【正文】 、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)。服務(wù)功能：從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以有目的選購某類商品的流動顧客為主。管理信息系統(tǒng)：程度較高。商品售賣方式：采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式。營業(yè)面積：營業(yè)面積在600020000平方米。⑦百貨店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地。服務(wù)功能：設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品品種在4000種左 右，實行低價、批量銷售。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑5公理以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧客 為主。管理信息系統(tǒng)：程度較高。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。⑤中型超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及中型居住區(qū)附近。服務(wù)功能：營業(yè)時間12小時以上。食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以下。管理信息系統(tǒng)：一般。商品售賣方式：開架自選，統(tǒng)一結(jié)算。營業(yè)面積：300500平方米。③折扣店選址：居民區(qū)、交通要道等租金相對便宜的地區(qū)。服務(wù)功能：營業(yè)時間16小時以上， 提供即時性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項商品性服務(wù)項目。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：即時食品、日用小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點， 商品品種在3000種左右，售價高于市場平均水平。顧客多 為有目的的購買。②便利店選址：商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓、加油站等 公共活動區(qū)。服務(wù)功能：營業(yè)時間12小時以上。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。商圈與目標(biāo)顧客：，目標(biāo)顧客以相對固定的居民為主。根據(jù)企業(yè)實力，經(jīng)營目標(biāo)、承受鳳險能力等因素的考慮，根據(jù)實操經(jīng)驗，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。八、經(jīng)營方式定位對于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位非常重要。根據(jù)具體的情況，必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪租出。按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補作用，以有利消費者在商場里循環(huán)消費；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對二、三樓進(jìn)行制定。一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。到商場地下一層消費暫時還不是我國消費者的消費習(xí)慣主流，按市場規(guī)律，一般情況下，負(fù)一層租售金額與一層相差2―3倍，如廣州熱銷項目藍(lán)色快線的負(fù)一層A1鋪售價為45729元/平方米，同樣區(qū)位的一層為102560元/平方米。價格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟分析，基于商業(yè)操作的實戰(zhàn)經(jīng)驗與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟分析來確定， 以下是商業(yè)項目最佳定價的三大法則。其中品牌店的組合差異性對項目經(jīng)營中的消費人群、消費檔次、建筑鳳格和經(jīng)營鳳格影響很大。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間】③通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；六、檔次定位項目所面對的消費與經(jīng)營品牌的檔次，這是由所服務(wù)的消費者決定的。商場形象可以通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費者。隨著人們消費水平的提高，休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢。三、目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位包括對項目要服務(wù)的對象即經(jīng)營者、投資者的定位。在信息化社會，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個性化與情感化的傾向越來越明顯。③從市場競爭上界定根據(jù)操盤經(jīng)驗，中型商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位，主要考慮如下幾個因素：①盡可能引進(jìn)符合項目實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3－5年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地位，將要造成新的商業(yè)中心；②要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，但又強調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預(yù)防鳳險；③現(xiàn)代百貨公司和中型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競爭關(guān)系，要注意它們的錯位經(jīng)營；④首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項目化整為零進(jìn)行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金；⑤中型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾；⑥現(xiàn)代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進(jìn)深和購物動線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為經(jīng)營商接受，所有這些細(xì)節(jié)都必須與項目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。而業(yè)態(tài)定位即對商業(yè)項目做成什么形式的商業(yè)確定定位?！緫?zhàn)略定位】【商業(yè)定位】一、業(yè)態(tài)定位所謂商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài)。雪蓮必需在冰原，蔓草則必喜溫好陰，植物只有在合適的生態(tài)環(huán)境中才能生存茁壯。（二）某商業(yè)城定位參考商業(yè)地產(chǎn)項目市場定位分析研究市場定位是商業(yè)項目及產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵。（2） 通過顧客對賣場購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告等。（七）商場形象定位商場形象定位實質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)給消費者。產(chǎn)品品種對商場規(guī)模的制約：目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實際上一個商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。商圈購買力對單店規(guī)模的制約：簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。由此可大致測算。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。不過，隨著大連地區(qū)城市建設(shè)的大力推進(jìn)及人口規(guī)模的不斷擴大，相信在不久的將來便會出現(xiàn)這種以中型百貨商場和中型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)場所。個體經(jīng)營的獨立街鋪。這是大連地區(qū)近年來發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點是在同一商場內(nèi)同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機地結(jié)合起來。（2）便民式超市，其特點是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。超市，其特點是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。（五）業(yè)態(tài)定位目前，大連地區(qū)市的商業(yè)類型主要有以下幾種：綜合性百貨商場，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場等，其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于中型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險。2）保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。商場特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有兩個方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等，二是服務(wù)特色。尤其是96年以來，國際中型零售企業(yè)大舉進(jìn)軍大連地區(qū)，擴張勢頭一直有增無減，而本地一些中型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內(nèi)功，增強實力，另一方面也加快新開分店的步伐。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費群，而且周邊沒有過于強大的競爭對手，那么，采用大眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險相對小很多。（三）經(jīng)營特色定位 一個商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。在商圈范圍確定之后，便可對整個輻射商圈的消費者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費群。所謂商圈范圍就是商場吸引顧客的空間范圍。在這種競爭環(huán)境中，一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功，必須根據(jù)自身的特點和競爭優(yōu)勢，選擇市場定位，集中力量針對某一特定的目標(biāo)市場開展經(jīng)營活動，以求揚長避短，避免在自己的弱勢市場上與強有力的競爭對手全面競爭，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟效益。三、某商場城定位參考（一）某商業(yè)城定位參考某商業(yè)城進(jìn)行商場定位對商場進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點是滿足市場競爭的需要。某商業(yè)城把優(yōu)質(zhì)的服務(wù)作為企業(yè)發(fā)展的王牌，不斷使服務(wù)更加趨于超前性、情感性以及多樣化、個性化和信息化。某商業(yè)城定位為中端時尚百貨商場，目標(biāo)顧客為追求生活品位的人群。目標(biāo)消費群定位：本地居民、外地游客、年輕潮流群體、悠閑群體。生活型定位，以休閑生活需求滿足為定位的百貨店。某商業(yè)城，2015因運而生。當(dāng)本地商家無法滿足這批消費者的消費欲望或迎合他們的消費形態(tài)時，消費者多數(shù)尋求異地消費，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費力較強的顧客。中高端的個性消費嚴(yán)重不足。因此，現(xiàn)時的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。金州的商業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的發(fā)展及調(diào)整，現(xiàn)時中、高端消費群體與大眾型消費群體的消費需求基本已得到滿足。市場分析隨著社會發(fā)展，人們生活水平逐步提高，加上外來高素質(zhì)人口涌入，消費要求層次不斷提升，令金州的商業(yè)在近十年間發(fā)展蓬勃。結(jié)果表明，受訪者基本上都是一些職業(yè)穩(wěn)定、收入相對中等的購買人群。結(jié)果表明，定位于中端客戶群的百貨商場，這部分客戶年齡基本上都在中青年和中老年階段。平均每次的購物金額：本次參與調(diào)查的人群中，平均每次購物金額主要集中在100——300元，%?；榉穹植迹?，%。每月平均購物次數(shù)（包括其他商場）。個人月收入分布：受訪者中，個人月收入主要集中在03500元，%。（六）潛在客戶背景資料性別分布：%，%。下面是關(guān)于金州某商業(yè)城周邊的小區(qū)情況，主要包括分布和間距兩個部分。小區(qū)住戶和周邊居民是當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝?，則代表著他們是前往商場購物消費的主力軍。下面是關(guān)于金州某商業(yè)城周邊的學(xué)校情況（以及學(xué)校和商場之間的距離）。這些皆是便利生活的保證，也是人流大量聚集的地方。無論從金州體育場、一一七中學(xué)、燒傷醫(yī)院到某商業(yè)城，還是從金紡小區(qū)、萬科城、金海嘉園、七里到某商業(yè)城，近在腳下的公家車仿佛私家車一般，讓您輕松抬腿、快捷到達(dá)金州某商業(yè)城愉快購物。（一）金州某商業(yè)城的交通情況金州某商業(yè)城周圍的交通情況四通八達(dá)，有快軌和公交車多項選擇，屬于金州區(qū)的交通樞紐之一。一個賣場服務(wù)意識的強弱，很大程度上體現(xiàn)在其對一些細(xì)節(jié)的處理上，如收銀時顧客等候的時間、零幣的調(diào)換等等。從某種意義上講，賣場服務(wù)做得好不好，在消費者滿意度中占很大比重。垃圾及污水處理應(yīng)得當(dāng)?shù)?。第三，設(shè)計時避免顧客心理恐懼和不安全的因素。因此,首先,要考慮設(shè)備安裝設(shè)計的安全性。嚴(yán)格的產(chǎn)品把關(guān)，是某商業(yè)城的責(zé)任與企業(yè)宗旨?！?。那些能夠與其他賣場相區(qū)分，又屬于大眾消費的產(chǎn)品，尤其能夠吸引消費者的眼球。也正是這些驚爆價，起到了吸引人氣的作用。在大多數(shù)消費者看來，價格永遠(yuǎn)是其做出購買判斷的首要因素。6） 活動優(yōu)惠商場在特定的周末及法定假日，將推出一系列的優(yōu)惠活動，在活動期間凡在商場消費的顧客都可以享受到商場所饋贈給消費者的精美禮品、優(yōu)惠抵值劵、消費返現(xiàn)等形式的優(yōu)惠，商場所發(fā)啟的活動，不僅是一種商場品牌宣傳的營銷手段，更能補充租賃商鋪商家客源不足的問題，實現(xiàn)利益雙贏的營銷目的。要想讓顧客形成對自己賣場的特殊印象，就必須抓住特色來做文章，通俗地說就是打造店內(nèi)風(fēng)格和特性。因此，幾乎所有賣場都在想方設(shè)法滿足消費者對商品的多樣化需求，讓消費者盡量能夠體驗一站式購物。3） 商品充足賣場商品的充足與多樣化，常常被消費者視為賣場競爭實力的象征。因此，賣場周邊的自然客流量常常是決定該賣場選址的一個重要因素之一。其目的就是希望顧客在購物時得到一種享受，將購物休閑化。 簡單說就是“來了不想走，走了還想再來”。某商業(yè)城的建立填補了這一現(xiàn)象的不足，周邊所設(shè)商鋪的結(jié)構(gòu)布局，怡怡體現(xiàn)了某商業(yè)城的環(huán)境優(yōu)越性，購物環(huán)境是賣場提供給消費者的另一種利益形式。在一個購物環(huán)境好、服務(wù)質(zhì)量高，令人身心愉悅的購物環(huán)境中購物，消費者購物的沖動會自然被激發(fā)起來。　從很大程度上講，顧客在賣場的消費屬于感性消費，決定顧客購買的因素有很多，但最終起決定作用的因素卻往往只有兩個——購物氛圍和服務(wù)。事實表明，對于消費群體來說，“顧客滿意度”是一個十分感性的評價，就像是我們對一個自己并不熟悉的人所做出的第一印象的評價一樣。反之，顧客對賣場的滿意度越低，賣場的人氣越差，隨之創(chuàng)造的利潤也越小，甚至?xí)官u場瀕臨破產(chǎn)。它并不是由賣場單方面的專業(yè)度決定的，而是取決于顧客在賣場購物體驗的綜合評價。而如何贏得顧客的認(rèn)可和青睞，也就成了眾賣場需要思考的問題。誰贏得了顧客，也就贏得了市場，誰就能在激烈的市場競爭中生存下去。他們