【正文】 個價格較碧桂園的樓盤銷售均價 5483 元/平方米高出近 2 倍。崔健波表示，高端產品是碧桂園在平衡公司的利潤和回報上的有意嘗試。這些地塊的樓面地價頗高，與以往碧桂園低成本大規(guī)模拿地的風格迥異。事實上，這種變化從 2022 年就開始趨于明顯。2022 年年報中，碧桂園提出2022 年是公司“思考、調整和改革”的一年。而另外 400 億元靠郊區(qū)大盤來貢獻，難度就小很多。而如果碧桂園進行區(qū)域聚焦，進入一線城市的周邊或者是二線城市的中心區(qū)，同樣面積的土地，其產出就會更多，而且管理難度會大大降低。產品向高端調整銷售單價低、毛利率低，意味著碧桂園的銷售額增長，要以量取勝。而且碧桂園的這種優(yōu)勢在房地產市場越是不景氣產品滯銷的時候，越是明顯。圖表 5：碧桂園和萬科的存貨周轉率12 / 29注：由于港股和 A 股所使用會計計量法則不同，此處碧桂園的存貨計為流動資產中在建物業(yè)、持作銷售已落成物業(yè)及存貨的和。碧桂園2022 年 5 月 15 日，碧桂園位于江蘇省的第二個項目碧桂園其中位于廣東省清遠市的碧桂園另外，截至 2022 年 5 月 31 日，集團尚有約33 億元已認購待簽約金額。即使是調控更為嚴重的 2022 年，一般房企的產品去化率降至低點，但碧桂園的銷售依舊火爆。截至年底該項目之累計合同銷售金額接近人民幣 11 億元；位于廣東省東莞市的第一個項目 — 大朗碧桂園于 11 月盛大開盤。2022 年，碧桂園在全國范圍內實現(xiàn) 13 個全新項目開盤，新項目合同銷售額共約人民幣 61億元。如此低的售價，產品的質量和服務還都很好，碧桂園的“高性價比”常常引發(fā)銷售熱潮，甚至搶購等現(xiàn)象。低價策略依舊有效碧桂園 2022 年物業(yè)確認收入的平均售價為 4,999 元/平米，2022 年為 4,742 元/平米，2022年合同銷售平均售價為 5485 元/平米，不到萬科 2022 年的合同銷售均價 12113 元/平米的一半。此外，碧桂園甚至開始控制更上游的業(yè)務，如水泥供應。在其他環(huán)節(jié)，根據(jù)碧桂園 2022 年年報，其主要附屬公司中，除從事房地產開發(fā)和酒店運營的公司外，還有 6 家 100%股權持有、主營業(yè)務為建筑的子公司，其中廣東騰越建筑工程公司成立于 1997 年，注冊資本為 7 億元人民幣，為其主要的建筑公司。資料室也被堆積如山的設計圖紙所充斥，數(shù)十臺高精度打印機一年 365 天都在不停地打印圖紙，有三個經驗老道的維修技師專門負責保證其能夠時刻正常運轉。在設計方面，廣東博意建筑設計院有限公司相當于碧桂園的設計部門，為公司提供物業(yè)設計及室內設計服務，由公司董事楊惠妍女士、楊貳珠先生、蘇汝波先生、區(qū)學銘先生及張耀垣先生分別持有 52%、12% 、 12%、12%及 12%的股份。此外，碧桂園的大盤項目通常在幾千畝以上，建筑面積達幾百萬平米，如此龐大的建筑項目也便于實現(xiàn)規(guī)?；瘡椭埔约敖档筒少彸杀尽?shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫全產業(yè)鏈控制成本為了節(jié)約成本，碧桂園無所不用其極。(3) 隨州碧桂園鳳凰酒店于 2022 年 5 月 20 日部分房間開始試業(yè)。圖表 4：2022 年末公司酒店項目酒店名稱 所處項目實際╱* 預期開幕日期房間數(shù)目星級 （1）順德碧桂園度假村 廣東省佛山順德碧桂園 2022 年 2 月 152 四星級（已開業(yè)）廣州碧桂園鳳凰城酒店 廣東省廣州碧桂園鳳凰城 2022 年 11 月 573 五星級（已開業(yè)）清遠市碧桂園假日半島酒店廣東省清遠市清遠碧桂園假日半島2022 年 12 月 201 五星級（已開業(yè)）鶴山碧桂園鳳凰酒店 廣東省江門鶴山碧桂園 2022 年 7 月 280 五星級（已開業(yè)）陽江碧桂園鳳凰酒店 廣東省陽江陽東碧桂園 2022 年 5 月 342 五星級（已開業(yè)）五邑碧桂園鳳凰酒店 廣東省江門五邑碧桂園 2022 年 12 月 95按五星級標準（已開業(yè)）長沙威尼斯酒店 湖南省長沙長沙碧桂園 2022 年 10 月 343按五星級標準（已開業(yè)）臺山碧桂園鳳凰酒店 廣東省江門臺山碧桂園 2022 年 11 月 337按五星級標準（已開業(yè)）肇慶碧桂園鳳凰酒店 廣東省肇慶肇慶碧桂園 2022 年 2 月 285 按五星級標準（已開9 / 29業(yè)）新會碧桂園鳳凰酒店 廣東省江門新會碧桂園 2022 年 3 月 374按五星級標準（已開業(yè)）高明碧桂園鳳凰酒店 廣東省佛山高明碧桂園 2022 年 11 月 337按五星級標準（已開業(yè)）碧桂園鳳凰溫泉酒店 湖北省咸寧碧桂園? 溫泉城 2022 年 11 月 335按五星級標準（已開業(yè)）重慶碧桂園鳳凰酒店 重慶長壽長壽碧桂園 2022 年 9 月 336按五星級標準（已開業(yè)）荊門碧桂園鳳凰酒店 湖北省荊門荊門碧桂園 2022 年 10 月 138按五星級標準（已開業(yè)）蕪湖碧桂園瑪麗蒂姆酒店安徽省蕪湖蕪湖碧桂園 2022 年 12 月 602按五星級標準（已開業(yè)）安慶碧桂園鳳凰酒店（2）安徽省安慶安慶碧桂園 2022 年* 334按五星級標準（試業(yè)中）隨州碧桂園鳳凰酒店（3）湖北省隨州隨州碧桂園 2022 年* 378按五星級標準（試業(yè)中）武漢碧桂園鳳凰酒店（4）湖北省武漢武漢碧桂園 2022 年* 334按五星級標準（試業(yè)中）巢湖碧桂園凰城酒店 安徽省巢湖中廟碧桂園濱湖城 2022 年* 336按五星級標準（在建中）黃山碧桂園鳳凰酒店 安徽省黃山黃山碧桂園 2022 年* 376按五星級標準（在建中）池州市碧桂園鳳凰酒店 安徽省池州池州碧桂園 2022 年* 338按五星級標準（在建中）韶關碧桂園鳳凰酒店 廣東省韶關韶關碧桂園 2022 年* 335按五星級標準（在建中）寧鄉(xiāng)碧桂園鳳凰酒店 湖南省長沙碧桂園? 山湖城 2022 年* 137按五星級標準（在建中）云浮鳳凰酒店 廣東省云浮云浮碧桂園 2022 年* 129按五星級標準（在建中）樂昌碧桂園鳳凰酒店 廣東省韶關樂昌碧桂園 2022 年* 129按五星級標準（在建中）沈陽于洪碧桂園鳳凰酒店遼寧省沈陽碧桂園? 銀河城 2022 年* 631按五星級標準（在建中）沈陽花山碧桂園鳳凰酒店遼寧省沈陽沈陽碧桂園 2022 年* 50按五星級標準（在建中）天津鳳凰酒店 天津塘沽獨立酒店 2022 年* 1,229 按五星級標準（在建10 / 29中）張家界鳳凰國際度假酒店湖南省張家界獨立酒店 2022 年* 1,229按五星級標準（在建中）通遼碧桂園鳳凰酒店 內蒙古通遼通遼碧桂園 2022 年* 134按五星級標準（在建中）佛岡溫泉酒店 廣東省清遠碧桂園? 清泉城 2022 年* 11按五星級標準（在建中）惠陽鳳凰酒店 廣東省惠州惠陽碧桂園 2022 年* 133按五星級標準（在建中）天津八里洲碧桂園酒店 天津八里洲天津碧桂園 2022 年* 134按五星級標準（在建中）泰州碧桂園鳳凰酒店 江蘇省泰州泰州碧桂園 2022 年* 330按五星級標準（在建中）滁州碧桂園鳳凰酒店 安徽省滁州滁州碧桂園 2022 年* 336按五星級標準（在建中）附注：(1) 酒店要經營一年后，方可申請星級酒店評定。此外，公司還有按《旅游飯店星級的劃分與評定》五星級標準在建的酒店 21 家，新建的酒店中只有 5 家位于廣東省，其余16 家皆位于省外。2022 年，公司的酒店業(yè)務進一步成熟，有三家按五星級標準建造酒店開業(yè)：重慶碧桂園鳳凰酒店于 2022 年 9 月、荊門碧桂園鳳凰酒店于 2022 年 10 月和蕪湖碧桂園瑪麗蒂姆酒店于2022 年 12 月，其中瑪麗蒂姆酒店是公司與德國酒店品牌瑪麗蒂姆合作的酒店。公司借助過去幾年在酒店建設和運營方面的經驗，大舉進入酒店市場。在先行的配套中，酒店項目可以增強其在地價上對當?shù)卣淖h價能力，獲得低價土地。且公司已與一些著名國際酒店管理機構簽訂或草擬了酒店管理協(xié)議，以進一步挖掘酒店板塊的長期潛在價值。2022 年內酒店業(yè)務收入約人民幣 億元，雖然只占總營業(yè)收入的 %，但發(fā)展迅速，較 2022 年同比增長約 %。此外，碧桂園這種特點決定其在市場總體表現(xiàn)不好時，反而有突出表現(xiàn)。2022 年首五個月，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額約 178 億元人民幣，合同銷售建筑面積約 281 萬平方米，同比分別增長約 52%及 31%。2022 年中央加大調控，房地產市場再次陷入不景氣，很多一線城市房產有價無市，產品去化率低。此外，隨著公司陷入“低價地”糾紛和市場宏觀環(huán)境的影響，低廉成本的土地的獲得越來越難，郊區(qū)大盤也越來越難做，碧桂園原有模式的發(fā)展遇到了瓶頸。盡管做得如此辛苦，但低售價決定了其毛利率有限。商業(yè)模式與競爭優(yōu)勢碧桂園的主要特點是在二三四線城市低價拿地，全產業(yè)鏈模式來壓低成本，低價出售其產品，2022 年合約銷售均價為 5485 元/平米，不及萬科的一半。當郊區(qū)大盤模式越來越難，低廉土地成本不再，土地政策越來越嚴格，以及政府保障房計劃深入推進時，碧桂園在產品模式方面開始向高端住宅調整。但碧桂園擁有深厚的家族企業(yè)色彩，楊氏家庭成員在董事會所占比例較大，外來的職業(yè)經理人多是執(zhí)行者的角色，與金地等企業(yè)近期的高管變動相比，碧桂園的高管變換對于企業(yè)的影響十分有限。莫先生自 1989 年起受雇于中國建筑第五工程局有限公司，曾擔任多個高級職位，離職前為董事及總經理。莫斌先生主要負責集團的日常營運管理及行政管理?，F(xiàn)金及銀行存款（包括受限制現(xiàn)金）共約人民幣 億元，公司總借貸余額約為人民幣 億元，其中銀行借款約為人民幣 億元，可換股債券負債部分約為人民幣 億元，優(yōu)先票據(jù)約人民幣 億元，借款借貸結構有待進一步完善。此外，2022 年碧桂園在全國范圍內實現(xiàn) 13個全新項目開盤，其中 10 個位于廣東省。截至 2022 年 12 月 31 日，碧桂園共有84 個項目處于不同發(fā)展階段（其中廣東省項目 51 個），已取得國土證之建筑面積約 百萬平方米（其中廣東省占比約 %），已取得施工許可證建筑面積約 百萬平方米。此外，2022 年碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣 億元，合同銷售建筑面積約 600萬平方米，同比分別增長約 %及 %，在《2022 年度中國房地產企業(yè)住宅銷售排行榜》中分別排名第 9 和第 5；平均售價為 5485 元/平米。所銷售的總建筑面積為 萬平方米，較 2022 年度增加了 %。其建筑及裝飾業(yè)務也較為突出，酒店運營收入正逐年穩(wěn)步上漲。主營業(yè)務收入主要來自其四個業(yè)務部分：房地產開發(fā)、建筑及裝飾、物業(yè)管理及酒店營運。剔除股份掉期和可換股債券回購損益后的凈利潤率由 2022 年度的 %升至 2022 年的 %，處于行業(yè)較高水平。2022 年，碧桂園的主營業(yè)務收入約為人民幣 億元，較 2022 年度的 億元增加 %，主要由于物業(yè)銷售的增加。公司產品線豐富，涵蓋高檔、中檔以及普通等多個層次；并以中檔產品為主，價格更為合理，具有廣闊的大眾市場，產品以“高性價比”著稱。同時碧桂園在拿到項目后除了樓盤的開發(fā)，還利用自己優(yōu)勢在項目內規(guī)劃了酒店、學校、商場、娛樂等配套設施，甚至連讓地方政府苦惱的道路、水電三通等市政配套都包干，對地方的繁榮發(fā)展起到了十分積極的作用，很受地方政府的歡迎。在國家不斷推動城鎮(zhèn)化建設，“城區(qū)—衛(wèi)星鎮(zhèn)一體化” 、“中心區(qū)— 郊區(qū)一體化”、“城—城一體化” 等城市發(fā)展趨勢下，碧桂園無疑是這方面做得較突出的房地產商。截至 2022 年 12 月31 日，碧桂園已于多個策略性挑選地區(qū)擁有物業(yè)開發(fā)項目，包括廣東省、湖南省、江蘇省、湖北省、遼寧省、安徽省、內蒙古自治區(qū)、黑龍江省、重慶直轄市、天津直轄市以及廣西壯族自治區(qū)。高 通 智 庫房 地 產 標 桿