房地產(chǎn)市場走勢與稅收管理方案-文庫吧資料
2025-05-04 04:44本頁面
【正文】 的管理模式，對其預(yù)收銷售收入按核定利潤率預(yù)征企業(yè)所得稅，以及按核定預(yù)征率預(yù)征土地增值稅，并實施以票控稅措施，盡力保證房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理到位。（二）征管方式目前稅務(wù)部門主要征管方式有兩種：稅務(wù)機關(guān)自行征收和委托代征。3．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)：主要繳納營業(yè)稅、契稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅（針對個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)）。從房地產(chǎn)運行的不同階段來看，各環(huán)節(jié)需繳納以下各個稅種：1．土地取得環(huán)節(jié)：主要繳納契稅和印花稅，除稅款外，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)相應(yīng)的土地出讓金等。結(jié)合2007年深圳市房地產(chǎn)市場批準(zhǔn)預(yù)售和實際銷售面積的明顯下降，近兩年深圳房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離GDP和居民收入的漲幅以及近期市場成交價明顯下跌的情況來看，初步可得出深圳房地產(chǎn)市場目前已結(jié)束長達(dá)10年的繁榮上升期、步入下降調(diào)整期的結(jié)論。從上述分析可見，深圳的房地產(chǎn)和全國的房地產(chǎn)市場一樣，仍不成熟，并和國家政策走向密切相關(guān)。從1984年到1988年，這是一個發(fā)展期，大約五年時間；1989到1990年是一個低落期；從1991年到1995年是第二個發(fā)展期；1996至1997年因亞洲金融風(fēng)暴的影響，深圳因“圈地運動”和“炒地?zé)帷背霈F(xiàn)了商品房價格偏高、空置率上升，走入了一個低落期，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場迅速下滑；從1998年開始，深圳房地產(chǎn)進(jìn)入了一個新的發(fā)展期，到目前已有10個年頭，較前兩個周期約五年的發(fā)展期相比已翻了一倍，在近10年的發(fā)展期中1998年至2004年為平穩(wěn)發(fā)展期，而2005年至今為高速發(fā)展期。綜合來看我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，受宏觀調(diào)控的影響較大，更具有政策性周期而不是市場性周期的特點。我國房地產(chǎn)業(yè)的周期波動可劃分為四個時期：1979年1985年為復(fù)蘇期，1986年1990年為發(fā)展期，1991年1998年是增長和宏觀調(diào)控期，1999年至今為高速增長期。若單純從房價走勢波動來看，香港最近的一次周期長達(dá)14年，其中房價上升期為8年，下跌期為6年，時間跨度均超出以往周期。香港房地產(chǎn)業(yè)周期波動一般在610年，每個循環(huán)周期大致呈現(xiàn)出前56年上升、后23年下降的波動規(guī)律。由于各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、地域環(huán)境、社會結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣等情況不同，房地產(chǎn)波動周期和頻率也不盡相同。市場作為多種因素的集中反映，長期看體現(xiàn)出明顯的周期性規(guī)律。在這些因素沒有明顯改變的情況下，2007年11月房價開始明顯下跌。圖5 近16個月深圳市關(guān)內(nèi)、外二手房單月成交情況數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺。從這里也可以看出，至少二手房市場的價格跌幅仍相對有限，并非外界媒體報道的四成乃至更多。2007年關(guān)內(nèi)、2008年前四個月關(guān)內(nèi)、。深圳國土局公布的二手房成交數(shù)據(jù)僅有成交總量數(shù)據(jù)，無單月及累計成交均價數(shù)據(jù)。2007年8月開始，二手房開始出現(xiàn)量價齊跌走勢，說明房地產(chǎn)三級市場反應(yīng)更為敏銳，具有領(lǐng)先二級市場的指標(biāo)意義。其中關(guān)內(nèi)一手房均價較歷史最高峰（2007年12月為26900元/平方米）%，關(guān)外一手房均價較歷史最
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