【正文】 ，且銷售價位也處在最大獲利階段。入市的價格也是決定因素之一。所以，我們強調(diào)房地產(chǎn)銷售短期內(nèi)的大量成交，強調(diào)以快打慢?！駨V告戰(zhàn)略:主要包括大眾媒體的表現(xiàn)策略及傳播策略●促銷戰(zhàn)略:主要包括新聞話題策劃及銷售促銷策略●關(guān)系傳播策略:主要包括平面媒體、相關(guān)公關(guān)活動等有效營銷傳播策略項目營銷策略戰(zhàn)略部署□ 策略A：內(nèi)部認購期重在造勢一個項目的成功與否在項目開盤銷售階段就已基本看到大趨勢。整合營銷戰(zhàn)略組合：整合營銷戰(zhàn)略組合包括廣告戰(zhàn)略、促銷戰(zhàn)略及關(guān)系傳播戰(zhàn)略。因此，公司管理層的注意力、營銷團隊的重點工作，應放在非產(chǎn)品因素方面?！癫呗栽O計策略的強勢之處，投入20%的精力可以處理好，策略的弱勢之處，投入80%的精力仍須倍加關(guān)注?！窦訌姟巴啤钡牧α浚阂凿N售機構(gòu)、人員的工作清除項目與目標消費者之間的“物理”距離，實現(xiàn)銷售?！耖W電戰(zhàn)：一旦開盤要在短時間內(nèi)使項目達到70%以上的銷售率。項目營銷策略總體策略：多積累、深挖掘、閃電戰(zhàn)●多積累：在正式開盤之前要多累積客戶，意向客戶的累積量要是所推出房源數(shù)量的二倍方可開盤。內(nèi)容：客服人員做好簽訂合同、辦理按揭、回收尾款工作。內(nèi)容： “養(yǎng)生科技生態(tài)住宅全新體驗周”售樓處現(xiàn)場進行親身體驗活動，屆時水果節(jié)、音樂會、名車匯、海南雙飛游、新婚基金派送等活動結(jié)合軟文炒作，再度引爆市場熱點。 重點買家專訪并軟文炒作。 更換戶外廣告畫面，并發(fā)布公開發(fā)售信息。 內(nèi)容：全城范圍立體式發(fā)布公開發(fā)售信息。根據(jù)內(nèi)部認購貴賓卡情況，公開發(fā)售主要樹立獨特個性形象及詳實的硬性賣點充實銷售主張。 成立記者俱樂部（選定各主流媒體主筆定期舉辦沙龍，向 市場發(fā)布項目通稿信息。 （城市線系列軟文） 門戶網(wǎng)站廣告制作并全面上掛。（城市線系列軟文） 新聞事件平頂山全面造勢。內(nèi)容：戶外形象廣告位的購買全面到位。在市場建立本項目的品牌形象，并充 實品牌整體形象內(nèi)涵。電視廣告：多頻道插播30秒3D動畫廣告網(wǎng)絡廣告：平頂山房產(chǎn)網(wǎng)、平頂山商都網(wǎng)、樓市網(wǎng)等戶外廣告：平聲對面建設路大型戶外道旗廣告：姚電大道、開源路南段、幾個湛河橋等幾個重要路段?！駱求w成型時，墻身懸掛巨型廣告。應該以展示項目的優(yōu)勢為主題的設計包裝工地，如：●在通往現(xiàn)場的道路兩旁種上樹木、花草， 插項目旗，美化現(xiàn)場環(huán)境。售樓處建議選用女性保安，有更多的親切感?！袷蹣遣績?nèi)通過大量采用項目旗、POP等宣傳資料，營造出銷售氯圍，并以大量的玻璃裝修材料， 顯一種獨特、時尚的動感。售樓處一隅，必須建一活水園林，以淙淙流泉帶動售樓部整體的動感與微生機。第四部分：配套展示區(qū)——仿真展示某些活動設施，如智能化設置等，●休息區(qū)休息區(qū)不作集中處理，而是巧妙地分布于各個區(qū)域之中，作為啟承、過渡之用。第三部分：項目分解模型——另行制作項目戶型剖面模型、會所剖面模型等。第二部分：項目單體模型——純粹為項目自身整體規(guī)劃、建筑展示?！裾故緟^(qū)展示區(qū)分成幾個部分。售樓部選址 首選方案：設置在開源路南段和姚電大道交匯處西南角考慮在市中心設立展示點（公司已經(jīng)在八中附近設置有展示點）購置看房直通車兩輛●分區(qū)售樓部擬高六個功能區(qū)間：入口——迎送看樓者展示區(qū)——模型展示、影音展示，其他資料系統(tǒng)展示洽談區(qū)——服務區(qū)之一休息區(qū)——活動、娛樂場所付款區(qū)——客戶交款的私密性辦公區(qū)——管理人員辦公室●售樓部門前建議門前做一些綠化和景觀，要有停車的小廣場。四、項目銷售現(xiàn)場布置由于95%的房地產(chǎn)銷售是在樓盤現(xiàn)場完成的，因此對現(xiàn)場進行包裝非常重要。◇ 多種付款方式●一次性付款●銀行按揭貸款 ●公積金貸款●分期付款三、實施進度計劃本項目地塊占地較大，開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)周期也較長，需投入的人力、財力和物力大，呈現(xiàn)出高投入高回報的經(jīng)營狀況、建議公司采取兩期開發(fā)，一期以住宅為主，二期以寫字樓、公寓為主，其中一期可考慮三棟住宅，另兩棟二期，中間間隔時間6—8個月。A：售價表對外不公開B：“低開高走、折扣提價”遞增策略；C：內(nèi)部認購與正式開盤后價格明顯區(qū)別，形成良好的口?。籇：以中等價位推盤，若銷售形勢較好，調(diào)高已售或未售好辦公間售價，形成已買的升值的情況，并且通過樓層價差來顯示余房的優(yōu)勢，達到促銷的目的，若銷售形勢不好，則調(diào)高已售好房的售價，保持未售好房的售價，調(diào)低未售其它房源的售價?！?銷售策略● 按套計價并出售，并出示該單元套內(nèi)建筑面積（實用面積）；● 先咨詢登記，再內(nèi)部認購貴賓卡，再集中公開銷售● 試探——積聚人氣——提價——搶購另外我公司建議在價格策略上，可以考慮：◇ 均價試探策略◇ 單價試探策略◇ 單價調(diào)節(jié)策略◇ 價格擬定策略◇ 折扣提價策略◇ 制定價格的總體思路關(guān)鍵思路：低價入市、 逐步提升、快速出貨、滾動發(fā)展針對項目前期銷售狀況和項目競爭市場現(xiàn)狀分析，結(jié)合項目價格定位和杞市住宅營銷市場的特點。價格策略2●根據(jù)工程進度提價模式項目展示中心和包裝就緒—項目正式開—出地面后—主體封頂—交工●銷售進展提價根據(jù)各個銷售階段，每完成各個銷售階段的銷售量提價一次?！癫扇〉蜆菍优c高樓層價格相對比較平均的價格策略，下部樓層差價較大、上部樓層差價較小，使上下樓層差價差別不大，避免上部樓層價格高客戶很難接受的局面。定價時建議銷售均價3400元/平方米，此價格可作為項目操作中市場預熱期中的試探價格，根據(jù)以往我部的操作經(jīng)驗，有望價格在開盤期間可攀升5—8%左右。平頂山市區(qū)的二次置業(yè)者3．功能定位（1）、綠色健康住宅區(qū)（2）、高檔多功能住宅小區(qū)二、價格定位策略價格策略1●整體定位策略：高唱平開，平開高走，房屋展示開始時，不直接告訴客戶價位多少，若客戶問起時要為客戶提供參考均價：3500元/平方米左右●平價入市，站穩(wěn)腳跟，逐步拉升●以具有誘惑的價格入市，形成聚焦，逐步拉升價格； ●一房一價，好房優(yōu)價，特房特價●用價格來對產(chǎn)品及客戶進行區(qū)隔，一房一價，給客戶帶來唯一感和價值感； ●根據(jù)較好的位置，制定高價位房源，后期特價房策略；●小幅頻漲，及時變化，總價策略●根據(jù)蓄客量、成交量及客戶反映等綜合因素適時調(diào)整價格，但每次上調(diào)幅度在50元/平方米左右，用總價進行●住宅均價：3600元/平方米左右（暫定）。2．客戶定位：作為投資者的客戶希望改變現(xiàn)在的生活條件，具有一定的經(jīng)濟能力?！趵庙椖窟€處于策劃設計階段，在小區(qū)內(nèi)部在規(guī)劃設計、戶型定位上作出項目賣點。凸現(xiàn)項目的獨特賣點，從而真正將優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為勝勢。□強有力的市場策劃、品牌推廣、創(chuàng)新營銷模式，定將市場風險化解至最小限度?！笸{●平頂山同期推出的房源較多，市場競爭將會變得很激烈?！耥椖恐苓叚h(huán)境正處于逐步完善階段，需要時間改變區(qū)域低價預期心理，容易導致高定價帶來的市場障礙?！罅觿荨衿诜啃再|(zhì)及競爭項目的相繼出令本項目初推階段會面臨較大的壓力?！窀咂焚|(zhì)與低總價的結(jié)合，不做超大戶型，保持大部分戶型的總價格，成為其他競爭項目不可超越的優(yōu)勢?！裣∪毙裕号c周邊生活環(huán)境相比，計劃設計理念新穎、獨樹一幟?！?社區(qū)人性化對社區(qū)整體文化的營造，在規(guī)劃建設中，不僅提供足夠的硬件設施，同時以物業(yè)管理為龍頭，啟動社會各行業(yè)健康、公平的服務于小區(qū)，創(chuàng)造安全、優(yōu)雅、舒適而又充滿活力的人居社區(qū)?！?環(huán)境公園化融合工作和生活的對立，在居住環(huán)境建設中，成功實現(xiàn)園林化。◇ 配套完善化建立小區(qū)專營會所及客戶服務中心，為業(yè)主提供更貼近、更自然、更舒心的生活、休憩、娛樂服務。◇ 質(zhì)量標準化工程、設計充分符合國家頒布的有關(guān)標準，動靜分區(qū)合理，觸、視覺舒適，通風采光良好，做到安全、合適、方便，提高健康生活的標準。本案可考慮邀請知名大型物業(yè)管理公司擔任物業(yè)管理或物業(yè)管理顧問，提供酒店式的服務。景山莊園案名涵義詮釋：◇ 平頂山真正意義上的生態(tài)型健康住宅◇ 首重推出高品質(zhì)綜合社區(qū)特征◇ 打造“以人為本”的高層高尚園林小區(qū)◇ 規(guī)劃布局的科學化、合理化◇ 戶型設計的創(chuàng)新性和緊湊性◇ 充分展示“全方位領(lǐng)先”概念◇ 打造綠色低碳社區(qū)概念◇真正意義上的酒店式物業(yè)服務本案物業(yè)管理的提升物業(yè)管理，是居住素質(zhì)的另一種直觀體現(xiàn)，直接影響物業(yè)的價值，物業(yè)管理的另一重含義：服務。鑒于項目當前的狀況:規(guī)劃設計有五棟高層，但戶型在單棟樓上的