【正文】 500 美 元 之 間 是 住 宅 和房 地 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 的 高 速 時(shí) 期 。 泰 安 市 房 地 產(chǎn) 業(yè) 仍 有 較 大 的 發(fā) 展 空 間 。二 、 泰 安 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 趨 勢(shì)目 前 泰 安 房 地 產(chǎn) 業(yè) 已 進(jìn) 入 上 升 時(shí) 期 ， 突 出 表 現(xiàn) 為 需 求 增 長(zhǎng) 加 快 ，供 求 基 本 平 衡 ， 房 價(jià) 升 勢(shì) 確 立 。 隨 著 “藍(lán) 天 、 青 山 、 碧 水 、 綠 色 家 園 ”生 態(tài) 化 城 市 建 設(shè) 的 實(shí) 施 ， 居 民 居 住 環(huán) 境 不 斷 改 善 ， 居 住 質(zhì) 量 逐 年 提高 。 據(jù)對(duì) 部 分 房 產(chǎn) 公 司 的 調(diào) 查 ， 當(dāng) 前 購 房 者 有 60%80%是 通 過 銀 行 按 揭 買房 ， 居 民 攢 錢 買 房 的 陳 舊 觀 念 有 所 轉(zhuǎn) 變 。 銀 行 按 揭 服 務(wù) 的 開 展 ， 有 力 地 推 動(dòng)了 房 地 產(chǎn) 消 費(fèi) 。 據(jù) 調(diào) 查 ， 2022 年 ， 全 市 二 手 房 成 交 額 為 億 元 ， 平 均 銷售 價(jià) 格 為 1049 元 /㎡ ， 2022 年 成 交 額 增 到 億 元 ， 增 長(zhǎng) 了 近 一倍 ， 平 均 價(jià) 格 漲 到 1272 元 /㎡ ， 上 漲 %。19 / 98 二 手 房 市 場(chǎng) 成 交 活 躍 ， 價(jià) 格 逐 年 上 漲 。 據(jù) 調(diào) 查 ， 當(dāng) 前 全 市 有 90%的房 改 房 已 被 居 民 擁 有 ， 泰 安 市 住 房 消 費(fèi) 已 由 集 團(tuán) 消 費(fèi) 投 資 轉(zhuǎn) 為 完 全個(gè) 人 消 費(fèi) 、 投 資 。 國(guó) 家 房 改政 策 的 深 入 、 貨 幣 分 房 全 面 實(shí) 施 及 金 融 住 房 信 貸 出 臺(tái) 等 一 系 列 措 施 ，使 人 們 徹 底 告 別 了 實(shí) 物 分 房 的 舊 體 制 ， 住 房 觀 念 由 等 靠 要 轉(zhuǎn) 變 為 個(gè)人 購 房 。 根 據(jù) 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 分 類 ， 在 房 改 前 泰 安 市 居 民大 多 為 公 有 住 房 ， 房 改 后 的 1998 年 居 民 自 有 住 房 率 （ 含 擁 有 部 分 產(chǎn)權(quán) 的 自 有 房 ） 為 72%， 2022 年 底 自 有 住 房 率 達(dá) 到 93%， 六 年 間 無 房戶 同 比 縮 小 了 21 個(gè) 百 分 點(diǎn) 。 人 均 住 房 面 積 持 續(xù) 增 加 ， 無 房 戶 逐 漸 減 少 。18 / 982022 年 全 市 在 建 房 屋 規(guī) 模 達(dá) 萬 平 方 米 ， 增 長(zhǎng) %； 商 品 房銷 售 面 積 萬 平 方 米 ， 增 長(zhǎng) %， 其 中 住 宅 銷 售 面 積 萬平 方 米 ， 增 長(zhǎng) %； 商 品 房 屋 空 置 面 積 萬 平 方 米 ,比 上 年 下降 %。 商 品 房 需 求 旺 盛 ,銷 售 價(jià) 格 一 路 走 高 。 房 地 產(chǎn) 隊(duì) 伍 不 斷 壯 大 。 特 別 是 近 兩年 增 勢(shì) 異 常 迅 猛 ， 兩 年 內(nèi) 房 地 產(chǎn) 投 資 總 額 達(dá) 35 億 元 ， 是 前 10 年 投資 總 額 的 倍 ， 其 中 ： 2022 年 完 成 投 資 額 億 元 ， 比 上 年 增 長(zhǎng) 倍 ， 2022 年 完 成 投 資 額 億 元 ， 增 長(zhǎng) %。 泰 安 市 房 地 產(chǎn) 業(yè) 經(jīng) 歷 了 低 迷 、 徘徊 、 成 長(zhǎng) 期 ,近 兩 年 出 現(xiàn) 高 速 增 長(zhǎng) 的 態(tài) 勢(shì) 。 如 今 ， 房 地 產(chǎn) 業(yè) 已 成 為 國(guó)民 經(jīng) 濟(jì) 中 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 之 一 ， 不 僅 影 響 著 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 持 續(xù) 、 健 康 和 穩(wěn) 定發(fā) 展 ， 而 且 也 關(guān) 系 著 全 面 建 設(shè) 小 康 社 會(huì) 目 標(biāo) 的 實(shí) 現(xiàn) 。綜 上 所 述 ， 該 項(xiàng) 目 的 建 設(shè) 是 可 行 的 、 必 要 的 。由 以 上 分 析 可 以 看 出 ， 本 項(xiàng) 目 建 成 后 ， 可 進(jìn) 一 步 緩 解 城 市 低 收入 群 體 住 房 緊 張 的 狀 況 ， 特 別 是 滿 足 泰 城 低 收 入 者 對(duì) 住 房 的 需 求 ，16 / 98對(duì) 提 高 泰 城 低 收 入 家 庭 生 活 質(zhì) 量 將 起 到 積 極 的 推 動(dòng) 作 用 。目 前 ， 泰 安 市 城 區(qū) 低 收 入 家 庭 的 住 房 困 難 現(xiàn) 狀 ， 影 響 了 泰 安 旅游 城 市 的 發(fā) 展 ， 不 利 于 泰 安 和 諧 社 會(huì) 的 建 設(shè) 。四 、 符 合 國(guó) 家 樹 立 和 落 實(shí) 科 學(xué) 發(fā) 展 觀 要 求開 展 解 決 城 市 低 收 入 家 庭 的 住 房 困 難 問 題 是 樹 立 和 落 實(shí) 發(fā) 展 觀 ，統(tǒng) 籌 城 鄉(xiāng) 發(fā) 展 ， 改 善 城 市 低 收 入 家 庭 的 住 房 條 件 ， 提 高 城 市 低 收 入家 庭 的 居 民 生 活 質(zhì) 量 的 需 要 。 ”“以 鄧 小 平 理 論 和 三 個(gè) 代 表 重 要 思 想 為 指 導(dǎo) ，深 入 貫 徹 落 實(shí) 科 學(xué) 發(fā) 展 觀 ， 按 照 全 面 建 設(shè) 小 康 社 會(huì) 和 構(gòu) 建 社 會(huì) 主 義15 / 98和 諧 社 會(huì) 的 目 標(biāo) 要 求 ， 把 解 決 城 市 （ 包 括 縣 城 ） 低 收 入 住 房 困 難 作為 維 護(hù) 群 眾 利 益 的 重 要 工 作 和 住 房 制 度 改 革 的 重 要 內(nèi) 容 ， 作 為 政 府公 共 服 務(wù) 的 一 項(xiàng) 重 要 職 責(zé) ， 加 快 建 立 健 全 以 廉 租 住 房 制 度 為 重 點(diǎn) 、多 渠 道 解 決 城 市 (包 括 縣 城 )低 收 入 家 庭 住 房 困 難 的 政 策 體 系 。 因 此 本 項(xiàng) 目 建 設(shè) 符 合 泰 安 市 的 總 體 規(guī) 劃 ， 有 利 于 改 善 解 決 城市 低 收 入 家 庭 住 房 困 難 。 《 辦 法 》 出 臺(tái) 以 來 ， 按 照市 委 、 市 政 府 的 統(tǒng) 一 部 署 ， 聯(lián) 合 有 關(guān) 部 門 認(rèn) 真 組 織 落 實(shí) 廉 租 住 房 政策 。 2022 年 ， 市 政 府 以 政 府 令 的 形 式 頒 布 了《 泰 安 市 城 鎮(zhèn) 廉 租 住 房 保 障 辦 法 》 ， 確 定 以 貨 幣 補(bǔ) 貼 和 實(shí) 物 配 租 相 結(jié)合 的 方 式 解 決 城 鎮(zhèn) 低 收 入 家 庭 的 住 房 保 障 問 題 。 ”該 項(xiàng) 目 的 實(shí) 施 對(duì) 解 決 泰 安 低 收 入 家 庭 住 房 問 題 ， 有 助 于 改 善 和14 / 98提 高 他 們 的 生 活 水 平 的 提 高 ， 是 政 府 履 行 住 房 保 障 職 能 的 具 體 體 現(xiàn) 。 深 化物 業(yè) 體 制 改 革 ， 提 高 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 水 平 。 完 善 住 房 產(chǎn) 權(quán) 制 度 ， 激 活 住 房 二 級(jí)市 場(chǎng) ?！?泰 安 市 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 發(fā) 展 第 十 一 個(gè) 五 年 規(guī) 劃 綱 要 》 指 出 ：“加 大 住 房 供 應(yīng) 結(jié) 構(gòu) 調(diào) 整 力 度 ， 著 力 增 加 主 要 面 對(duì) 中 低 收 入 家 庭 的普 通 商 品 住 房 、 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 和 廉 租 住 房 供 應(yīng) 。 完 善 社 會(huì) 管 理 和 協(xié) 調(diào) 機(jī) 制 ，加 快 建 設(shè) 文 明 山 東 、 平 安 山 東 ， 促 進(jìn) 社 會(huì) 主 義 物 質(zhì) 文 明 、 政 治 文 明 、精 神 文 明 建 設(shè) 與 和 諧 社 會(huì) 建 設(shè) 全 面 發(fā) 展 。 ”因 此 ， 該 項(xiàng) 目 的 建 設(shè) 符 合 科 學(xué) 發(fā) 展 觀 的 要 求 ，有 助 于 解 決 城 市 中 低 收 入 家 庭 生 活 水 平 改 善 ， 共 享 改 革 成 果 ； 有 助于 和 諧 社 會(huì) 的 全 面 建 設(shè) ， 為 城 市 低 收 入 家 庭 提 供 了 更 好 的 生 活 居 住條 件 。 ”“對(duì) 在 城 市 已 有 穩(wěn) 定 職 業(yè) 和 住 所 的 進(jìn) 城 務(wù) 工 人 員 ， 要 創(chuàng) 造 條 件使 之 逐 步 轉(zhuǎn) 為 城 市 居 民 ， 依 法 享 有 當(dāng) 地 居 民 應(yīng) 有 的 權(quán) 利 ， 承 擔(dān) 應(yīng) 盡的 義 務(wù) ； 對(duì) 因 城 市 建 設(shè) 承 包 地 被 征 用 、 完 全 失 去 土 地 的 農(nóng) 村 人 口 ，要 轉(zhuǎn) 為 城 市 居 民 ， 城 市 政 府 要 負(fù) 責(zé) 提 供 就 業(yè) 援 助 、 技 能 培 訓(xùn) 、 失 業(yè)保 險(xiǎn) 和 最 低 生 活 保 障 等 。 舊城改造的老城區(qū)也正是中、低收入者最為集中的地區(qū)，市場(chǎng)上商品住宅的供應(yīng)并不能與中、低收入拆遷戶旺盛的購房需求相匹配，本 項(xiàng) 目 的 建 設(shè) 可 以 有 效 地 推 進(jìn) 泰 安 市城 市 化 建 設(shè) 的 進(jìn) 程 。城 市 化 是 標(biāo) 志 一 個(gè) 區(qū) 域 現(xiàn) 代 化 發(fā) 展 水 平 的 標(biāo) 準(zhǔn) ， 也 是 城 市 建 設(shè) 尤其 是 對(duì) 房 地 產(chǎn) 建 設(shè) 產(chǎn) 生 深 遠(yuǎn) 影 象 的 重 要 因 素 。 為 解 決 這 一 矛 盾 ， 今 后 要 進(jìn) 一 步 完 善住 房 供 應(yīng) 體 系 ， 重 點(diǎn) 發(fā) 展 中 低 檔 住 房 ， 適 度 發(fā) 展 高 檔 住 房 。 根 據(jù)《 泰 安 市 城 市 總 體 規(guī) 劃 （ 2022—2020） 》 中 指 出 ， 2022 年 泰 安 市 中心 城 區(qū) 人 口 數(shù) 為 萬 人 ， 按 目 前 的 人 居 居 室 為 間 /人 的 比 例推 算 ， 中 心 城 區(qū) 擁 有 居 室 約 60 萬 間 ， 到 2020 年 ， 城 市 總 人 口 將達(dá) 到 125 萬 人 ， 按 “人 均 一 間 房 ”總 體 目 標(biāo) 測(cè) 算 ， 中 心 城 居 室 總 量要 有 目 前 的 60 萬 間 ， 增 長(zhǎng) 為 125 萬 間 ， 任 務(wù) 非 常 艱 巨 。根據(jù)泰安市房產(chǎn)管理局 2022 年泰安市房屋普查的數(shù)據(jù)表明，泰安市城區(qū)內(nèi)人均住宅建筑面積小于 16 平方米的共計(jì) 7156 套，小于 8平民的還有 120 套。二、泰安市城市住房現(xiàn)狀泰安市作為魯中地區(qū)的重要中心城市之一，近年來國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。黨的“三個(gè)代表”一再強(qiáng)調(diào)：“我們黨始終代表最廣大人民群眾的根本利益，保障廣大民眾的基本權(quán)益和基本生活，是由共產(chǎn)黨的性質(zhì)和根本宗旨決定的。如今中國(guó)最根本、最迫切的問題是穩(wěn)定，沒有穩(wěn)定就沒有發(fā)展，這也是我黨十六大提出“構(gòu)建和諧社會(huì)”思想的深層次背景。從世界各國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，收入差距加大，易激化社會(huì)矛盾，社會(huì)動(dòng)蕩的危險(xiǎn)性也隨之增強(qiáng)。這種結(jié)構(gòu)意味著貧富差距大，意味著利益格局的失衡。我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積從 1988 年住房制度改革前的不足 7 平方米提高到了現(xiàn)在這個(gè)水平，提高速度如此之快，這在世界過去 200 余年城市化歷史上是一個(gè)奇跡，這中間經(jīng)濟(jì)適用住房所起的作用是功不可沒的。據(jù)原建設(shè)部統(tǒng)計(jì)：近四年來，全國(guó)城10 / 98鎮(zhèn)住房年均竣工面積超過 6 億平方米。低收入家庭的住房問題，是一個(gè)重大的民生問題。人均生產(chǎn)總值達(dá)到 27794元，突破 4000 美元。其中，第一產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %。 全 市 現(xiàn) 有科 研 單 位 21 所 ， 大 專 院 校 5 所 ， 中 等 職 業(yè) 技 術(shù) 學(xué) 校 23 所 ， 是 山 東省 第 三 大 文 化 教 育 中 心 。 京 滬 鐵 路 ， 京 滬 、 京 福 高 速 公路 、 10 10 20 220 國(guó) 道 穿 境 而 過 ， 即 將 開 工 的 京 滬 高 速 鐵 路縱 貫 南 北 。每年慕名來泰山旅游考察的中外游客多達(dá) 800 萬人次。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊(yùn)含著奇險(xiǎn)秀奧等美景，有“ 天然山岳公園” 之美譽(yù)。泰安市旅游資源得天獨(dú)厚。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北距省會(huì)濟(jì)南 66 公里，南距三孔圣地曲阜 66公里。2022 年末總?cè)丝? 萬人，其中：男性 萬人，女性 萬人，男女性別比為 ：。泰安因境內(nèi)的泰山而得名，取泰山安則四海皆安之意，象征國(guó)泰民安。7 / 98本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注1 建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃總用地 平方米 112600 畝 建筑面積 平方米 住宅建筑 平方米 其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 平方米 746 戶 廉租住房 平方米 1029 戶 公建 平方米 總居住戶數(shù) 戶 1775 總居住人口 人 56802 建筑容積率 3 建筑密度 % 4 綠化覆蓋率 % 5 機(jī)動(dòng)車停車位 輛 3876 建設(shè)總投資 萬元 工程費(fèi)用 萬元 其他費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元 7 經(jīng)濟(jì)適用房投資利潤(rùn)率 % 8 經(jīng)濟(jì)適用房投資利稅率 % 8 / 98第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性第一節(jié) 泰安市概況泰安市地處山東省中部，北依省會(huì)濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連古齊都淄博，西瀕黃河。四、項(xiàng)目效益分析該項(xiàng)目的建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。三期：2022 年 12 月—2022 年 8 月，完成廉租住房 37225 平方米，公建 平方米。三、項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期兩年，分三期實(shí)施如下：一期：2022 年 12 月—2022 年 8 月，完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、征地及勘名稱 工程費(fèi)用 其他費(fèi)用 預(yù)備費(fèi) 總投資經(jīng)濟(jì)適用住房 廉租房 合計(jì) 6 / 98察設(shè)計(jì)等前期工作，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積 平方米。二、投資估算及資金來源本項(xiàng)目總投資為 萬元，其中：工程費(fèi)用為 萬元，其他費(fèi)用