【正文】 因此，我們的廣告推廣活動必須以高負(fù)荷、高頻率、高效率的狀態(tài)來進(jìn)行，確保各項(xiàng)廣告活動跟銷售的進(jìn)程緊密配合，使每個時(shí)期的銷售活動都能夠得到強(qiáng)有力的廣告支持。隨著擬開盤日期的迫近，樓盤營銷過程中引導(dǎo)期、導(dǎo)入期、開盤期等銷售階段的廣告推廣活動已顯得迫在眉睫。高效率高頻率高負(fù)荷本樓盤的功能模塊中，商務(wù)公寓的規(guī)劃中存在一些非常具有前瞻性的優(yōu)秀特質(zhì)（如酒店式物管服務(wù)、公寓式辦公單位、強(qiáng)有力的垂直交通等），難以用前述的新生活概念來統(tǒng)領(lǐng)，因此，我們推出“酒店式商務(wù)公寓”概念，通過對這一概念的炒作使商務(wù)公寓的形象和賣點(diǎn)得到差異化和系統(tǒng)化傳播。概念二：酒店式商務(wù)公寓同時(shí)由于新生活概念從未被引入合肥樓市，這些都為樓盤形象的差異化傳播創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。綜上述，樓盤現(xiàn)象的塑造、樓盤賣點(diǎn)的傳播，都必須有一個科學(xué)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、有?chuàng)造力的廣告企劃來指導(dǎo)廣告推廣活動，使廣告更為有效、深入、全面、持久，從而為樓盤銷售提供強(qiáng)有里的支持。另一方面，在樓盤地段、房型、配套等傳統(tǒng)賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上通過概念的炒作、文化的塑造，可以創(chuàng)造出一系列基于主觀層面的新賣點(diǎn)（如居住模式的時(shí)尚性、先進(jìn)性和人文性等），使樓盤的優(yōu)勢變得更豐富。成功的廣告推廣活動有效的整合傳播和概念描述，使這種模糊的實(shí)點(diǎn)變的明晰、抽象的賣點(diǎn)變的具體、新生的賣點(diǎn)變的熟悉，從而使目標(biāo)群體輕松、主動的認(rèn)知和認(rèn)可這些賣點(diǎn)。成功的廣告推廣可以將樓盤的賣點(diǎn)予以整合傳播，并起到相互促進(jìn)的作用，從而實(shí)現(xiàn)廣告效果的最大話。樓盤的優(yōu)勢形象通常不具備單一性，而是由諸多優(yōu)秀特質(zhì)綜合而成的一種肯定評判，成功的廣告推廣活動可以合理高效地將樓盤的優(yōu)秀特質(zhì)予以整合傳播，從而加速樓盤優(yōu)勢形象的塑造和傳播。完成樓盤形象和賣點(diǎn)的整合傳播成功的廣告推廣可以幫助樓盤構(gòu)建一個成功的、令人向往的形象，從而使樓盤成為城市的亮點(diǎn)之一。完成樓盤品牌知名度和開發(fā)商美譽(yù)的培育經(jīng)過周密的企劃，通過導(dǎo)入概念、炒作概念、讓這種概念成為社會影響面大、持續(xù)效應(yīng)強(qiáng)的熱點(diǎn)，是使我們的廣告推廣活動在密集的信息環(huán)境中實(shí)現(xiàn)差異化、達(dá)到最佳廣告效果的必由之路。因此，在傳播樓盤形象和賣點(diǎn)時(shí)，如何讓受眾在浩如煙海的信息環(huán)境中識別我們，就成了廣告?zhèn)鞑r(shí)所必須解決的課題。走開銷售推廣階段細(xì)分主題式商業(yè)群（本案的地段優(yōu)勢）B、網(wǎng)絡(luò)廣告：C、報(bào)紙?zhí)貏e企劃專號D、報(bào)紙硬廣告E、報(bào)紙軟文（2）主大范圍形象造勢廣告（1）成長性地段，自用投資兩相宜二、買點(diǎn)概論前所未有的酒店式物管服務(wù)多樣化的戶型規(guī)劃酒店會所設(shè)計(jì)垂直交通巧妙的空間景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的完美結(jié)合地段優(yōu)勢７、項(xiàng)目廣告推廣的目標(biāo)概念二：酒店式商務(wù)公寓三、概念一：新生活概念項(xiàng)目廣告推廣的戰(zhàn)略概念的炒作完成樓盤形象和賣點(diǎn)的整合傳播５、（　）碩士或碩士以上（?。┐髮Ｒ酝瓿蓸潜P熱點(diǎn)的炒作，創(chuàng)造樓盤熱銷的局面完成樓盤的價(jià)值提升３、）其他I文化程度：（?。┐髮；虼蟊荆V告與公關(guān)（）市場與銷售（）IT業(yè)（）其他I從事行業(yè)（）私營企業(yè)主（）私營企業(yè)（）股份制企業(yè)（）國家機(jī)關(guān)（）1０－3０萬元（）5）３０－４０歲（３、無所謂Ｉ、背景資料如不介意，請留下Ｉ１、您的姓名：Ｉ２、性別：男（３、搬運(yùn)車輛遠(yuǎn)離大堂入口４、沒有電梯１、電梯入口過窄應(yīng)由其以前開發(fā)的樓盤質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量來決定對開商的印象和信任程度。上市公司信譽(yù)比未上市公司的信譽(yù)好；５、售樓書制作越精美，發(fā)展商實(shí)力越強(qiáng)；３、房產(chǎn)超市（如精品家園）其他，請說明Ｇ５、您是否同意以下關(guān)于發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)的判斷：１、９、路過順便踩盤或上門看盤１０、房展會７、公共場所派送宣傳資料８、媒體新聞報(bào)道親戚朋友介紹ＩＮＴＥＲＮＥＴ；請注明網(wǎng)站：————————５、電視廣告；請注明電視臺及頻道：———————３、Ｇ４、您一般是從哪里得知樓盤銷售的有關(guān)信息的（可多選）？１、４、———————３、———————２、股票３、投資（房價(jià)增價(jià)）Ｆ８、您愿意負(fù)擔(dān)的月供款最高為——————元。３、１１－１５年４、１６－２０年２、５－１０年５、九成或以上Ｆ６、您希望按揭的期限是多少？１、５年以下３、銀行按揭Ｆ５、您希望選擇按揭的額度是多少？１、５成或以下２、分期付款Ｆ３、你認(rèn)為合理的管理費(fèi)應(yīng)為每平方米——————元／月。４、江南園林式花園５、不需要特別風(fēng)格，寧靜及優(yōu)美即可３、無所謂Ｅ２、您首選的小區(qū)內(nèi)部花園設(shè)計(jì)風(fēng)格是：１、歐陸式花園純住宅小區(qū)輔以適量商業(yè)配套２、比較多使用（每月５－１０次）４、比較少使用（每月少于５次）２、其他：請說明２０、電腦室１８、兒童游樂設(shè)施１６、老年人活動場所１４、閱覽室１２、乒乓球場１０、中餐廳８、羽毛球場６、桌球室４、保齡球２、室外泳池不大需要比較需要Ｄ６、選擇住宅時(shí)，您認(rèn)為小區(qū)是否需要建有以下會所設(shè)施？請問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施８、家電維修６、住客巴士服務(wù)４、家居清潔２、鐘點(diǎn)服務(wù)不大需要比較需要請問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施：租用，您認(rèn)為合理的租金為—————／月。購買，您認(rèn)為合理的購買價(jià)格是——————。２、室內(nèi)預(yù)置電風(fēng)筒３、按摩浴缸完全不需要１、浴缸有無都可非常需要1戶門后玄關(guān)位主人房設(shè)陽臺窗臺主人房設(shè)衣帽間儲物室完全不需要保姆房有無都可非常需要無所謂增加無所謂C若頂層單位連天臺出售，會否增加您選購頂層單位的興趣？大大增加九戶或以上五至六戶七至八戶垃圾處理碎渣機(jī)爐具東市區(qū)西市區(qū)一環(huán)沿線朝西東西向朝北朝南南北對流別墅B您打算購買住宅的結(jié)構(gòu)為：1．小高層住宅（約815層）3．B您打算購買的住宅樓型是：1．主人房及一般睡房應(yīng)寬敞舒適些，客飯廳夠用便可3．㎡以上B在住宅面積已定的情況下，您愿意選擇的廳房面積分布是：1．㎡㎡㎡㎡㎡60㎡3三房一廳2二房一廳3無所謂B.1必要3無所謂區(qū)內(nèi)或附近有幼兒園和中小學(xué)校1必要3無所謂價(jià)格吸引及升值空間1必要3無所謂智能化先進(jìn)屋宇設(shè)備1必要3無所謂治安良好及有先進(jìn)的保安系統(tǒng)1必要3無所謂完善的物業(yè)1必要3無所謂完善的會所康樂設(shè)施1必要3無所謂設(shè)有大型娛樂購物商場2不重要2不重要2不重要綜合型。該問卷可根據(jù)貴司的要求加以甄選，在銷售期間進(jìn)行市場調(diào)查，為貴司今后的項(xiàng)目開發(fā)收集第一手的資料?？紤]到貴司房地產(chǎn)開發(fā)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，我公司將在該物業(yè)的銷售期間著手準(zhǔn)備潛在客戶的培養(yǎng)。作業(yè)流程推廣安排工作綱要售樓現(xiàn)場布置、主要營銷道具銷售處選址銷售處整體定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置（物業(yè)簡介交通位置圖、環(huán)境圖效果圖、鳥瞰圖、透視圖設(shè)置小區(qū)規(guī)劃模型的制作銷控區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)）銷售處內(nèi)外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置銷售處至工地現(xiàn)場包裝設(shè)計(jì)街區(qū)標(biāo)示牌、廣告看板、各類旗幟、燈光照明其他促銷活動現(xiàn)場的選址、設(shè)計(jì)和布置室內(nèi)、室外燈片選擇和燈箱制作銷售處銷售道具的布置與安排銷售處銷售道具使用注意事項(xiàng)印刷媒體的制作樓書設(shè)計(jì)、文案內(nèi)容設(shè)計(jì)、印刷宣傳單頁設(shè)計(jì)、印刷海報(bào)設(shè)計(jì)、印刷平面圖冊設(shè)計(jì)、印刷 樣板房裝修設(shè)計(jì)樣板房戶型選擇樣板房的樓層、景觀選擇內(nèi)裝璜的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo)家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè)清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作報(bào)廣媒體的制作與安排新聞報(bào)道的設(shè)計(jì)、撰寫和發(fā)布報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布雜志廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布三維效果設(shè)計(jì)、拍攝廣告發(fā)布計(jì)劃報(bào)紙廣告的選擇路牌廣告的選擇電視廣播廣告的選擇派報(bào)夾報(bào)的方式發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制價(jià)格斷定與價(jià)格控制基價(jià)和差價(jià)系數(shù)的確定底價(jià)價(jià)目表與表價(jià)價(jià)目表的擬訂付款方式的確定優(yōu)惠折扣的條件和方式銷售人員、銷售經(jīng)理等各級人員的讓價(jià)空間和權(quán)責(zé)范圍推出時(shí)間計(jì)劃依施工進(jìn)度、資金狀況而定依準(zhǔn)備工作、市場狀況而定依天氣狀況、季節(jié)特性而定銷售人員十日培訓(xùn)計(jì)劃 介紹發(fā)展商的背景，公眾心目中的形象，公司目標(biāo)，推廣目標(biāo)，銷售人員的行為準(zhǔn)則，個人收入目標(biāo)物業(yè)的詳細(xì)情況，規(guī)模定位，設(shè)施介紹，買賣文件，周邊環(huán)境，公共設(shè)施，該區(qū)域的發(fā)展計(jì)劃洽談技巧，以問題套答案，詢問客戶需求，經(jīng)濟(jì)狀況現(xiàn)場氣氛把握，依次接待客戶，禮貌用語，多客，少客，雨天，節(jié)假日物管內(nèi)容，管理規(guī)則，公共契約推銷技巧，語言技巧，身體語言技巧，客戶心理分析簽訂買賣程序，展銷會買賣技巧房地產(chǎn)法規(guī)，土地管理法，交易管理法，登記條例，物管條例，抵押貸款條例現(xiàn)場環(huán)境實(shí)習(xí)其他樓盤實(shí)習(xí)客戶表格管理系統(tǒng)銷售流程表價(jià)目表電話接聽記錄表客戶登記表客戶統(tǒng)計(jì)表客戶訪談錄銷售日統(tǒng)表銷售周報(bào)表銷售月報(bào)表已成交客戶檔案應(yīng)收款清單房屋銷售相關(guān)文書大、小定金收據(jù)簽定相關(guān)文書的注意事項(xiàng)促銷活動的主題選擇新產(chǎn)品說明會物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)座談各類有獎活動，優(yōu)惠活動促銷活動計(jì)劃、實(shí)施、效果評判和費(fèi)用安排廣告效果和銷售狀況分析各種媒體來電狀況分析各種媒體來人狀況分析每周、每月實(shí)際成交分析每周、每月退戶情況分析每月銷售情況總體分析階段銷售計(jì)劃安排與建議銷售總結(jié)銷售結(jié)束總結(jié)報(bào)告、總結(jié)報(bào)告審核并存檔、工地用品及銷售道具清理完畢公司收存以上方案為我司初步制定的大綱性方案，由于對貴司的工程進(jìn)度、資金要求尚未充分溝通以現(xiàn)階段資料細(xì)化各營銷環(huán)節(jié)的分支方案惟恐不足，請貴司諒解。整個推廣費(fèi)用，％左右。同時(shí)可舉辦老客戶的聯(lián)誼活動，以提升社會形象，并展開市場滲透戰(zhàn)略。第四階段推廣方式：本階段的推廣方式將持續(xù)以報(bào)紙廣告的方式向受眾傳播。企事業(yè)單位、高級寫字樓等）。第三階段推廣目的：本階段為開盤后的1～8周內(nèi)，希望通過本階段推廣活動了解客戶的置業(yè)障礙，保證現(xiàn)場的人流量，通過現(xiàn)場的人流量吸引人氣，為后續(xù)的開發(fā)積聚資金和市場反饋狀況。第二階段推廣方式：本階段擬以在開盤前提前接受內(nèi)部認(rèn)購為主要推廣方式。并利用本方式展開市場滲透戰(zhàn)略。C：可通過組織符合本項(xiàng)目形象的活動來有效提升客戶的購房信心，此活動要求與目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣，生活方式相吻合。即時(shí)解決銷售瓶頸。第一階段推廣方式：A：通過軟文的方式，在媒體上發(fā)布項(xiàng)目的有關(guān)情況，顯示項(xiàng)目賣點(diǎn)，突出物業(yè)的優(yōu)勢，使消費(fèi)者對本案產(chǎn)生了解的欲望。因此，本案要首先樹立物業(yè)的品牌形象，從而推動整個物業(yè)的銷售速度和價(jià)格。讓業(yè)主倍感尊重。大堂是該物業(yè)的一個門面，富麗堂皇的大堂將使進(jìn)出的人宛如身臨星級賓館，對業(yè)主的身份象征無形中增加了砝碼。我司推薦在上海的外資物業(yè)管理公司如：威格斯，第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行，戴得梁行，美聯(lián)物業(yè)等，這些公司的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和名稱，將為物業(yè)管理提供專業(yè)保障。車庫必須有閉路電視監(jiān)控，大樓后備電源發(fā)動機(jī)必須接駁車庫，照明系統(tǒng)以備緊急時(shí)段仍能提供有限服務(wù)，車庫必須有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，對外來車輛及時(shí)收費(fèi)，管理人員必須規(guī)范服務(wù)，加強(qiáng)市場競爭能力和吸引力。所以，應(yīng)組織專門人員進(jìn)行綠化維護(hù)工作，并選擇一家市、區(qū)級園林公司提供日常所需花木。安全工作：高級住宅安全至為重要，管理公司必須制定管理手冊及保安規(guī)章，以確保保安工作合理進(jìn)行。維持大堂、公共走道及外墻在內(nèi)的公共部位高度清潔?！熬频晔健钡奈飿I(yè)管理：聘請一家知名物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理手冊及“管家式”的物業(yè)服務(wù)規(guī)范、專職保姆培訓(xùn)，以全面提升公寓的服務(wù)品質(zhì)。豪華住宅建議/物業(yè)管理考慮到業(yè)主的身份、地位，對安全的需要，對大樓環(huán)境的要求，本司認(rèn)為物業(yè)管理是本案成功的關(guān)鍵所在。我司對于該運(yùn)作方式有較成熟的管理經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目運(yùn)作中廣告的作用是以提高樓盤知名度、樹立品牌形象。該方式在外銷物業(yè)中是主要的銷售渠道，扣率范圍控制在95折~98折之間，并將根據(jù)銷售情況調(diào)整?！安窜囄弧辟浰皖~控制在10個左右?！鸬谒碾A段?第二階段?泊車位（商場）商務(wù)中心促銷策略鑒于該項(xiàng)目的特性，為保證項(xiàng)目實(shí)施第一階段的資金到位率，建議促銷時(shí)機(jī)掌握在銷售初期：●實(shí)物促銷 時(shí)間杏花名城徽商國際中心徽商案名建議：徽商CIS導(dǎo)入的內(nèi)容2．價(jià)值鏈整合提升項(xiàng)目整體價(jià)值，實(shí)施強(qiáng)勢促銷；第四，形象塑造提升項(xiàng)目知名度第二，徽商集團(tuán)杏花公寓項(xiàng)目面對激烈競爭在高端客戶爭奪方面，在我們項(xiàng)目基地周邊為普通多層小區(qū)，形勢迫使我們在中高檔客戶爭奪方面出奇兵。CIS全面導(dǎo)入項(xiàng)目的方案要點(diǎn)1．CBD的生活是一種事業(yè)與生活間平衡的極致，喜歡安靜，又不遠(yuǎn)離繁華，喜歡品位，也無須放棄節(jié)奏。生活高度CBD住宅提供一種不同于普通城市生活的特定生活方式。CBD的住宅是需要具有國際視野的，它集中了世界大師（美國設(shè)計(jì)背景）的思想精華，國際接軌與世界同步的住宅配套、尺度。（7）配套因?yàn)樾枰袃r(jià)值，國際人客戶的包容性以及彈性空間而帶來的各種需要，使杏花公寓除了要具備一般豪宅的配套外，還需增添許多其它特色。（6）有第一居所的，有第二居所的，有家庭工作室的、租住的、投資的等，那么對戶型、彈性空間、相關(guān)配套如黑