【正文】 體現(xiàn)的。由于開發(fā)商資金的隱藏性，資金實(shí)力的真實(shí)狀況客戶很難看出來，尤其是對于規(guī)模樓盤的期房銷售，包裝的作用就更大，開發(fā)商的資金實(shí)力是贏取客戶信任度最關(guān)鍵的一環(huán)。開發(fā)商實(shí)力包裝開發(fā)商實(shí)力的包裝，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：i. 資金實(shí)力ii. 管理實(shí)力iii. 人才實(shí)力在這三個方面又以資金實(shí)力最為重要，下面著重對資金實(shí)力進(jìn)行包裝。4）維護(hù)良好的工地形象： 要與承建商協(xié)調(diào)好，建筑材料應(yīng)整齊有序，及時清理建筑垃圾，建筑工地應(yīng)保持整潔，盡可能給看房的客戶提供方便；施工標(biāo)語、施工規(guī)范到位。2）彩旗：在清虛街、北大街上安插彩旗，以烘托現(xiàn)場氣氛。3）引導(dǎo)旗：在健康路、天平街上設(shè)置引導(dǎo)旗，引導(dǎo)客戶到現(xiàn)場看房。（三）工地現(xiàn)場包裝道路形象包裝1）現(xiàn)場看板：在工地現(xiàn)場樹立大型看板，畫面內(nèi)容為樓盤的鳥瞰圖。樣板房要注重裝飾小品的布置（如壁畫、花瓶、臺燈、桌布、窗簾等等），要讓客戶體察到樣板房有人居住的真實(shí)感覺，這樣才能增強(qiáng)對購房客戶的視覺沖擊，引起客戶對尊貴舒適生活的向往。文化藝術(shù)式：清新淡雅的書房、考究的書櫥書籍、造型簡約的臺燈，窗前舒適的休閑椅、鋼琴、工藝精良的大型陶瓷藝術(shù)品等構(gòu)成一種濃重的書卷氣和藝術(shù)氣質(zhì)，使現(xiàn)代文化人士產(chǎn)生親切的認(rèn)同感。針對客戶群年齡層及審美觀點(diǎn)的不同，將樣板間風(fēng)格分為現(xiàn)代享受式、文化藝術(shù)式兩種，建議選取主力三房兩廳戶型各做一套樣板房。（二）樣板房包裝建議樣板房是一種最具有說服力的銷售道具，它能對客戶起到很好的引導(dǎo)作用。休息區(qū)：主要是員工休息的地方，兼經(jīng)理辦公室。LOGO 墻應(yīng)簡潔明了，不宜復(fù)雜化。展板：單體效果圖景觀效果圖鳥瞰圖環(huán)境平面規(guī)劃圖房型配置圖物管效果圖等洽談區(qū)：洽談桌椅應(yīng)色彩柔和。建議盡快進(jìn)行區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀設(shè)計。具體各功能區(qū)域布置要求：參觀區(qū)：模型：沙盤比例建議1：120150，其中建筑與環(huán)境的比例相對要縮小95%，以展示本案的環(huán)境景觀優(yōu)勢。室內(nèi)：應(yīng)展現(xiàn)出現(xiàn)代風(fēng)格。面積：建議在100平方米左右。由于整個項(xiàng)目是一個多層居住社區(qū)，我們建議售樓部設(shè)計風(fēng)格應(yīng)配合項(xiàng)目特質(zhì)表現(xiàn)出親切溫馨、大氣現(xiàn)代的風(fēng)格。西湖春天》 《學(xué)府名苑》 《四通針對本項(xiàng)目的特征，經(jīng)過反復(fù)斟酌，我們認(rèn)為 “名門世家”案名能夠使項(xiàng)目很好的進(jìn)行銷售和推廣，能夠結(jié)合本案項(xiàng)目區(qū)域背景、周邊資源、目標(biāo)客戶群、社區(qū)建筑風(fēng)格等特征，將推廣主題和案名有機(jī)地結(jié)合起來，充分體現(xiàn)出本案的品位、地位與檔次。隨著社會的發(fā)展和科技以人為本的信念深入人心，住宅小區(qū)智能化已成為一種發(fā)展趨勢，也是提高物業(yè)品質(zhì)、業(yè)主生活品質(zhì)的重要手段。功能設(shè)置要求：“小而精”，規(guī)模不用太大，要能滿足小區(qū)居民的實(shí)際需要?！?門：單元入口采用子母門，分戶門用性價比適中的防盜門，室內(nèi)房門原則上可以不設(shè)，省卻客戶裝修時再行拆卸的麻煩，也可降低成本?！?內(nèi)墻、頂：全部水泥砂漿拉毛，頂棚抹光。◆ 窗：采用雙層玻璃塑鋼窗。（九）建材的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)建議◆ 外墻：建議采用大面積外墻磚和成本適中、質(zhì)量高的局部外墻涂料。例如，硬地廣場，特色路燈，卡通垃圾箱，藝術(shù)圍攔，停車場，指示系統(tǒng)等。優(yōu)雅的戶外硬質(zhì)景觀營造高尚居住環(huán)境項(xiàng)目的外部環(huán)境體現(xiàn)是多維的，其中戶外硬質(zhì)景觀設(shè)計是營造環(huán)境空間的重要載體。建議本案以組團(tuán)綠化為主，同時兼顧樓間綠化。環(huán)境設(shè)計還應(yīng)注重實(shí)用性。還要富于人文內(nèi)涵，講究可參與性。建議本案采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，在樓盤頂部、外觀、立面、色彩處理等方面要特色，具體樓盤的外立面由開發(fā)商會同設(shè)計院、代理商共同確定。 建議本案在塑造建筑風(fēng)格時，應(yīng)充分運(yùn)用三個視角：※ 從建筑美學(xué)角度出發(fā)的“審美視角”※ 從成本價格角度出發(fā)的“經(jīng)濟(jì)視角”※ 從市場接納角度出發(fā)的“營銷視角”當(dāng)前我國住宅建筑風(fēng)格分為如下幾類：歐陸風(fēng)格、新古典主義風(fēng)格、異域風(fēng)格、普通型及現(xiàn)代主義風(fēng)格。由于樓盤體量不算太大，建議一次性開發(fā)完畢，為規(guī)避市場風(fēng)險，建議本案在產(chǎn)品定位環(huán)節(jié)一定要慎重，不能存在任何偏差，否則可能會導(dǎo)致一部分產(chǎn)品滯銷，不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化。（五）房型及面積定位建議：建議本案房型配比以三房為主，比例約占60—65%，主力面積在130平米左右，另外配置部分中小房型，如兩房、一房，其中兩房面積在9095平米。建筑層數(shù)：6層，一梯兩戶。市場份額既是顧客對企業(yè)產(chǎn)品支持率的體現(xiàn)，也是相比于競爭對手的價格體系的成功度的體現(xiàn)。（2）快速回籠資金作為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)——銷售收入回籠速度，是最重要的目標(biāo)之一，它將為建立項(xiàng)目內(nèi)資金鏈，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。本案價格策略建議本案采用低開高走的銷售策略，入市價位較低便于回攏資金并聚集人氣，隨著工程的進(jìn)展和本案良好形象的傳播，逐步提升市場推廣均價。具體售價待雙方確立合作關(guān)系后通過更為詳細(xì)的市調(diào)甚至試銷再行確定。建議臨北大街、清虛街一側(cè)兩層商鋪售價在37003900元/ m178。（三）價格定位： 價格建議通過對許昌市住宅市場的調(diào)查分析，結(jié)合本案自身情況，建議本案住宅價位在14201450元/ m178。（二）產(chǎn)品品質(zhì)定位：通過對許昌市房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，結(jié)合本案自身情況，我們認(rèn)為本案應(yīng)定位為許昌市房地產(chǎn)市場中的高檔樓盤。178。三、產(chǎn)品定位（一）定位思路：178。 本案客戶年齡定位將集中在25—50歲。 首次購房者和二次及以上置業(yè)者均占相當(dāng)比例。 中高收入為主，目標(biāo)客戶家庭年收入應(yīng)該在2萬元以上。 從職業(yè)來看，主要有：私營業(yè)主，政府官員，個體戶，公務(wù)員，經(jīng)濟(jì)效益較好的部分企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)等。 市區(qū)客戶特別是區(qū)域客為主，另外周邊市縣特別是長葛市、禹州市也是本案重要客源。因此，找準(zhǔn)地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)層次，能有助于地產(chǎn)產(chǎn)品的順利出售。主力總價在13萬左右。其26層平均售價分別為1760、1760、1660、1380、1220元/平米，平均價為1590平米。其房型有一房、兩房、三房、復(fù)式，一房面積在53平米，兩房面積在90平米，三房面積在121平米。其一期銷售單價為2500元/平米，主力總價為40萬。產(chǎn)品類型：套型有兩房、三房、四房、躍層復(fù)式四種，復(fù)式住宅從205平方米——275平方米不同面積的7個檔次，平層住宅從105平方米——185平方米不同面積的8個檔次。項(xiàng)目建設(shè)工作分兩期進(jìn)行開發(fā)。項(xiàng)目總占地41374平方米，由11棟小高層組成。許昌建業(yè)帕拉帝奧主要以小高層住宅為主。該案定位于小戶型、精裝修、溫情式公寓，均為一房一廳一衛(wèi)，目前一期現(xiàn)房，已全部售完，二期已封頂。主力總價在21萬左右。主力房型為三房兩廳兩衛(wèi)，主力面積141平米。樓盤優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：◇萬里集團(tuán)為許昌知名企業(yè)，有一定名企效應(yīng)◇樓盤規(guī)模大，有規(guī)模優(yōu)勢◇房型面積控制合理◇地段尚可，周邊配套齊全劣勢：◇營銷推廣水平差新時代莊園位于蓮城大道東段，開發(fā)商為許昌鼎鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。臨解放路一側(cè)商鋪售價在35003900元/平米（一層商鋪）。一次性付款折扣30元/平米，按折扣揭20元/平米。主力房型為三房，主力面積在125平米。目前在售的為二期，二期由二十余棟多層組成，2006年7月交工。商鋪售價在5200元/平米（有較大幅度的折扣，如購房送車位）。主力房型為三房兩廳兩衛(wèi)。樓盤優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：◇地段優(yōu)越◇樓盤體量較大，總建面達(dá)26萬平米◇開發(fā)商實(shí)力雄厚，在當(dāng)?shù)赜休^高知名度和美譽(yù)度◇房型平面布局較合理，戶型方正，動靜分區(qū)，干濕分離，基本上做到了“全明設(shè)計” 劣勢：◇房型面積偏大，導(dǎo)致總價較高◇高層住宅在許昌接受度不高新世紀(jì)花園位于健康路東段由六棟多層住宅組成，共252戶，開發(fā)商為許昌市鼎鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，目前為現(xiàn)房（04年10月交房）。一次性付款95折，按揭97折，實(shí)際成交單價在1920元/平米左右。樓盤優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：◇地段優(yōu)越，周邊配套齊全◇臨實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，教育資源優(yōu)越◇臨近的文峰廣場為本案居民提供了良好的消閑娛樂場所◇樓盤體量較大，總建面達(dá)26萬平米◇開發(fā)商實(shí)力雄厚，在當(dāng)?shù)赜休^高知名度和美譽(yù)度◇房型平面布局較合理，戶型方正，動靜分區(qū)，干濕分離，基本上做到了“全明設(shè)計” 劣勢：樓盤價位稍高文峰現(xiàn)代公寓位于許扶路、七一路交匯處，建筑面積2萬平方米，12層為商鋪，面積約3000平米，1819為頂層復(fù)式，共82戶，交房日期為2005年年底。威尼斯花園房型有兩房、三房、四房、復(fù)式，面積范圍在103220平米，主力房型為三房兩廳兩衛(wèi)，主力面積在137平米。個案分析文峰城市花園位于許扶路、七一路交匯處，總規(guī)劃用地220畝，總建筑面積約26萬平米，由文峰現(xiàn)代公寓、楓丹白露、維也納春天、羅馬陽光、威尼斯花園、東方米蘭六個地塊組成，開發(fā)商為許昌恒達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。建議本項(xiàng)目同時從硬性產(chǎn)品和軟性價值兩方面提升項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。由于市場上隨時會涌現(xiàn)出新盤，因此本案應(yīng)加快工程進(jìn)度，盡早入市，以搶占有利市場時機(jī)。 本案現(xiàn)有及潛在競爭對手較多本案商業(yè)用房面積達(dá)一萬平米，其主要競爭對手是思故臺商業(yè)街、文峰城市花園等個案，特別是前者，商業(yè)房體量高達(dá)三萬平米，開發(fā)商宇通房地產(chǎn)（河南）有限公司實(shí)力雄厚，對本案影響較大；從住宅項(xiàng)目來看，文峰城市花園、新時代莊園、德豐九曲苑三個競爭個案，或與本案品質(zhì)相近，或距離較近，對本案有一定影響。 金融政策對地產(chǎn)開發(fā)更為苛刻由于國家對房地產(chǎn)開發(fā)信貸嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)作更加困難，特別是上規(guī)模的項(xiàng)目，更需要市場定位準(zhǔn)確、銷售渠道暢通，以加快資金回攏速度，保證后期開發(fā)的順利進(jìn)行。威脅分析【THREAT】178。如鄭州部分房地產(chǎn)開發(fā)公司通過精心策劃而打出的教育牌，就是在軟件上下功夫。 教育機(jī)會點(diǎn)房地產(chǎn)的競爭主要是硬件和軟件的競爭。本案應(yīng)抓住機(jī)遇，充分挖掘物業(yè)管理優(yōu)勢，打造品牌物管。 物業(yè)管理機(jī)會點(diǎn)從物業(yè)管理產(chǎn)生的效果看，一方面可為業(yè)主