【正文】 是住在“國(guó)際城市村”。 可持續(xù)發(fā)展的居住形態(tài)，符合人性更高層次的發(fā)展需求，也符合社會(huì)發(fā)展的時(shí)代要求。以此滿足業(yè)主未來(lái)家庭 生活的變化發(fā)展之需，信息時(shí)代的居家生活之需。 宣傳導(dǎo)向上并非強(qiáng)調(diào)金錢(qián)上的貴族，而突出客戶群體文化和精神的富有。未來(lái)國(guó)際城市村的建成，將使南山商業(yè)文化中心區(qū)不僅僅是最適宜人居住的濱海新城 ，更是高科技、金融證券云集、人文旅游薈萃的、國(guó)際開(kāi)放式的濱海新城。 在上述項(xiàng)目中，蔚藍(lán)海岸二期和招商海月二期?晴海洲在物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)規(guī)模、戶型及面積方面均與本項(xiàng)目有相似之處，因此在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)消耗本項(xiàng)目所屬片區(qū)的部分目標(biāo)客戶，對(duì)本項(xiàng)目明年的上市造成一定的影響。 （二）商業(yè)部分 “商業(yè)中樞、街中之王”、“城中之街、街中極品”、“商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道” 地處南山商業(yè)文化中心區(qū)的中軸線上，東部、西部的要道，南油大道與后海路的核心通道，可謂“商業(yè)中樞，街中之王”。本小區(qū)完善的配套、國(guó)際大師的設(shè)計(jì)長(zhǎng)城地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，將成為南山區(qū)標(biāo)志性小區(qū)。 （四）威脅點(diǎn) 住宅部分： 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供應(yīng)量大 目前，本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有樓盤(pán)供應(yīng)量較大，其中不乏中高檔的明星樓盤(pán)，特別是在建同期入市項(xiàng)目的供應(yīng)量大，如漾日灣畔和蔚藍(lán)海岸二期、三期等。加之后海片區(qū)已推出一大批明星樓盤(pán)，且其輻射效果顯著，發(fā)展空間巨大，被人們視為“城市新中心”。濱海大道的開(kāi)通、地鐵的鋪設(shè)和 跨海大橋的修建將給本項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。具體表現(xiàn)在： ① 中低層的業(yè)主充分享有園林景觀、步行街景觀； ② 高層的業(yè)主可以感受現(xiàn)代海洋帶來(lái)的氣息。 建筑設(shè)計(jì)：世界著名的巴馬丹拿 建筑施工單位：深圳市金眾集團(tuán) 環(huán)境設(shè)計(jì)： 濱海大道門(mén)戶區(qū)域和交通位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于濱海大道與后海大道交匯處的西南方，是南山商業(yè)文化中心區(qū)的中心居住區(qū)，道路交通極為便利，是濱海大道的門(mén)戶，可謂“城中之城”。 （ 3）項(xiàng)目周?chē)蟆⒅?、小、幼各?jí)學(xué)校一應(yīng)俱全，構(gòu)成了南山獨(dú)有的“四級(jí)立體”教育體系。 因具備較為完善的配套，而使該區(qū)極具廣闊的發(fā)展前景。目前南山的消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)與羅湖、福田相比也許不是最高的。而商用房的空置率較小、銷(xiāo)售 率較高，正反映了南山的商業(yè)供給需求，比其他兩區(qū)要強(qiáng)勁。西部通道的開(kāi)通，將吸引部分港人來(lái)南山購(gòu)物。其他商業(yè)沿交通干線分布。 南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)表 樓盤(pán)名稱 物業(yè)位置 銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 售價(jià) (元 /㎡ ) 租金（元 /㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注 保利城 花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 120xx 一層： 31000 二層： 25000（預(yù)計(jì)） 一層： 150200（預(yù)計(jì)） 二層： —— 中高檔服裝、鐘表、化裝品、珠寶、女性飾品、 體育用品、兒童用品及音像制品等 友誼城 百貨 青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層： 36000 二層： —— —— —— —— 西海灣 花園 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層： 28000 臨創(chuàng)業(yè)路； 25000 臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食 天悅園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 9300 一層： 220xx25000 二層： 11000 —— 化妝品、首飾、高級(jí)服裝、皮具、運(yùn)動(dòng)休閑用品等 —— 本項(xiàng)目 后海路與環(huán)西路交匯處 10000 —— —— —— —— 南山商業(yè)文化中 心相近區(qū)域商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)表 樓盤(pán)名稱 物業(yè)位置 銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 售價(jià) (元 /㎡ ) 租金（元 /㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注 海洋之心 創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處 —— —— —— —— 20xx 年 8 月始出租 都市本色? 四達(dá)大廈 南油大道西、粵海路北 3500 —— —— —— 20xx 年底發(fā)售 南景苑 桃園路與常興路交匯處 10000 一層： 320xx 二層： 20xx0 三層： 14000 四層： 10000 —— 以兒童、文體、休閑用品為主題 —— 常興廣場(chǎng) 桃園路與常興路交匯處 —— —— —— —— 萬(wàn)佳 百貨 順電家居 廣 場(chǎng) 東濱路 4500 —— 一層： 100110 二層： 8090 三層： 4050 一樓：廚具、小型家電、潔具 二樓：布藝及燈飾 —— 萬(wàn)豪 商業(yè)城 南油大道 30000 一層： 20xx0 起 二層： 15000 三層： 120xx 一層： 200 二層： 150 三層： 100 潔具、廚具、布匹 已售磬 南油佳騰電器城 南油大道 3000 —— 一層： 118138 二層： 108 三層： 58 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具 —— 從規(guī)模看：中小規(guī)模商業(yè)物業(yè)比重大。 需求趨勢(shì) （ 1）新增人口 由于南山目前的可開(kāi)發(fā)用地有效供應(yīng)，是特區(qū)內(nèi)最多的（包括正在實(shí) 施的填海用地），南山的城建強(qiáng)度將是深圳特區(qū)內(nèi)最大的。 （三）南山區(qū)商業(yè)需求分析 購(gòu)買(mǎi)力 （ 1）產(chǎn)生需求的基礎(chǔ) —— 人口總量 南山區(qū)商業(yè)人口超過(guò) 50 萬(wàn)人，且由于華僑城以東與福田的成熟市區(qū)距離較遠(yuǎn)和西邊與寶安區(qū)有一道鐵絲網(wǎng)相隔，因此，南山可以產(chǎn)生較為獨(dú)立的“區(qū)域市場(chǎng)”。 深圳市未來(lái)的教育、科研開(kāi)發(fā)等獨(dú)特的新興產(chǎn)業(yè)，也將無(wú)可避免地要以南山為重鎮(zhèn)：大學(xué)、產(chǎn)學(xué)研基地、大企業(yè)的新產(chǎn)品研發(fā)基地等，已經(jīng)處于政府強(qiáng)力推動(dòng)發(fā)展之中。目標(biāo)客戶群大致為在有較高素質(zhì)的在市區(qū)或南山工作的企業(yè)中高層管理者、公務(wù)員、專業(yè)人士、福田和羅湖的高級(jí)白領(lǐng)以及香港人。園林配套大多以精致典雅為前提，主力戶型主要為三房二廳二衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)，建筑面積分別為 94136 平方米、 6481 平方米。其周邊生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施日趨完善，人人樂(lè)、沃爾瑪、家樂(lè)福、海雅百貨、順電南油店、風(fēng)華劇院、四海公園、南山郵局、東華假日酒店、唐人食街、肯德雞等分布其中； 趨于成熟的生活片區(qū)及山、海、林風(fēng)景是該片區(qū)樓盤(pán)的房地產(chǎn)主要銷(xiāo)售熱點(diǎn)。西部開(kāi)發(fā)主要集中在濱海大道以北及南油大道、龍崗路、環(huán)西路、創(chuàng)業(yè)路包圍的本項(xiàng)目所處的地區(qū)。商業(yè)文化中心區(qū)以中央東西向大道為軸線，兩側(cè)以大型公共配套設(shè)施為核心，漸次展開(kāi)。 商業(yè)氣氛與人口增加的作用相輔相成，彼此帶動(dòng)了眾多人群的聚居和商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。 供應(yīng)質(zhì)量高，且供應(yīng)的區(qū)域、時(shí)間集中。 人口 20xx 年 萬(wàn)人，戶籍人口 萬(wàn)人，暫住人口 萬(wàn)人。事實(shí)上已積累的扎實(shí)深厚的公司信譽(yù)和品牌資源，而未能產(chǎn)生充分的市場(chǎng)效應(yīng)。 行政區(qū)劃： 南山區(qū)下屬七個(gè)街道辦事處 —— 南頭、南山、西麗、沙河、蛇口、粵海、招商。 （二）南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 相對(duì)于羅湖、福田區(qū)而言，以南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)為代表的南山樓市啟動(dòng)較晚，但發(fā)展速度最快，開(kāi)發(fā)規(guī)模逐年增加，在特區(qū)樓市占有非常重要的地位，并在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)手法、開(kāi)發(fā)規(guī)模、創(chuàng)新度上一度引領(lǐng)風(fēng)騷。 ② 自濱海大道開(kāi)通以來(lái)，近兩年，南山區(qū)的購(gòu)房均價(jià)普遍呈上揚(yáng)趨勢(shì)，特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)漲幅有 20xx 元 /平方米。后海路呈直線貫通南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)，并與南山區(qū)的其它主次干道一起將片區(qū)分割成方格網(wǎng)狀骨架結(jié)構(gòu)，形成了較為完善的網(wǎng)絡(luò)化交通體系。 （二）項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀 建成啟用項(xiàng)目 南山商業(yè)文化中心區(qū)及相近區(qū)域建成啟用的商住物業(yè)有天悅園、創(chuàng)世紀(jì)濱海花園二期、蔚藍(lán)海岸一期、藍(lán)月灣畔、學(xué)林雅園以及最近入伙的保利城花園小高層住宅。 物業(yè)檔次中檔偏上 本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)無(wú)論在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工方面均走中偏上路線，具有較高的水平，直接決定本區(qū) 域的總體中高檔形象。高層主要為一梯四戶和一梯六戶，暢銷(xiāo)戶型為三房二廳二衛(wèi)，面積基本在 110 平方米左右。目標(biāo)客戶群大致為在南山區(qū)且具有“南山情結(jié)”的有較高收入的白領(lǐng)階層、私營(yíng)業(yè)主、投資客、來(lái)自福田、羅湖的首次置業(yè)者以及極少量的港銷(xiāo)。該片區(qū)有望成為一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的濱海高級(jí)純粹住宅區(qū)。 （二）南山區(qū)商業(yè)供給分析 啟用和在建商業(yè)類(lèi)型 大中型超市 —— 沃爾瑪、人人樂(lè)、家樂(lè)福等； 中型綜合店 —— 海雅百貨、友誼城百貨等； 主題專業(yè)市場(chǎng) —— 順電家居南油店、西部電子、佳騰電器城等； 品牌店 —— 麥當(dāng)勞、肯德基、面點(diǎn)王等； 小型便利店 —— 如許多路邊店和住宅小區(qū)配套網(wǎng)點(diǎn)。因此，該區(qū)居民家庭的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)必然也是全市中上游水準(zhǔn)。 （ 2）需求趨勢(shì) 需求總量不斷擴(kuò)大，需求質(zhì)量和品位不斷提高。 本區(qū)域在深圳市全年的商業(yè)物業(yè)構(gòu)成比例看：南山商業(yè)物業(yè)在深圳商業(yè)物業(yè)中占重要地位。而南山房地產(chǎn)市場(chǎng)整 體的火爆則直接成為南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。加之南山半島與上述周邊地區(qū)便利的交通，南山半島的商業(yè)將輻射上述周邊地區(qū)。 商業(yè)的市場(chǎng)需求 南山商業(yè)需求旺盛。 第二章 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目所在片區(qū)概況 自從濱海 大道開(kāi)通以后，大大縮短了南山到市中心的距離，也使沉寂多年的南山商業(yè)文化中心區(qū)逐漸成為深圳樓市的新熱點(diǎn)。 項(xiàng)目基本指標(biāo) 占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 建筑層數(shù) 樓 體 3． 3 萬(wàn) 11 萬(wàn)（商鋪 1 萬(wàn)） 1— 4 棟（ 22 層） 6 棟（ 17 層） 8 棟（ 15 層） 8 棟 塔樓 周邊配套 （ 1）位于本項(xiàng)目的西側(cè)分布著海雅百貨和即將進(jìn)駐保利城花園的友誼城百貨。 （ 2）長(zhǎng)城地產(chǎn)在工程方面更是有口皆碑，注重產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，也在拓展產(chǎn)品品牌。 規(guī)模適中優(yōu)勢(shì) 目前深圳小區(qū)規(guī)模向大型化發(fā)展，但小區(qū)規(guī)模過(guò)大，則會(huì)帶來(lái)區(qū)內(nèi)交通、生活等不便，而小區(qū)規(guī)模過(guò)小，則要么配套設(shè)施跟不上，要么成本高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高。在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上以驚人的速度完成整個(gè)工程建設(shè)，創(chuàng)造了獨(dú)一無(wú)二的“長(zhǎng)城速度”。 （二）劣勢(shì) 住宅部分 噪音劣勢(shì) 項(xiàng)目四周道路交通順暢，在給本項(xiàng)目帶來(lái)了便利交通的同時(shí)，也不可避免地帶來(lái)了噪音和污染。南山區(qū)區(qū)委力求把國(guó)際城市村建設(shè)成“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化城區(qū)”。 南山區(qū)其它地區(qū)的商業(yè)物業(yè)上市將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。長(zhǎng)城人在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分論證的基礎(chǔ)上，從互補(bǔ)的角度，做好本項(xiàng)目的功能分區(qū)，促使本區(qū)域、甚至是南山片區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)氛圍盡快成熟起來(lái)。其中三房二廳二衛(wèi)面積主要以 98126 平方米為主，在本區(qū)域供應(yīng)量比例在 55%以上。 物業(yè)的性質(zhì)均以高層商住樓的底層裙樓為主。 第三章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目名稱及闡述 （一）社區(qū)命名 SEAMARK GREATCITY —— 海印長(zhǎng)城 —— “ SEAMARK”鮮明獨(dú)特而不張揚(yáng)的突出了本項(xiàng)目新都市區(qū)海濱特征，以國(guó)際化、貴族化的手法為本項(xiàng)目方方面面刻下了耐人尋味的深圳灣烙印 。與各街區(qū)經(jīng)營(yíng)主題融合，營(yíng)造國(guó)際性、都市化的人文空間。 （ 4）人文特色的可持續(xù)發(fā)展 人的居住空間，不僅涉及到有形的物質(zhì)形態(tài)，也涉及到無(wú)形的精神意識(shí)形態(tài)。 賦予文化、哲理性語(yǔ)言：填海造地，形成新的居住帶 讓深圳這樣一座新城印留下一個(gè)永久 記憶：這是對(duì)城市的記憶，對(duì)歷史的記憶，對(duì)大海的記憶、對(duì) 21 世紀(jì)新生活的記憶，對(duì)一座居住新城的記憶，對(duì)移民文化的記憶?? 這是對(duì)長(zhǎng)城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史印留的里程碑式的記憶。 廣告畫(huà)面將整個(gè)社區(qū)模型照放在一個(gè)虛擬的停泊在海港邊的航空母艦上，“航母”命名為“長(zhǎng)城國(guó)際號(hào)”，形成構(gòu)圖。我們將步行街設(shè)置成異國(guó)風(fēng)情的商業(yè)街，如歐洲風(fēng)情街。 ② 舉行開(kāi)放型的動(dòng)感 DISCO 晚會(huì)、露天酒吧等。 三、目標(biāo)客戶定位 （一）住宅目標(biāo)客戶類(lèi)別 從區(qū)域分：力求改變南山樓盤(pán) 10%— 30%市內(nèi)客戶現(xiàn)狀，提高市內(nèi)客戶比例。 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者：有一定資金實(shí)力，從事與本商場(chǎng)主題定位相符商業(yè)活動(dòng)的小業(yè)主，即自用型客戶。 （二）目前品牌效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的局限 較難適應(yīng)新市場(chǎng) 進(jìn)入其他開(kāi)發(fā)區(qū)域后，品牌效應(yīng)對(duì)不同的目標(biāo)客戶群認(rèn)同感尚顯不足。 探索和宣傳“ 21 世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展國(guó)際住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”小區(qū)概念 繼我公司為“世紀(jì)村”導(dǎo)入《國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn) 》引起市場(chǎng)極大轟動(dòng)后，在本項(xiàng)目中，結(jié)合長(zhǎng)城地產(chǎn)雄厚實(shí)力和良好品牌，開(kāi)展“ 21 世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展國(guó)際住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”討論，并使之成為目前引導(dǎo)大型地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的先進(jìn)模式，其住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)成為消費(fèi)者選擇大型樓盤(pán)必須首先考慮的基本條件。 二、項(xiàng)目品牌策略 —— “快速打造項(xiàng)目品牌” 由于本項(xiàng)目在短期內(nèi)有較大供應(yīng)量上市，在銷(xiāo)售完成后，又要明顯淡化項(xiàng)目品牌，使其融入企業(yè)長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，因此，必須在短時(shí)間內(nèi)迅速樹(shù)立項(xiàng)目品牌。 二、營(yíng)銷(xiāo)時(shí)機(jī) 從本項(xiàng)目的定位以及銷(xiāo)售周期考慮，本項(xiàng)目主要分為以下幾個(gè)營(yíng)銷(xiāo)檔期： （一）深圳（春季）房地產(chǎn)交易會(huì)及“五一”假期 （二）深圳（秋季）房地產(chǎn)交易會(huì)、高交會(huì)及“十一”假期 （三）六一國(guó)際兒童節(jié) （四） 20xx 年中秋節(jié) （五）項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、封頂以及入伙等工程標(biāo)志性階段 （六）步行街部分（南街）落成 本項(xiàng)目各方面的素質(zhì)決定了本項(xiàng)目的