惠州萬科城華府價(jià)格策略vank-文庫吧資料
2025-05-05 13:29本頁面
【正文】 ：惠州地方小，大部分客戶通過公交車和摩托車上班，對地理位置非常關(guān)注，故地理位置權(quán)重大，設(shè)為 50%。 本項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析 項(xiàng)目 因素 萬科城華府 海倫堡 中信水岸城 瓏湖灣 三宅一生 偉豪領(lǐng)御 區(qū)位 ★ ★ ★ ★★ ★★★ ★★★ 配套 ★ ★ ★ ★ ★★ ★★★ 品牌 ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 物業(yè) ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 景觀 ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ★★ ★★ 社區(qū) ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★ 產(chǎn)品 ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ 綜合 競爭對手的地段，周邊配套均具有優(yōu)越性，相比之下，本項(xiàng)目的優(yōu)勢集中體現(xiàn)在開發(fā)商品牌和成熟的社區(qū)生活模式。 占地面積： 14萬㎡ 建筑面積： 45萬㎡ 容積率： 價(jià)格：折后均價(jià) 8300元 /㎡ 主力戶型： 80㎡ 兩房， 18130㎡ 三房，140180㎡ 四房 主要劣勢： 南三環(huán)附近，交通不好； 價(jià)格過高，客戶較難接受； 推售貨量較大，導(dǎo)致后期其他產(chǎn)品走量較慢 主要賣點(diǎn)： 一線西枝江景、金山湖湖景 戶型闊綽奢華 園林、綠化較許多惠州本土開發(fā)商做得更好 競品項(xiàng)目分析 —— 摩卡小鎮(zhèn) 主要劣勢： 三環(huán)附近，交通不好； 位置較偏客戶認(rèn)可程度較低 主要賣點(diǎn)： 地處江北核心，升值潛力大 三環(huán)路改為市政路 大社區(qū)大園林 基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 占地面積： 94485㎡ 建筑面積： 320220㎡ 容積率： 綠化率： 30% 車位配比： 1: 物業(yè)類別： 普通住宅 主力戶型： 100118㎡ 三房、138㎡ 四房 預(yù)計(jì) 7月中旬推出第一批單位 。 主要劣勢： 區(qū)域交通不便，生活配套設(shè)施不完善。 主要劣勢： 容積率高，全部是高層，客戶接受度需要引導(dǎo)，東邊水廠也會影響到項(xiàng)目的銷售。 主要賣點(diǎn)： 戶型，方正實(shí)用，產(chǎn)品面積段適中； 展示面，樓體條幅廣告展示性強(qiáng)，看樓通道等現(xiàn)場包裝展示較好 . 主要劣勢： 社區(qū)處在開發(fā)初始階段，自身配套方面不足，沒有形成生活氛圍。 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積： 22550㎡ 建筑面積： 82296㎡ 容積率： 目前在售：一期少量單位在售，由 2棟小高層住宅組成。 目前價(jià)格： 7800元 /㎡ 綠化率： 35% 項(xiàng)目總戶數(shù)： 447戶 車位數(shù)： 536個(gè) 主力戶型： 117140㎡ 三房單位，少量166㎡ 四房單位；由 5棟 16層住宅組成；兩梯兩戶，全南北通透，視野極佳 主要賣點(diǎn) : 現(xiàn)代 Artdeco建筑風(fēng)格，舒適享受型三房； 五星級接待中心，符合項(xiàng)目整體風(fēng)格。 競爭項(xiàng)目鎖定 區(qū)域分析 竟品類型 推售時(shí)間 深圳客戶普遍認(rèn)同江北區(qū)域的發(fā)展前景 惠州本地客戶對江北區(qū)域的認(rèn)知度基本一致 相似的戶型結(jié)構(gòu) ,及處在相同的價(jià)格區(qū)間 同一時(shí)間段或相近時(shí)間段推出可競爭房源 鎖定競品樓盤 鎖定目標(biāo) :中頤海倫堡、三宅一生、偉豪領(lǐng)域、中信水岸城、瓏湖灣 競爭力分析 —— 本案核心競爭力是開發(fā)商品牌、產(chǎn)品、園林 價(jià)格 產(chǎn)品 地段 形象 園林 品牌及物業(yè) 市場主流產(chǎn)品，贈(zèng)送面積及使用率超高產(chǎn)品，同時(shí)還擁有萬科人性化的精裝修，具備明顯的競爭優(yōu)勢 萬科品牌，全國品牌房產(chǎn)，具有絕對的話語權(quán)，深得消費(fèi)者認(rèn)同和追捧 本項(xiàng)目屬于城市資源項(xiàng)目，基本沒有自然景觀，但小區(qū)擁有貝爾高林打造的熱帶風(fēng)情園林，是整個(gè)片區(qū)乃至整個(gè)惠州首屈一指 CLD核心居住區(qū)，周邊生活配套尚不完善，逐步完善的社區(qū)配套、交通等將形成項(xiàng)目利好，未來升值潛力較大 同一片區(qū)價(jià)格相對較高，不具備明顯的競爭力 萬科城二期第一組團(tuán)為高端疊墅產(chǎn)品，這使精裝高層從一開始就擁有貴族血統(tǒng)。 預(yù)計(jì)剩余四期單位年內(nèi)全部推出 目前存貨 270套，三房 137套，四房 72套，五房 39套，復(fù)式 5套 瓏湖灣 預(yù)計(jì) 8月份推出 186套 113145㎡ 三房四房 目前存貨 439套，三房 348套，四房 91套 三宅一生 預(yù)計(jì)下批單位 8月左右推出 一期單位在售，共 447套單位，二房 74套，三房 83套，四房 272套，復(fù)式 18套 預(yù)計(jì)下批單位推出 271套 110164㎡三房四房單位 水岸城 總量 1782套，預(yù)計(jì) 7月份推出約 184套單位， 110㎡三房， 138㎡四房 現(xiàn)階段先推出別墅產(chǎn)品 預(yù)計(jì) 10月份推出 54套別墅 鼎峰國匯山 主要競品項(xiàng)目在售情況 項(xiàng)目 最近開盤時(shí)間 推售單位 銷售均價(jià) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 中頤海倫堡 2022年 5月 2日 105126㎡ 三房 5800元 /㎡ 683 347 中信水岸城 2022年 6月 18日 86130㎡ 兩房至四房 6500元 /㎡ 1114 447 偉豪領(lǐng)域 2022年 5月 4日 85113㎡ 兩房三房 7300元 /㎡ 419 197 宏益公館 2022年 11月 21日 82141㎡ 兩房至四房 6500元 /㎡ 496 0 瓏湖灣 2022年 15月 1日 113145㎡ 兩房至四房 8000元 /㎡ 554 270 三宅一生 2022年 6月 117134㎡ 三房， 164170㎡四房 7600元 /㎡ 8 439 合計(jì) 1700 主要競品未來供應(yīng)明細(xì) 2022年 78月競品供應(yīng)結(jié)構(gòu)明細(xì)（含未消化貨源） 戶型 面積段 套數(shù) 兩房兩廳 7085㎡ 387 三房兩廳 106133㎡ 1576 四房兩廳 129140㎡ 1053 合計(jì) 3016 2022年 78月份，主要競品項(xiàng)目都
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