【正文】 ，如智能化設(shè)施、遠程醫(yī)療、遠程教育。教育優(yōu)勢：創(chuàng)建某市最優(yōu)質(zhì)的中英文幼兒園，與各大名校強勢聯(lián)合，建立立體式、多方位的教育配套系統(tǒng)。規(guī)模優(yōu)勢：通過規(guī)劃模型展現(xiàn)開發(fā)規(guī)模的大手筆、大氣派，顯示發(fā)展商的綜合開發(fā)實力。環(huán)境優(yōu)勢：“蘋果園”的規(guī)劃設(shè)計理念是隨形而安，充分利用原有自然山水、地形地貌進行規(guī)劃設(shè)計，真正作到“天外有天、樓外無樓”的真山真水居住環(huán)境，突出整個住區(qū)的“生態(tài)”概念。項目定位決定項目廣告定位和廣告主題必須向銷售對象訴說的十大優(yōu)勢如下：開發(fā)理念優(yōu)勢：宣揚某市首個大型旅游式生態(tài)、文化住區(qū)，這是貫通整個項目開發(fā)的中心思想。2．廣告定位策略廣告定位策略：通過十大優(yōu)勢確立本項目在某房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者地位。銷售增長目標：本項目的一切廣告活動都是為了能開拓和贏得市場，從而提高樓盤銷售業(yè)績，按開發(fā)經(jīng)營計劃完成銷售目標?！疤O果園”項目作為恒大公司真正推向市場參與市場競爭的項目，與自身的經(jīng)營目標相統(tǒng)一的廣告戰(zhàn)略歸納有四點：品牌樹立目標：通過一系列廣告活動，樹立項目的良好品牌，使項目在推廣的目標市場上形象鮮明，增強目標市場消費者對項目的好感。. 廣告總體策略及各階段劃分總體策略：以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，大量的投放頻率，反復(fù)宣傳，強化形象，營造全城矚目的熱銷效應(yīng)。建議小區(qū)的工程建設(shè)達到一定的規(guī)模后開始預(yù)售，使現(xiàn)場參觀的買家對發(fā)展商的實力及項目本身規(guī)模的有明確認識；同時，完成有關(guān)的園林景觀的布置，通過實景宣揚“旅游城”的營銷主題。. 入市時機策略本項目總開發(fā)面積約100萬平方米，第一年的建筑開發(fā)面積為30萬平方米，相當于一個大型住宅小區(qū)的開發(fā)量。（附地圖）5．樣板房的包裝設(shè)計樣板房的裝飾有著很強的示范作用，能潛移默化引導(dǎo)小區(qū)居民的生活方式。由于本項目地塊是屬于郊區(qū)，交通距離非常不利，即使設(shè)有公交汽車，行車時間過長更加不利；因此，必須設(shè)置專線看樓巴士，每半個小時發(fā)車，統(tǒng)一由銷售中心出發(fā)。透視圖在展廳的適當位置，以燈箱形式展示，給人一幅美景如畫的家園感覺，激發(fā)美好的遐想。透視圖及項目模型：模型與透視圖能增加買家對本項目的立體縱觀認識，令買家身置其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購單位所在位置，給人真實的感覺，令買家倍增信心。大屏幕彩電及觸摸顯示屏：大屏幕彩電主要播放項目的基本情況，播放高質(zhì)素錄影帶，以及發(fā)展商、合作商背景情況等，使買家對項目所在地有更深入的了解和認識。設(shè)計統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個性形象突出，內(nèi)容豐富、簡明，縮短買家了解項目的時間，甚至可以使其作出迅速的購買決定。展板及場地布置：展板編排為展銷會的重要部分。營銷接待中心主要組成部分有：形象墻：這是營銷接待中心的形象標志，主要突出項目的名稱、標志。明快的色調(diào)、經(jīng)典的造型、優(yōu)良的品質(zhì)，先聲奪人地樹立起良好的口碑。3．營銷接待中心包裝設(shè)計營銷接待中心是客戶直接了解項目的場所，客戶對其包裝設(shè)計的直觀感受如何將直接影響其對項目的認識和評估；因此，營銷接待中心的包裝設(shè)計尤為重要。另一部分為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。包裝強調(diào)項目的特色，對項目有一個整體良好的視覺效果。 宣傳廣告類168。 交通工具類168。 VI系統(tǒng)基本組成部分有：n 項目名稱標志n 標準字體n 標準色n 標志基礎(chǔ)組合（橫式、豎式）n 標志象征圖形216。因此，建議在項目進行前期營銷策劃時，開始著手有關(guān)項目標志的設(shè)計工作。1．項目視覺識別系統(tǒng)的設(shè)計項目的視覺識別系統(tǒng)設(shè)計簡稱VI設(shè)計，是企業(yè)CI設(shè)計中的重要環(huán)節(jié)。. 項目形象營銷策略通過對項目進行形象的設(shè)計，表達企業(yè)自身獨特的文化理念、經(jīng)營理念。前3年售價以每年提升8%的幅度增長，后5年售價以每年提升5%的幅度增長，在每年之初提升價格為宜。2．基本價格方案 “蘋果園”的開發(fā)周期為8年，則售價以每年提升5%的幅度增長，在每年之初提升價格為宜。住宅裝修標準為毛坯房。. 項目運作網(wǎng)絡(luò)圖及時間進度表（見附件6）. 項目營銷推廣策劃. 價格定位及策略價格策略：低價入市、快速出貨、滾動發(fā)展、逐年提升通過我們對某各大城區(qū)開發(fā)項目的仔細調(diào)研和深入分析，本項目的入市定價應(yīng)當采取低開高走的策略，入市定價應(yīng)當較具彈性空間，入市時富有較強的市場競爭力，能讓先購先住者的物業(yè)升值根據(jù)市場問卷調(diào)查結(jié)果及市場調(diào)研的一系列經(jīng)濟指標，反復(fù)比較周邊重點項目和競爭對手的價格銷售政策，既考慮項目開發(fā)成本又考慮項目市場接受能力，擬定“低價入市、快速出貨、滾動發(fā)展、逐年提升”的銷售定價策略。本項目采用的媒體主要以報紙、電視及公共活動為主，通過軟性新聞、硬性廣告強化大眾對項目的關(guān)注程度，通過動感視覺效果渲染項目引領(lǐng)的新生活概念，通過公共活動，鞏固項目的市場空間和市場認知度。廣告策略：以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，大量的投放頻率，反復(fù)宣傳，強化形象，營造全城矚目的熱銷效應(yīng)。形象策略：通過對項目進行形象的設(shè)計，表達企業(yè)自身獨特的文化理念、經(jīng)營理念。建立在物質(zhì)基礎(chǔ)上的精神家園，全面體現(xiàn)物質(zhì)和精神雙重領(lǐng)域的性能價格比。融匯傳統(tǒng)與國際化的生活，解構(gòu)TLD（旅游居住形象區(qū)）物質(zhì)生存與精神生存全景需求。4. 項目操作及營銷策略. 項目營銷總體策略總體策略：通過價格策略、形象策略、廣告策略、媒體策略等系列組合的強勢沖擊，滾動造市；營造某市空前的房地產(chǎn)營銷熱潮； 引領(lǐng)某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的營銷理念；創(chuàng)造某新一代的居住生活概念。收入減少15%，內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元；成本增加10%，內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，可見，項目抗風(fēng)險能力較強。因而，宜加快本項目啟動，爭取與某市房地產(chǎn)市場快速增長期同步，獲得預(yù)期良好的投資回報。. 項目經(jīng)濟性評價根據(jù)以上經(jīng)濟分析，雖然項目開發(fā)時間較長，項目仍然可以取得良好的經(jīng)濟效益，預(yù)計可以獲得 %的內(nèi)部收益率（全投資），財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。 . 項目銷售收入預(yù)測項目銷售原則是快速出貨、迅速回籠資金。本項目總投資 萬元。建議項目的整體開發(fā)銷售策略走的是“短、平、快”的路線，即開發(fā)建設(shè)周期“短”、樓盤價格“平”、樓盤銷售推廣要“快”。本項目開發(fā)首期必須做到迅速聚集人氣，提升項目形象。3. 項目發(fā)展計劃及資金流量分析. 項目分期開發(fā)設(shè)想. 依據(jù)根據(jù)某市近幾年市場需求增長情況及發(fā)展趨勢，再結(jié)合本項目的地理位置、市場定位、開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思、營銷思路等，提出項目分期開發(fā)的設(shè)想。6) 本項目貫徹突出旅游題材。為達到此標準和目標，另綜合考慮市場因素和項目綜合成本，,前期犧牲部份建筑面積，通過提高樓盤綜合素質(zhì)贏取市場，回報也是可觀的。5) 本項目定位為：某首席旅游式山水生態(tài)住區(qū)。4) 根據(jù)前面的市場定位蘋果園通過成本較低的多層入市。位置可考慮設(shè)置在青山路邊，建筑物具有標志性。2) 蘋果園主入口設(shè)計要強化提前建造。. 項目規(guī)劃設(shè)計的成本、機會與時機研究1) 項目在規(guī)劃上分兩部份考慮，能有效解決本項目規(guī)模大、發(fā)展周期長與市場容量有限、項目定位要寬的矛盾。會所不應(yīng)以盈利為目的，像物業(yè)管理費一樣，會所收費夠維持運營及維修就行了。我們認為，開放式會所可能帶來利潤，更可能沒有利潤，面臨巨大的競爭壓力。目前大多數(shù)會所微利或不盈利，不少開發(fā)商項目做完后把會所留在自己手上，又沒法把費用分攤給住戶，還想以此來吸引客流、創(chuàng)造利潤，于是就開放會所。我們認為，象蘋果園這樣的大盤，首期會所至少應(yīng)在10000平方米以上，所設(shè)的設(shè)施應(yīng)能滿足它的基本功能，光有一個游泳池或網(wǎng)球場，或者一個超市、一家餐飲店，不能算會所。你可以把會所看作家庭生活的延伸，住戶的公共客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個人及社區(qū)身份的象征。l 中心會所配置 會所是居住區(qū)居民的公共活動空間，健身、休閑、娛樂、購物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能，比如網(wǎng)球、壁球、乒乓球、健身房等用于健身，影視廳、KTV、游樂室、棋牌室等用于娛樂，咖啡廳、酒吧、閱覽室等用于休閑，比如小型超市等購物設(shè)施，中西餐廳等餐飲設(shè)施，應(yīng)急醫(yī)療、托老托幼、洗衣等服務(wù)設(shè)施，這些都是必不可少的，但會所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就是提供方便人際交流的各種活動。休閑、運動、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布在小區(qū)的庭院和花園平臺的每一角落，創(chuàng)造一種開放、鄰里間融洽的生活方式，這種設(shè)置也與分期開發(fā)的要求相一致。l 會所設(shè)置本項目定位為某最大的花園式山水生態(tài)住區(qū)，會所的配置必不可少。l 醫(yī)療康復(fù)中心，而附近醫(yī)療設(shè)施缺乏。可考慮與某三中等名校合辦，形成教育特色。社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺可使業(yè)主與業(yè)主之間，與物業(yè)管理之間的交流更加密切，而且使物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容更加快捷和完善。采用一卡通智能IC系統(tǒng)，全自動抄表和管線檢測系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每個居住小區(qū)實行全天候封閉管理，確保住戶安全。而塑鋼門窗、水泥石渣空心磚等新材料也得到廣泛的應(yīng)用。如環(huán)保乳膠漆，本身不產(chǎn)生危害健康的元素如氡、甲醛、苯、酯、三氯乙烯以及不含鉛、不含汞等，而且還隔離墻體產(chǎn)生的有害物質(zhì)。戶型比例建設(shè)：面積（平方米）708080100100120120150150以上戶型一房一廳二房一廳三房/二房一廳四房二廳四房二廳五房三廳比例10%20%30%30%10% . 設(shè)備設(shè)施及智能化應(yīng)用建議圍繞著“蘋果園”的環(huán)保、生態(tài)主題，我們建議可采用新材料、新技術(shù)、新工藝。13．錯層單位錯層單位目前較受新潮白領(lǐng)階層歡迎，可考慮適當設(shè)置。 11．外飄窗臺
外飄窗臺已深受買家的接受，因此建議住宅窗臺為外飄窗臺。建議二房或以上單位的廚房面積要為6平方米左右，可放置廚柜及冰箱，并可同時容納兩人走動空間，客房面積最小不能小于7平方米。8．異型梁柱結(jié)構(gòu)
異型梁柱增加室內(nèi)美感及使住戶易于裝修，現(xiàn)時異型柱已大受買家歡迎，也是以后的趨向。雙陽臺設(shè)計
雙陽臺便于空間的利用及外部視覺效果，廳出陽臺的設(shè)計較受買家歡迎，如陽臺在房間則使用率減低，不利于維護私秘性。 5．二房以上單位多為家庭式組合，需放置較大的家具及有足夠的公共活動空間，因此客廳不宜過小，而進深則按1：2的比例，約為7米，大單位客廳開間應(yīng)達4—。 3．大單位應(yīng)放在景觀好、座向好的位置大單位一般是售價較高的一批住宅，買家對大單位的選擇也較為挑剔，除室內(nèi)間隔方正，無黑房設(shè)計，更要求窗外景觀怡人，景觀開闊，座向要坐北向南，沒有北風(fēng)吹襲、夕陽西照。既然有部份首層住宅離地面 ，建議可考慮設(shè)一部份首層復(fù)式帶花園。2．首居住宅位于視平線以上首層向街住宅層為商鋪，而向花園內(nèi)部首層則為住宅單位。l 其他建議。住宅是與人類生活關(guān)系最為密切的建筑類型，細部的設(shè)計能帶給住戶真正的實惠與方便。 l 細部設(shè)計。以一梯二戶為主。4) 建筑組團的圍合要有利于創(chuàng)造領(lǐng)域感，擴大環(huán)境的認同感，增加居民心理的舒適性和便于物業(yè)管理。2) 住宅建筑的布局、空間的組織要有疏有密，布局合理，層次分明而清晰。. 建筑組團設(shè)計建筑組團設(shè)計及規(guī)劃布局除滿足照明、通風(fēng)、噪聲防治等功能要求外，要以創(chuàng)造居住區(qū)豐富的空間形態(tài)，實現(xiàn)居住區(qū)設(shè)計的多樣化為原則。. 交通巴士站場考慮對外交通巴士站場的合理位置，使居住區(qū)內(nèi)外交通聯(lián)系“順而不穿、通而不暢。主要指居住區(qū)機動車和非機動車停放處的組織問題。7) 有利于居住區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機聯(lián)系，以及建筑物布置的多樣性。5) 組團綠地、居住區(qū)公園和居住區(qū)的各項服務(wù)設(shè)施，對于老人和兒童均可步行到達。4) 除機動車、自行車、行人各行其道外，特別注重居住區(qū)步行系統(tǒng)設(shè)計安排。2) 道路規(guī)劃應(yīng)充分體現(xiàn)快捷、方便、安全的宗旨。以實現(xiàn)“真正的生態(tài)小區(qū)”的定位。. 創(chuàng)造富有特色的景觀環(huán)境環(huán)境場地處理：充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)外自然山水的景觀優(yōu)勢，依山面水、合理布局，使整個住宅區(qū)形成層層躍落的趨勢，既有利于減少宅間景觀視線遮擋和近距離視線干擾，又有助于產(chǎn)生有特色的坡地建筑形式。如：有益身心健康的保健植物群落，包括松柏林、銀杏林、香樟林、楷杷林、柑橘林、榆樹林等；有益消除疲勞的香花植物群落，包括梔子樹叢，月季灌叢，松、竹、梅三友林群落，銀杏桂花群落，丁香樹叢等；有益招引鳥類的鳥語林植物群落包括海棠群落、火棘群落、油橄欖樹等。主要布置形式有：活潑、自由的球形灌木綠地；簡潔、規(guī)整的稀樹綠地；季相明顯的主題綠地；山墻蔓趣綠地等。（4）休閑、游憩景觀綠地：飯后散步、周末休閑，是居民們就近休息的主要方式。（3）形象景觀綠地：①點狀景觀綠地：規(guī)劃在交叉路口、回車道、視線匯集點，布置質(zhì)量較高、季節(jié)變化明顯的景觀植物和花卉，以強化、突出其景觀效果。因此，采用枝葉密集的灌木構(gòu)成防護隔離帶，其中間植大樹冠落葉喬木，擴大綠蔭面積，減少場內(nèi)車輛的酷熱。②設(shè)施防護景觀綠地：小區(qū)內(nèi)各種要求“閑人莫進”的日常生活設(shè)施，如變電站、水泵房等，根據(jù)體量大小，設(shè)立喬木防護綠地，或用蔓木隱蔽，以保證居民安全和工作需要。①道路防護景觀綠地：街坊內(nèi)行道樹沿著車行道形成道路防護綠帶，并將街坊、組團有機地聯(lián)系起來。②中央花園景觀綠地：中央花園景觀綠地是本花園居民經(jīng)常往來的地方，結(jié)合會所等服務(wù)設(shè)施，布置景觀有特色、方便交往的綠地空間。①組團集中景觀綠地：以組團為受益對象，即在每一個組團內(nèi)適中位置，規(guī)劃12個集中整塊綠地，使其兼有晨練、交往、小型集會場所和游憩的功能，特別是借此保證提供老人、兒童休閑、游憩的基本場地。 景觀形態(tài)方面——展現(xiàn)優(yōu)美獨特的現(xiàn)代都市山水園林景色1) 遠山近水，爭取每戶有山水景色；2) 綠滿全景,底層架空，視線進深多在50米以上；3) 以曲代直，還自然園林空間本來面目；4) 依山就勢、錯落有致。4) 開敞空間與半開敞空間并重。2) “動態(tài)”娛樂與“靜態(tài)”休憩的結(jié)合。168。3) 底層架空使清氣上升、濁氣下降。 環(huán)境方面——創(chuàng)造青山綠水中的風(fēng)水寶地1) 開辟小區(qū)風(fēng)道與生態(tài)走廊。景觀規(guī)劃師、城市規(guī)劃師、建筑師三師結(jié)合并同時介入是創(chuàng)造良好住區(qū)景觀環(huán)境的前提。蘋果園的住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計要求規(guī)