【正文】 地和施工人員生活區(qū)要文明、衛(wèi)生生活污水、糞便必須進行集中處理，禁止直接排入水體。4）施工現(xiàn)場要經(jīng)常灑水以避免揚塵，石灰、水泥倉庫要密封，車輛要采取有效的防護措施防止撒落。 3）加強對各種施工機械、車輛的維修保養(yǎng)，施工單位應選用低噪聲、技術(shù)性能優(yōu)良的機械，對已有的機械采取有效的消聲措施。 項目擬采取的環(huán)境保護措施 （1）施工期污染防治措施 1）施工時要求嚴格控制工程破壞植被面積，完工后迅速用草皮或其他防護材料進行覆蓋，一般宜先種草再種樹。 （4）廢水：主要為道路路面徑流，主要污染因子是 SS、石油類。 （2）噪聲：各種車輛在行駛過程中產(chǎn)生的交通噪聲。 （6）固廢：臨時棄土、少量建筑垃圾以及生活垃圾。 （4）廢氣：施工揚塵、路面鋪設(shè)過程產(chǎn)生的瀝青煙氣以及燃油機械廢氣。 （2）生態(tài)影響：工程施工期水土流失，項目施工對野生動植物、防洪排澇的影響。 詳見附錄二項目總橫道圖。 項目進度安排整個項目分為項目前期準備階段與可行性研究階段、勘察設(shè)計階段、項目招標階段、施工前期準備階段、招商引資階段、項目施工階段。 財務部：負責公司會計的核算、監(jiān)督、劃撥項款、報銷、資金計劃制定、財務預決算編制，協(xié)調(diào)銀行、稅務部門之間的關(guān)系。 市場管理委員會：負責市場日常經(jīng)營、管理，協(xié)調(diào)各用戶之間的關(guān)系、幫助辦理有關(guān)證件等工作。 招商部（后期并入市場管理委員會）：負責項目招商、安商工作。 行政部：負責公司行政、辦公、人事等工作。 公司嚴格按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立組織機構(gòu),設(shè)置董事會，實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制。項目的相關(guān)的建筑參數(shù)詳見下表：表 53 項目相關(guān)的建筑參數(shù)項目結(jié)構(gòu)類型數(shù)值單位備注1占地面積67399m22道路面積17064m23總建筑面積80878m2 鋼結(jié)構(gòu)加工廠區(qū)鋼結(jié)構(gòu)25800m2機加車間鋼結(jié)構(gòu)4500m2生產(chǎn)鋪助用房框架結(jié)構(gòu)4500m2宿舍框架結(jié)構(gòu)9000m2飯?zhí)每蚣芙Y(jié)構(gòu)9000m2綜合樓框架結(jié)構(gòu)28000m24建筑密度%5容積率6綠化率%7停車位500個6 項目的組織機構(gòu)與進度安排 項目組織機構(gòu) 建立合理的組織機構(gòu)，規(guī)定相應的崗位職責，并加以嚴格的考核，是企業(yè)正常運營、實現(xiàn)其戰(zhàn)略目標的前提。本項目設(shè)計年運輸量33150噸,以汽車運輸為主，其中運進33150噸（主要為原料，半成品）；運出33150噸（主要為成品、廢料）。廠區(qū)主入口臨東面園區(qū)道路路布置，貨運出入口臨南面園區(qū)道路設(shè)置，實現(xiàn)人車分流，互不干擾，同時可滿足物流運輸要求。（2）項目的道路交通設(shè)計依據(jù)建筑布局來進行設(shè)計，合理組織物流及車流。道路采用城市型水泥混凝土路面。此外，在廠區(qū)西北角布置有機加車間及集中供氣站，已滿足相關(guān)生產(chǎn)需要；廠區(qū)西北角布置有員工宿舍及食堂，以滿足生活需要，宿舍樓南部布置以籃球場，以滿足員工鍛煉及娛樂需要。5 項目產(chǎn)品方案 項目總平面圖根據(jù)用地形狀及功能、運輸?shù)纫?，基地?nèi)從南往北主要布置鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)廠房、大型構(gòu)件露天制造區(qū)、油漆涂裝及成品堆放區(qū)，規(guī)劃廠房。六安這個中文詞就很適合，它代表像征性的項目。六安鋼結(jié)構(gòu)加工廠是一家區(qū)域性集規(guī)范化、系列化和專業(yè)化于一體的現(xiàn)代化專業(yè)市場。 競爭項目調(diào)研 安徽XX鋼結(jié)構(gòu)廠（1）項目概況（2）安徽XXQ鋼結(jié)構(gòu)廠調(diào)研分析 調(diào)研分析詳見下表：表31 安徽國XX鋼結(jié)構(gòu)廠調(diào)研成果類別占地面積建筑面積租金售價管理費入駐品牌家數(shù)開業(yè)時間年營業(yè)額經(jīng)營狀況數(shù)量380000平方米38元/m2/月只租不售160多個商戶60多個品牌2004年5月36億良好 與本項目的比較與本項目相比，安徽XXX規(guī)模遠大于本項目，但前兩個項目建設(shè)的較早，隨著行業(yè)的蓬勃發(fā)展，前個項目科能會表現(xiàn)的功能的不全面，而城是一家區(qū)域性集規(guī)范化、系列化和專業(yè)化于一體的現(xiàn)代化專業(yè)市場，六安偉宏鋼結(jié)構(gòu)公司都給予了精確的定位，可以指定相關(guān)的優(yōu)惠政策來吸引投資商 4 項目主題定位與形象策劃 項目主題定位 本項目整體定位為全力打造打造一流品質(zhì)的鋼結(jié)構(gòu)品牌的皖西地區(qū)乃至安徽一流的專業(yè)鋼結(jié)構(gòu)市場。 本項目潛在客戶群（1）入駐經(jīng)營戶 大量鋼結(jié)構(gòu)需求經(jīng)營戶的進駐，勢必帶來相應的需求。鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)處在發(fā)展壯大階段，屬于成長型朝陽行業(yè)，發(fā)展前景廣闊。 結(jié)論：鋼結(jié)構(gòu)建筑類項目是本項目的招商主要客群。近年來，我國建筑鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)獲得了巨大的發(fā)展，涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀的鋼結(jié)構(gòu)建筑，如奧運鳥巢、北京植物園溫室館、首都機場等。（4）國內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)建筑 國自1949年全國解放后，鋼結(jié)構(gòu)就在大跨重型工業(yè)廠房、大型公共建筑和高聳結(jié)構(gòu)中得到了應用。但由于涉及到跨地市，很多中小業(yè)戶不會冒這種風險，所以會有一定的障礙，而且外地市招商的成本要遠遠大于本地。是本項目次重點招商客戶群體。據(jù)我司了解該區(qū)域許多經(jīng)營戶土地使用權(quán)并不合法，因次存在搬遷的可能。尤其是以工業(yè)生產(chǎn)為主。 結(jié)論：項目重點覆蓋的六安地區(qū)經(jīng)銷商是本項目主要銷售、招商的一類客戶群體。而且這類客群也是營銷層面最便捷的客群，且有助于本項目后期經(jīng)營管理。但隨著業(yè)務的發(fā)展和規(guī)模的擴大，目前陳舊、落后的單個交易平臺已不能滿足經(jīng)營發(fā)展的需求，換鋪的需求比較強烈。實行地毯式排查，全面把偉宏鋼結(jié)構(gòu)品牌宣傳出去。綜合評價，本項目是可以進行迅速投入的項目，只要能夠抓住有利時機，充分考慮各種風險，發(fā)揮項目和公司優(yōu)點，將劣勢逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，本項目將會取得預想的效果。 T目前在六安投資鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)的項目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項目在策劃，如果本項目落后于競爭項目，其打擊將是致命的。 O國家明確了鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項刺激消費的政策接連出臺，鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)。（O）分析 O國民經(jīng)濟和居民可支配收入的持續(xù)快速和發(fā)展為鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強有力的購買力支撐。 劣勢（W）分析 W地段目前尚未完全開發(fā)，缺乏商業(yè)氛圍。 S項目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對項目產(chǎn)生實質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補。 對初投資意向的SWOT分析 優(yōu)勢（S）分析 S目前六安市場還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式鋼結(jié)構(gòu)市場，如果本項目能夠先于潛在競爭者進入市場，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢，進而形成進入壁壘，實現(xiàn)寡頭壟斷者的地位。（3）廠區(qū)地處丘陵地帶，屬亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，大陸性氣候特征明顯，夏季高溫多雨，冬季低溫少雨。（1）總規(guī)劃面積約100畝，處于我國東西和南北的結(jié)合部和我國“十”字形一級發(fā)展軸線的交匯處，六安市發(fā)展的黃金節(jié)點，交通便利,環(huán)境優(yōu)良，利于項目的發(fā)展。地理位置十分優(yōu)越，四面環(huán)路，交通便利，交通可達性強，南臨312國道，北靠皖西大道，離汽車站僅3公里。充分提煉“鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)”的內(nèi)涵，打造六安市一流工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地。將項目打造成安微省一流的乃至領(lǐng)先全國先進技術(shù)的鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)園地。 初步投資意向及選址論證 初步確定投資意向 由六安偉宏鋼結(jié)構(gòu)有限公司投資開發(fā)位于六安市開發(fā)區(qū)迎賓大道以東,新城二道以南占地面積67399m2的工業(yè)項目。除其中約5～6萬噸左右由于型鋼構(gòu)件及運輸?shù)仍虮仨氃诂F(xiàn)場制作外，據(jù)保守估計，每年工程任務中約有4～5萬噸左右的鋼結(jié)構(gòu)制作加工量必須進入加工廠加工，可滿足本項目鋼結(jié)生產(chǎn)任務2～3萬噸。近年來，國家鼓勵建設(shè)低能耗、高產(chǎn)出的環(huán)保項目，大力建設(shè)交通、能源、環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施，需要大量鋼結(jié)構(gòu)，加之鋼結(jié)構(gòu)建筑沒有廢渣、廢水、廢氣等的排放物，對環(huán)境沒有污染，加之鋼結(jié)構(gòu)本身的許多優(yōu)點，越來越受到人們的青睞，在未來很長一段時期內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)都具有廣闊的市場前景，項目市場經(jīng)營風險較低。（2）人才與技術(shù)優(yōu)勢六安偉宏鋼結(jié)構(gòu)有限公司擁有高級專業(yè)技術(shù)人員27人，中、初級專二十擁有高級專業(yè)技術(shù)人員172人，中級專業(yè)技術(shù)人員757人，初級專業(yè)技術(shù)人員947人，全國一級建造師166人，擁有一支專業(yè)從事鋼結(jié)構(gòu)制作安裝的團隊，他們都已經(jīng)從事鋼結(jié)構(gòu)的制作安裝十多年，有足夠的經(jīng)驗來滿足新鋼結(jié)構(gòu)公司的發(fā)展需求。以下是成功案例: 中國黃梅戲藝術(shù)中心，陜西文化中心，安徽淮南洛河電廠，鄭州宇通客車股份有限公司。公司長期在冶煉高爐工程、碳素工程、燒結(jié)工程、氧化鋁工程以及銅鉛鋅冶煉等工程建設(shè)中形成了自己的特色并具有一定影響力。（1）企業(yè)資質(zhì)與經(jīng)驗方面的優(yōu)勢六安偉宏鋼結(jié)構(gòu)有限公司具有鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包壹級資質(zhì)，可承擔各類鋼結(jié)構(gòu)工程（包括網(wǎng)架、輕型鋼結(jié)構(gòu)工程）的制作與安裝。鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)處在發(fā)展壯大階段，屬于成長型朝陽行業(yè)，發(fā)展前景廣闊。鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)逐步成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。鋼鐵新技術(shù)、新材料不斷出現(xiàn)，為鋼構(gòu)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定了物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。到2010年，我國鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)量將達到2800萬噸（比預計的2600萬噸有所突破），特別是在公路橋梁、鐵路橋梁和城市天橋及電廠廠房、鋼鐵企業(yè)廠房改造等重型鋼結(jié)構(gòu)的用量上將快速增長?？紤]到目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不規(guī)范等因素。還有塔桅結(jié)構(gòu)用鋼100萬噸；容器用鋼100萬噸；橋梁用鋼30萬噸；海洋工程用鋼10萬噸；城市建設(shè)用鋼200萬噸。在政府從“限制和合理使用鋼結(jié)構(gòu)到發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)”的政策指導和支持下，從重大工程、標致性建筑使用鋼結(jié)構(gòu)到鋼結(jié)構(gòu)普遍使用而得到發(fā)展迅速，呈現(xiàn)出了從未有過的興旺景象。 鋼結(jié)構(gòu)銷售市場狀況分析目前，鋼結(jié)構(gòu)在國際上的發(fā)展趨勢與國內(nèi)基本一致，而我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)份額巨大，鋼結(jié)構(gòu)市場更加廣闊。雖然省城合肥已經(jīng)有新國五條細則出臺，但省地稅部門難以改變，因此，在短期內(nèi)六安市可能難以出臺有關(guān)新國五條的細則。國家出臺新國五條的目的是為了控制房價過高，而像六安這樣的二三線城市，房產(chǎn)市場起步晚，未必需要去調(diào)控。同時，完善土地有償使用制度，促進存量土地的盤活、再開發(fā)利用也是政策的重點。2001年－2012年間，%%，%，被聯(lián)合國稱為城市化速度最快的國家。隨著民生工程的大力實施，城鎮(zhèn)低保水平的提高，農(nóng)村社會保障制度的進一步完善，預計全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破1萬元，可望達到10400元，%，%；農(nóng)民人均純收入預計可達3000元，增長19%，%。全年銷售社會福利彩票36900萬元，比上年增長31%，籌集社會福利資金9900萬元；全年銷售體育彩票10279萬元，%。全年開展創(chuàng)業(yè)培訓8978人，就業(yè)技能培訓35344人。社會保障體系不斷完善。 農(nóng)村居民人均純收入6535元，%。[以上數(shù)據(jù)來源于六安統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒]表22 2012年六安居民消費價格指數(shù) 指標指數(shù)（上年=100）居民消費價格指數(shù)食品糧食煙酒衣著家庭設(shè)備用品及維修服務醫(yī)療保健及個人用品交通及信號娛樂教育文化用品及服務居?。?）六安市人民生活社會保障制度逐步健全間接促進鋼結(jié)構(gòu)市場的發(fā)展。其中，%，%。全員勞動生產(chǎn)率238051元/人，%。︰︰︰︰。2012年全年生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%。2012年六安農(nóng)業(yè)生態(tài)經(jīng)濟建設(shè)開始起步，現(xiàn)已建成多個農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，并分別獲得了歐盟、中國農(nóng)業(yè)科學院和國家環(huán)?？偩值恼J證；在工業(yè)生產(chǎn)方面，六安以城市工業(yè)核心區(qū)、國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)為框架的承接產(chǎn)業(yè)平臺初成體系，努力實現(xiàn)由工業(yè)小市向工業(yè)大市的新跨越，未來的六安將會以一個嶄新的面貌融入現(xiàn)代化生態(tài)化城市前列。六安為大別山區(qū)域中心城市，地處中國經(jīng)濟最具發(fā)展活力的長三角腹地，是國家級皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的成員城市，安徽省會經(jīng)濟圈合肥經(jīng)濟圈的副中心城市，國家級交通樞紐城市。充分利用項目創(chuàng)新的附加賣點，與傳統(tǒng)鋼結(jié)構(gòu)銷售項目區(qū)分開，建立自身的差異性和核心競爭力。 本項目建設(shè)期為兩年，計算期為22年，主要經(jīng)濟技術(shù)指標詳見下表：表11 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)值單位備注1占地面積67399m22道路面積19312m23總建筑面積80878m2鋼結(jié)構(gòu)加工廠房25800m2機加車間4500m2生產(chǎn)鋪助房4500m2宿舍9000m2飯?zhí)?000m2綜合樓28000m24建筑密度%5容積率6綠化率%7停車位500個8財務凈現(xiàn)值萬元基準收益率取12%9總投資收益率%10資本金凈利潤率%11投資回收期年12內(nèi)部