的完善，同時亦使項目跳出現(xiàn)階段的定位局限，上升一個檔次，拉出很強的氣勢，更有利于樹立項目的品牌。（2）、強調(diào)項目的整體規(guī)劃及項目質(zhì)素：項目總體規(guī)劃從立面到平面設計、到各項功能的內(nèi)部配套，都應該十分完善并由知名規(guī)劃和設計公司完成；施工單位的也應該由XX縣最優(yōu)秀的建筑施工工程公司承接施工；再加上我司作為代理公司及增加優(yōu)秀物業(yè)管理公司的咨詢支持，相信樓花階段已能給客戶一定信心。（二）、市場定位：項目所在處的地理位置及周邊環(huán)境絕對影響項目的整體定位，我們從影響消費者購買商品房的四個主要因素（位置、價格、質(zhì)素、售后服務）入手，來確立本案的市場定位，項目所在地的地理位置、升值空間及項目所處區(qū)域的環(huán)境、整體交通、發(fā)展規(guī)劃等情況，已經(jīng)決定了其高檔次的售價。以上所述亦即我司對本案項目定位上的出發(fā)點。B、高尚生活社區(qū)：社會各領域內(nèi)的一些有閑、有錢階層以及一些具有一定社會地位的人士，在一定經(jīng)濟基礎的支撐下，受外界多種因素影響具備了改善居住條件的欲望，這一部分人現(xiàn)在大都擁有相對較好的居所，但更渴望擁有能夠彰顯個人身份的、更加安逸、舒適的生活環(huán)境；這些人對居住空間大小、居室功能分區(qū)、環(huán)境配套、地理區(qū)位甚至風水等要求相對較高，同時一般均有足夠的經(jīng)濟支付能力或是支付潛力。除此之外本地單位嚴重的單位自建房現(xiàn)狀也為本案的后期客戶分流埋下了可能。本案首期定位要以“價廉質(zhì)優(yōu)”為核心，首先占據(jù)一定的市場份額與相當大的市場影響力，再從后續(xù)開發(fā)期間逐步回升價格，以適應有可能出現(xiàn)的各種競爭局面，在全程開發(fā)和銷售過程中，強調(diào)和突出好的性價比是我司策劃本案的原則。總體來看，競爭本身不是短暫的而是持續(xù)存在的。本地市場的競爭關系是肯定的，同時，較小的城區(qū)、較近的項目案場與有限的市場需求、產(chǎn)品供應格局為競爭的性質(zhì)轉(zhuǎn)變制造了條件。另外，本地市場的房地產(chǎn)自2002年以來似乎一直在本案開發(fā)商的領跑下進行發(fā)展，其相對規(guī)范的開發(fā)行為和相對科學的經(jīng)營理念，在一定程度上帶動并影響了本地開發(fā)商成長與發(fā)展，在各自不同的背景和資源配置下，不同的開發(fā)商要想在本地區(qū)獲得更大的發(fā)展空間和經(jīng)濟效益，不可避免地在模仿、學習、借鑒過程中與本案開發(fā)商進行競爭，這一點在當?shù)貎杉议_發(fā)商聯(lián)手進行開發(fā)，且其在開發(fā)行為中有意識的尋求更高等策劃機構和策劃人士合作上的現(xiàn)實情況下更為明顯和突出。雖然市場上的房地產(chǎn)項目和開發(fā)商并不多，且按照XX歷年來的實際去化量和增幅來看，本地市場應該仍存在著一定的操作空間，但一定的市場需求分額與較大的市場供應的對立， “僧多粥少”使得本地市場上有限的項目和各自開發(fā)商之間已然形成了尖銳的矛盾與激烈競爭的格局。同時城區(qū)規(guī)模不大，城區(qū)人口總量及增長率低導致的市場實際需求量較低，消費者在實際收入水平的限制下對房地產(chǎn)的需求度也無法強烈，市場缺乏充足有力的有效支持。（二）、本案的SWOT分析：項目優(yōu)勢：A、環(huán)境優(yōu)美：B、交通便捷C、大型社區(qū)成熟氛圍D、發(fā)展前