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深圳白石洲沙河項(xiàng)目業(yè)態(tài)策劃案-文庫(kù)吧資料

2025-04-30 22:38本頁(yè)面
  

【正文】 524 408 108 廈 門 XIAMEN1 678 450 821 040 206 116 7 163 644 131 南 京 NANJING1 657 825 1 095 605 187 504 8 205 366 511 大 連 DALIAN1 208 312 1 073 389 67 985 2 018 64 920 青 島 QINGDAO1 005 845 797 539 121 591 25 008 61 707 重 慶 CHONGQING 922 214 777 267 81 629 1 118 62 200 寧 波 NINGBO 910 231 538 248 151 445 47 084 173 454 珠 海 ZHUHAI 896 337 137 903 347 713 149 918 260 803 海 口 HAIKOU 83 479 54 437 15 315 224 13 503 無(wú) 錫 WUXI 773 152 537 033 78 970 7 224 149 925 桂 林 GUILIN 750 761 483 857 93 277 21 012 152 615 西 安 XI’AN 628 118 554 240 48 407 2 589 22 882 三 亞 SANYA 511 010 427 285 66 228 1 532 15 965 武 漢 WUHAN 469 790 380 061 54 293 983 34 453 昆 明 KUNMING 406 629 298 024 43 528 983 64 094 沈 陽(yáng) SHENYANG 399 207 347 894 24 959 860 25 494 黃 山 HUANGSHAN 330 685 30 162 518 59 710 2 674 105 783 中山 ZHONGSHAN 321 611 105 567 150 976 33 264 31 804 成 都 CHENGDU 311 154 12 226 255 48 499 6 870 29 530 哈爾濱 HARBIN 238 886 197 738 17 409 273 23 466 長(zhǎng)春 CHANGCHUN 176 318 155 646 14 800 598 5 274 濟(jì) 南 JINAN 121 084 80 854 26 453 202 13 575 2009年深圳旅游業(yè)發(fā)展預(yù)期目標(biāo):,%,%,國(guó)內(nèi)游客4280萬(wàn)人次,%。二是受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的影響,居民旅游消費(fèi)預(yù)期減弱,特別是高端客源和高端消費(fèi)增長(zhǎng)將放緩。世界旅游組織預(yù)測(cè),全球國(guó)際過夜旅游人數(shù)增長(zhǎng)率不會(huì)超過2%,甚至?xí)霈F(xiàn)零增長(zhǎng)。2009年,受全球金融風(fēng)暴的影響,旅游業(yè)的不確定性因素將增多,面臨的挑戰(zhàn)將更為嚴(yán)峻。;(艘)次。%,%。%,%,%。 酒店項(xiàng)目定位216。四、 酒店市場(chǎng)調(diào)研本節(jié)關(guān)鍵詞 ︳Keywords216。另一方面,業(yè)種業(yè)態(tài)配置計(jì)劃由項(xiàng)目本身特點(diǎn)決定,以酒店為主題和商業(yè)概念,由于此類業(yè)態(tài)目的性強(qiáng),可以創(chuàng)造差異化,因此,也可以規(guī)避和其他項(xiàng)目重復(fù)定位的問題。不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能v 酒店: 項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè),定義項(xiàng)目整體檔次v 商業(yè): 可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn),承擔(dān)某種社會(huì)職能,可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異,項(xiàng)目的活力核心v 寫字樓: 價(jià)值標(biāo)桿,可樹立項(xiàng)目高端形象v 公寓: 保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源,滿足中長(zhǎng)期居住著需求影響項(xiàng)目構(gòu)成的主要因素標(biāo)示: 主要因素商業(yè)寫字樓酒店公寓商業(yè)中心區(qū)★★★★★★★★★★★★★旅游區(qū)★★★★★★★★★★擁有自然資源★★★★★★★★★擁有產(chǎn)業(yè)資源★★★★★★★★★★通達(dá)性、昭示性強(qiáng)★★★★★★★★★★★★人流量大★★★★★★★★★★★租(長(zhǎng)期持有)★★★★★★★★★★★★★結(jié)構(gòu)要求★★★★★★★★★綜上所述,酒店與寫字樓是我們項(xiàng)目的主要業(yè)態(tài)選擇,如集中搭配在一起,均可發(fā)揮更佳的功能。公寓1. 可保證企業(yè)現(xiàn)金流的來源2. 滿足中長(zhǎng)期居住者的需求附:公寓可能降低項(xiàng)目的整體檔次;公寓可能受周邊同類產(chǎn)品租金的影響,難以實(shí)現(xiàn)期望利潤(rùn)。例如:在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí),必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。 商業(yè)模式216。相比國(guó)內(nèi)其他城市,表現(xiàn)出更強(qiáng)的克服困難、“危難”中抓“機(jī)遇”的內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)力,在深圳投資和發(fā)展,未來前景應(yīng)更好。%;,%。其中,%,深圳港連續(xù)11年居全球集裝箱樞紐港第四位。全市有港口泊位165個(gè),其中萬(wàn)噸級(jí)以上泊位64個(gè)。深鹽二通道主線、鹽壩高速C段、南光高速、華為立交一期等建成通車,南坪快速路二期、西部疏港路、丹平路一期等建設(shè)加快。(三) 城市建設(shè),%,創(chuàng)歷史新高。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),一批文化科技型企業(yè)加快發(fā)展。物流業(yè)繼續(xù)發(fā)展,連續(xù)6年位居全球第四;深圳機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量2140萬(wàn)人次,連續(xù)7年位居內(nèi)地第四。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳抵御世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要力量,全年實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值8711億元,%,%。(二) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)是深圳市的三大支柱產(chǎn)業(yè)2008年,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。表2 初步核算本地生產(chǎn)總值 單位:億元指 標(biāo)2008年比上年增長(zhǎng)(%)本地生產(chǎn)總值第一次產(chǎn)業(yè)第二次產(chǎn)業(yè) 工業(yè)第三次產(chǎn)業(yè) 交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè) 批發(fā)和零售業(yè) 住宿和餐飲業(yè) 金融業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 其他根據(jù)年平均常住人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為89814元,%,按國(guó)家外管局公布的供計(jì)劃統(tǒng)計(jì)用的人民幣對(duì)美元折算率計(jì)算,人均生產(chǎn)總值為13153美元。其中,%;,%;,%。,%。%,%。居民生活水平和質(zhì)量提高。,%;,%。表1 年末全市常住人口 單位:萬(wàn)人%;,%。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展及未來契機(jī)(一) 深圳市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概括深圳共設(shè)6個(gè)行政區(qū),羅湖、福田、南山、鹽田(特區(qū)內(nèi)),寶安、龍崗(特區(qū)外);2008年新設(shè)光明新區(qū),雖歸屬在寶安區(qū),但設(shè)置專門機(jī)構(gòu)由市政府直接管理。2. 劣勢(shì)①. 項(xiàng)目臨近白石洲村本項(xiàng)目建筑物北側(cè)和西側(cè)臨近白石洲村,聚集大量打工者人群,對(duì)本項(xiàng)目形象、周邊環(huán)境會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響;②. 內(nèi)部格局不完善,實(shí)用率偏低③. 停車位偏少本項(xiàng)目近2000個(gè)單位,僅有450個(gè)停車位,略顯緊張④. 周邊不太形成寫字樓商務(wù)區(qū),距離羅湖、福田、南山密集的商務(wù)區(qū)均有一定路程⑤. 房型面積較小,部分房型需要改造3. 機(jī)會(huì)①. 金融海嘯后,國(guó)家大力擴(kuò)大內(nèi)需,給沿海地區(qū)的深圳帶來巨大的商機(jī)②. 隨著深港西部通道的開通,深圳市大力發(fā)展南山區(qū)商務(wù)中心,華僑城區(qū)域作為南山區(qū)成熟的商務(wù)中心,享有極大的商務(wù)資源③. 本項(xiàng)目旁邊的益田假日廣場(chǎng)作為集購(gòu)物、休閑、娛樂、美食為一體的大型休閑購(gòu)物場(chǎng)所,為本項(xiàng)目帶來大量的消費(fèi)需求④. 華僑城的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃,為本項(xiàng)目帶來巨大的商業(yè)資源4. 威脅①. 未來本片區(qū)內(nèi)將有不少大型商業(yè)項(xiàng)目推出,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化②. 作為商業(yè)項(xiàng)目,項(xiàng)目地區(qū)綜合影響力以及對(duì)大企業(yè)的吸引力不及成熟商圈地區(qū) 二、 市場(chǎng)綜合研究本節(jié)關(guān)鍵詞 ︳Keywords216。②. 位處華僑城主題公園群地區(qū),觀光旅游景點(diǎn)極具價(jià)值世界之窗歡樂谷錦繡中華民俗村是一個(gè)巨型旅游項(xiàng)目群,總占地面積逾130多萬(wàn)平方米,形成了相當(dāng)?shù)囊?guī)模,為區(qū)域聚集了大多數(shù)的商務(wù)、消費(fèi)、居住活動(dòng)、具有極大的商業(yè)潛力。以上幾大片區(qū)是項(xiàng)目商務(wù)市場(chǎng)需求的主要來源,尤其是位于科技園和蛇口區(qū)的科技和電子公司,如中興、聯(lián)想、長(zhǎng)城、TCL、創(chuàng)維、IBM、西門子、飛利浦、康柏、華為集團(tuán)(這些國(guó)內(nèi)集團(tuán)公司是深圳商務(wù)市場(chǎng)中最大的客源需求個(gè)體)。6. 天安數(shù)碼城及泰然工業(yè)區(qū)天安數(shù)碼城及泰然工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)帶已吸引了超過1000家優(yōu)質(zhì)民營(yíng)科技企業(yè)入駐,其中既有體現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)概念的知名集團(tuán)化科技企業(yè)(及上市公司)總部,也有五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)或合作企業(yè);既有民營(yíng)科技企業(yè),也有留學(xué)生個(gè)人創(chuàng)業(yè)公司。國(guó)內(nèi)大企業(yè)有華為、中興、聯(lián)想、長(zhǎng)城、TCL、創(chuàng)維、海王、東大阿爾派、創(chuàng)智、金碟等;跨國(guó)公司有IBM、飛利浦、康柏、奧林巴斯、愛普生、朗訊、哈里斯、湯姆遜等。高新區(qū)每平方公里工業(yè)總產(chǎn)值196億元、高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值186億元、工業(yè)增加值43億元。5. 深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)(以下簡(jiǎn)稱深圳高新區(qū))成立于1996年9月,是國(guó)家重點(diǎn)支持的五大科技園之一。4. 華僑城集團(tuán)大廈位于華僑城WALMART商場(chǎng)對(duì)面綠化地的雕塑公園將規(guī)劃建設(shè)高六十八層的華僑城大廈,這將成為華僑城區(qū)域最高檔的寫字樓。項(xiàng)目由“濕地”及“海港”兩大主題組成,包括自然生態(tài)區(qū)、休閑度假區(qū)、水岸碼頭區(qū)和歡樂公園等4個(gè)部分。3. 歡樂海岸歡樂海岸項(xiàng)目由華僑城集團(tuán)開發(fā)建設(shè),是一個(gè)集都市娛樂、環(huán)境教育、市民公園、文化設(shè)施、休閑度假等多種功能于一體的開放式城市生態(tài)濱水文化旅游區(qū),位于深圳灣填海區(qū),濱海大道北側(cè)
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