某大酒店項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策劃方案書-文庫(kù)吧資料
2025-05-08 00:50本頁(yè)面
【正文】 是服務(wù)。七、項(xiàng)目建議◆管理公司建議本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體集中在投資客身上，項(xiàng)目所有建議都集中圍繞在如何給消費(fèi)者一個(gè)信心——投資該項(xiàng)目定有高額回報(bào)。另一方面從銷售角度，我們產(chǎn)品的主要優(yōu)勢(shì)是經(jīng)濟(jì)性、高回報(bào)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，針對(duì)主要目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理，本項(xiàng)目只需對(duì)重要功能區(qū)域（如大堂）進(jìn)行重點(diǎn)包裝。從銷售角度，商業(yè)配套的引進(jìn)是對(duì)本項(xiàng)商務(wù)定位的最好詮釋，建議在將來(lái)樓書中予以體現(xiàn)，給客戶以充分想象空間。分析：由于地塊周邊配套的不足，本項(xiàng)目如能完善自身功能配套不僅彌補(bǔ)上述不足，更是形成項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)。六、經(jīng)營(yíng)定位集商務(wù)、休閑于一體的高性價(jià)比酒店物業(yè)功能分配：1—3層為商務(wù)、休閑區(qū)， 4—10層為標(biāo)準(zhǔn)套房， 11—12層仍為多功能廳，包含部分KTV包廂。同時(shí)再結(jié)合上述反推法定價(jià)，將本項(xiàng)目均價(jià)定為3500元/㎡。（55為本項(xiàng)目酒店套房主力建筑面積），得出本項(xiàng)目單位定價(jià)在3000元/㎡～3400元/㎡。采取租金反推法定價(jià)，按照我司建議的租金價(jià)格和市場(chǎng)平均60%開房率，算出平均一間客房的年毛收入[計(jì)算公式為：一間客房的年毛收入=房?jī)r(jià)開房率每年天數(shù)（365）]，管理公司毛收益和業(yè)主回報(bào)按照6：4分?jǐn)偅▍⒄债a(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)規(guī)律得出的結(jié)論）[計(jì)算公式為：管理公司毛收益=一間客房的年收益，業(yè)主回報(bào)金額=一間客房的年收益]，業(yè)主回報(bào)部分按照投資總額的8．5%的回報(bào)率（見銷售方案），推算出銷售價(jià)格[計(jì)算公式為：?jiǎn)挝讳N售價(jià)格=每年可回報(bào)業(yè)主金額247。間，因此本項(xiàng)目的租金價(jià)格依照我司的定位思路，定為160—180元/天根據(jù)我司對(duì)包頭酒店市場(chǎng)調(diào)查情況，三星級(jí)酒店的平均價(jià)格320—350元/天 建議銷售均價(jià)暫定3500元/㎡。 根據(jù)我司實(shí)際操作各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目和對(duì)目前包頭市場(chǎng)供應(yīng)的類似產(chǎn)品的研究，結(jié)合包頭整體目標(biāo)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與本項(xiàng)目特征，本項(xiàng)目客戶主體定位為投資客為主，自用客為輔。此外部分企業(yè)也可將其做為接待商務(wù)關(guān)系客戶的中長(zhǎng)期居住物業(yè)。對(duì)物業(yè)的功能設(shè)置要求上，注重物業(yè)形象，要有良好酒店管理，具有商務(wù)中心，并有簡(jiǎn)單休閑娛樂場(chǎng)所和日常配套設(shè)施。第二類客戶該類型公司為短距離與服務(wù)之企業(yè)接觸，節(jié)約差旅成本，在其周邊購(gòu)買辦公兼居住物業(yè)。第一類客戶希望有大于銀行利率的投資回報(bào)，資金能夠通過(guò)某種相對(duì)比較安全方式保值并增值。四、目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位：1）、通過(guò)長(zhǎng)期租賃，以租金形式與土地自然增值獲取收益的投資客2）、與稀土高新開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務(wù)聯(lián)系的公司。 因此從產(chǎn)品切入來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店為定位是其最佳切入點(diǎn)。因此本項(xiàng)目以低于高級(jí)酒店的住宿費(fèi)用，高于公寓的服務(wù)品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型酒店做為產(chǎn)品定位，定能以其產(chǎn)品的差異性在區(qū)域中脫穎而出。其次，在稀土高新開發(fā)區(qū)內(nèi)的居住類商務(wù)配套主要是稀土大酒店，及一些宜商宜住的公寓。三、項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位本項(xiàng)目定位為開發(fā)區(qū)首家產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店作為定位一個(gè)市場(chǎng)的基本要素，本身的地理位置與客觀存在的一些條件、市場(chǎng)發(fā)展的需求以及消費(fèi)者所能提供的支持，三者構(gòu)成了一個(gè)定位最為關(guān)鍵的三要素，下面從這三個(gè)方面來(lái)論證上述定位：首先，本項(xiàng)目
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