【正文】 2）為約束代理公司自覺催繳客戶欠款，所有銷售代理合同的傭金支付約定中應明確，必須是全款到賬后，方可結算其相應的傭金。2）嚴格遵守保密制度，檔案資料非特殊批示，不允許外借。2）完整：各種表冊項目無缺項。2）要求工程部提供基礎資料，主要是經政府部門批示后的建筑面積及所有建筑物的平面圖，以及公攤部分標示，公攤部分應細分為本層公攤、本座公攤、小區(qū)公攤、住宅/商場/停車場公攤等。2） 項目公司應設置合同專管員對銷售合同進行專項管理，銷售合同應按項目進行統(tǒng)一編號，歸檔保存。178。178。3）項目公司應建立健全合同簽訂的責任制度，明確各部門人員的具體職責：178。178。商品房使用說明書；178。補充協(xié)議；178。1）項目公司《商品房買賣合同》須采用當?shù)卣慕y(tǒng)一標準版本。但問題不要過于尖銳或可能引發(fā)長時間討論而耽擱時間。公司公司未來的發(fā)展目標178。若基于“針對項目特點必須指定某特定廣告整合推廣公司”、“項目規(guī)模小委托任務量少”、“集團董事長或集團總裁指定某廣告整合推廣公司”三種情況，可以不采取邀標比稿的方式，直接選定、洽談、委托。每家公司介紹及提報宣講共40分鐘時間，雙方溝通20分鐘時間，原則上每家廣告公司提報時間控制在1個小時內。178。1）甄選的階段整個甄選過程分為六個階段，廣告公司甄選的起始時間應該在整體項目計劃中“項目VI設計”正式開始前4550日。2）代理公司須到項目公司營銷部登記領取《商品房買賣合同》，填寫完成的《商品房買賣合同》無論是否生效都必須返回至項目公司營銷部，代理公司不得留存原件。代理公司要想好嚴密的說詞，以便應對客戶的疑問，避免因此引起不必要的麻煩。1）代理公司應將《現(xiàn)場接待流程》、《銷售說辭》等文字及圖片銷售資料報經項目公司營銷部審核備案，確認后開始實施。5）任何時候應以客戶為重，不許有冷淡客戶、對來訪客戶視而不見或出言粗魯與客戶爭吵事件（現(xiàn)象）發(fā)生。10）及時整理銷售情況，并派專業(yè)人員參與代理項目相關的聯(lián)席會議，從銷售角度為項目公司營銷部制定營銷政策提供意見和建議。2）積極配合項目公司營銷部的管理工作，完成項目公司營銷部制定的銷售任務及計劃。3）網絡營銷負責人應以普通網友的身份在各論壇及中發(fā)布相關事件的良性言論，引導輿論恢復。1）微信消息包括：項目各階段時間節(jié)點動態(tài)（如開工、開盤、竣工、交房等），項目營銷推廣活動（如客戶聯(lián)誼會、推廣活動、房展會、促銷活動等）。3）網絡營銷負責人應每日瀏覽各門戶網站論壇，查看關于項目的帖子，如發(fā)現(xiàn)存在對自身不利或惡意攻擊的帖子，應采取以下兩種方式處理：第一，設法聯(lián)系論壇版主，及時刪除不利內容；第二，如無法刪除，應及時跟帖（可發(fā)動公司其他員工）向網友說明情況或反駁，將輿論導向良性（不限于一次發(fā)帖）。2）項目官方數(shù)據(jù)發(fā)布178。178。2）免費網絡廣告發(fā)布178。5）遮擋圍板的具體設計與實施可參照以上述工地外圍廣告圍擋進行。7綠化防濺墻下綠化（不需要種植成片的高大喬灌木，防止遮擋廣告內容）。，若未造成嚴重損失，每出現(xiàn)一次，項目公司營銷負責人扣1分?！朵N售合同》，項目公司營銷負責人扣2分；銷售合同簽署出現(xiàn)失誤，每發(fā)現(xiàn)一次，項目公司營銷負責人扣1分。：發(fā)起會議的主體需于會議召開前7日將會議邀請發(fā)至綜合部并抄送本部營銷管理部，提前3日將匯報材料上報至本部營銷管理部備案。，項目公司營銷部應積極維護集團品牌、項目品牌形象，對于項目所在地媒體危機事件與公關危機事件及時向本部營銷管理部預警，并在營銷管理部的指導下，第一時間采取必要措施，將負面影響降到最低。，經營銷管理部負責人審核后，通過OA在地產集團內部公布。在費用發(fā)生前上傳合作單位簽署的合作合同并錄入ERP系統(tǒng)。編制屬代理公司的人員，其費用歸于咨詢代理費中的銷售代理費。，將更新后的客戶信息資料庫報本部營銷管理部備案。 交房工作的兩個最關鍵的時間節(jié)點是：交房起始時間（按合同約定）、交房至95%的時間。 銷售文員須以“日、周、月”為周期與項目財務部核對銷售臺賬，須保證銷售臺賬的絕對準確無誤。 銷售價格的調整，并與項目公司營銷部進行溝通，在溝通后確認需要進行價格調整時，須于7日內，對欲調整的房源進行重新定價，報地產集團，審批通過后按新價格表執(zhí)行。 項目待售房源收取意向金或定金之前30日，項目公司營銷部須完成相應的認購協(xié)議書、認籌協(xié)議書的起草；項目待售房源首次開盤前一個月，項目公司營銷部須完成商品房買賣合同及補充條款的起草，包括明確交房標準、明確交房日期、明確物業(yè)收費標準等。，經本部營銷管理部審批通過后方可執(zhí)行?！赌甓葼I銷總案》中詳細闡述，月度推廣計劃應在《月度營銷策略》中詳細列出，《月度營銷策略》中未列明的臨時增加的推廣計劃，須單獨以OA的形式上報本部營銷管理部審批通過后方可執(zhí)行。，并對報樣、雜志樣稿、印刷品、戶外媒體發(fā)布照片進行存檔備查。、整體推售策略（分地塊、分產品組合）、推廣策略（推廣階段劃分、媒體組合、推廣主題等）、銷售操作執(zhí)行預案（價格策略、客戶策略）、項目包裝策略（工地、售樓處、樣板間、示范區(qū)）等。，指品牌或營銷實踐中涉及到的物料制作單位，如展位制作公司、沙盤制作公司、印刷廠、噴繪公司、宣傳片制作公司、效果圖制作公司等。第三章 地產集團營銷管理制度1 參與拿地階段策劃，本部營銷管理部需協(xié)助項目發(fā)展部，就所研究項目的客群定位、產品定位、價格定位、開發(fā)周期出具初步意見，為拿地決策提供相關依據(jù)。5企業(yè)/項目品牌維護，并依照地產集團要求執(zhí)行。負責審核及上報購房客戶特殊要求（簽約退房、認購退房、換房、更名、延期付款等）、銷售特別優(yōu)惠價格折扣及大單銷售申請，并依照地產集團批復執(zhí)行。負責編制及上報項目公司年度/半年度/月度營銷費用計劃與實際執(zhí)行情況，確保控制營銷費用支出在地產集團要求范圍之內。、協(xié)調各項目公司媒體關系維護。（《認籌協(xié)議》、《認購協(xié)議》、《商品房買賣合同》）的審核及監(jiān)督執(zhí)行工作。2策劃專業(yè)管理負責組織各項目的《定位報告》的評審。本部營銷管理部是地產集團營銷工作的執(zhí)行部門，負責營銷管理的日常工作，執(zhí)行地產集團下達的營銷指令，指導和監(jiān)督項目公司的營銷工作。本營銷管理制度旨在從制度上保障“地產集團營銷管理組織機構”的科學、持續(xù)、穩(wěn)定、高效運作。負責地產集團營銷指標的制定及各項目公司年度/半年度/月度認購指標、簽約指標、回款指標的審核、調整和監(jiān)控。 負責更新與維護售樓軟件系統(tǒng)。、培訓工作。、崗位調整及管理。（詳見《地產集團營銷管理制度》）負責編制及上報項目《價格報告》、《價格調整報告》、各階段價格釋放口徑，并依照地產集團批復執(zhí)行。3 合作單位管理、規(guī)范化手段，采用科學選取、過程管理、事后評估的方式，優(yōu)化整合各類合作單位，使得費用控制、服務質量、服務效率三者之間達成最優(yōu)平衡，同時提升系統(tǒng)內合作單位管理水準。4項目策劃管理，形成各階段所需的項目營銷策劃方案。項目營銷部需在項目開盤/新加推前15日均需要形成階段的營銷策劃方案。 重大營銷活動（產品說明會\開盤\房展會 \示范區(qū)開放\客戶答謝會\交房等）方案實施效果的評價，應在活動結束后5日內提交該項活動的總結評估報告，報本部營銷管理部備案。 銷售準備工作包含項目對外宣傳口徑準備、項目接待與展示的場地及道具準備、項目對外宣傳的形象與物料準備、項目推廣媒體通路選擇與地界包裝準備、項目售前所有的手續(xù)準備、項目銷售合同文本及售價準備、項目銷售人員及配合銷售服務人員的服裝及業(yè)務培訓準備等。 （簽約退房/特別優(yōu)惠價格折扣（項目權限外））在發(fā)生前3日上報至地產集團審批通過后方可執(zhí)行。 《價格報告》應包含定價說明/定位卡片、一房一價表（底價表單及表價表單）、分階段價格策略、優(yōu)惠折扣、優(yōu)惠權限分配、優(yōu)惠政策執(zhí)行期限、付款方式、物業(yè)費執(zhí)行標準、意向/認籌客戶分析（含心理價格摸底）及客戶落位情況。（退房、換房、更名、延期付款、特殊價格優(yōu)惠等）明確標注，即時更新，并將特要流程單妥善保管。 詳細的銷售回款管控辦法，參見《催收房款指引》。，明確規(guī)定項目開發(fā)過程中的客戶投訴的處理責任、權限、途徑和要求，妥善處理每宗客戶投訴，維護公司品牌形象。）二級三級四級五級注釋（一）推廣費用廣告費廣告發(fā)布費報紙廣告包括軟性文章廣告和硬性廣告電視廣告包括電視廣告及電影貼片廣告戶外廣告包括路牌廣告、公交站牌廣告、墻面廣告、燈箱廣告、車體廣告等網絡廣告包括本項目網站建設費用和其他網站廣告費用雜志廣告　直郵廣告　電臺廣告　其他廣告包括短信廣告等廣告代理費　廣告公司的策劃、設計、發(fā)布代理及其他服務費用　活動推廣費展銷會費　參加房展會、舉辦推介會及租賃商業(yè)場所設立展位所發(fā)生的全部費用促銷活動費　為舉行促銷活動所發(fā)生的演藝費、場地費、資料費、禮品費、贈送的管理費等開盤活動費　包括開盤時組織準備的一切相關活動費用入伙活動費　包括入伙時組織準備的一切相關活動費用其他活動推廣費　　　賣場包裝費場景包裝費制作類包裝費包括導示性廣告、樓體外包裝、看樓通道包裝、園林包裝等中的噴繪、圍板、彩布、彩旗、氣球、燈飾、指標牌等的制作及安裝費用。廣告公司的策劃、設計、發(fā)布代理及其他服務費用，應屬于廣告代理費，不屬于策劃咨詢費。（如平板演示電腦等）、銷售物料（例如樓書、海報、折頁、手提袋、一次性紙杯、宣傳片光盤、宣傳紙抽等）、禮品（分發(fā)給準客戶或業(yè)主的各種禮品及獎品、優(yōu)惠券、電影票、演唱會門票、客戶答謝會入場券等）進行嚴格的出入庫管理及領用管理，嚴禁以上物品私用或浪費。，項目公司要首先實施集團品牌落地計劃，通過工地廣告圍擋包裝、網絡推廣造勢、媒體營銷、業(yè)內營銷等方式，將集團品牌落地，為下一步推出項目品牌做好鋪墊；本部營銷管理部對集團品牌落地提供必要的指導和支持，并對集團品牌落地實施效果進行監(jiān)控。：項目公司營銷部負責人或本部營銷管理部分管項目的對接人。 ，若未造成嚴重損失，每發(fā)現(xiàn)一次，項目公司營銷負責人扣3分。、更新，影響客戶資料備案管理，每發(fā)現(xiàn)一次，項目公司營銷負責人扣1分。4工地大門工地大門位置及形式須結合圍擋進行設計，要體現(xiàn)出品牌形象。3）遮擋圍板應采用鐵皮圍板形式，噴繪畫面可以不出現(xiàn)項目LOGO、項目LOGO可以采用自然的樹木與草地的照片進行噴繪，營造一個與示范區(qū)融為一體的環(huán)境。 ①裝修選材、選料標準178。網絡營銷負責人應定期檢查建立聯(lián)系的各網站，查看是否存在廣告過期、誤差等現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應及時與相關網站取得聯(lián)系，更新或更正。網絡營銷負責人負責與各門戶網站及相關論壇聯(lián)系，及時發(fā)布相關新聞。網絡營銷負責人應定期檢查各門戶網站有關自身項目的信息，查看項目數(shù)據(jù)是否準確或是否存在欠缺，如發(fā)現(xiàn)存在問題或因項目自身原因導致項目數(shù)據(jù)發(fā)生變更的，應及時與相關網站溝通，更正或維護。2）網絡營銷負責人應設法找出已建立的相關，并加入其中并將號告知本部營銷管理部。6）網絡營銷負責人應將項目微信公眾號告知本部營銷管理部，以便于本部營銷管理部定期監(jiān)督檢查。4）代理公司初步方案提報會，由地產集團總裁、地產集團分管領導、本部營銷管理部負責人、項目總經理、項目營銷負責人共同審議、評標，選定目標代理公司。7）新老未成交、已成交客戶資料的整理及分析，對認購及成交客戶進行維護。2）代理公司人員要注重自己的外表形象，要以整齊端莊的儀表、溫文爾雅的舉止贏得客戶的信任，經項目公司營銷部認可后應穿著統(tǒng)一的工作服并使用統(tǒng)一的VI標識。9）、信息，均屬公司的商業(yè)機密，代理公司人員不得向外提供；任何人詢問均須婉言謝絕或向公司營銷部負責人請示。5）代理公司需要對某房源進行控制時，要報經項目公司營銷部的同意，以不影響公司的總體銷售控制策略為準。11）對于已簽訂合同卻要求退換房的客戶，原則上不能退換，特殊情況下，視其情況來確定相應的措施，并報項目公司營銷部解決，以不損害公司的利益同時滿足客戶要求為佳。2）原則上應在當期合同期滿前一周簽訂下一期服務合同。178。對于每一家公司，除了聽取提報外，還應設定一小段雙方交流時間進行更深入的溝通，對重點話題交換意見（《廣告公司洽談要點》）。該會議紀要與第3階段形成的《廣告整合推廣公司海選、邀標、考察記錄報告》，共同作為廣告公司合同簽署的基礎依據(jù)。公開提報時間、地點178。若公司所提供的團隊中有不符合本案服務標準的人員，多久可以調整新人到位178?！稄V告合同審查要點》1)必須審查乙方的法人資格，無注冊資金的分公司不具備訴訟主體資格；2)長年合作的廣告公司，費用支付應按當月服務完成后，次月支付的原則；3)支付款項的前提是乙方所提供的服務合乎合同要求，且已收到乙方開具的相應款項發(fā)票；4)雙方必須指定各自的代表人，負責往來文書的簽字；5)乙方承諾的服務團隊，必須明確地列入合同附件中；若需要乙方靈魂人物親自主持服務，必須列在合同條款中，不能信奉乙方口頭承諾；6)對于乙方承諾的服務內容，一定要詳細列出（加“包括但不限于”字樣）作為合同附件內容；7)乙方提供的服務內容必須保證不侵犯他人知識產權（包括設計中所涉及到的創(chuàng)意圖片），如果有侵權行為，所造成的經濟損失和一切后果均由乙方自行承擔；8)合同中要約定，如果產生合同糾紛訴諸法律手段解決時，必須要在甲方所在地法院提起訴訟；9)，有利于甲方掌握主動權；10)簽約日期一定要寫；11)所有獲得甲方同意的設計文稿，并由甲方代表人簽字后，甲方留存原件，乙方留存復印件，作為工作成果依據(jù)；12)應加入“競業(yè)避止”條款，在本項目周邊直徑三公里范圍內，不能再接其他同類型項目的廣告整合推廣服務（是否屬于同類型項目由甲方認定）；13)一定要經過法律顧問審查通過方可簽署；14)，乙方需派專業(yè)設計師配合甲方，與甲方相關人員共同確認、簽字。 178。 178。1）項目公司按照批示后的合同條款內容及銷售價格與客戶簽約。營銷部經理對合同進行審核并在《商品房買賣合同會審單