【正文】 接銷(xiāo)售，充分消化各階段物業(yè)，及在最后安排，三次小，中型展銷(xiāo)，圓滿完成首期銷(xiāo)售。并以物業(yè)管理公司前期介入項(xiàng)目動(dòng)作，突出發(fā)展商對(duì)物業(yè)質(zhì)量商標(biāo)準(zhǔn)要求及售后服務(wù)的關(guān)心以鞏固原有陣地。將第一期單位充分消化干凈，牢固樹(shù)立獨(dú)有的品牌和內(nèi)涵價(jià)值，為第二期銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。將全部剩余單位推向市場(chǎng)。首期答謝慶典展銷(xiāo)期目的： （1）品牌營(yíng)銷(xiāo) （2）保持項(xiàng)目銷(xiāo)售的待續(xù)性時(shí)間： （星期五）－27（星期日）地點(diǎn)： 現(xiàn)場(chǎng)售樓部、天河及市橋展銷(xiāo)點(diǎn)推出物業(yè)： 首期全部剩余單位人員： 策劃人員23名，銷(xiāo)售主管12名，銷(xiāo)售人員1015名資源準(zhǔn)備： 平面圖及價(jià)目表，番禺奧園置業(yè)雜志、慶典專(zhuān)刊單張操作說(shuō)明； （1）充分利用項(xiàng)目首期答謝的重大利好，舉辦大型公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)。人員： 策劃人員23名，銷(xiāo)售主管12名，銷(xiāo)售人員1015名資源準(zhǔn)備： 價(jià)目表、平面圖、銷(xiāo)售單張操作說(shuō)明： 在第一期推廣基礎(chǔ)上，借助前期暢旺人氣；推出具備南向最靚景最熱銷(xiāo)戶型面積的全新單元，全面宣傳新推單位景觀朝向上的優(yōu)越性、使價(jià)格再上臺(tái)階。延續(xù)性展銷(xiāo)期目的： （1）保持項(xiàng)目知名度； （2）建立奧運(yùn)系列住宅名牌概念，確立口碑； （3）增進(jìn)銷(xiāo)售并形成良性循環(huán)。 （3）舉辦會(huì)所或其它重要配套動(dòng)工典禮 （4）奧林匹克生活方式說(shuō)明會(huì)（展示體適能、一卡通、維卡玻璃、高氧生命水、凈水系統(tǒng)等） （5）步行商業(yè)街開(kāi)放日，招商活動(dòng)（必須放在首期發(fā)售時(shí)，一時(shí)增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，是在首期交付時(shí)步行街已可開(kāi)業(yè)，可聚旺人氣，提供配套。操作說(shuō)明： （1）在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形象推廣基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目硬件設(shè)施好，功能配置，庭園建設(shè)，裝修標(biāo)準(zhǔn)等，同時(shí)以?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)吸納人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，并以新聞方式公開(kāi)發(fā)售盛況。（四）可供利用資源： （1）舉辦會(huì)所或其它重要配套動(dòng)工典禮 （2）奧林匹克生活方式說(shuō)明會(huì)（展示體適能、一卡通、維卡玻璃、高氧生命水、凈水系統(tǒng)等） （3）步行商業(yè)街開(kāi)放口，招商活動(dòng)（必須放在首期發(fā)售時(shí)，一是增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，二是在首期交付時(shí)步行街已可開(kāi)業(yè)，可聚旺人氣，提供配套。第三階段：首期正式發(fā)售（一）目的： ① 深化項(xiàng)目知名度； ② 項(xiàng)目?jī)?nèi)涵闡述； ③ 引發(fā)轟動(dòng)效應(yīng)； ④ 促銷(xiāo)。②方式： 7月22日（星期六）舉辦征文活動(dòng)頒分獎(jiǎng)儀式，作新聞報(bào)道，并以征文內(nèi)容作為軟性系列文章。②方式： 推出系列項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)促銷(xiāo)廣告，繼續(xù)在廣州奧園促銷(xiāo)廣告版面中三分“天下”。③宣傳得點(diǎn)： Ａ、中國(guó)陽(yáng)光健身工程試點(diǎn)社區(qū)； B、奧林匹克生活方式番禺版，別墅版； C、澳洲風(fēng)情園，生命新綠洲一全方位提示番禺奧園的設(shè)計(jì)概念，實(shí)際支持點(diǎn)。（1）預(yù)熱期：6月30（星期五）－7月6日（星期四）①目的： 宣布內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始 樹(shù)立項(xiàng)目的獨(dú)特品味個(gè)性 營(yíng)造項(xiàng)目品牌知名度，使市場(chǎng)認(rèn)知項(xiàng)目形象，了解其底蘊(yùn)內(nèi)涵。操作說(shuō)明： 此階段只接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記，7月22日前只派發(fā)除價(jià)目表、付款方式以外的資料，并以較低的開(kāi)售起價(jià)吸引人流關(guān)注，給市場(chǎng)造成“即將有一個(gè)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的高尚住宅推出市場(chǎng)”的良好預(yù)期，并配合開(kāi)售時(shí)的優(yōu)惠組合措施，爭(zhēng)取開(kāi)售滿堂紅。推出物業(yè)： 約100套洋房TTT3型的各占1/3位于路側(cè)和朝向較差的位置）；約10套別墅（2265平方的各4套，3380平方的各1套）人員： 策劃人員2名，銷(xiāo)售主管1名，銷(xiāo)售人員10名5資源準(zhǔn)備： 說(shuō)明性單張（總規(guī)劃圖、總體策劃思路）、戶型平面圖、價(jià)目表、認(rèn)購(gòu)指南、裝修標(biāo)準(zhǔn)、直銷(xiāo)信和印刷品。（三）媒體： 廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、番禺日?qǐng)?bào)、有線電視網(wǎng)（廣州、番禺）、廣州電臺(tái)、交通電臺(tái)、體育頻道。第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（一）目的： ① 建立項(xiàng)目知名度； ② 樹(shù)立項(xiàng)目整體形象； ③ 造就市場(chǎng)口碑； ④ 營(yíng)造迫切心理。連鎖經(jīng)營(yíng)概念，廣州奧園（側(cè)重銷(xiāo)售）和番禺奧園（側(cè)重形象，具體數(shù)據(jù)）有關(guān)信息。（1）目的： 利用廣州奧園銷(xiāo)售期廣告力度、密度都比較大的有利條件，提高番禺奧園的曝光率、知名度、以及與奧林匹克品牌和廣州奧園形象結(jié)合的緊密度。開(kāi)發(fā)商的整個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略及后續(xù)戰(zhàn)略； ②從奧遠(yuǎn)村－－廣州奧林匹克花園－－番禺奧林匹克花園，復(fù)合概念的成功歷程，什么是奧林匹克生活方式，從2000年奧運(yùn)談21世紀(jì)生活新方式；時(shí)間段： 6月3日（星期六）－6月29日（星期四）（廣州奧園銷(xiāo)售期）說(shuō)明：廣州奧園物業(yè)預(yù)計(jì)于6月1618日檔期正式推出。 其它：以贊助形式為運(yùn)動(dòng)員、工作人員、觀眾提供大量的運(yùn)動(dòng)衣、帽、小旗子、毛巾等紀(jì)念物品，印上奧園或金業(yè)的名稱(chēng)和LOGO；在賽場(chǎng)門(mén)口設(shè)宣傳點(diǎn)；在門(mén)票背面印奧園廣告；提供奧園物業(yè)作比賽獎(jiǎng)品；主辦比賽有獎(jiǎng)竟猜活動(dòng)，獎(jiǎng)品為兩個(gè)奧園專(zhuān)業(yè)體育設(shè)施優(yōu)惠使用。 利用場(chǎng)地廣州中體獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)在現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果較好的位置，設(shè)置金業(yè)集團(tuán)、番禺奧園、廣州奧園的廣告。 ３、時(shí)間段： 5月26日（星期五）－6月3日（星期六）（中美拳擊擂臺(tái)賽） （１）目的： 深化奧林匹克品牌，以社會(huì)公益形象反復(fù)出現(xiàn)在公眾面前，提高品牌認(rèn)知面和知名度，加強(qiáng)對(duì)廣州中體和金業(yè)集團(tuán)實(shí)力和社會(huì)形象的宣傳，提出番禺奧園連鎖子品牌關(guān)系。 ③澳洲風(fēng)情園，生命新綠洲一番禺奧林匹克花園對(duì)生活方式提升和更 新的重大意義。 軟性文章延續(xù)前面內(nèi)容。 （３）宣傳重點(diǎn)： ①奧林匹克新星雙登場(chǎng)，連鎖經(jīng)營(yíng)顯神威； ②番禺奧林匹克花園一華南以科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康管理為中心的21世紀(jì)澳洲風(fēng)情運(yùn)動(dòng)休閑生活方式代表社區(qū)； ③引導(dǎo)別墅消費(fèi)時(shí)尚一探討澳洲式高尚社區(qū)的特點(diǎn)，介紹澳洲建筑、規(guī)劃、社區(qū)文化、配套、管理、園林、生活方式等，樹(shù)立人們對(duì)澳洲風(fēng)情生活優(yōu)點(diǎn)的認(rèn)識(shí)和向往，及別具一格的別墅類(lèi)型。（六）具體部署 １．時(shí)間段： 5月8日（星期一）－21日（星期日） （澳大利亞商務(wù)部長(zhǎng)來(lái)訪前一周） （１）目的： 為澳大利亞商務(wù)部長(zhǎng)來(lái)訪時(shí)，全面正式打出推出番禺奧林匹克品牌作準(zhǔn)備。第四階段二期及其后物業(yè)銷(xiāo)售期9月3日以后１．利用2000年奧運(yùn)會(huì)在9月15日－10月1日舉行，吸納公眾對(duì)奧運(yùn)的關(guān)注，聚焦，移情番禺奧園，效力可延續(xù)至月初。３．舉辦會(huì)所或其它重要配磁動(dòng)工典禮，奧林匹克生活方式說(shuō)明會(huì)、步行商業(yè)街開(kāi)放日等可實(shí)際帶給人們市場(chǎng)信心的方式進(jìn)行促銷(xiāo)。第三階段：首期正式發(fā)售期7月28日－30日１．在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)形象推廣基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目硬件設(shè)施好，功能配置，庭園建設(shè)，裝修標(biāo)準(zhǔn)等，同時(shí)以?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)吸納人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，并以新聞方式公開(kāi)發(fā)售盛況。２．在廣州奧園的促銷(xiāo)廣告中，同樣主子品牌三分天下，作不同層面及角度的訴求。４．廣州奧園銷(xiāo)售期－－利用廣州奧園促銷(xiāo)廣告的密謀，提高番禺奧園曝光率，以及與奧林匹克品牌和廣州奧園形象結(jié)合的緊密度。（四）本階段可供利用資源： 5月25日 澳大利亞商務(wù)部長(zhǎng)來(lái)訪 5月8日－－7月22日 奧林匹克花園杯征文比賽 6月16日－－18日 廣州奧林匹克花園18層物業(yè)正式推出（五）媒體： 廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、南方樓市、現(xiàn)代畫(huà)報(bào)、番禺日?qǐng)?bào)、電臺(tái)、電視臺(tái)體育頻道。8月1日推出物業(yè) 洋房544套，包括： Ｔ１型標(biāo)準(zhǔn)單元236套，復(fù)式80套； Ｔ２型標(biāo)準(zhǔn)單元150套，復(fù)式30套； Ｔ３型標(biāo)準(zhǔn)單元40套，復(fù)式8套。）一、建議有關(guān)依據(jù)１、市份額分配 市場(chǎng)番禺香港廣州份額40%40%20%主推物業(yè)較大面積洋房中等面積別墅較小面積洋房及別墅別墅為主 其中廣州市場(chǎng)由于以前未涉足份額較小，但不排除需求的市場(chǎng)潛力會(huì)產(chǎn)生實(shí)際份額有20％的可能，且洋房也有一定的需求，這一點(diǎn)有待市場(chǎng)證明。配售樓部?jī)?nèi)大而無(wú)物大峽谷設(shè)計(jì)雖是一般，但用料較為新穎，特別是燈飾Belt Collins以米黃色為主色，高處以白色相襯，配藍(lán)玻保安較多，保安制服以白色為主調(diào)，有如酒店服務(wù)員已建好銷(xiāo)售園林配合銷(xiāo)售注：大峽谷模型公司：振興路賽格科技工業(yè)園106棟二層西，電話：07553762417番禺奧林匹克花園2000年銷(xiāo)售及廣告部署建議廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司二000年三月二十四日目錄一、建議有關(guān)依據(jù) 1二、2000年番禺奧園銷(xiāo)售及廣告部署計(jì)劃 3 第一階段：形象鋪墊期 4 第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 9 第三階段：首期正式發(fā)售 14 項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售期 15 延續(xù)性展銷(xiāo)期 17 首期答謝慶典展銷(xiāo)期 18 在實(shí)際操作中注意的幾個(gè)問(wèn)題 20 與廣州奧園的配合 軟性文章的側(cè)重 與香港市場(chǎng)推廣的配合 第四階段：二期及其后物業(yè)的銷(xiāo)售期 22 本建議是根據(jù)番禺奧林匹克花園和廣州奧林匹克花園廣告的統(tǒng)一部署，同是考慮到與香港市場(chǎng)推廣節(jié)奏相配合，對(duì)番禺奧林匹克花園2000年銷(xiāo)售推廣作出整體部署，對(duì)每個(gè)階段的銷(xiāo)售和廣告配合作出具體計(jì)劃。2月20日－4月20日：電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)紙、路牌、DM 登出形象廣告。12月25日－1日10日：香港兩大媒體聯(lián)系，爭(zhēng)取優(yōu)惠預(yù)定 明年廣告計(jì)劃及套餐。物業(yè)管理部門(mén)在項(xiàng)目前期就參與進(jìn)來(lái)保證物業(yè)的質(zhì)量，由于物業(yè)管理部門(mén)對(duì)物業(yè)的供水、電、保安系統(tǒng)以及隱蔽工程了然于胸，將來(lái)管理及維修更能得心應(yīng)手。 提前考慮物業(yè)管理問(wèn)題，由物業(yè)管理部門(mén)認(rèn)真論證“綠色裝修”和“健康管理”的實(shí)際操作過(guò)程。 依照金業(yè)奧運(yùn)豪庭的開(kāi)發(fā)概念，對(duì)整個(gè)小區(qū)的各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行包裝，項(xiàng)目命名要清新美麗，小區(qū)入口要?jiǎng)e具一格，建筑和裝修材料要力求表現(xiàn)環(huán)保屬性，各種指示標(biāo)志風(fēng)格要統(tǒng)一。 這樣，面對(duì)東涌河邊的迷你高爾夫樂(lè)園，就可建設(shè)一梯兩戶或四戶的別墅或復(fù)式洋房?？偠灾谶@些方面突破一下，會(huì)是很好的點(diǎn)并且對(duì)整個(gè)集團(tuán)今后的開(kāi)發(fā)也可起到探索作用。 金業(yè)新技術(shù)小組成員應(yīng)重點(diǎn)研究一下，“綠色裝修”問(wèn)題，比如在節(jié)能及新能源開(kāi)發(fā)利用方面，能否提供新型的供熱、制冷技術(shù)；能否選擇發(fā)展一些新型節(jié)能產(chǎn)品，如節(jié)能門(mén)窗、墻體保溫技術(shù)與材料、照明節(jié)能產(chǎn)品等。 小區(qū)道路設(shè)計(jì)獨(dú)特，有環(huán)狀路步徑，便于住戶晨練。廣場(chǎng)內(nèi)對(duì)稱(chēng)式布置6個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)和一個(gè)二三級(jí)臺(tái)階引進(jìn)適合青少年使用的“澳式體育”項(xiàng)目，可考慮模仿部分項(xiàng)目，設(shè)立一個(gè)“澳式體育活動(dòng)區(qū)”。 靠近金福苑后面精心設(shè)計(jì)建設(shè)一個(gè)“金業(yè)奧運(yùn)豪庭”入口，以?shī)W林匹克火炬V字形象設(shè)計(jì)大門(mén)，每晚用七彩霓虹燈昭射火炬，使之本身成為金業(yè)別墅花園又一個(gè)突出的景觀，同時(shí)使金業(yè)奧運(yùn)豪庭從入口處就和前幾期具有截然不同的視覺(jué)效果。通過(guò)對(duì)廣州奧林匹克深入的分析，精心選擇最具市場(chǎng)吸引力的戶型、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、場(chǎng)院室外公共景觀，提供若干“克隆”工作所需的建筑和裝修的量化標(biāo)準(zhǔn)或“菜單” 。 為了支持金業(yè)奧運(yùn)豪庭的開(kāi)發(fā)概今和內(nèi)涵，必須有扎實(shí)的支持系統(tǒng)。如有可能，亦可與奧林匹克花園一起聯(lián)展，給消費(fèi)者形成，“金業(yè)集團(tuán)奧園印象”。因廣告版太多太貴，而且信息版上做出好效果，是一種既價(jià)廉又容易跳出來(lái)的方法）。 三、沸騰期：在發(fā)售前10天開(kāi)始，在香港、番禺、廣州的一些媒體刊出廣告，組成強(qiáng)銷(xiāo)攻勢(shì)（番禺地區(qū)有線電視、番禺報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)“靚樓筍盤(pán)”、南方都市報(bào)等。實(shí)際上，這種旅游性質(zhì)的抽獎(jiǎng)一個(gè)人也花不了多少錢(qián)，在樓價(jià)中加上就可以了。這一時(shí)期，可以設(shè)定一個(gè)“買(mǎi)奧運(yùn)豪庭洲游，看2000年奧運(yùn)會(huì)”的活動(dòng)，集中發(fā)布有關(guān)“金業(yè)奧運(yùn)豪庭”的信息，為即將來(lái)臨的開(kāi)賣(mài)打下基礎(chǔ)。金業(yè)奧運(yùn)會(huì)豪庭的主力消費(fèi)群之一香港人。 二、加熱期：以事件行銷(xiāo)和新聞傳播廣告?zhèn)鞑橹饕绞剑瑢?duì)外正式披露金業(yè)奧運(yùn)豪庭即將發(fā)售的信息。最佳男運(yùn)動(dòng)員獲廣州奧林匹克花園住宅一套，最佳女運(yùn)動(dòng)員獲金業(yè)奧運(yùn)豪庭花園洋房一套，同時(shí)可抽出數(shù)名幸運(yùn)消費(fèi)者，給予從奧運(yùn)冠軍簽名紀(jì)念品到3萬(wàn)元大獎(jiǎng)的不同獎(jiǎng)勵(lì)?！? ②以金業(yè)奧運(yùn)豪庭火炬入口和會(huì)所揭牌為主題，刊出廣告，反映健康型住宅、綠色裝修的風(fēng)格和內(nèi)涵。如： ①在《番禺日?qǐng)?bào)》上刊出“番禺市中心還缺什么？”的廣告，同時(shí)注明“金業(yè)奧運(yùn)豪庭”特別集字樣，征集讀者答案，獲獎(jiǎng)?wù)呖傻玫揭恍┆?jiǎng)勵(lì)，并注明一些選擇答案：商業(yè)中心、體育中心、游樂(lè)中心等，最后，把答案鎖定在“健康管理社區(qū)”上?！? 在2000年悉尼奧運(yùn)會(huì)舉辦前夕抽獎(jiǎng)，在已買(mǎi)金業(yè)奧運(yùn)豪庭的業(yè)主當(dāng)中抽出幸運(yùn)者，前往悉尼看奧遠(yuǎn)會(huì)，組成廣東金業(yè)集團(tuán)、廣州奧林匹克花園、金業(yè)金業(yè)奧運(yùn)豪庭赴悉尼觀禮團(tuán)的拉拉隊(duì)，利用此機(jī)會(huì)，在報(bào)下12個(gè)專(zhuān)版，刊登觀禮團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)感受和金業(yè)園介紹，大大炒作，形成市場(chǎng)對(duì)金業(yè)雙園的追捧。 在沙灣大橋