【正文】 (3) (4) (5) (6) (7) ? 根據(jù)上述各指標的估算值，可以得到該項目方案的現(xiàn)金流量表（表 718）。 ? 項目在經(jīng)營期內(nèi)的投資利潤率（稅后） =404247。 (*45281)*100%=% ? 項目在回購后經(jīng)營公寓式酒店每年產(chǎn)生的經(jīng)營利潤。 三、 方案 1A的 分析 （ 6）項目盈利能力 1）項目投資利潤與利潤率 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) ? 項目在第一年實現(xiàn)的投資利潤 =公寓房銷售收入 公寓房購房成本 公寓房銷售成本費用 增值稅 =1*39681[*39681+750*39681247。若按固定資產(chǎn)處理方式，增值稅為增值部分的 6%： 39681 （ ） 6%=（萬元） ? 經(jīng)營稅金及附加（按銷售收入的 6%計）： （ 72++） 6%=（萬元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 表 717 經(jīng)營期年度損益表 序號 項目 估算值（萬元） 1 銷售收入 2 銷售成本 3 折舊費 4 銷售稅金及附加 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 ? 所得稅：按當時國家財稅制度，所得稅稅率為 33%。 45281+5600 % =（萬元） ? 年折舊費（按 40年產(chǎn)權(quán)房平均提取折舊，不考慮殘值）： =247。故本項目的經(jīng)營成本為：（ 72++） 15%=（萬元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 三、 方案 1A的 分析 （ 4）折舊費及經(jīng)營期末回收固定資產(chǎn)余值 ? 本項目方案因公寓房已出售，故折舊只針對商業(yè)辦公用房計提，回收固定資產(chǎn)余值亦是。 公寓房銷售推介費用：設(shè)定為 400（萬元） 委托銷售費用（銷售額 %）： 39681 1 %=（萬元） 項目第一年內(nèi)發(fā)生的成本費用合計為： （萬元） ? 2）回租后（從第 2年開始到項目經(jīng)營期結(jié)束）每年應支付的費用： 每年應支付給公寓購買者的費用（目前上海酒店式公寓的年投資回報率在 7%8%之間，這里假定公寓購買者的投資回報率為 8%）：39681 1 8%=（萬元） 酒店年經(jīng)營成本：按物業(yè)管理公司提供資料，上海同類酒店的經(jīng)營成本約占酒店經(jīng)營收入的 12%。 三、 方案 1A的 分析 （ 3）經(jīng)營成本估算 ? 1）對應于公寓房銷售所發(fā)生的成本費用（即在第一年內(nèi)發(fā)生的成本費用）。 10000 =（萬元） 3233層年租金 72萬元 年租金收入合計 假設(shè)實際租金價格是 3元/M2 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 1）公寓房銷售收入估算 公寓房銷售單價 10000 元 /平方米 公寓房可售面積 39681 平方米 銷售收入 39681 萬元 酒店式公寓的售價一般比同區(qū)域的普通住房均價高出 20224000元 /M2，目前上海市酒店式公寓的售價都在1萬元到 2萬元 /M2不等，因此假定公寓銷售工作在項目第一年內(nèi)完成，銷售價格為 1萬元 /M2 。 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 項目 整體收購價格 面積 契稅率 金額 公寓房收購價款 8300 45281 收購時的中介費 購房契稅 % 合計金額（萬元） 三、 方案 1A的 分析 （ 2）收入估算 ? 項目收入包括三個部分，一是分拆出售 441套公寓房所取得的房屋銷售收入，二是出租 13層、 3233層商業(yè)辦公用房所取得的年租金收入，三是回租后經(jīng)營公寓式酒店的經(jīng)營收入。 三、 方案 1A的 分析 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) （ 1）初始投資 （ 2）收入估算 （ 3）經(jīng)營成本估算 （ 4）折舊費及經(jīng)營期末回收固定資產(chǎn)余值 （ 5）增值稅、經(jīng)營稅金及附加、所得稅的估算 （ 6）項目盈利能力 （ 7）項目方案的不確定性 三、 方案 1A的 分析 （ 1）初始投資 ? 本項目方案的初始投資包括收購該公寓所發(fā)生的所有投入，具體包括公寓房收購款、購房發(fā)生的中介費和購房契稅。如能聯(lián)合優(yōu)秀的酒店管理公司，則該公寓式酒店后期的經(jīng)營和投資回報會更有保障。顯然，方案 2和方案 3也是如此。 表 715 各種方案及其所對應的經(jīng)營模式 方 案 方案所對應的經(jīng)營模式 方案 1 收購公寓酒店，分拆出售后回租經(jīng)營 方案 1A 100%自有資金收購 方案 1B 30%自有資金、 70%銀行貸款收購 方案 2 收購公寓酒店，分拆出售后不回租經(jīng)營 方案 2A 100%自有資金收購 方案 2B 30%自有資金、 70%銀行貸款收購 方案 3 收購公寓酒店，分拆出售后回租委托經(jīng)營 方案 3A 100%自有資金收購 方案 3B 30%自有資金、 70%銀行貸款收購 為簡單起見，以下僅針對方案 1A和方案 2A的盈利能力進行比較分析。該項目可出售的 441套房間的總面積為 39681M2(表 714)。 ? 酒店高 33層，建筑面積約 45200M2。 表 713 自有資金投資的敏感性分析 不確定性因素變化 對 IRR的影響 對投資回收期的影響 銷售收入 運營成本 絕對值 相對變化 絕對值 相對變化 0 % 1 +10% % % % 2 10% % % % 3 10% % % % 4 +10% % % % 內(nèi)容提綱 第一節(jié) 高星級酒店新建項目的投資分析 第二節(jié) 公寓式酒店項目的投資分析 第三節(jié) 酒店改建項目的投資分析 第四節(jié) 酒店收購與改建項目的投資比較分析 一、 案例項目基本情況 ? 本項目為 4星級標準公寓式酒店， 2022年底正式營業(yè)。 四、 項目不確定性分析 (1) (2) （ 2）自有資金投資的敏感性分析 ? 表 713為項目（自有資金）內(nèi)部收益率、投資回收期對銷售收入及運營成本的敏感性變化。 四、 項目不確定性分析 （ 1）全部資金投資的敏感性分析 （ 2）自有資金投資的敏感性分析 (1) (2) 四、 項目不確定性分析 （ 1）全部資金投資的敏感性分析 (1) (2) 表 712 全部資金投資的敏感性分析 不確定性因素變化 對 IRR的影響 對投資回收期的影響 銷售收入 運營成本 絕對值 相對變化 絕對值 相對變化 0 % 1 +10% % % % 2 10% % % % 3 10% % % % 4 +10% % % % ? 表 712為項目（全部資金）內(nèi)部收益率、投資回收期對銷售收入及運營成本的敏感性變化。 ? 從項目的借款償還期指標看，該酒店投資項目的借款償還期約為 6年，即在建成后的第 2年可清償借款；從項目的利息備付率指標看，該投資項目第 48年各年的利息備付率遠高于 2。 ? PI：當期應付利息，即計入總成本費用的總利息費用。 序號 項 目 建設(shè)期 營業(yè)期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 回收固定資產(chǎn)余值 5880 回收流動資金 300 2 現(xiàn)金流出 自有資金投資 2022 2400 0 經(jīng)營成本 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 銷售稅金及附加 244 244 244 244 244 244 244 261 261 261 261 261 261 261 261 所得稅 446 454 462 470 478 459 467 633 641 649 657 657 657 657 657 固定投資本金償還 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 0 0 0 0 0 固定投資利息支付 324 291 259 227 194 162 130 97 65 32 0 0 0 0 0 流動資金本金償還 300 流動資金利息支付 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 3 凈現(xiàn)金流量 2022 2400 0 1081 1106 1130 1154 1178 1230 1255 1752 1776 1800 2298 2298 2298 2298 8178 4 累計凈現(xiàn)金流 2022 4400 4400 3319 2213 1083 71 1250 2480 3734 5486 7262 9062 11360 13658 15956 18254 26432 三、 項目財務評價 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 8）項目償債能力分析 ? 由表 710可知，該酒店投資項目如果用全部稅后利潤加上折舊來歸還固定投資的借款本金，則在第 6年間可以還清。 序號 項目 建設(shè)期 營業(yè)期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 回收固定資產(chǎn)余值 5