【正文】 題，在客戶(hù)圈層中形成良性口碑。 團(tuán)購(gòu)效果：帶來(lái) 70%成交 渠道策略：三級(jí)團(tuán)購(gòu)撬動(dòng)市場(chǎng) 現(xiàn)場(chǎng)策略：超大售樓部，震撼人心。 推廣策略：前期轟炸，后期口碑 價(jià)格策略：寒冬低價(jià)入市，低開(kāi)高走 2022年 4月開(kāi)盤(pán)，散賣(mài)均價(jià)普通 4000元 /平米，一線江景 5500元 /平米； 后逐步攀升，到目前為止，散賣(mài)非江景均價(jià) 4500，一線江景 7000元 /平米。 Code of this report | 40 169。 Code of this report | 39 169。 洋房為區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品，但相對(duì)區(qū)內(nèi)同總價(jià)跨品類(lèi)產(chǎn)品，如堤亞納灣等，本案景觀資源較弱，實(shí)現(xiàn)高價(jià)存在一定壓力。 高量：年度小高銷(xiāo)售量，月均 6017平米，大大超出片區(qū)普通樓盤(pán)走量。 Copyright Centaline Group, 2022 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 核心問(wèn)題是什么？ R2 我們的目標(biāo)？ （核心目標(biāo)； 6個(gè)月時(shí)間，銷(xiāo)售 5個(gè)億） S 我們有什么？ （項(xiàng)目背景及外部背景） 高層高量問(wèn)題 1 2 洋房高價(jià)問(wèn)題 SCQ模型：從背景過(guò)渡到目標(biāo)需要解決的問(wèn)題 整體： 6個(gè)月銷(xiāo)售周期，總銷(xiāo)售額 5億。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 萬(wàn)科名門(mén) 天工府邸 項(xiàng)目市場(chǎng)占位 區(qū)域豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 品牌價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 Code of this report | 37 169。 洋房：所在區(qū)域洋房別墅產(chǎn)品少，高檔項(xiàng)目缺乏，本案作為高檔豪宅， 樹(shù)立區(qū)域豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 。 Copyright Centaline Group, 2022 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 項(xiàng)目背景小結(jié) 價(jià)值小結(jié) 背景小結(jié) 品牌和產(chǎn)品是項(xiàng)目的核心價(jià)值。 ?2+1創(chuàng)新洋房，庭院、露臺(tái)贈(zèng)送，挑高客廳，超高附加值和低總價(jià)； ?完善的周邊生活配套及交通配套 ?2+1創(chuàng)新洋房，庭院、露臺(tái)贈(zèng)送，挑高客廳，超高附加值；一二樓親地，三樓空中別墅，大露臺(tái)贈(zèng)送； ?較為成熟的地段，生活配套交齊全。 Copyright Centaline Group, 2022 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 洋房競(jìng)爭(zhēng)對(duì)抗：本案核心價(jià)值為專(zhuān)利 2+1庭院洋房，附加值高，居住舒適度高；其次為地段、品牌、物管 地段對(duì)抗 品牌對(duì)抗 產(chǎn)品對(duì)抗 社區(qū)對(duì)抗 物管對(duì)抗 湘江世紀(jì)城江景 芙蓉北路、 瀏陽(yáng)河隧道 世紀(jì)金源 分?jǐn)偢撸^景面寬。 洋房跨物業(yè)類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)，六大核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 大平層：藏瓏臨湖單位、湘江世紀(jì)城江景房； 洋房：東方大院、蔚藍(lán)海岸； 別墅：堤亞納灣、盈峰翠邸 芙蓉路 福元路 三一大道 車(chē)站路 東二環(huán) 6 5 2 4 3 1 東方大院 70110萬(wàn) 蔚藍(lán)海岸 65110萬(wàn) 盈峰翠邸 120160萬(wàn) 湘江世紀(jì)城 100130萬(wàn) 2022每月 堤亞納灣 130160萬(wàn) 2022上半年 藏瓏臨湖景 100140萬(wàn) 2022年 5月 本案 Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2022 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 洋房核心競(jìng)爭(zhēng)鎖定：跨物業(yè)類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)，篩選出六大核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 高價(jià)抗性較大！ 項(xiàng)目 2022年推售產(chǎn)品 總價(jià) 建面 推售節(jié)點(diǎn) 2022年推售面積 價(jià)格 開(kāi)發(fā)商 09年消化（萬(wàn)方） 郡原美村 平層花園洋房， 88兩房、150170三房、 190四房 100120萬(wàn) 100萬(wàn) 2022年 3月 待定 6800 湖南中鍇臵業(yè) 1 融科檀香山 180300洋房 130180萬(wàn) 30萬(wàn) 2022年 8月（推200300高層） 10萬(wàn)小高 8000 長(zhǎng)沙融創(chuàng)臵業(yè) 6 金科東方大院 洋房， 114兩房、 135三房、158179四房 70110萬(wàn) 40萬(wàn) 2022年 1月推洋房 440套洋房 湖南金科房地產(chǎn) 0 龍灣國(guó)際 后期無(wú)產(chǎn)品推出，目前為140200洋房 平均 90萬(wàn) /套 113萬(wàn) 后期無(wú)洋房 0 五礦建設(shè) (湖南 )嘉盛 1 卓越蔚藍(lán)海岸 洋房 130200洋房 60100萬(wàn) 65萬(wàn) 2022年 5月推洋房小高 3萬(wàn)洋房 5000 卓越集團(tuán) 3 西山匯景 目前為 140200洋房；后期為小高層。 Code of this report | 31 169。 ?123平米三房變四房，贈(zèng)送面積大，以較低總價(jià)，滿足客戶(hù)三、四房功能需求 ； ?品牌精裝，信心保障，人性化設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目附加價(jià)值。本土開(kāi)發(fā) 商、首個(gè)項(xiàng)目 小高 23房， 89小三房， 135三房 600畝月湖，配套月湖公園 雙瑞物管 雙灣國(guó)際 臨近芙蓉北 路 長(zhǎng)沙市水利投資置業(yè)發(fā)展有限公司 130150三房； 175180四房；大面寬，觀景面好 外有湘江、瀏陽(yáng)河，內(nèi)有水系園林 湖南美世界物業(yè)，缺乏知名度、美譽(yù)度 北辰項(xiàng)目 芙蓉北路、瀏陽(yáng)河隧道 北辰地產(chǎn) 主要為 121125， 133135的三房 外有湘江，內(nèi) 部園林 恒大月湖項(xiàng)目 萬(wàn)家麗路北路 恒大地產(chǎn)。長(zhǎng)沙首個(gè)項(xiàng)目 常規(guī)戶(hù)型， 115149三房 ,161174四房 ,189223復(fù)式。長(zhǎng)沙首個(gè)項(xiàng)目 110132三房 ,157四房。 90170平米 未來(lái)推貨量： 未定 總價(jià)： 未定 高層 競(jìng)爭(zhēng)壓力來(lái)源分析 ?集中于同等檔次、價(jià)位、地段、客戶(hù)源及開(kāi)售時(shí)間的產(chǎn)品 ?第一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量： 萬(wàn)國(guó)城、珠江花城 ?第二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量： 藏瓏非臨湖、雙灣國(guó)際、湘江世紀(jì)城 ?第三級(jí)潛在競(jìng)爭(zhēng)力量：北辰項(xiàng)目、恒大月湖項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)節(jié)點(diǎn)分析 集中性競(jìng)爭(zhēng)集中在下半年，主要競(jìng)爭(zhēng)壓力在 5月 ~12月 Code of this report | 30 169。 未來(lái)推貨量： 35萬(wàn) 總價(jià)： 未定 恒大月湖項(xiàng)目 面積： 小高層，高層。 雙灣國(guó)際 60100萬(wàn) 湘江世紀(jì)城 4065萬(wàn) 2022每月 北辰項(xiàng)目 珠江花城 4787萬(wàn)（精裝） 恒大月湖項(xiàng)目 下半年 藏瓏非臨湖 4070萬(wàn) 2022年 5月 萬(wàn)國(guó)城 3790萬(wàn) Code of this report | 29 169。 芙蓉路 福元路 三一大道 車(chē)站路 東二環(huán) 6 2 4 5 1 7 3 高層核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目篩選原則： 區(qū)域地段類(lèi)似； 產(chǎn)品總價(jià)類(lèi)似，價(jià)格在 90130萬(wàn) /套范圍； 推售時(shí)間重合，在 2022年 5月 12月放量； 項(xiàng)目檔次類(lèi)似，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為中高檔次，及豪宅項(xiàng)目。 高量抗性較大！ Code of this report | 28 169。90170平米 117 2022年 未定 恒大地產(chǎn) 北辰 12112 133135三房為主，部分 8798兩房及 171194四房。 項(xiàng)目名稱(chēng) 未來(lái)推售產(chǎn)品 建面（萬(wàn)方） 推售節(jié)點(diǎn) 2022年推售面積（萬(wàn)方） 價(jià)格 開(kāi)發(fā)商 09消化（萬(wàn)方） 藏瓏非臨湖 小高層， 89小三房， 135的三房 87 2022年 57月 4 非臨湖 4800；臨湖6800 長(zhǎng)沙雙瑞 6萬(wàn) 雙灣國(guó)際 高層， 130180的四房 42 2022年 6月 10 5500 長(zhǎng)沙水利投資 2萬(wàn) 湘江世紀(jì)城 高層， 90兩房 ,100140的三房 ,200300的江景豪宅 400 2022年每月都有推售 40 非江景 4500；江景7000 湖南湘水雅境 150萬(wàn) 萬(wàn)國(guó)城MOMA 88104二房 ,115149三房 ,161174四房 ,189223復(fù)式 120 2022年 6月 25 4200 湖南當(dāng)代置業(yè) 珠江花城 85兩房 ,110132三房 ,157四房 100 2022年 6月 30 5500（精裝） 珠江實(shí)業(yè) 5萬(wàn) 恒大月湖 小高層，高層。 Copyright Centaline Group, 2022 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 高層競(jìng)爭(zhēng)： 2022年供應(yīng)量大。 Copyright Centaline Group, 2022 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 競(jìng)爭(zhēng)格局：品牌開(kāi)發(fā)商入駐，大盤(pán)云集，高檔項(xiàng)目稀缺；區(qū)內(nèi)樓盤(pán)朝三大板塊聚集。 本區(qū)域人口不足，依靠良好環(huán)境、交通通達(dá)性、及發(fā)展前景吸附大量外板塊人口前來(lái)置業(yè) ； 區(qū)內(nèi)“一山二江六大公園”，擁有良好景觀資源； 芙蓉路、二環(huán)等，路網(wǎng)縱橫，通達(dá)性好； 兩館一廳、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等規(guī)劃帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。 Copyright Centaline Group, 2022 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：區(qū)域市場(chǎng)供大于求，潛在供應(yīng)量大；區(qū)內(nèi)人口不足，憑良好環(huán)境、交通和發(fā)展前景，吸附中心區(qū)人口臵業(yè)。 長(zhǎng)沙大勢(shì)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)成為價(jià)格洼地 長(zhǎng)沙形勢(shì)大好，給商品房?jī)r(jià)格帶來(lái)支撐 城市大勢(shì)：長(zhǎng)沙目前處于價(jià)格洼地，發(fā)展形勢(shì)大好，價(jià)格擁有強(qiáng)有力支撐。 GDP保持 2位數(shù)增長(zhǎng)，即使是在 2022年金融危機(jī)，長(zhǎng)沙依然保持了 15%的增長(zhǎng)速度； ?長(zhǎng)沙城市化水平 70%，處于黃金發(fā)展階段。 全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì) 2022年下半年有出現(xiàn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn) Code of this report | 24 169。 Copyright Centaline Group, 2022 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 071 077 081 087 097 0912 1o6 091 關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知 公積金貸款利率上調(diào) 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 公積金貸款利率下調(diào) 國(guó)辦關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) 資本金比例下調(diào) 物業(yè)稅開(kāi)征研討 二套房政策收緊 清查閑置土地 貨幣政策動(dòng)態(tài)微調(diào) 公積金政策收緊 二套房再次收緊 政策形勢(shì)：國(guó)家政策對(duì)投機(jī)投資客戶(hù)需求的抑制，經(jīng)過(guò)半年的傳導(dǎo)，其效果可能在下半年顯現(xiàn)。 出口貿(mào)易出現(xiàn)積極好轉(zhuǎn)狀況 經(jīng)濟(jì)大勢(shì)：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展復(fù)蘇，處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展良性階段。 固定資產(chǎn)投資增速維持高位 國(guó)家 4萬(wàn)億財(cái)政刺激的效力依然在持續(xù)發(fā)揮。 Copyright Centaline Group, 2022 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 外部背景分析 Part 2 Code of this report | 22 169。但是西面為規(guī)劃中的沃爾瑪，未來(lái)發(fā)展?jié)摿o(wú)限，且湘江世紀(jì)城的巨型配套可看成本案的配套； 物管 萬(wàn)科物管，生活保證。 交通 目前交通配套較少。 品牌保障 ,值得信賴(lài) 人性化設(shè)計(jì) ,為您省事 Code of this report | 20 169。 住宅玄關(guān)、廳房、餐廚、衛(wèi)浴、收納、家政、公共、智能八大空間系統(tǒng)，針對(duì)從低到高不同層面的住宅進(jìn)行空間規(guī)劃，引發(fā)一場(chǎng)顛覆性的精裝革命。 國(guó)際化裝修，打造均好性品牌住宅。 中國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌，全球一流專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商，完善的售后服務(wù)，萬(wàn)科集 24年專(zhuān)業(yè)成就，形成一系列符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量控制體系。 Code of this report | 19 169。 2022年，萬(wàn)科物業(yè)各公司已先后開(kāi)展質(zhì)量體系全面的、系統(tǒng)的轉(zhuǎn)版工作，并相繼通過(guò) ISO9001（ 2022版）國(guó)際認(rèn)證。 中國(guó)物業(yè)服務(wù)的領(lǐng)跑者 社區(qū)鄰里文化的筑造者 萬(wàn)科品牌價(jià)值的提升者 1 2 3 從 1992年 1月萬(wàn)科旗下第一家物業(yè)管理公司成立至今，萬(wàn)科物業(yè)足跡遍布全國(guó) 31個(gè)城市，服務(wù)項(xiàng)目超過(guò) 150個(gè)，管理面積達(dá) 2678萬(wàn)平方米，業(yè)已發(fā)展成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、兼具優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象及客戶(hù)口碑的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)航企業(yè) 。 萬(wàn)科榮譽(yù)：中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力 TOP10” 中名列榜首 公司連續(xù)六次獲得“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”稱(chēng)號(hào)， 入選 《 華爾街日?qǐng)?bào) 》 “ 中國(guó)十大最受尊敬企業(yè)” 品牌價(jià)值分析：知名開(kāi)發(fā)商，深厚品牌積淀 實(shí)力企業(yè)：中國(guó)一線品牌，綜合排名第一 長(zhǎng)沙萬(wàn)科：塑造多個(gè)成功品牌樓盤(pán) Code of this report | 18 169。 萬(wàn)科規(guī)模 :全球最大住宅供應(yīng)商 ,全國(guó)最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè) ,至 2022年，已在 20多個(gè)城市設(shè)立分公司 銷(xiāo)售業(yè)績(jī) :公司 2022年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積 ,同比增長(zhǎng)了 %。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日再現(xiàn)了07年樓市火爆場(chǎng)面，吸引了 1200多人前來(lái)排隊(duì)購(gòu)房 。實(shí)景現(xiàn)房銷(xiāo)售，讓客戶(hù)買(mǎi)