【正文】 價(jià)也不會(huì)突破2500元，對(duì)膠州地區(qū)的目標(biāo)客戶應(yīng)具極強(qiáng)的誘惑力。以上是按理論的安全模式推理的結(jié)果。根據(jù)以上理論分析和膠州市、青島市場(chǎng)的價(jià)格差異性，而對(duì)膠州市的目標(biāo)客戶，合理平均單價(jià)定位1650元／M2，毛利潤(rùn)率約在34％。從經(jīng)驗(yàn)角度出發(fā)，房地產(chǎn)通常理想的理智而安全的利潤(rùn)率應(yīng)為25％35％，對(duì)應(yīng)圖中的單價(jià)值為1350元／M21850元／M2。從以上（1）、（2）、（3）、（4）選項(xiàng)中，分別取4分。（4）很適合（2）一般（4）不激烈（2）較有利（4）有利（2）較有利（4）有余（2）有差距（3）足夠（1）不足目標(biāo)客戶的交易資金量：（3）較強(qiáng)烈（1）不強(qiáng)烈目標(biāo)客戶群的需求程度：（3）較足（1）少量目標(biāo)客戶群的數(shù)量：項(xiàng)目評(píng)價(jià)模式的因素構(gòu)成及風(fēng)險(xiǎn)分析：在此基礎(chǔ)上，追求差異性產(chǎn)品的附加值。對(duì)住宅產(chǎn)品而言，在一定戶型面積范圍內(nèi)，總價(jià)決定客戶群的區(qū)隔，而單價(jià)卻直接影響消費(fèi)心理。二、定位分析消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心里的“功能價(jià)格比”。市場(chǎng)價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)、工程造價(jià)，各種稅費(fèi)、資金利息、銷售費(fèi)用和開發(fā)商期望利潤(rùn)等因素構(gòu)成的。一、價(jià)值取向M23100元/商M23800元/M21716元/多層住宅：M21360元/平層住宅：位：價(jià)格定位該群族也是我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、回國(guó)人員、國(guó)企老板等不同類型，不同收入來源。退休人員原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個(gè)因素，就是“灰色收入”。該群族是本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶。高級(jí)技術(shù)人員高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人企業(yè)業(yè)主細(xì)分如下：該群族是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。文、教、衛(wèi)圈人士該階層基本都有住房，對(duì)生活質(zhì)量要求比較高。個(gè)體與私企業(yè)老板（市內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)）二、目標(biāo)客戶細(xì)分其中膠州市約占60％份額，膠州市其他城鎮(zhèn)占40％份額。造什么產(chǎn)品？位：都市新貴第八節(jié)建議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位。三、廚衛(wèi)部分入口為優(yōu)質(zhì)實(shí)心防盜門（小區(qū)可統(tǒng)一型號(hào)定做，連體別墅公寓除外），普通夾板室內(nèi)門。二、門窗部分因此，本項(xiàng)目的中小型以帶裝銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務(wù)方式為主。關(guān)系的分析，在購(gòu)買該產(chǎn)品的目標(biāo)客戶中有一定比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠(yuǎn)、裝修煩人的麻煩。圖22（略）第七節(jié)（五）房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念結(jié)構(gòu)圖小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色本小區(qū)是以后現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)手法結(jié)合歐陸設(shè)計(jì)風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個(gè)性，在膠州市形成巨大沖擊力，給消費(fèi)者心理滿足感。使用過程是指消費(fèi)者在購(gòu)買了物業(yè)之后，入伙時(shí)或入伙之后，業(yè)主真實(shí)看到的小區(qū)、自己入住的單位以及良好的售后服務(wù)（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值提升。延伸產(chǎn)品包括售前服務(wù)及售后服務(wù)，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。通訊自動(dòng)化系統(tǒng)※出入口管理系統(tǒng)※防盜報(bào)警系統(tǒng)※智能化配套包含有：景觀特點(diǎn)是：區(qū)外景入口景中心景組團(tuán)景窗前景。（6）熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。（5）各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。（4）各戶應(yīng)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)調(diào)自家與支管線不進(jìn)鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。（2）合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。（1）依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是：廚衛(wèi)設(shè)備M2，室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于2M2，四房以上的戶型，可適當(dāng)放寬，以保證戶型的合理與尊貴。M2以上，餐廳也是根據(jù)戶型大小不同而設(shè)計(jì)，一般的戶型在5M25M23為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn)“暗房”。各功能區(qū)間分布合理，動(dòng)與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開來，互不干擾。（二）戶型特點(diǎn)M2290M2的中等戶型面積為主導(dǎo)，商業(yè)會(huì)所約占9%，%。本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以80（一）平面布局因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求?！把由飚a(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象?！靶问疆a(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。第六節(jié)一次性付款　供10萬元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金。因此，大中型百貨超市仍是該片區(qū)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。目前項(xiàng)目所在位置，周邊有幾大片成熟的生活片區(qū)，（東宋、中宋、西宋、二里河）及未來本項(xiàng)目的東苑綠世界小區(qū)，這幾片生活片區(qū)人口密集，日常生活用品及其它購(gòu)物需求量大，平均消費(fèi)水平不高。業(yè)主在前3年的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)都由發(fā)展商統(tǒng)一管理。此時(shí)發(fā)展商一次性返還業(yè)主1萬元/年3年＝3萬元。舉例說明：假設(shè)該網(wǎng)點(diǎn)的總價(jià)是10萬元，業(yè)主首期付5成，則付5萬元。即發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點(diǎn)。返租。（3）租售并舉：發(fā)展商將部分網(wǎng)點(diǎn)以完全出售形式賣給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營(yíng)管理占20%。（1）出租：發(fā)展商建好網(wǎng)點(diǎn)以后，以租賃形式出租給個(gè)體戶或業(yè)主通過收取租金及物業(yè)管理費(fèi)來盈利，此類占市場(chǎng)總量的20%左右。市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，膠州市目前采取的營(yíng)銷手段目前較為單一，大部分為以下幾種類型：四、網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)銷手段建議：根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前膠州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平在3800元/M2元月——2002年5月25號(hào)前　　均價(jià)為3300元/M2根據(jù)東苑綠世界售樓中心提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商前期網(wǎng)點(diǎn)銷售在價(jià)格策略上采用“高開低走”，其效果和負(fù)面影響與住宅樓類似。三、網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格策略建議：以此提高知名度及吸引人氣。本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對(duì)。特色經(jīng)營(yíng)由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長(zhǎng)，因而建議開發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)種類時(shí)有所規(guī)范。因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)小鋪位，多通道的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，有別于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，會(huì)吸引中低收入人士前來消費(fèi)。優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)部分規(guī)劃60150：優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目的整體規(guī)劃為76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營(yíng)種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。：網(wǎng)點(diǎn)的單層面積范圍大，不易聚人氣。分配不均的人流量。劣勢(shì)：網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)的范圍大。M2369根據(jù)中國(guó)策劃研究院青島項(xiàng)目組成員做市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達(dá)720人次/日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。優(yōu)勢(shì)：地處該市中云區(qū)，蘭州西路與梧州路的交匯處，分兩支沿街鋪面環(huán)抱東苑綠世界，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，來往有幾條交通線路途經(jīng)此地；位于該區(qū)域的西湖居民片區(qū)及今后的東苑綠世界生活區(qū)，為本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)聚集人氣，且項(xiàng)目周邊為各大小建材商店烘托，商業(yè)氣氛濃厚，購(gòu)物環(huán)境優(yōu)越。a．所處的位置：一、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。M，或?yàn)閺?fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲(chǔ)藏貨物或居住，是商鋪的大賣點(diǎn)。根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，M2，均價(jià)3064元/平方米，價(jià)格范圍23303530元/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成臨街獨(dú)立商鋪。商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層?？捎少I主出租或自行經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來的小區(qū)管理混亂的局面。網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會(huì)為輔第五節(jié)產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。位：現(xiàn)代都市新貴的“風(fēng)雅逸境”顯示身份的名片定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。產(chǎn)品形象定位傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。東方文化與西方文化相融合位：人與自然環(huán)境相融合綠野與住宅的對(duì)話定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。產(chǎn)品文化定位例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、公共活動(dòng)空間等充滿人情味的居住環(huán)境。在同