【正文】 項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有樓盤供應(yīng)量較大，其中不乏中高檔的明星樓盤，特別是在建同期入市項(xiàng)目的供應(yīng)量大，如漾日灣畔和蔚藍(lán)海岸二期、三期等。 南山商業(yè)物業(yè)價(jià)值有望提升 深圳市政府已確定將南山商業(yè)文化中心建成為特區(qū)西部的商業(yè)中心、金融中心和文化中心，以 及西部跨海大橋的建成都將提升南山區(qū)的商業(yè)物業(yè)價(jià)值。它的誕生，將揭開深圳西部嶄新的一頁，成為 21 世紀(jì)深圳城市濱海住區(qū)的新典范，即濱海與城市、城市與自然、人與自然完美結(jié)合的典范。 “國際城市村” 的誕生 國際城市村是澳大利亞布里斯班城市設(shè)計(jì)院為南山商業(yè)文化中心區(qū)度身設(shè)計(jì)的。加之后海片區(qū)已推出一大批明星樓盤，且其輻射效果顯著，發(fā)展空間巨大，被人們視為“城市新中心”。 商業(yè)部分 項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍不足 目前 商業(yè)文化中心區(qū)在社會(huì)上的影響力不夠，導(dǎo)致潛在投資者的熱情度不高，對(duì)將來項(xiàng)目上市造成一定的影響，需要宣傳引導(dǎo)。本項(xiàng)目的步行商業(yè)街建成后，由于臨街布置，勢(shì)必會(huì)造成人流的增加，導(dǎo)致噪音的形成，交通的混亂，甚至?xí)l(fā)治安問題。 商業(yè)的 升值潛力 本區(qū)域現(xiàn)為南山以至深圳重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，小區(qū)周邊大量的高尚住區(qū)，為商業(yè)提供了無限的需求。濱海大道的開通、地鐵的鋪設(shè)和 跨海大橋的修建將給本項(xiàng)目帶來無限商機(jī)。 （ 2）本項(xiàng)目步行商業(yè)街的建立將有利于形成居民購物、休閑、娛樂的一體化建設(shè)，從而使本項(xiàng)目更具綜合性的魅力。 升值潛力優(yōu)勢(shì) 濱海大道的開通、西部跨海大橋的修建以及南山商業(yè)文化中心的崛起，使本項(xiàng)目極具升值潛力。 工程形象優(yōu)勢(shì) 在工程進(jìn)度方面，長城下屬的金眾集團(tuán)總是領(lǐng)先一步。具體表現(xiàn)在： ① 中低層的業(yè)主充分享有園林景觀、步行街景觀； ② 高層的業(yè)主可以感受現(xiàn)代海洋帶來的氣息。鑒于此，項(xiàng)目的配套設(shè)施將包括中心庭院、步行商業(yè)街、青少年活動(dòng)中心、幼兒園、人工湖和游泳池。本項(xiàng)目 20 萬平方米的小區(qū)規(guī)模較為適中，既能完善配套，又能保證小區(qū)業(yè)主的生活便捷、寧靜和私密性。步行街既是小區(qū)業(yè)主購物的場所，也是業(yè)主休閑運(yùn)動(dòng)的場所，是小區(qū)配套的延續(xù)。 建筑設(shè)計(jì)：世界著名的巴馬丹拿 建筑施工單位：深圳市金眾集團(tuán) 環(huán)境設(shè)計(jì)： 濱海大道門戶區(qū)域和交通位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于濱海大道與后海大道交匯處的西南方，是南山商業(yè)文化中心區(qū)的中心居住區(qū)，道路交通極為便利，是濱海大道的門戶，可謂“城中之城”。 （ 4）此次長城地產(chǎn)挺進(jìn)南山，為其鞏固品牌和向外擴(kuò)張品牌創(chuàng)造了有利的條件，使長城品牌從本地化最終走向國際化。通過與國際級(jí)地產(chǎn)專業(yè)大師的合作，使長城品牌從資源優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向、建筑優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向、產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向最終轉(zhuǎn)向品牌創(chuàng)新導(dǎo)向。 （ 1）長城地產(chǎn)曾成功開發(fā)了長城公寓、長怡花園、長豐苑、長城盛世花園等一系列地產(chǎn)項(xiàng)目，并在樓盤推廣階段較短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了 100%的銷售率而產(chǎn)生良好的口碑。 （ 3）項(xiàng)目周圍大、中、小、幼各級(jí)學(xué)校一應(yīng)俱全，構(gòu)成了南山獨(dú)有的“四級(jí)立體”教育體系。在項(xiàng)目的南側(cè)，是遠(yuǎn)近聞名的海珠城酒樓，步行只需三分鐘。友誼城占地面積達(dá) 120xx 平方米，主要經(jīng)營時(shí)尚流行的品牌服裝和各種服飾用品。地塊南面為 30 米寬的環(huán)南路，北面為 30 米寬的龍崗路，西面為 20 米寬的環(huán)西路，而東面則為 50 米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。 因具備較為完善的配套，而使該區(qū)極具廣闊的發(fā)展前景。 南山商業(yè)文化中心占地 151 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 243 萬平方米，是未來特區(qū)西部的核心地帶。南山商業(yè)文化中心區(qū)位于深圳大學(xué)南側(cè)，北以學(xué)府路為界，南至創(chuàng)業(yè)路與南油片區(qū)，西接南油大道，東至后海濱路。 經(jīng)營方向：環(huán)境好、配套全、功能齊、“一站式”。目前南山的消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)與羅湖、福田相比也許不是最高的。 消費(fèi)者的需求品位 由于本地區(qū)文化總素質(zhì)較高，對(duì)購物環(huán)境要求更高和對(duì)商品的風(fēng)格、樣式、流行性等要求更具文化品位、表現(xiàn)最新價(jià)值。由于南山地區(qū)的產(chǎn)業(yè)代表了深圳地區(qū)的先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢(shì)頭很好，新住宅區(qū)建設(shè)進(jìn)入新的高潮期。但其他商業(yè)類型的經(jīng)營，南山仍然落后于羅湖、福田。而商用房的空置率較小、銷售 率較高，正反映了南山的商業(yè)供給需求，比其他兩區(qū)要強(qiáng)勁。 （四）南山、福田、羅湖商業(yè)環(huán)境對(duì)比評(píng)價(jià) 商業(yè)物業(yè)的供給能力和購買力的比較（ 20xx 年）。 西部通道的建成將吸引港人來南山置業(yè)。而南山半島周邊科技園、西麗、寶安等商 業(yè)尚不夠成熟，缺乏南山半島商業(yè)的規(guī)模和檔次。西部通道的開通，將吸引部分港人來南山購物。南山居民購物將發(fā)生由市內(nèi)異地化購物向南山本地化購物的重大區(qū)域性改變。 從購物的區(qū)域選擇看：由市區(qū)異地化購物向南山區(qū)本地化購物轉(zhuǎn)變。 深圳市中心區(qū)的西移、濱海大道的開通、西部跨海大橋的規(guī)劃，給予南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。其他商業(yè)沿交通干線分布。 從物業(yè)分布規(guī)律看：南山商業(yè)物業(yè)呈商圈和沿交通干線分布的特征。 南山區(qū) 20xx 年商業(yè)物業(yè)施工面積占全市 %，新開工面積占全市的 22.2%，竣工面積占全市的 %，樓花銷售面積占全市的 %。 截止到今年上半年，南山在建和在售的商業(yè)物業(yè)總建筑面積在 1000 平方米以上的有保利城花園商場、青春家園裙樓商鋪、西海灣花園商鋪、海洋之心裙樓商鋪、南景苑裙樓商場及星海名城二期商場等十幾家，大都定位于主題商場，鮮明界定和劃分目標(biāo)消費(fèi)群。 南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)簡表 樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積 (㎡ ) 售價(jià) (元 /㎡ ) 租金（元 /㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注 保利城 花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 120xx 一層： 31000 二層： 25000（預(yù)計(jì)） 一層： 150200（預(yù)計(jì)） 二層： —— 中高檔服裝、鐘表、化裝品、珠寶、女性飾品、 體育用品、兒童用品及音像制品等 友誼城 百貨 青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層： 36000 二層： —— —— —— —— 西海灣 花園 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層： 28000 臨創(chuàng)業(yè)路； 25000 臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食 天悅園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 9300 一層： 220xx25000 二層： 11000 —— 化妝品、首飾、高級(jí)服裝、皮具、運(yùn)動(dòng)休閑用品等 —— 本項(xiàng)目 后海路與環(huán)西路交匯處 10000 —— —— —— —— 南山商業(yè)文化中 心相近區(qū)域商業(yè)物業(yè)簡表 樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積 (㎡ ) 售價(jià) (元 /㎡ ) 租金（元 /㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注 海洋之心 創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處 —— —— —— —— 20xx 年 8 月始出租 都市本色? 四達(dá)大廈 南油大道西、粵海路北 3500 —— —— —— 20xx 年底發(fā)售 南景苑 桃園路與常興路交匯處 10000 一層： 320xx 二層： 20xx0 三層： 14000 四層： 10000 —— 以兒童、文體、休閑用品為主題 —— 常興廣場 桃園路與常興路交匯處 —— —— —— —— 萬佳 百貨 順電家居 廣 場 東濱路 4500 —— 一層： 100110 二層： 8090 三層： 4050 一樓：廚具、小型家電、潔具 二樓：布藝及燈飾 —— 萬豪 商業(yè)城 南油大道 30000 一層： 20xx0 起 二層： 15000 三層： 120xx 一層： 200 二層： 150 三層： 100 潔具、廚具、布匹 已售磬 南油佳騰電器城 南油大道 3000 —— 一層： 118138 二層： 108 三層： 58 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具 —— 從規(guī)模看：中小規(guī)模商業(yè)物業(yè)比重大。南山區(qū)居住人口 50 萬，人均商業(yè)用房 平方米，此種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。 （四）南山區(qū)商業(yè)物業(yè)市場分析 從供應(yīng)總量看：供應(yīng)總量大，應(yīng)形成商業(yè)特色。南山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將為新增人口轉(zhuǎn)化為“商業(yè)購買力”起著推動(dòng)作用。 需求趨勢(shì) （ 1）新增人口 由于南山目前的可開發(fā)用地有效供應(yīng)，是特區(qū)內(nèi)最多的（包括正在實(shí) 施的填海用地），南山的城建強(qiáng)度將是深圳特區(qū)內(nèi)最大的。由于南山區(qū)是以高科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、高教科研機(jī)構(gòu)密集，使得該地區(qū)的社會(huì)文化總素質(zhì)，在全市應(yīng)屬最高的。 商業(yè)購買力 有人口基數(shù)的支撐，家庭年收入平均約 5 萬元，其購買力強(qiáng)度，在深圳特區(qū)內(nèi)應(yīng)屬中上水平。南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)占到全市經(jīng)濟(jì)總量的 22%，表 明了南山區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)狀況，處于全市的平均水平之上。 （三）南山區(qū)商業(yè)需求分析 購買力 （ 1）產(chǎn)生需求的基礎(chǔ) —— 人口總量 南山區(qū)商業(yè)人口超過 50 萬人，且由于華僑城以東與福田的成熟市區(qū)距離較遠(yuǎn)和西邊與寶安區(qū)有一道鐵絲網(wǎng)相隔，因此，南山可以產(chǎn)生較為獨(dú)立的“區(qū)域市場”。 商品檔次 主流商品屬中等甚至偏下等水平，與深圳市的各檔商品齊全相比，目前南山區(qū)缺乏很高檔次 的商品等級(jí)。 南山商業(yè)文化中心區(qū)啟用和在建商業(yè)物業(yè) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)位置 占在面積（㎡） 經(jīng)營項(xiàng)目 海雅百貨 南油大道 5000 百貨 保利城花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 120xx 友誼城百貨進(jìn)駐，步行商業(yè)街 西海灣花園 （裙樓商鋪） 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 中高檔品牌服裝、兒童用品、文體用品等（不能做飲食類） 天悅園（裙樓商鋪） 環(huán)西路與環(huán)南路交匯處 9300 —— 青春家園 （裙樓商鋪） 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 —— 本項(xiàng)目（步行街） 后海路與環(huán)南路交匯處 10000 —— 南山商業(yè)文化中心區(qū)其它啟用和在建商業(yè)物業(yè) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)位置 占在面積（㎡） 經(jīng)營項(xiàng)目 沃爾瑪 南油大道與東濱路交 匯處 40000 百貨超市 佳騰電器廣場 南油大道 3000 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具 萬豪商業(yè)城 南油大道 30000 潔具、廚具、布匹等 西海岸廣場 南油大道 15000 通訊 都市本色 南油大道西 3500 —— 人人樂 東濱路 15000 超市、服裝等 順電家居廣場 東濱路 4500 廚具、家電、布藝等 家樂福 常興路 6000 大型超市 萬佳百貨 桃園路與常興路交匯處 50000（預(yù)計(jì)） 大型超市 西部電子 學(xué)府路 16700 通訊、電子類 東方巴黎時(shí)裝廣場 內(nèi)環(huán)路與南山大道交匯處 14500 時(shí)裝批發(fā) 南貿(mào)市場 桃園路 8300 —— 南景苑裙樓商場 桃園路與南新路交匯處 10000 —— 商場建設(shè)檔次 大型超市建設(shè)檔次高，趕上甚至超過深圳市內(nèi)其他超市的規(guī)模、檔次、和環(huán)境；中型店建設(shè)檔次雖有提高，但仍然落后于深圳市區(qū)內(nèi)的華強(qiáng)北等地的高檔專題店、綜合店；便利店的檔次同樣較低，主要服務(wù)于街道、住宅小區(qū)。 具前瞻性的城市發(fā)展規(guī)劃 按深圳市的總體規(guī)劃，南山區(qū)將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、 以人文景觀為主 的旅游基地、培養(yǎng)高素質(zhì)人才為主的教育基地、以港口和運(yùn)輸為主的特區(qū)西部物流中心，把南山建成一個(gè)文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。 深圳市未來的教育、科研開發(fā)等獨(dú)特的新興產(chǎn)業(yè)，也將無可避免地要以南山為重鎮(zhèn)：大學(xué)、產(chǎn)學(xué)研基地、大企業(yè)的新產(chǎn)品研發(fā)基地等，已經(jīng)處于政府強(qiáng)力推動(dòng)發(fā)展之中。 而全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的 40%左右（ 20xx 年）在南山區(qū)。 （二）南山區(qū)各競爭樓盤推廣主題抽樣調(diào)查： 名 稱 推 廣 主 題 招商海月二期 海上明月共潮生，海風(fēng)一路吹回家；成熟濱海園林社區(qū) 陽光?棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景（日子緩緩、生活散散） 蔚藍(lán)海岸 2 期 國際濱海風(fēng)情，超級(jí)人文社區(qū)；深圳灣高尚濱海社區(qū) 陽光帶?海濱城 純正高尚濱海社區(qū)，深圳灣最亮麗的風(fēng)景線 創(chuàng)世紀(jì)濱海三期 超前 30 年的美麗家園 青春家園 青春夢(mèng)想家園 碧海天 輕柔海風(fēng)，寧靜家園 保利城花園 與海風(fēng)一起輕盈飛揚(yáng)，南山商業(yè)文化中心區(qū)概念 海洋之心 海洋之心 珍愛一生 藍(lán)月灣畔 有故事的房子 花心思的家 中山頤景 公園旁好安家 蛇口花園城 蛇口生活新坐標(biāo)， Miami 繽紛生活新體驗(yàn) 星海名城 “一站式”居家概念，名校教育概念 世紀(jì)村二期 國際文明居住標(biāo)準(zhǔn) 美廬錦園 海風(fēng)輕拂，芳草綠，悠然在我家 四、南山區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)市場分析 （一）南山區(qū)商業(yè) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜合分析 支撐深圳經(jīng)濟(jì)的重要轄區(qū) （ 1）經(jīng)濟(jì)總量及增長率 截止 20xx 年第三季度，南山區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了增長 15%的良好勢(shì)頭，且累計(jì)完成地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入 億元，比上年同期增長 %，完成年度預(yù)算的 100%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬元，居民人均可支配收入達(dá)到 2.1 萬元。政府為該片區(qū)規(guī)劃配套了小學(xué)、中學(xué)、公交車站以及為居民提供