【正文】 負責人應(yīng)將其在相關(guān)論壇注冊的ID告知本部營銷管理部，以便于本部營銷管理部監(jiān)督檢查。4）網(wǎng)絡(luò)營銷負責人應(yīng)將問題帖子和處理跟帖情況截圖保存，整理后定期報送本部營銷管理部備案。2）網(wǎng)絡(luò)營銷負責人應(yīng)在論壇內(nèi)以普通網(wǎng)友的身份及時發(fā)布項目相關(guān)活動新聞，解答網(wǎng)友針對項目所提出的相關(guān)問題。網(wǎng)絡(luò)營銷負責人應(yīng)定期檢查各門戶網(wǎng)站有關(guān)自身項目的信息，查看項目數(shù)據(jù)是否準確或是否存在欠缺，如發(fā)現(xiàn)存在問題或因項目自身原因?qū)е马椖繑?shù)據(jù)發(fā)生變更的，應(yīng)及時與相關(guān)網(wǎng)站溝通，更正或維護。網(wǎng)絡(luò)營銷負責人負責與各門戶網(wǎng)站及相關(guān)論壇聯(lián)系，及時向相關(guān)網(wǎng)站提供項目官方數(shù)據(jù)。項目官方數(shù)據(jù)包括：項目地址、占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、戶型面積、開竣工時間、開盤時間、銷售電話等。網(wǎng)絡(luò)營銷負責人應(yīng)保證所發(fā)布新聞的準確性及時效性，并定期查看是否存在誤差、無法顯示等現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時與相關(guān)網(wǎng)站溝通，更正或維護。網(wǎng)絡(luò)營銷負責人負責與各門戶網(wǎng)站及相關(guān)論壇聯(lián)系，及時發(fā)布相關(guān)新聞?；顒宇愋侣劙ǎ喉椖扛麟A段時間節(jié)點新聞（如開工、開盤、竣工、交房等），項目營銷推廣活動新聞（如客戶聯(lián)誼會、推廣活動、房展會等）。網(wǎng)絡(luò)營銷負責人應(yīng)定期檢查所發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)廣告，查看是否存在誤差、無法顯示等現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時與相關(guān)網(wǎng)站溝通，更正或維護。如各項目公司營銷部需要發(fā)布付費網(wǎng)絡(luò)廣告，應(yīng)將方案（內(nèi)容說明、取費標準等）上報本部營銷管理部備案。網(wǎng)絡(luò)營銷負責人應(yīng)定期檢查建立聯(lián)系的各網(wǎng)站，查看是否存在廣告過期、誤差等現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時與相關(guān)網(wǎng)站取得聯(lián)系，更新或更正。網(wǎng)絡(luò)營銷負責人應(yīng)將建立聯(lián)系的各網(wǎng)站聯(lián)系人及聯(lián)系方式上報本部營銷管理部存檔，如對方有人員變動應(yīng)及時通知變更情況。各項目公司營銷部應(yīng)指派專人（網(wǎng)絡(luò)營銷負責人）負責網(wǎng)絡(luò)營銷，與各門戶網(wǎng)站建立有效溝通渠道，及時發(fā)布各項目的免費網(wǎng)絡(luò)廣告。 ③施工條件及工期5 網(wǎng)絡(luò)營銷管理1）網(wǎng)絡(luò)廣告包括：宣傳軟文及宣傳圖片、項目基本數(shù)據(jù)、網(wǎng)站鏈接、項目地理位置圖、項目鳥瞰圖、項目立面圖、項目景觀圖、戶型圖、園區(qū)實景照片及樣板間照片等。 ①裝修選材、選料標準178。1）符合項目市場定位，偏向較高檔次，能刺激顧客的購買欲望；2）樣板房要能表現(xiàn)單位的優(yōu)點及彌補缺點，可作適當?shù)钠矫娓膭樱?）考慮主要目標客戶的要求，以裝修的功能設(shè)計，作適當引導；4）樣板房的設(shè)計容許顧客可作相類的裝修，因此不應(yīng)改動結(jié)構(gòu)及外立面，或違反物業(yè)管理的規(guī)定（如空調(diào)擺放位置），所以在決定裝修方案前應(yīng)與工程及物業(yè)溝通，選定外門窗、分戶門、空調(diào)位置等；5）為方便活動及增加空間感，可不安裝戶內(nèi)門門扇；6）樣板房外需設(shè)置本套單位的平面圖及面積標示的看板；7）示范樣板房裝修布置時應(yīng)將實際交房中出現(xiàn)的設(shè)計結(jié)構(gòu)（如梁、柱、管道等）在顯著位置標注說明。4 售樓處及樣板房設(shè)計，應(yīng)綜合考慮以下因素：1）售樓處設(shè)計作為來訪顧客的第一個接觸點，應(yīng)選擇顯眼及方便的地點，最好在主干大路旁。遮擋圍板的防濺墻做到200MM300MM高即可。3）遮擋圍板應(yīng)采用鐵皮圍板形式，噴繪畫面可以不出現(xiàn)項目LOGO、項目LOGO可以采用自然的樹木與草地的照片進行噴繪，營造一個與示范區(qū)融為一體的環(huán)境。工地廣告圍擋設(shè)立實施指引：工作階段工作內(nèi)容考慮要點項目公司責任部門合作單位所需周期圍擋籌劃范圍確定圍擋界限、與人行道路距離、總長度營銷部廣告公司代理公司710日基本材質(zhì)確定磚墻圍擋、鋼架鐵皮圍擋、其他形式標準塊形式確定形象版形式、廣告版形式特殊位置形式確定端頭位置處理、轉(zhuǎn)角位置處理工地大門位置確定工程分期、大門位置、大門數(shù)量工地大門形式確定工地大門樣式圍擋下方綠化方案綠化高度、綠化形式照明方案確定是否上照明、上打燈、內(nèi)打燈造價控制單方造價、總體造價圍擋設(shè)計形式及節(jié)點設(shè)計標準塊設(shè)計、細部節(jié)點設(shè)計、材質(zhì)及工藝要求營銷部廣告公司714日施工圖設(shè)計抗風能力、底部防濺墻、圍擋基礎(chǔ)沉降縫、畫面緊固鉤工程部施工單位35日廣告畫面設(shè)計系列畫面、畫面邊緣預留營銷部廣告公司710日圍擋手續(xù)建設(shè)圍擋的手續(xù)依據(jù)各地區(qū)的要求辦理開發(fā)部————畫面發(fā)布的手續(xù)依據(jù)各地區(qū)的要求辦理營銷部廣告公司——圍擋招標招標（或直委）施工方出具詳細施工圖、招采施工單位約10日議價及付款方式按工程進度付款、盡量對甲方有利簽訂合同工期、質(zhì)保期、質(zhì)保金、抗風能力、質(zhì)量問題賠償界定圍擋施工界址確定項目公司公司與施工方共同確定詳細點位工程部施工單位約3日施工條件準備臨水及臨電接駁點設(shè)置正式施工必要工序的質(zhì)量保證時間（如基礎(chǔ)養(yǎng)生期）約30日圍擋驗收按合同驗收整改項目公司總經(jīng)理、工程、營銷、預算等部門共同驗收工程部施工單位17日畫面尺寸復尺根據(jù)實際實施逐塊復尺營銷部噴繪安裝畫面小樣確認平面設(shè)計師及甲方共同至噴繪公司確認噴繪色彩、文稿、布樣營銷部廣告公司噴繪公司約1日畫面噴繪畫面無拼接、噴繪精度、噴繪周期噴繪公司約3日畫面安裝邊緣打扣牢固、繃緊綁牢、畫面平整度12日日常維護圍擋巡檢定期巡視檢查畫面完好性及結(jié)構(gòu)安全性營銷部工地保安每日一次維護保養(yǎng)結(jié)構(gòu)外露部位定期涂補防銹漆工程部施工單位每季度一次畫面更換保留初始復尺記錄營銷部廣告公司噴繪公司根據(jù)所需1）客戶參觀界面必須與工地施工界面用遮擋圍板進行區(qū)隔，以形成良好的參觀氛圍，防止施工界面的臟亂差對客戶形成不利影響，阻止客戶因好奇心進入工地施工現(xiàn)場，防止不必要的傷害事故發(fā)生。3）工地廣告圍擋廣告板主要用于展示項目的開發(fā)理念、核心賣點、項目特點、項目優(yōu)勢；形象板主要用于展示項目建筑風格、集團LOGO、項目LOGO；4）項目公司營銷部負責工地廣告圍擋的樣式設(shè)計工作及圍擋畫面設(shè)計、畫面噴繪、畫面安裝、畫面維護工作，圍擋樣式設(shè)計方案需參考本部營銷管理部旗下其他項目案例并結(jié)合自身項目特點。6照明如需圍擋夜間照明，建議采用上打燈形式。4工地大門工地大門位置及形式須結(jié)合圍擋進行設(shè)計，要體現(xiàn)出品牌形象。第五章 營銷管理類工作指引一、策劃管理類工作指引1營銷策劃方案編制1）項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀；2）項目周邊競爭性樓盤再次調(diào)查與分析：樓盤名稱位置規(guī)劃配套設(shè)施賣點交通總建筑面積樓盤類型主力戶型主力面積開工時間開盤時間平均單價付款方式銷售進度入伙時間媒體選擇物業(yè)管理備注3）區(qū)域樓盤供應(yīng)量（待售）調(diào)查與分析：樓盤名稱二房(套)/面積三房(套)/面積四房(套)/面積其它(套)/面積XXXXXX本項目合計本項目所占比例4）區(qū)域樓盤最近半年供應(yīng)/銷售量統(tǒng)計分析：樓盤名稱二房(套)/面積三房(套)/面積四房(套)/面積其它(套)/面積合計5）區(qū)域樓盤未來競爭形勢（待開發(fā)地塊）調(diào)查與分析：樓盤名稱地塊位置地塊面積建筑形態(tài)建筑面積現(xiàn)狀預計開發(fā)時間6）本體分析1)品牌形象2)建筑風格定位3)戶型定位1）單方成本[工程成本+非工程成本]2）定價策略：價差體系、均價設(shè)定、付款方式和優(yōu)惠政策3）利潤目標（利潤預測表）4）價格分期策略5）內(nèi)部認購價6）開盤入市價7）調(diào)價策略1)委托代理公司銷售2)委托包銷3)供應(yīng)商易貨1)媒體選擇2)投放頻率及規(guī)模（配合各階段銷售方案執(zhí)行）3)廣告設(shè)計4)現(xiàn)場包裝5)公關(guān)活動6)費用估算1)內(nèi)部經(jīng)濟狀況運行分析2)項目所在地市場情況簡明分析3)工程相關(guān)建議4)內(nèi)部認購時間建議5)開盤時間建議1)內(nèi)部認購期2)開盤強銷期（分段）3)銷售擴張期4)掃尾清盤期2 銷售價格方案1)均價2)單元價差3)付款方式及優(yōu)惠折扣4)價格分期及調(diào)整策略1)項目的市場定位2)項目的單方成本3)項目的利潤目標4)市場上現(xiàn)存及潛在競爭對手價格5)市場承受能力與接受度6)項目的最高指導思想（如追求最大利潤或追求銷售速度、規(guī)避風險等）7)區(qū)域價格走勢、區(qū)域需求量調(diào)查、區(qū)域現(xiàn)時供應(yīng)量分析、未來開發(fā)量估計等8)上一批次房源實際銷售均價、整批房源去化率、各戶型去化率、熱銷（滯銷）原因等銷售情況9)項目本次推出房源的位置、景觀、戶型等因素1)樓層2)建筑位置3)朝向4)景觀5)戶型6)其他因素：如花園面積、裝修標準、附送設(shè)備、噪音、日曬等7)銷售策略的運用：根據(jù)價差因素，確定各單元的價格系數(shù)3 工地廣告圍擋設(shè)立1）工地廣告圍擋系一個項目檔次和氣質(zhì)的直接體現(xiàn)，尤其是城市中心項目周邊人流車流密集，工地廣告圍擋擔當著項目最好的戶外廣告宣傳角色，一定要從項目整體宣傳的高度對待工地廣告圍擋的設(shè)立。，視情節(jié)輕重，扣減責任人績效考核分數(shù)。營銷費用管理的電子臺帳/ERP系統(tǒng)未按地產(chǎn)集團要求及時更新或出現(xiàn)錯誤，每發(fā)現(xiàn)一次，項目公司營銷負責人扣2分。、更新，影響客戶資料備案管理，每發(fā)現(xiàn)一次，項目公司營銷負責人扣1分。，未重新定價銷售，每發(fā)現(xiàn)一次，項目公司營銷負責人扣3分。，每發(fā)現(xiàn)一次，項目公司營銷部負責人扣2分。，每發(fā)現(xiàn)一處，項目公司營銷負責人扣1分。 ，若未造成嚴重損失，每發(fā)現(xiàn)一次，項目公司營銷負責人扣3分。，出現(xiàn)失誤者，每發(fā)現(xiàn)一次，流程發(fā)起部門負主要責任扣3分，營銷管理部分管項目對接人負連帶責任，扣2分，營銷管理部負責人負連帶責任扣1分。如有變動，需提前1日及時與相關(guān)人員溝通。若有特殊情況需其他人員到場，項目公司營銷部上報本部營銷管理部審批通過后方可參加。：項目公司營銷部負責人或本部營銷管理部分管項目的對接人。：本部營銷管理部每年應(yīng)制定集團營銷系統(tǒng)培訓計劃，積極開展地產(chǎn)集團營銷經(jīng)驗傳承、組織各項目公司營銷部之間的營銷經(jīng)驗交流、組織各項目公司營銷人員參加外部專業(yè)營銷講師培訓。14營銷知識轉(zhuǎn)化管理：項目結(jié)束后，應(yīng)由項目公司營銷部對項目營銷過程中的各類問題進行匯總分析，并提出改善建議，上報本部營銷管理部進行備案。營銷推廣過程中對于集團的介紹，必須通過本部營銷管理部的審查后方可對外發(fā)布。，項目公司要首先實施集團品牌落地計劃，通過工地廣告圍擋包裝、網(wǎng)絡(luò)推廣造勢、媒體營銷、業(yè)內(nèi)營銷等方式，將集團品牌落地，為下一步推出項目品牌做好鋪墊；本部營銷管理部對集團品牌落地提供必要的指導和支持，并對集團品牌落地實施效果進行監(jiān)控。，負責集團品牌的整體規(guī)劃與年度實施計劃，負責協(xié)調(diào)與整合所有項目公司（項目）的媒介資源，負責組織協(xié)調(diào)各項目公司參與年度集團品牌計劃的實施。12營銷過程監(jiān)控（本地項目）/每月（外地項目）至少一次、重大營銷節(jié)點到項目現(xiàn)場進行營銷工作溝通，了解項目營銷情況及當?shù)厥袌鲎兓?，提出階段性營銷策略，與項目營銷部共同商討應(yīng)對方案；：；；、完善、按時更新；、檔案的完備性；；；；；；；。11營銷報表/報文管理類別報表內(nèi)容提交時間提交形式項目公司　地產(chǎn)集團銷售文員銷售經(jīng)理營銷負責人總經(jīng)理部門秘書營銷負責人分管領(lǐng)導地產(chǎn)集團總裁營銷報表管理銷售日報每日晚5：30前發(fā)送/微信提報審核知會知會備案知會知會知會銷售月報每月3日前發(fā)送提報審核審核知會備案知會知會知會銷售臺帳每月3日前發(fā)送提報審核知會知會備案知會知會知會營銷費用月報每月4日前發(fā)送提報審核審核知會備案知會知會知會集團營銷月報每月7日前OA發(fā)布　知會知會知會提報知會知會知會，經(jīng)項目銷售經(jīng)理/營銷部負責人審核后，上報至本部營銷管理部備案。（如平板演示電腦等）、銷售物料（例如樓書、海報、折頁、手提袋、一次性紙杯、宣傳片光盤、宣傳紙抽等）、禮品（分發(fā)給準客戶或業(yè)主的各種禮品及獎品、優(yōu)惠券、電影票、演唱會門票、客戶答謝會入場券等）進行嚴格的出入庫管理及領(lǐng)用管理，嚴禁以上物品私用或浪費。，并于每月7日前將地產(chǎn)集團各項目營銷費用發(fā)生情況進行公布。項目公司營銷部對所有的營銷費用應(yīng)按上述分類進行統(tǒng)計，以便于地產(chǎn)集團形成項目營銷費用歷史數(shù)據(jù)與知識沉淀，指導后續(xù)項目營銷費用編制與控制。其他咨詢代理費　?。ㄎ澹I銷建造費用 　售樓處　設(shè)計費、建造費、硬裝和軟裝費用樣板間　設(shè)計費、建造費、硬裝和軟裝費用示范區(qū)　設(shè)計費、建造費、硬裝和軟裝費用，確保每項營銷費用及時錄入電子臺帳。廣告公司的策劃、設(shè)計、發(fā)布代理及其他服務(wù)費用，應(yīng)屬于廣告代理費，不屬于策劃咨詢費。銷售辦公費　指售樓處、現(xiàn)場辦公地點的網(wǎng)絡(luò)費、電話費、日常通訊費、郵寄費、日常文具費、電腦及打印耗材費用及其他辦公費用