【正文】 的置業(yè)門檻，吸引其入市；（三）機(jī)會點(diǎn)（O）確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售；（3）項目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；◆解決方法：（1）該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負(fù)面影響；項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；設(shè)有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體；項目地處龍崗中心城一級黃金旺地，發(fā)展前景看好；（一）優(yōu)勢點(diǎn)（S）：二、項目的SWOT分析　　雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實又存在著一些影響項目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。項目形象包（三）總體宣傳策略（四）銷售策略城龍花園裙樓商鋪市場定位與推廣策略一、項目基本概況　　城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發(fā)，目前一、二期已入伙。錄一、項目基本概況二、項目的SWOT分析（一）優(yōu)勢點(diǎn)（二）局限性（三）威脅點(diǎn)（四）機(jī)會點(diǎn)三、商業(yè)模式分析：(一)到了真正推向市場的時候，往往是水到渠成。要避免這種的情況產(chǎn)生，最好的方法就是策劃在項目的立項之時，就能夠介入。　　我們還感覺到，隨著市場的不斷成熟，消費(fèi)者對房子越來越挑剔，先天存在不足的房子，就將越來越難賣。　　巧婦難為無米之炊，再優(yōu)秀的策劃方案，都需要發(fā)展商的配合和支持?？上У氖?，發(fā)展商仍然存在僥幸心態(tài)，不肯率先投入。平方米夏威夷園林游泳池、1000　　讓我們看一看王府花園規(guī)劃中的生活：43000發(fā)展商要清楚欲速而不達(dá)的道理，與其匆匆忙忙推出市場追求銷售時間，絕對不如把工作做好做細(xì)，所回收資金來得快，來得有保障。　　在長期的房地產(chǎn)策劃服務(wù)中，我們越來越體會到在樓盤推廣，展示是一個非常重要的關(guān)鍵因素?！　⊥醺▓@雖然暫時遇到了一定的推售困難，但是，在整體社區(qū)逐漸完善之后，憑借其先天的優(yōu)勢和前期的基礎(chǔ)，再創(chuàng)銷售佳績并不是一件難事，包括許多來看樓的買家也紛紛表示，如果王府花園社區(qū)建設(shè)取得一定的進(jìn)展，交樓期更快一些，他們就會來購買?！　〈蠖鄶?shù)情況下，策劃公司僅僅是錦上添花，而不是起死回生。在消費(fèi)心態(tài)越來越成熟的今天，單靠炒作，單靠策劃的靈機(jī)一動就能賣樓，如果還存在這樣的期望，發(fā)展商就斷然會輸?shù)煤軕K。六、策劃的有為與無為　　錯，但究竟會怎么樣？王府花園整體社區(qū)又會建設(shè)得如何？他們心中都會打上問號，加上他們又有房子住，不馬上購買，就成了一件非常正常的事情?！　?5號樓的貨尾單位旺銷和67號樓全新單位的困難，都是正常的。 　　其實對出現(xiàn)這樣的情況，發(fā)展商事先都有一定的估計，但是，還是沒有想到成都的購房者心態(tài)已經(jīng)在半年內(nèi)發(fā)生了很大的變化，他們的買房經(jīng)驗得到了迅速的提高，他們不再愿意買那些看不見摸不著的東西，單靠一張圖紙就能夠賣樓的時代在成都轉(zhuǎn)瞬即逝，再也不回頭了。買家的這樣一種心態(tài)，就嚴(yán)重影響了成交的速度和展銷期內(nèi)的成交量。接成都王府花園策劃案例　　然而到了公開發(fā)售的時候，王府花園雖然現(xiàn)場人流不少，卻成交困難，其原因正是在于遠(yuǎn)期樓花和社區(qū)形象本能充分展現(xiàn)。　　從實際成交效果來看．王府花園67號樓在內(nèi)部認(rèn)購時，取得了非常卓越的市場反應(yīng)，不僅派出了過百張優(yōu)惠卡．而且在公開發(fā)售時，還形成了有多位買家提前深夜排隊的罕見情況，可以說是有一個非常好的推廣基礎(chǔ)?！　∽鳛殡娨暜嬅娴穆曅c旁白、廣告語除說出“王府花園首創(chuàng)市中心錯層或別墅型設(shè)計，僅需50萬”和“王府花園，頂級生活的體驗”外，還刻意以“又有人來看呀！誰叫我們住在王府花園呢！”的對話和以“住在王府花園的人們，對羨慕已經(jīng)可以為常”的旁白一起表現(xiàn)王府花園錯層空間的尊貴和稀有。王府花園以用秒的電視廣告訴求其“空間”的優(yōu)越品質(zhì)，在畫面的表現(xiàn)上以一對夫婦牽著小孩笑瞇瞇地路在王府花園標(biāo)志性的大門前迎接來臨的客人，隨著他們雙手的指引，一扇門打開后，出現(xiàn)一對胖子夫婦身處豪華的客廳，表情夸張；在陽臺上，幾個商人模樣的男人端著酒杯觀賞花園美景；在錯層轉(zhuǎn)梯處的階梯上，孩子們跳上跳下，表現(xiàn)整體空間的舒適與和諧二在衣帽間，幾個貴婦模樣的女子　　秒，體現(xiàn)出一種現(xiàn)代、時尚、卓越的精品樓企品質(zhì)，完成人們對王府花園“空間”在畫面的連接上，大量運(yùn)用蒙太奇的手法，向受眾傳達(dá)因戶型的優(yōu)越而引起人們的種種羨慕。所以，經(jīng)過深入思索，考慮到　　而在考慮7號樓的電視廣告時，由于王府花園各項設(shè)施均未動工，現(xiàn)場可看性不大，做單純的形象廣告并不適合?！　〉谄咂獜V告標(biāo)題是“成都華宅之巔”，以全版彩色廣告將效果推向極致，此時王府花園已經(jīng)成為成都最優(yōu)質(zhì)住宅的代名詞。　　第六篇“給你一個有層次的戶型空間”，講述王府花園精彩絕倫的戶型設(shè)計?！　〉谌獜V告標(biāo)題是“你還在一層不變嗎？”，此時已快進(jìn)入公開發(fā)售階段，以錯層做為主要的創(chuàng)意特征．渲染國生活空間的層次而　　第二篇廣告標(biāo)題是“越早認(rèn)購，折扣越大”，提醒買家要盡快來售樓部領(lǐng)取優(yōu)惠卡，并以“100元換5000元”最后三天、兩天、一天來不斷地強(qiáng)化市場氛圍。5000元的優(yōu)惠，通過此活動，王府花園5000元”的優(yōu)惠內(nèi)部認(rèn)購活動，主題為“越早認(rèn)購，折扣越大”，即在內(nèi)部認(rèn)購階段，只需交納100　　在順利完成15號樓的促銷后，5五王府花園的第一場戰(zhàn)役取得了圓滿的成功。　　在2個星期的時間內(nèi)，王府花園15號樓的貨尾單位，銷售率超過80%　　第四篇的標(biāo)題是“你做按指，我給利息”，副標(biāo)題是“體驗頂級豪宅生活，親身見證現(xiàn)樓風(fēng)彩”，以最簡潔有力的文案把清晰的消費(fèi)承諾告訴買家，該廣告連續(xù)發(fā)布三天，每天來看樓的入超過上百人次。300個，讓王府花園的形象在促銷活動的開展過程中同步得到提升。這個廣告的推出在市場上引起了強(qiáng)烈的反響?！　〉谌臉?biāo)題是“頂級生活的體驗”，這是一個全版彩色廣告，采用創(chuàng)新的編排形式?！　〉诙臉?biāo)題是“你的滿意．我的標(biāo)準(zhǔn)”，該廣告配合質(zhì)量見證會推出，同時在現(xiàn)場舉行開放，邀請業(yè)生及買家進(jìn)行品質(zhì)見證，由工程部人員進(jìn)行現(xiàn)場講解?！　〉谝黄臉?biāo)題是“成就生活夢想，今日王府花園”，作為明星樓盤的王府花園，在許久沒有推廣后．第一天的廣告從總體上對王府花園進(jìn)行介紹，重新喚起受眾對項目的記憶。接成都王府花園策劃案例除了報紙廣告，我們也安排了一定量的電視廣告，由于信息清晰明了，所以當(dāng)時的電視廣告只用做5秒，內(nèi)容就是王府花園標(biāo)志性的大門，王府花園的LOGO以及“你做按揭，我給利息”的字樣?；膹?qiáng)勢推廣，所花費(fèi)用不多，卻形成了強(qiáng)大的推廣力度。的受眾而讓媒介投放費(fèi)用多一倍是不劃算的，這樣是必會造成主體媒介的投放量被削弱，廣告力度減弱。經(jīng)過仔細(xì)地考慮和比較，我們認(rèn)為，王府花園此次推廣的報紙媒介安排，應(yīng)該將重點(diǎn)（80%以上）放在一個報紙上，也就是成都商報?！　蠹埡翢o疑問的是最重要的宣傳載體，成都可供選擇的報紙媒體非常多，主要有《成都商報》、《華西都市報》、《成都晚報》三家，其中商報的發(fā)行量最大，都市報次之，晚報相對較少?！　〈_定了基本的營銷策略，接下來要考慮廣告推廣的安排，而這往往也是非常重要的?！　∮捎谠诒敬未黉N活動之后將緊接著全新單位的推出，而由于全新單位是遠(yuǎn)期樓花，王府花園目前也沒有觀樓呈現(xiàn)，買家難免信心不足，在此背景下，提前對王府花園的綜合質(zhì)素進(jìn)行保障是非常有必要的?！　η捌跇I(yè)主的服務(wù)：　　一個大膽的想法產(chǎn)生了——－“十年免息”，即當(dāng)購房者選擇做三十年銀行按揭的時候，發(fā)展商為其負(fù)擔(dān)十年的貸款利息；如果選擇十五年銀行按揭，則負(fù)擔(dān)五年貸款利息，以此類推?！　τ诖蠖鄶?shù)選用按揭的購房者來說，感到最頭疼的莫過于銀行利息，如果能夠減輕或者免去一部分銀行利息，將會吸引更