榕御市場分析及項目管理知識分析方案-文庫吧資料
2025-05-01 12:10本頁面
【正文】 45合計：㎡/114套完成銷售目標(biāo)：完成住宅總推售量50%左右（ ㎡／57套）；完成銷售額大約：2479千萬元；回籠房款70%大約：1735 千萬元；銷售周期計劃為2008年10月25日－2009年農(nóng)歷春節(jié)前，力爭年內(nèi)完成。位于丹霞路和詩浦路交叉口,項目東南面, 丹霞路是主干道車流量較大,缺點本幢樓在項目東南面又靠近沿街十字路口，從（噪音、樓距、景觀）等綜合方面考慮本幢樓是一期相對劣勢的產(chǎn)品。位于項目南面社區(qū)主入口右側(cè),北面是中庭花園,在景觀和樓距上是最優(yōu)的,目前工程已達到封頂,從綜合方面考慮本幢樓（景觀、樓距、面積），可以提升一期開盤的性價比優(yōu)勢和去化，對首次開盤形成熱銷的場面。四、產(chǎn)品投放 “榕御”一期產(chǎn)品主要以中、小戶型二房、三房為主，目前在國家宏觀調(diào)控和市場觀望氣氛濃厚、剛性需求為主的條件下，低總價以中、小戶型是打開沉寂市場的最有力武器，同時考慮到一期中小戶型產(chǎn)品數(shù)量較大（522套），若一次性投放量過大，成交情況未必理想。劣勢： ■ 地處江濱板塊，觀賞不到一線江景資源■ 一期17都靠著馬路,噪音和灰塵較大■ 一期主力戶型偏大，都在120㎡左右■ 戶型沒有賣點，二房戶型在92M2，沒有南北通透，布局設(shè)計不夠經(jīng)濟實惠。㎡，總共有48間店面。二、產(chǎn)品概括（1） 榕御一期17概括 榕御一期總共7幢樓,17板式小高層,主要分部在整個社區(qū)的南面,靠近詩浦路和丹霞路。上半年市場供給面積的增幅大于銷售面積的增幅，同時市場又處于每年的銷售淡季，加上宏觀政策的銀根緊縮，房貸新政、加息等政策的引導(dǎo)，和全國一線城市房價的滯漲或回落的市場信息的引導(dǎo)，這些因素綜合作用在購房人身上，導(dǎo)致購房人的心理預(yù)期發(fā)生變化?？梢约兗僭O(shè)這五年內(nèi)為增加的16萬人口，以人均居住面積30平方米估算，只需建筑面積約480萬平方米，現(xiàn)市區(qū)舊城改造已基本完成，哪怕再加上多次置業(yè)人口，建筑面積520萬平方米的體量,沒有高速的經(jīng)濟發(fā)展和人口增長，相信這供應(yīng)量需要漳州慢慢消化。由此不難看出，漳州“東擴、西進、南拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，直接關(guān)系著土地地塊的推出，也直接影響未來房地產(chǎn)市場趨勢。在2006年漳州市區(qū)推出的國有土地出讓的公告中，總共17個地塊中，有7個地塊屬于拍賣，10個地塊屬于掛牌出讓。客戶消費心態(tài)分析：由于漳州房地場市場價格大幅度的拉高，使部分客戶較難接受，所以就選擇靜觀奇變觀望態(tài)度，出現(xiàn)市場過度的緩沖期，同樣開發(fā)商放量也較為謹(jǐn)慎。 戶型設(shè)計去化分析：兩房面積多在80~100㎡，三房主力面積：110~130㎡，二房、三房戶型較為暢銷。因市區(qū)市場階段性供過于求，促使未來市場競爭加劇，且市區(qū)客源較為單一，多為本地人消費及周圍縣城人員購置，市場上升的空間后勁較為不足，價格較為平穩(wěn)，項目的營銷難度增加周期拉長。目前在售項目供給量及土地交易量主導(dǎo)著未來市場的供應(yīng)量，預(yù)計2008年市場開發(fā)項目約15個，總建筑面積不下300萬平方，用地約160公頃，套數(shù)約32000套。伺機再開盤。中醫(yī)院。目前已封盤。薌城區(qū)丹霞與勝利路交匯處05962959336143299㎡外灘明珠江濱板塊2008．2．29開盤推出ABC區(qū)共216戶。0596中心 板塊高層/一房/二房/三房9幢2634層漳州高麗置業(yè)有限公司銀行、學(xué)校、超市元光南路中段0596216086611萬㎡尚東琴畔東升花園龍文 板塊小高層、高層7幢18層、2幢33層漳州市瑞佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漳州一中分校、漳州第二實小 規(guī)劃建設(shè)國際會展城、明發(fā)商業(yè)廣場、江濱公園五星級酒店等市政配套水仙大街以南，東面緊臨龍文花園0596216086611萬㎡丹霞名城中心板塊小高層、高層首次將推107幢1825層福建渠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司緊鄰活爾瑪、九龍公園，處在市中心點，生活配套齊全。將于2008年10月底推出二期第二波18A19A20A，以三房為主，主力面積在124133㎡悅景豪庭丹霞路與下州路交匯漳州新城房地產(chǎn)2008．57幢1020套130㎡420040802003600490010%江濱板塊，開盤全部推出，有一年多的蓄客期，主要去化8090㎡福海陽光丹霞路與漳華路交匯處漳州金威龍2008．9．6售樓處開放，推出123共268套18幢二房96三房126收取意向金1萬元/套（確定房號，承諾開盤價格不滿意可退款），預(yù)定30套左右以低樓層二房為主，預(yù)計10月份開盤。、。漳州“榕御”項目一期營銷方案n 市場分析n 產(chǎn)品概括n 蓄客分析n 銷售策略n 銷售周期n 銷售目標(biāo)n 認(rèn)購方案n 價格策略n 廣告計劃與預(yù)算一、市場分析（備注：數(shù)據(jù)來源于市場調(diào)查及漳州市房地產(chǎn)管理局。） 漳州市2008年1－8月份房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)分析 單位:億元 萬平方米面積同比成交金額同比全市新建商品房完成銷售面積+%+%其中預(yù)售完成+%+%現(xiàn)
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