【正文】 優(yōu)惠銷(xiāo)售，差價(jià)是50元/平方。華福國(guó)際項(xiàng)目沿街一二層均為商業(yè)，因?yàn)椴煌虡I(yè)對(duì)一、二層的要求不同，所以后期應(yīng)該將一二層分開(kāi)銷(xiāo)售，充分挖掘商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，提高項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)。其出現(xiàn)該種結(jié)果的原因主要是因?yàn)槎鄶?shù)商家是外來(lái)人員，非濟(jì)南本地居民，所以以租賃商鋪為主，另外是因?yàn)楸眻@大街形成產(chǎn)業(yè)聚集后，可售項(xiàng)目較少，他們也只能以租賃商鋪為主，所以后期在推廣過(guò)程中應(yīng)該對(duì)“投資購(gòu)買(mǎi)商鋪經(jīng)商、擁有自己的商鋪”做一定引導(dǎo)。所以，后期沿街商業(yè)物業(yè)的推廣中要以商業(yè)潛力、保值、增值及保障性強(qiáng)為主要賣(mài)點(diǎn)。商鋪因具有高投資、長(zhǎng)時(shí)期收益的特性，銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)，也正是因?yàn)榭們r(jià)較高所以也具有高風(fēng)險(xiǎn)性。所以，根據(jù)市場(chǎng)反映，結(jié)合目前項(xiàng)目自身情況，一期商業(yè)可立足自身，朝滿足區(qū)域基本生活配套的方向發(fā)展。在業(yè)態(tài)的選擇上，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、五金建材、娛樂(lè)美食城三項(xiàng)占有較高比例，分析原因主要是跟上述三種業(yè)態(tài)是受訪者目前經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有一定關(guān)系，不排除受訪者對(duì)區(qū)域的主觀認(rèn)識(shí)起到一定作用。n 商戶對(duì)區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展的認(rèn)識(shí)：因受訪者都具有豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)商手段，所以商家對(duì)區(qū)域的判斷，是我們進(jìn)行商業(yè)物業(yè)發(fā)展決策的重要依據(jù)。n BRT對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響：BRT對(duì)于交通的支持力度目前已被市場(chǎng)認(rèn)知，由訪談的結(jié)果可以看出，BRT“加速區(qū)域發(fā)展”已被受訪者普遍認(rèn)可，從中驗(yàn)證了政府在BRT的引進(jìn)上做了較好的決策，同時(shí)再次說(shuō)明了區(qū)域具有良好的發(fā)展前景和機(jī)遇。n 潛在客戶群：距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，但交通的便利已經(jīng)將時(shí)間成本大大壓縮，該區(qū)域客源對(duì)于項(xiàng)目片區(qū)不了解，但對(duì)東部的的認(rèn)可度較高，是我們項(xiàng)目客源重點(diǎn)挖掘的區(qū)域。受交通優(yōu)勢(shì)和實(shí)際距離的影響，區(qū)域的主要客戶群面已經(jīng)覆蓋到主城區(qū)部分片區(qū)，這對(duì)本項(xiàng)目是一個(gè)較大的利好。 n 核心客戶群：基于濟(jì)南市民對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí)和對(duì)城市的理解不同，我們項(xiàng)目的第一客戶群應(yīng)該首先認(rèn)可這個(gè)區(qū)域，熟悉這個(gè)區(qū)域，對(duì)區(qū)域的發(fā)展和變化有一定掌握，所以項(xiàng)目周邊的居民、商戶、工作者將是我們的第一批客戶，也是核心客戶資源。受濟(jì)南東拓、北跨的帶動(dòng)，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒊蔀闈?jì)南城市發(fā)展的新起點(diǎn)，所以項(xiàng)目的入市將受到消費(fèi)者的普遍關(guān)注。所以濟(jì)南政府結(jié)合自身?xiàng)l件規(guī)劃出大濟(jì)南框架，并借全運(yùn)會(huì)發(fā)展的契機(jī)逐漸落實(shí)。較差的生活環(huán)境和城市形象，使?jié)鲜忻駥?duì)區(qū)域一直持有偏見(jiàn)。所以一期價(jià)格如果制定過(guò)高，后期結(jié)果將不堪設(shè)想。目前在所有工作并行開(kāi)展，超額分配任務(wù)量的情況下，最早預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間為08年4月中旬。項(xiàng)目所在區(qū)域界于主城區(qū)和東部城區(qū)之間，鐵道的存在嚴(yán)重制約了區(qū)域發(fā)展，目前區(qū)域內(nèi)正規(guī)商品房現(xiàn)房?jī)r(jià)格已超過(guò)4500元/平方，距離項(xiàng)目較近的時(shí)代新城，存量戶型以銷(xiāo)售價(jià)格4200元/平方。2. 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析. 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格分析`濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以中心城區(qū)為核心向周邊蔓延，但是受城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)和城市居民生活習(xí)慣的影響，房?jī)r(jià)由中心向周邊呈遞減的態(tài)勢(shì)，但發(fā)展并不均衡，受東南部環(huán)境和城市形象、配套的影響，房?jī)r(jià)下降較緩，部分樓盤(pán)甚至與中心城區(qū)的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格持平，檔次較高的項(xiàng)目和高科技項(xiàng)目?jī)r(jià)格高于中心城區(qū)房?jī)r(jià)。該項(xiàng)目再入市產(chǎn)品貨量較少，對(duì)我們的項(xiàng)目起不到市場(chǎng)沖擊。冠華居住組團(tuán)預(yù)計(jì)也要在08年中旬入市，所以采用何種方式最快的速度形成有效去化，將是華福國(guó)際的首要任務(wù)。假日麗景將于08年4月份入市銷(xiāo)售，與華福國(guó)際處于同一銷(xiāo)售周期內(nèi)，而且兩項(xiàng)目實(shí)際距離較近，同時(shí)在同一時(shí)期內(nèi)無(wú)其它可售樓盤(pán)，所以該項(xiàng)目將成為我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。其小戶型精裝修產(chǎn)品將受到社會(huì)年輕一族和投資消費(fèi)者的關(guān)注，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)將形成一定沖擊。集中供應(yīng)量入市會(huì)使區(qū)域再次成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，但今天的熱點(diǎn)已不同于往日，08年區(qū)域市場(chǎng)在選擇住房上有更多的空間和甄別時(shí)間，加之市場(chǎng)利空的影響，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，所以項(xiàng)目應(yīng)該加快運(yùn)作，提前入市，利用成本的優(yōu)勢(shì)制定合理的入市價(jià)格，加快銷(xiāo)售速度。濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的隱憂主要來(lái)自三個(gè)方面：一是盲目開(kāi)發(fā)，定位不準(zhǔn)；二是包裝過(guò)度，物非所值；三是產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)問(wèn)題： 二、項(xiàng)目分析1. 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析. 區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析金色港灣錦繡泉城丁豪 　急劇增長(zhǎng)的商業(yè)需求著實(shí)把濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)燒得火旺。首先是巨額利潤(rùn)的吸引，使開(kāi)發(fā)商趨之若鶩：濟(jì)南市場(chǎng)的許多商業(yè)項(xiàng)目租售價(jià)格都居高不下，其價(jià)位基本是同等地區(qū)商品房和寫(xiě)字樓的２至３倍，有的甚至更高。歷史沉積與政府規(guī)劃建設(shè)雙重締造中心商業(yè)；濟(jì)南中心商圈，素有“金街”美譽(yù)，濟(jì)南第一條“準(zhǔn)”步行街；目標(biāo)客群既有全市各區(qū)域的市民，又有旅游觀光客群；既有高端消費(fèi)者，更有中低收入消費(fèi)人群；業(yè)態(tài)形式多樣，既有百貨商場(chǎng)又有超市賣(mài)場(chǎng)，既有家電連鎖，又有娛樂(lè)休閑；既有國(guó)內(nèi)名店，又有世界巨頭；G、住宅底商成為濟(jì)南商業(yè)物業(yè)的一種重要開(kāi)發(fā)形式住宅底商主要是為了滿足小區(qū)內(nèi)居民及附近居民的方便性購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)住宅底商的投資者或經(jīng)營(yíng)者擁有小區(qū)內(nèi)或附近居民這一相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，只要所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容能符合本小區(qū)及附近居民的消費(fèi)習(xí)慣，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般較為穩(wěn)定，就可以使住宅底商的投資者和經(jīng)營(yíng)者獲得相對(duì)穩(wěn)定的收益，這使得住宅底商相對(duì)于純商業(yè)項(xiàng)目的投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)要小的多，購(gòu)買(mǎi)這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快，于是大量的投資者和開(kāi)發(fā)商都將目光投向了住宅底商。、現(xiàn)狀特點(diǎn)目前濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為繼住宅開(kāi)發(fā)之后的新一輪的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。項(xiàng)目建筑形態(tài)為二層沿街獨(dú)立商鋪，共計(jì)172間鋪；銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目2007年1月7日開(kāi)盤(pán)，；銷(xiāo)售價(jià)格：900026000；均價(jià)13000元/平方米；開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售80多間商鋪。項(xiàng)目采用了“三首層”方案，充分挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，為每一個(gè)商鋪都加入臨街的概念。目前來(lái)看，商街周邊成熟社區(qū)會(huì)逐漸增多，且周邊商業(yè)氛圍較好，若商鋪經(jīng)營(yíng)定位合理，將有較好發(fā)展前景。起價(jià)6000，均價(jià)7500左右；面積從125到230平方；銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目6000元/平方米起價(jià)，4月1日交房。吉祥商街商街總建筑面積10000余平方米，分為AB/CD/E多個(gè)精品商業(yè)物業(yè)。群盛華城群盛華城由兩棟多層公寓和四棟19層商住樓組成，建筑面積9萬(wàn)平方米，并配有近1萬(wàn)平米的大型地下停車(chē)場(chǎng)，集居住、商業(yè)、商務(wù)于一體。富翔天地一期臨街商鋪起價(jià)6800元／平方米，價(jià)格不斷攀升，／平方米。錦繡泉城一期推出了12套商鋪， 2個(gè)月的時(shí)間，銷(xiāo)售10套左右。一些規(guī)模大的小區(qū)，則引進(jìn)知名商業(yè)業(yè)態(tài)作為目標(biāo)，和住宅的賣(mài)點(diǎn)。作為住宅樓盤(pán)的配套，社區(qū)商鋪的定位最為重要。未來(lái)發(fā)展：幾年前濟(jì)南投資18億改造經(jīng)十路，結(jié)果帶來(lái)了經(jīng)十路沿線的快速發(fā)展，如今政府投資45億改造北園大街，一定會(huì)將北園大街打造成一個(gè)集建材、家居、裝飾、裝修為一體的大型高檔商業(yè)街，升值潛力較大，同時(shí)沿街商業(yè)有待提升、轉(zhuǎn)型。 受北園商圈商業(yè)業(yè)態(tài)的影響，區(qū)域聚集了較具規(guī)模的餐飲、休閑場(chǎng)所及品牌超市，像銀座超市、華聯(lián)超市等，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華涉外酒店龍都國(guó)際大酒店也坐落于此；目前，北園大街附近商業(yè)項(xiàng)目租金一般在26元/平方米/天左右，隨著北園大街的修造，價(jià)格有上漲的趨勢(shì)，有些黃金地段已達(dá)到了10元。隨著北園大街大手筆改造的進(jìn)行，北園商圈綜合性商圈的形象和地位將得到提升，商圈將從規(guī)模、檔次上提升一個(gè)臺(tái)階。經(jīng)過(guò)多年的沉淀發(fā)展，北園商圈已成為輻射濟(jì)南北部，以經(jīng)營(yíng)建材、家居、服裝、餐飲、娛樂(lè)為主的獨(dú)一無(wú)二的商圈。從該表上可以看出，商業(yè)地產(chǎn)自04年開(kāi)始，投資額度大副攀升，06年較05年增長(zhǎng)明顯；：濟(jì)南市商圈格局表現(xiàn)出以全市級(jí)商業(yè)中心泉城路—經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、花園路商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)帶等多個(gè)商業(yè)區(qū)割據(jù)的態(tài)勢(shì)。 目前市區(qū)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的純商業(yè)地產(chǎn)面積已經(jīng)超過(guò)了60萬(wàn)平方米，加上之前的商業(yè)面積，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)正在加大，商業(yè)布局納入城市規(guī)劃。平方米，由圖得知，北園路商圈的市場(chǎng)租金在整個(gè)濟(jì)南商業(yè)價(jià)格中處于最低水平，隨著開(kāi)發(fā)改造，北園商業(yè)將有一定的提升，價(jià)格也會(huì)追隨全市平均水平。泉城路商圈占據(jù)濟(jì)南商業(yè)的絕對(duì)地位，商業(yè)租金水平也處于商業(yè)租金的峰值。：濟(jì)南市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃中的商業(yè)中心，將會(huì)使老商業(yè)與新規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，老商業(yè)區(qū)的延伸、新區(qū)的發(fā)展，將現(xiàn)有資源實(shí)現(xiàn)充分整合，以形成泉城濟(jì)南新的商業(yè)格局。集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)和飲食于一身的銀座地下購(gòu)物廣場(chǎng)，2000年開(kāi)業(yè)持續(xù)火爆，休閑購(gòu)物模式開(kāi)始露出端倪，大型購(gòu)物中心成為市民喜歡和接受的購(gòu)物場(chǎng)所。概括了濟(jì)南商業(yè)第二輪洗牌的演化過(guò)程，“超市革了百貨的命”。（四）、濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)分析90年代中期前，濟(jì)南主要購(gòu)物場(chǎng)所是濟(jì)南百貨大樓、大觀園、人民商場(chǎng)、濟(jì)南華聯(lián)、山東華聯(lián)、濟(jì)南一百構(gòu)成的百貨業(yè)態(tài)； 1996年銀座商城及1997年貴和購(gòu)物中心的成立運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志百貨業(yè)態(tài)進(jìn)入革新階段；接著是以三聯(lián)家電為代表的專業(yè)店、專賣(mài)店大量出現(xiàn)，傳統(tǒng)百貨店被分流；然后是大規(guī)模超市的入市成為濟(jì)南商業(yè)發(fā)展的里程碑。消費(fèi)者在社區(qū)配套要求的選擇上， “超市”被列為首位，其次是“兒童樂(lè)園”，再次是“健身房”和“老人活動(dòng)中心”。. 住宅設(shè)施配備住宅社區(qū)智能化配套設(shè)施配備首先選擇“寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)”，其次“有線電視系統(tǒng)”，再次是“樓道智能照明系統(tǒng)”。如：錦繡泉城、碧水尚景、魯能康橋等。. 社區(qū)環(huán)境目前濟(jì)南房地產(chǎn)住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)，對(duì)于項(xiàng)目整體的居住環(huán)境有了較高的要求，和諧、健康、優(yōu)雅的生活環(huán)境已經(jīng)成為了居民居住要求的主要考慮條件。. 小區(qū)會(huì)所目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)在規(guī)劃上對(duì)小區(qū)會(huì)所功能的設(shè)定，主要是健身房、棋牌室、咖啡廳、游泳池等，多體現(xiàn)在休閑、娛樂(lè)、健身上，目的是提升小區(qū)的生活品質(zhì)，增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，但后期會(huì)所的運(yùn)營(yíng)中卻遭到一定的阻力。隨著居民對(duì)居住要求的日益提高，濟(jì)南市住宅項(xiàng)目綠化特點(diǎn)也逐漸豐富，小區(qū)由之前的宅前屋后式綠化朝中心景觀與宅前屋后綠化相結(jié)合的方向發(fā)展，立體綠化在項(xiàng)目中的比率也逐漸提高，后期隨著高層住宅的增多，項(xiàng)目的綠化率及中心景觀、組團(tuán)的建設(shè)將有較大提升。濟(jì)南目前項(xiàng)目絕大部分還是提供廚衛(wèi)裝修，但也有少數(shù)項(xiàng)目提供精裝修或局部裝修，客戶對(duì)于裝修服務(wù)的需求還比較低。. 客戶對(duì)裝修的選擇目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)最受消費(fèi)者青睞的是“廚衛(wèi)裝修”（初裝修），然后依次是可選擇的裝修套餐、毛坯房、精裝修。選擇中小面積住宅的主要原因是在滿足日常居住的功能的前提下，適當(dāng)控制房屋總價(jià)。. 客戶對(duì)面積的選擇由目前市場(chǎng)分析，濟(jì)南消費(fèi)者最青睞的的面積是91㎡—110㎡，其次是71㎡ —90㎡，再次是111㎡—130㎡?？傮w來(lái)看，高檔樓盤(pán)中一次性付款占有較大比例，中低檔樓盤(pán)中貸款占有60%市場(chǎng)份額，公積金貸款在兩種不同檔次樓盤(pán)中出現(xiàn)的比例大致相仿。. 客戶對(duì)付款方式的選擇根據(jù)目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶購(gòu)房現(xiàn)狀，商業(yè)貸款、一次性、公積金貸款已成為主要的付款方式。但結(jié)合目前市場(chǎng)分析，濟(jì)南新入市或者待入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格均有較大幅度的拉升，為了控制總價(jià)區(qū)間，部分開(kāi)發(fā)商將戶型面積進(jìn)行最大壓縮，但住宅供應(yīng)總價(jià)的主力區(qū)間已經(jīng)集中在40——50萬(wàn)之間。. 客戶對(duì)價(jià)格承受力的分析濟(jì)南消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力正逐漸提高，但是目前仍處于較低的水平，承受總價(jià)在30萬(wàn)以內(nèi)的置業(yè)客戶占有市場(chǎng)半壁江山。目前濟(jì)南消費(fèi)者購(gòu)房，主要還是體現(xiàn)在住房的居住功能上，投資功能并未有太大的體現(xiàn)。由于30歲以下的青年消費(fèi)者通常都是首次置業(yè)，因此他們的購(gòu)房主要是用于“滿足居住要求”；而31－40歲的中年消費(fèi)者購(gòu)房主要是用于“改善居住條件”；40歲以上的中、壯年消費(fèi)者購(gòu)房除了“改善居住條件”外，還有很大一部分是為“子女購(gòu)房”，投資也占有一定比例，相對(duì)較小。針對(duì)市場(chǎng)客戶主體特征變化，我們應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)拇胧瑢?duì)外部客戶進(jìn)行截流，加快我們項(xiàng)目的去化速度。其購(gòu)房主要客戶年齡近幾年有朝年輕化發(fā)展的趨勢(shì)，目前市場(chǎng)主力客源年齡段集中在30—45歲之間，但25—30歲的客戶正逐漸增多。隨著2006年房地產(chǎn)新政的明朗，在良好的城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境支撐下，濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將出現(xiàn)新一輪快速增長(zhǎng),市場(chǎng)壓力驟增。房地產(chǎn)投資總額與開(kāi)發(fā)總額均保持快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響不大，市場(chǎng)未現(xiàn)大幅波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，整體向好。 2007年以來(lái)，央行加息力度逐漸加大，對(duì)銀行監(jiān)管日趨嚴(yán)格，在一定程度上提高了消費(fèi)者購(gòu)房成本。供應(yīng)日益規(guī)范，招拍掛土地增多，土地交易透明度增高，但由于多頭出讓的原因，依然存在一定的漏洞；土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的提高，在增強(qiáng)土地利用率的同時(shí)，也增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，推升了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)小結(jié)濟(jì)南購(gòu)房目前以本地需求為主，外來(lái)投機(jī)和投資性需求并不強(qiáng)烈。反觀政策，在經(jīng)歷一段執(zhí)行期以后，效應(yīng)已經(jīng)初現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在高位運(yùn)行，面對(duì)著十分殘酷的市場(chǎng)考驗(yàn)，這一點(diǎn)是我們今天運(yùn)作項(xiàng)目務(wù)必注意到的，也必須重視起來(lái)。從而也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)政策開(kāi)始忽視。由消費(fèi)者的角度出發(fā)，市場(chǎng)沒(méi)有達(dá)到政府預(yù)期的結(jié)果；但是由政府面思考，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)日益規(guī)范。央行接連加息、存貸款利率上調(diào)、存款準(zhǔn)備金率增加等一系列金融條例相繼出臺(tái)n 今年還有較大的加息壓力,消費(fèi)者將面臨更大的購(gòu)房成本。濟(jì)南房地產(chǎn)將成為城市發(fā)展的主力軍，會(huì)更好的提升濟(jì)南城市的綜合實(shí)力，板塊之間的平衡將成為市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，和城市發(fā)展水平，可以從多個(gè)方面對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供支撐。 未來(lái)幾年住宅市場(chǎng)發(fā)展展望山東省省會(huì)，全國(guó)副省級(jí)城市濟(jì)南，在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的沉寂之后，迎來(lái)了發(fā)展熱潮，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正快速完善，城市面貌也將得到有效提升，濟(jì)南將徹底擺脫城市形象與地位不符的局面。供求關(guān)系是堅(jiān)挺房?jī)r(jià)的決定性因素，在需求總量增長(zhǎng)，住宅新開(kāi)工面積和房屋銷(xiāo)售建筑面積同比減少的情況下，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是一種必然,但幅度不大。由政策面入手分析，雖然宏觀調(diào)控政策頻出，但濟(jì)南在本年度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量不大的前提下，旺盛的需求依然支撐著房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺。目前業(yè)內(nèi)人士對(duì)08年的市場(chǎng)預(yù)期較低，據(jù)數(shù)據(jù)顯示08年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將成井噴之勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將呈白熱化態(tài)勢(shì)，形勢(shì)不容樂(lè)觀。但是，受供應(yīng)量縮小的影響，2007年濟(jì)南房?jī)r(jià)提升較大，目前整體價(jià)