【正文】 地和施工人員生活區(qū)要文明、衛(wèi)生生活污水、糞便必須進(jìn)行集中處理，禁止直接排入水體。4）施工現(xiàn)場(chǎng)要經(jīng)常灑水以避免揚(yáng)塵，石灰、水泥倉(cāng)庫(kù)要密封，車輛要采取有效的防護(hù)措施防止撒落。 3）加強(qiáng)對(duì)各種施工機(jī)械、車輛的維修保養(yǎng)，施工單位應(yīng)選用低噪聲、技術(shù)性能優(yōu)良的機(jī)械，對(duì)已有的機(jī)械采取有效的消聲措施。 項(xiàng)目擬采取的環(huán)境保護(hù)措施 （1）施工期污染防治措施 1）施工時(shí)要求嚴(yán)格控制工程破壞植被面積，完工后迅速用草皮或其他防護(hù)材料進(jìn)行覆蓋，一般宜先種草再種樹(shù)。 （4）廢水：主要為道路路面徑流，主要污染因子是 SS、石油類。 （2）噪聲：各種車輛在行駛過(guò)程中產(chǎn)生的交通噪聲。 （6）固廢：臨時(shí)棄土、少量建筑垃圾以及生活垃圾。 （4）廢氣：施工揚(yáng)塵、路面鋪設(shè)過(guò)程產(chǎn)生的瀝青煙氣以及燃油機(jī)械廢氣。 （2）生態(tài)影響：工程施工期水土流失，項(xiàng)目施工對(duì)野生動(dòng)植物、防洪排澇的影響。 詳見(jiàn)附錄二項(xiàng)目總橫道圖。 項(xiàng)目進(jìn)度安排整個(gè)項(xiàng)目分為項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段與可行性研究階段、勘察設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招標(biāo)階段、施工前期準(zhǔn)備階段、招商引資階段、項(xiàng)目施工階段。 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)的核算、監(jiān)督、劃撥項(xiàng)款、報(bào)銷、資金計(jì)劃制定、財(cái)務(wù)預(yù)決算編制，協(xié)調(diào)銀行、稅務(wù)部門之間的關(guān)系。 市場(chǎng)管理委員會(huì)：負(fù)責(zé)市場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)、管理，協(xié)調(diào)各用戶之間的關(guān)系、幫助辦理有關(guān)證件等工作。 招商部（后期并入市場(chǎng)管理委員會(huì)）：負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商、安商工作。 行政部：負(fù)責(zé)公司行政、辦公、人事等工作。 公司嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立組織機(jī)構(gòu),設(shè)置董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目的相關(guān)的建筑參數(shù)詳見(jiàn)下表：表 53 項(xiàng)目相關(guān)的建筑參數(shù)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)類型數(shù)值單位備注1占地面積67399m22道路面積17064m23總建筑面積80878m2 鋼結(jié)構(gòu)加工廠區(qū)鋼結(jié)構(gòu)25800m2機(jī)加車間鋼結(jié)構(gòu)4500m2生產(chǎn)鋪助用房框架結(jié)構(gòu)4500m2宿舍框架結(jié)構(gòu)9000m2飯?zhí)每蚣芙Y(jié)構(gòu)9000m2綜合樓框架結(jié)構(gòu)28000m24建筑密度%5容積率6綠化率%7停車位500個(gè)6 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與進(jìn)度安排 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 建立合理的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定相應(yīng)的崗位職責(zé)，并加以嚴(yán)格的考核，是企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)、實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo)的前提。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)年運(yùn)輸量33150噸,以汽車運(yùn)輸為主，其中運(yùn)進(jìn)33150噸（主要為原料，半成品）；運(yùn)出33150噸（主要為成品、廢料）。廠區(qū)主入口臨東面園區(qū)道路路布置，貨運(yùn)出入口臨南面園區(qū)道路設(shè)置，實(shí)現(xiàn)人車分流，互不干擾，同時(shí)可滿足物流運(yùn)輸要求。（2）項(xiàng)目的道路交通設(shè)計(jì)依據(jù)建筑布局來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，合理組織物流及車流。道路采用城市型水泥混凝土路面。此外，在廠區(qū)西北角布置有機(jī)加車間及集中供氣站，已滿足相關(guān)生產(chǎn)需要；廠區(qū)西北角布置有員工宿舍及食堂，以滿足生活需要，宿舍樓南部布置以籃球場(chǎng)，以滿足員工鍛煉及娛樂(lè)需要。5 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 項(xiàng)目總平面圖根據(jù)用地形狀及功能、運(yùn)輸?shù)纫?，基地?nèi)從南往北主要布置鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)廠房、大型構(gòu)件露天制造區(qū)、油漆涂裝及成品堆放區(qū)，規(guī)劃廠房。六安這個(gè)中文詞就很適合，它代表像征性的項(xiàng)目。六安鋼結(jié)構(gòu)加工廠是一家區(qū)域性集規(guī)范化、系列化和專業(yè)化于一體的現(xiàn)代化專業(yè)市場(chǎng)。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研 安徽XX鋼結(jié)構(gòu)廠（1）項(xiàng)目概況（2）安徽XXQ鋼結(jié)構(gòu)廠調(diào)研分析 調(diào)研分析詳見(jiàn)下表：表31 安徽國(guó)XX鋼結(jié)構(gòu)廠調(diào)研成果類別占地面積建筑面積租金售價(jià)管理費(fèi)入駐品牌家數(shù)開(kāi)業(yè)時(shí)間年?duì)I業(yè)額經(jīng)營(yíng)狀況數(shù)量380000平方米38元/m2/月只租不售160多個(gè)商戶60多個(gè)品牌2004年5月36億良好 與本項(xiàng)目的比較與本項(xiàng)目相比，安徽XXX規(guī)模遠(yuǎn)大于本項(xiàng)目，但前兩個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的較早，隨著行業(yè)的蓬勃發(fā)展，前個(gè)項(xiàng)目科能會(huì)表現(xiàn)的功能的不全面，而城是一家區(qū)域性集規(guī)范化、系列化和專業(yè)化于一體的現(xiàn)代化專業(yè)市場(chǎng)，六安偉宏鋼結(jié)構(gòu)公司都給予了精確的定位，可以指定相關(guān)的優(yōu)惠政策來(lái)吸引投資商 4 項(xiàng)目主題定位與形象策劃 項(xiàng)目主題定位 本項(xiàng)目整體定位為全力打造打造一流品質(zhì)的鋼結(jié)構(gòu)品牌的皖西地區(qū)乃至安徽一流的專業(yè)鋼結(jié)構(gòu)市場(chǎng)。 本項(xiàng)目潛在客戶群（1）入駐經(jīng)營(yíng)戶 大量鋼結(jié)構(gòu)需求經(jīng)營(yíng)戶的進(jìn)駐，勢(shì)必帶來(lái)相應(yīng)的需求。鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)處在發(fā)展壯大階段，屬于成長(zhǎng)型朝陽(yáng)行業(yè)，發(fā)展前景廣闊。 結(jié)論：鋼結(jié)構(gòu)建筑類項(xiàng)目是本項(xiàng)目的招商主要客群。近年來(lái)，我國(guó)建筑鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)獲得了巨大的發(fā)展，涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀的鋼結(jié)構(gòu)建筑，如奧運(yùn)鳥(niǎo)巢、北京植物園溫室館、首都機(jī)場(chǎng)等。（4）國(guó)內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)建筑 國(guó)自1949年全國(guó)解放后，鋼結(jié)構(gòu)就在大跨重型工業(yè)廠房、大型公共建筑和高聳結(jié)構(gòu)中得到了應(yīng)用。但由于涉及到跨地市，很多中小業(yè)戶不會(huì)冒這種風(fēng)險(xiǎn)，所以會(huì)有一定的障礙，而且外地市招商的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本地。是本項(xiàng)目次重點(diǎn)招商客戶群體。據(jù)我司了解該區(qū)域許多經(jīng)營(yíng)戶土地使用權(quán)并不合法，因次存在搬遷的可能。尤其是以工業(yè)生產(chǎn)為主。 結(jié)論：項(xiàng)目重點(diǎn)覆蓋的六安地區(qū)經(jīng)銷商是本項(xiàng)目主要銷售、招商的一類客戶群體。而且這類客群也是營(yíng)銷層面最便捷的客群，且有助于本項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理。但隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展和規(guī)模的擴(kuò)大，目前陳舊、落后的單個(gè)交易平臺(tái)已不能滿足經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需求，換鋪的需求比較強(qiáng)烈。實(shí)行地毯式排查，全面把偉宏鋼結(jié)構(gòu)品牌宣傳出去。綜合評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目是可以進(jìn)行迅速投入的項(xiàng)目，只要能夠抓住有利時(shí)機(jī)，充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目和公司優(yōu)點(diǎn)，將劣勢(shì)逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目將會(huì)取得預(yù)想的效果。 T目前在六安投資鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項(xiàng)目在策劃，如果本項(xiàng)目落后于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其打擊將是致命的。 O國(guó)家明確了鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺(tái)，鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)。（O）分析 O國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速和發(fā)展為鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購(gòu)買力支撐。 劣勢(shì)（W）分析 W地段目前尚未完全開(kāi)發(fā)，缺乏商業(yè)氛圍。 S項(xiàng)目所在位置未來(lái)交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 對(duì)初投資意向的SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（S）分析 S目前六安市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式鋼結(jié)構(gòu)市場(chǎng)，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭壟斷者的地位。（3）廠區(qū)地處丘陵地帶，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，大陸性氣候特征明顯，夏季高溫多雨，冬季低溫少雨。（1）總規(guī)劃面積約100畝，處于我國(guó)東西和南北的結(jié)合部和我國(guó)“十”字形一級(jí)發(fā)展軸線的交匯處，六安市發(fā)展的黃金節(jié)點(diǎn)，交通便利,環(huán)境優(yōu)良，利于項(xiàng)目的發(fā)展。地理位置十分優(yōu)越，四面環(huán)路，交通便利，交通可達(dá)性強(qiáng)，南臨312國(guó)道，北靠皖西大道，離汽車站僅3公里。充分提煉“鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)”的內(nèi)涵，打造六安市一流工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地。將項(xiàng)目打造成安微省一流的乃至領(lǐng)先全國(guó)先進(jìn)技術(shù)的鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)園地。 初步投資意向及選址論證 初步確定投資意向 由六安偉宏鋼結(jié)構(gòu)有限公司投資開(kāi)發(fā)位于六安市開(kāi)發(fā)區(qū)迎賓大道以東,新城二道以南占地面積67399m2的工業(yè)項(xiàng)目。除其中約5～6萬(wàn)噸左右由于型鋼構(gòu)件及運(yùn)輸?shù)仍虮仨氃诂F(xiàn)場(chǎng)制作外，據(jù)保守估計(jì)，每年工程任務(wù)中約有4～5萬(wàn)噸左右的鋼結(jié)構(gòu)制作加工量必須進(jìn)入加工廠加工，可滿足本項(xiàng)目鋼結(jié)生產(chǎn)任務(wù)2～3萬(wàn)噸。近年來(lái)，國(guó)家鼓勵(lì)建設(shè)低能耗、高產(chǎn)出的環(huán)保項(xiàng)目，大力建設(shè)交通、能源、環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施，需要大量鋼結(jié)構(gòu)，加之鋼結(jié)構(gòu)建筑沒(méi)有廢渣、廢水、廢氣等的排放物，對(duì)環(huán)境沒(méi)有污染，加之鋼結(jié)構(gòu)本身的許多優(yōu)點(diǎn)，越來(lái)越受到人們的青睞，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)都具有廣闊的市場(chǎng)前景，項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低。（2）人才與技術(shù)優(yōu)勢(shì)六安偉宏鋼結(jié)構(gòu)有限公司擁有高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員27人，中、初級(jí)專二十擁有高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員172人，中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員757人，初級(jí)專業(yè)技術(shù)人員947人，全國(guó)一級(jí)建造師166人，擁有一支專業(yè)從事鋼結(jié)構(gòu)制作安裝的團(tuán)隊(duì)，他們都已經(jīng)從事鋼結(jié)構(gòu)的制作安裝十多年，有足夠的經(jīng)驗(yàn)來(lái)滿足新鋼結(jié)構(gòu)公司的發(fā)展需求。以下是成功案例: 中國(guó)黃梅戲藝術(shù)中心，陜西文化中心，安徽淮南洛河電廠，鄭州宇通客車股份有限公司。公司長(zhǎng)期在冶煉高爐工程、碳素工程、燒結(jié)工程、氧化鋁工程以及銅鉛鋅冶煉等工程建設(shè)中形成了自己的特色并具有一定影響力。（1）企業(yè)資質(zhì)與經(jīng)驗(yàn)方面的優(yōu)勢(shì)六安偉宏鋼結(jié)構(gòu)有限公司具有鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包壹級(jí)資質(zhì)，可承擔(dān)各類鋼結(jié)構(gòu)工程（包括網(wǎng)架、輕型鋼結(jié)構(gòu)工程）的制作與安裝。鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)處在發(fā)展壯大階段，屬于成長(zhǎng)型朝陽(yáng)行業(yè)，發(fā)展前景廣闊。鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。鋼鐵新技術(shù)、新材料不斷出現(xiàn)，為鋼構(gòu)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定了物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。到2010年，我國(guó)鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)量將達(dá)到2800萬(wàn)噸（比預(yù)計(jì)的2600萬(wàn)噸有所突破），特別是在公路橋梁、鐵路橋梁和城市天橋及電廠廠房、鋼鐵企業(yè)廠房改造等重型鋼結(jié)構(gòu)的用量上將快速增長(zhǎng)。考慮到目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不規(guī)范等因素。還有塔桅結(jié)構(gòu)用鋼100萬(wàn)噸；容器用鋼100萬(wàn)噸；橋梁用鋼30萬(wàn)噸；海洋工程用鋼10萬(wàn)噸；城市建設(shè)用鋼200萬(wàn)噸。在政府從“限制和合理使用鋼結(jié)構(gòu)到發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)”的政策指導(dǎo)和支持下，從重大工程、標(biāo)致性建筑使用鋼結(jié)構(gòu)到鋼結(jié)構(gòu)普遍使用而得到發(fā)展迅速，呈現(xiàn)出了從未有過(guò)的興旺景象。 鋼結(jié)構(gòu)銷售市場(chǎng)狀況分析目前，鋼結(jié)構(gòu)在國(guó)際上的發(fā)展趨勢(shì)與國(guó)內(nèi)基本一致，而我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)份額巨大，鋼結(jié)構(gòu)市場(chǎng)更加廣闊。雖然省城合肥已經(jīng)有新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)，但省地稅部門難以改變，因此，在短期內(nèi)六安市可能難以出臺(tái)有關(guān)新國(guó)五條的細(xì)則。國(guó)家出臺(tái)新國(guó)五條的目的是為了控制房?jī)r(jià)過(guò)高，而像六安這樣的二三線城市，房產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，未必需要去調(diào)控。同時(shí)，完善土地有償使用制度，促進(jìn)存量土地的盤活、再開(kāi)發(fā)利用也是政策的重點(diǎn)。2001年－2012年間，%%，%，被聯(lián)合國(guó)稱為城市化速度最快的國(guó)家。隨著民生工程的大力實(shí)施，城鎮(zhèn)低保水平的提高，農(nóng)村社會(huì)保障制度的進(jìn)一步完善，預(yù)計(jì)全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破1萬(wàn)元，可望達(dá)到10400元，%，%；農(nóng)民人均純收入預(yù)計(jì)可達(dá)3000元，增長(zhǎng)19%，%。全年銷售社會(huì)福利彩票36900萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)31%，籌集社會(huì)福利資金9900萬(wàn)元；全年銷售體育彩票10279萬(wàn)元，%。全年開(kāi)展創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)8978人，就業(yè)技能培訓(xùn)35344人。社會(huì)保障體系不斷完善。 農(nóng)村居民人均純收入6535元，%。[以上數(shù)據(jù)來(lái)源于六安統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒]表22 2012年六安居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 指標(biāo)指數(shù)（上年=100）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)食品糧食煙酒衣著家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)醫(yī)療保健及個(gè)人用品交通及信號(hào)娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)居?。?）六安市人民生活社會(huì)保障制度逐步健全間接促進(jìn)鋼結(jié)構(gòu)市場(chǎng)的發(fā)展。其中，%，%。全員勞動(dòng)生產(chǎn)率238051元/人，%。︰︰︰︰。2012年全年生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%。2012年六安農(nóng)業(yè)生態(tài)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開(kāi)始起步，現(xiàn)已建成多個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，并分別獲得了歐盟、中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院和國(guó)家環(huán)?？偩值恼J(rèn)證；在工業(yè)生產(chǎn)方面，六安以城市工業(yè)核心區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)為框架的承接產(chǎn)業(yè)平臺(tái)初成體系，努力實(shí)現(xiàn)由工業(yè)小市向工業(yè)大市的新跨越，未來(lái)的六安將會(huì)以一個(gè)嶄新的面貌融入現(xiàn)代化生態(tài)化城市前列。六安為大別山區(qū)域中心城市，地處中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展活力的長(zhǎng)三角腹地，是國(guó)家級(jí)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的成員城市，安徽省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈合肥經(jīng)濟(jì)圈的副中心城市，國(guó)家級(jí)交通樞紐城市。充分利用項(xiàng)目創(chuàng)新的附加賣點(diǎn)，與傳統(tǒng)鋼結(jié)構(gòu)銷售項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)，建立自身的差異性和核心競(jìng)爭(zhēng)力。 本項(xiàng)目建設(shè)期為兩年，計(jì)算期為22年，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表：表11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位備注1占地面積67399m22道路面積19312m23總建筑面積80878m2鋼結(jié)構(gòu)加工廠房25800m2機(jī)加車間4500m2生產(chǎn)鋪助房4500m2宿舍9000m2飯?zhí)?000m2綜合樓28000m24建筑密度%5容積率6綠化率%7停車位500個(gè)8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元基準(zhǔn)收益率取12%9總投資收益率%10資本金凈利潤(rùn)率%11投資回收期年12內(nèi)部