【正文】 查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；（4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專(zhuān)人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；（5）對(duì)業(yè)主（租戶(hù)）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）：? 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；? 對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門(mén)窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。（一）管理內(nèi)容：房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。（二）管理措施：建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專(zhuān)業(yè)技能，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；落實(shí)“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。清潔衛(wèi)生：通過(guò)日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。（一）管理內(nèi)容：綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。（二）管理措施：制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；制止任何違反消防安全的行為；積極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)；發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。（2）值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。 ? 遇到外來(lái)人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記；? 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。（一）管理內(nèi)容：常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶(hù)）安全的行為。（二）管理措施：制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案；熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)；按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。二、業(yè)主入伙管理方案在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。與開(kāi)發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：（1）核對(duì)、接收各類(lèi)房屋和鑰匙；（2）核對(duì)、接收各類(lèi)圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對(duì)、接收各類(lèi)設(shè)施設(shè)備；（4）核對(duì)、接收各類(lèi)標(biāo)識(shí)。一、接管驗(yàn)收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開(kāi)奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。 第二階段：前期物業(yè)管理階段制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作；熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；一、管理內(nèi)容：從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見(jiàn)及依據(jù)；參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見(jiàn)；提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見(jiàn)；提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見(jiàn)；提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見(jiàn)；提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見(jiàn)，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見(jiàn)；參與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；1參與開(kāi)發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。 第一階段：早期物業(yè)管理介入階段在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。具體方案物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目（一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理；公共場(chǎng)所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)； 公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；對(duì)大廈的各類(lèi)資料進(jìn)行管理；未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)； 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；雨傘、雨衣臨時(shí)借用； 節(jié)日環(huán)境布置； 1重要時(shí)刻提醒服務(wù)； 1代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；1代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)；1代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)；1代叫出租車(chē)；1代辦保險(xiǎn)；1義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。（八）運(yùn)用CIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。（六）運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。（四）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。（大廈）